시부야역 재개발: 도시의 변화를 주도하는 주요 프로젝트 소개

시부야역 주변은 100년에 한 번 있을 법한 대규모 재개발의 한가운데에 있다. 새로운 랜드마크가 속속 생겨나면서 도시의 경관과 기능이 크게 변모하고 있다. 이러한 변화는 오피스 시황과 상업시설의 집객력, 주거 수요에도 영향을 미쳐 주변 부동산의 가치 동향과 직결되고 있다. 본 기사에서는 시부야역 주변에서 진행 중이거나 계획 중인 주요 재개발 프로젝트의 최신 동향을 정리하고, 이에 따른 시장 변화와 향후 지가 및 임대료 추이 전망, 부동산 투자자의 기회와 리스크, 그리고 장기적인 시부야 지역의 잠재력에 대해 살펴본다.

시부야역 주변 주요 재개발 프로젝트 동향

시부야역 주변은 2000년대 이후 철도 지하화 및 역 기능 재편과 연계하여 대규모 재개발이 추진되어 왔다. 그 결과 2010년대부터 현재에 이르기까지 다수의 대형 복합빌딩이 탄생하여 도시의 모습이 새롭게 변모하고 있다. 먼저 최근 완공된 주요 프로젝트와 향후 예정된 개발 계획을 시간순으로 정리해본다.

최근 완공된 주요 프로젝트(~2024년)

• 2012년 4월: 시부야 히카리에 - 지상 34층, 높이 약 182m의 대형 복합 빌딩. 동쪽 출구에 새로운 오피스-상업 거점을 만들어 시부야 재개발의 선구자 역할을 했다.

• 2018년 9월: 시부야 스트림 - 지상 35층, 높이 약 180m, 구 도요코선 지상선 부지 재개발로 탄생한 복합시설로, 오피스 외에도 호텔과 음식점, 시부야 강변의 산책 공간을 갖추고 있으며, 구글의 일본 본사가 입주해 화제가 되기도 했다.

• 2019년 3월: 시부야 솔라스타 - 지상 21층, 약 107m 높이의 오피스 빌딩으로, IT 기업 등에 인기 있는 신난 지역에 최신 설비를 갖춘 고급 오피스를 공급했다.

• 2019년 11월: 시부야 후쿠라스 - 지상 18층, 높이 약 103m 높이의 복합 빌딩. 구 도큐플라자 부지를 재개발한 건물로, 서쪽 출구 버스터미널과 직결되어 있으며, 상업시설과 오피스뿐만 아니라 관광 안내소 등 공공 기능도 포함하고 있다.

• 2019년 11월: 시부야 스크램블 스퀘어(1기: 동관) - 지상 47층, 높이 약 230m에 달하는 초고층 복합 빌딩으로 시부야역과 직결되는 새로운 랜드마크가 되었다. 고층부에는 전망 시설 '시부야 스카이'도 개장하여 국내외에서 많은 방문객이 방문하고 있다.

• 2020년 7월: MIYASHITA PARK(미야시타 파크) - 미야시타 공원을 재정비한 지상 4층 규모의 상업동 + 18층 규모의 호텔동으로 구성된 복합시설. 옥상 공원과 상업시설의 융합으로 시부야의 새로운 휴식과 트렌드 발신지가 되고 있다.

• 2023년 3월: 도겐자카도리(Dogenzaka-dori) - 지상 28층, 높이 약 119m의 대형 복합 빌딩. 구 돈키호테 시부야점 일대를 재개발하여 2~10층은 대규모 오피스 층(1층 약 526평), 11~28층은 외국계 라이프스타일 호텔 '호텔 인디고 도쿄 시부야'가 들어선다. 저층부에는 상업 점포, 부지 내를 통과할 수 있는 새로운 통로도 정비되어 주변 유동성이 향상되었다.

• 2023년 11월: Shibuya Sakura Stage(시부야 사쿠라 스테이지) - 시부야역 남서쪽 사쿠라오카마치 지구의 대규모 재개발. 약 2.6ha의 부지에 여러 동을 배치하고, A가구의 초고층 오피스동(A1동: 39층, 높이 179m 외)과 B가구의 고층 복합동(30층, 높이 127m) 등으로 구성된다. 대규모 오피스(기준층 면적 842평) 외에 상업시설, 창업지원시설, 주거-서비스 아파트 등 '일하고, 놀고, 살 수 있는' 도시공간을 구현하고 있다. 역과 사쿠라오카 지역을 연결하는 보행자 데크도 정비되어 시부야의 새로운 관문이 될 것이다. 준공 후 2024년 7월에는 상업존에 37개의 점포가 일제히 오픈하여 더욱 활기를 띠고 있다.

• 2024년 5월: 시부야 악쉬(SHIBUYA AXSH) - 시부야 히카리에에 인접한 아오야마 거리에 완성된 지상 23층, 높이 약 120m 높이의 복합 빌딩으로, 5~23층은 최첨단 환경 대응형 오피스(1개 층 약 400평), 1~4층은 상업용 층으로 구성된다. 구성되어 있습니다. 히카리에 및 주변 상권과 데크와 광장으로 연결하여 고저차가 있는 동쪽 출구 지역의 동선 동선을 획기적으로 개선했다. '아오야마와 시부야를 악수로 연결한다'는 의미를 담은 이름처럼 시부야 동쪽 출구의 새로운 랜드마크로 2024년 7월에 그랜드 오픈했다.

계획 중인 '도겐자카 2초메 미나미 지구'(고층동, 중층동) 완성 이미지. 왼쪽 안쪽에 기존 시부야 스크램블 스퀘어 동관, 오른쪽 앞쪽에 시부야 마크시티가 보인다. 재개발로 마크시티와 신관이 데크로 연결될 예정이다.

향후 예정된 주요 프로젝트(2025년 이후)

• 2026년: MITAKE Link Park(가칭) - 시부야 1초메, 구 도립아동회관 부지 등을 활용한 민관 연계 복합개발 계획. 지상 14층, 지하 2층 규모로 사무실과 매장 외에도 창조문화-교육시설, 임대주택, 다목적홀 등을 포함한 다기능 시설로 조성될 예정이다. 휴릭과 시미즈건설이 사업 주체가 되어 2024년 착공, 2026년 완공을 목표로 하고 있다.

• 2027년 2월: 도겐자카 2초메 미나미 지구 제1종 시가지 재개발 사업 - 시부야 마크시티에 인접한 약 0.8ha의 대규모 재개발 계획이다. 노후화된 건물군 7동을 통합 재건축하여 지상 30층, 높이 약 155m의 고층동(오피스 중심)과 지상 11층, 높이 약 60m의 중층동(고급 호텔 'TRUNK HOTEL' 예정)으로 구성되며, 2022년 재개발 조합이 설립되어 2026년 준공 예정이다. 완공되면 마크시티와 신관이 데크 연결돼 도겐자카 지역과 역 직결 시설이 일체화된다.

• 2027년: 시부야 스크램블 스퀘어 제II기(중앙동, 서관 ) - 시부야역 바로 위 재개발의 마지막 단계로 기존 동관에 이어 중앙동(지상 10층, 높이 약 61m)과 서관(지상 13층, 높이 약 76m) 2개 동이 건설 중이다. 중앙동은 JR 시부야역 바로 위에 위치하여 역 시설과 직결되며, 서관은 구 도큐토요코점 부지를 중심으로 정비된다. 두 건물의 총 연면적은 약 27.6만㎡에 달하며, 2027년 완공을 목표로 하고 있다. 이로써 시부야 역세권 재편이 완성되고, 역 동서를 연결하는 거대한 데크와 지하 광장 등 교통 결절 기능도 함께 정비될 전망이다.

• 2028년: 미야마스자카 프로젝트(미야마스자카시타 교차로 지구) - 시부야역 동쪽 출구 미야마스자카시타 교차로 주변을 대상으로 하는 대규모 복합개발 계획으로, A가구에 지상 33층, 높이 약 180m, 연면적 약 19만㎡의 초고층 타워를 건설하고, 상층부에는 국제수준의 호텔, 중상층부에는 사무실, 저층부에는 다목적홀과 상업시설, 산업육성지원시설 등을 배치할 예정이다. 인접한 B지구(지상 7층)는 상업용 빌딩으로 A지구와 데크로 연결되며, 2024년 착공, 2028년 준공 예정으로 동쪽 출구 일대에 새로운 랜드마크가 탄생할 계획이다.

• 2029년: 시부야 니초메 니시지구 재개발(Shibuya Regeneration Project) - 아오야마 거리와 롯폰기 거리에 접한 약 2.9ha의 시부야 지역 최대 규모의 재개발 계획입니다. 부지를 A, B, C의 3개 구역으로 나누어 A구역에는 상공광장을 갖춘 저층 건물, B구역에는 지상 41층, 높이 약 208m의 오피스-호텔 중심의 초고층 타워, C구역에는 지상 41층, 높이 약 175m의 주거 중심 타워를 건설할 예정이다. 각 구역은 페데스트리아 데크로 연결되어 역과 주변 시가지와 연결되는 보행자 네트워크도 정비되며, 2025년 본체 착공, 2029년 완공을 목표로 하고 있어 완공되면 시부야 지역의 도시 기능이 한층 더 강화될 것이다.

이처럼 시부야역 주변에는 이미 완공된 시설과 향후 몇 년 안에 완공 예정인 시설이 다수 존재하며, 2010년대 '1단계'에는 역과 직결된 히카리에와 스크램블 스퀘어 동관을 비롯한 대규모 빌딩이 들어서고, 2020년대 후반 '2단계'에는 사쿠라오카, 도겐자카, 미야마스자카 등 주변을 포함한 추가 개발이 예정되어 있다. 주변 지역을 포함한 추가 개발이 예정되어 있습니다. 이러한 재개발을 통해 도시로서의 역량이 비약적으로 확대되고 고도화되는 한편, 도시 전체의 용도 구성도 다양해지고 있다. 다음 장에서는 이러한 개발이 시부야역 주변의 오피스 시장 상황과 상업 및 주거 수요에 어떤 변화를 가져오고 있는지 살펴본다.

오피스 시장 상황: 공급 확대와 수요 동향의 변화

시부야는 최근 재개발로 인해 고급 오피스 공급이 증가하면서 IT 및 크리에이티브 기업을 중심으로 테넌트 수요가 증가하고 있다. 실제로 2023년에 대량으로 공급된 신축 오피스도 2024년에는 순조롭게 채워져 시부야구 전체 오피스 공실률은 2024년 2월 4.38%까지 상승했다가 개선세로 돌아서 같은 해 말 2.60%까지 하락했다 (전년 동월 대비 ▲1.37%포인트). 코로나 사태 이후 원격근무 정착으로 일시적인 공실 증가가 우려되었으나, 2024년은 출근 복귀의 흐름도 있어 '대면 커뮤니케이션 촉진'과 '우수 인재 확보'를 목적으로 한 증축 이전이 잇따른 것으로 분석된다. 특히 시부야구(특히 시부야역 주변)는 IT기업과 글로벌 기업의 강한 니즈를 배경으로 공실 소화와 임대료 회복이 두드러졌다.

임대료 측면에서도 시부야구의 평균 모집 임대료(월)는 2024년 말 기준 32,164엔/평방미터로 전년 대비 2,585엔 상승하여 도심 5구 평균을 상회하는 회복세를 보이고 있다. 지요다구(오오테마치, 마루노우치 지역)의 평당 4만엔 이상에는 미치지 못하지만, 시부야는 미나토구, 신주쿠구와 함께 도쿄에서 손꼽히는 고임대료 지역이 되었다. 신축 하이그레이드 빌딩의 경우, 평당 3만엔대 후반~4만엔대 수준에서 계약하는 경우도 있어, 시부야의 오피스 시장은 기존의 '벤처기업을 위한 저렴한 오피스 집적지'에서 '대기업도 진출하는 고부가가치 오피스 거점'으로 진화했다고 할 수 있습니다.

2020~2023년에 걸쳐 스크램블 스퀘어, 사쿠라스테이지, 도겐자카도리 등 대형 오피스가 잇달아 준공되면서 일시적으로 공실률이 상승하고 임대료가 조정 국면을 맞이한 시기도 있었습니다. 그러나 앞서 언급한 바와 같이 수요가 활발하게 흡수되면서 현재는 적정 수준의 공실률(약 3% 내외)로 돌아가고 있다. 신축 빌딩의 대부분이 높은 가동률로 가동되고 있으며, 시부야를 거점으로 하는 기업도 스타트업부터 구글, 메타 등 외국계 IT 대기업, 금융 관련 스타트업까지 다양해지고 있다. 재개발을 통해 오피스 시장의 질적, 양적 수준이 높아진 시부야는 앞으로도 '일하고 싶은 도시', '거점을 두고 싶은 도시'로서 높은 인기를 유지할 것으로 예상된다.

상업시설 수요: 집객력과 테넌트 트렌드의 변화

시부야는 젊은이들의 문화와 유행의 발신지로서 상업의 거리라는 이미지가 있지만, 사실 지금까지는 상업시설의 절대적인 양이 다른 부도심에 비해 적었던 측면이 있다. 도큐 부동산의 시부야 개발사업부장 사카이 씨는 "매출 기준으로 보면 시부야의 상업 매출은 이케부쿠로의 절반, 신주쿠의 3분의 1 이하"에 불과하다고 지적한다. 시부야는 지형적으로 분지 형태의 좁은 지역으로 대형 점포의 수를 늘리기 어려워 지금까지 도큐 백화점과 파르코, 109(마르큐) 등 한정된 상업시설이 밀집해 있었다. 이 때문에 최근 재개발도 '스크랩 앤 빌드'에 의한 상업용지 리뉴얼이 주를 이루며, 신규로 상업 면적이 폭발적으로 늘어난 것은 아니기 때문에 공급 과잉이라는 인식은 없는 것으로 알려져 있다.

실제로 시부야 지역의 상업 공간은 부족하다는 시각도 있으며, 재개발로 공급된 신규 시설에 대한 테넌트 수요는 전반적으로 높은 편이다. 시부야 스크램블 스퀘어, 시부야 파르코(2019년 재건축 오픈), 미야시타 파크, 사쿠라 스테이지, 아쿠쉬 등 새롭게 오픈한 상업시설은 모두 화제성 높은 숍과 레스토랑, 체험형 콘텐츠를 갖추고 있어 높은 집객력을 발휘하고 있다. 예를 들어 2024년 7월에 본격 오픈한 시부야 사쿠라 스테이지의 상업존은 오픈 직후 주변 보행자 수가 기존 대비 43% 증가해 시부야의 새로운 회유 명소로 자리 잡았다는 보도도 있다. 시부야 악슈에도 국내 최초 출점 매장을 포함한 개성 있는 테넌트들이 모여들어 동쪽 출구 지역의 유동인구를 크게 변화시키고 있다.

또한, 인바운드(방일 관광객) 수요의 회복도 시부야의 상업 시장에 활력을 불어넣고 있다. 시부야 스크램블 교차로와 하치코마에 광장은 해외 관광객의 단골 명소로, 코로나 이후 관광이 재개되면서 시부야를 찾는 외국인도 급증하고 있다. 전망시설 '시부야 스카이'는 SNS 인증샷 명소로 인기를 끌고 있으며, 시부야 파르코 내 닌텐도나 포켓몬의 공식 숍은 연일 줄을 서는 등, 시부야 중심부의 소매 매출도 상승세를 보이고 있다. 시부야 중심가의 소매 매출도 코로나 이전 수준으로 회복되고 있으며, 상업 임대료도 견조한 상승세를 보이고 있다(테넌트 모집 임대료가 지역에 따라 전년 대비 몇 % 상승했다는 조사 결과도 있다).

이처럼 재개발을 통해 상업 인프라가 확충되고 새롭게 변화한 시부야는 한층 더 다양한 소비 니즈에 대응할 수 있는 도시로 진화하고 있다. 하지만 사카이 씨도 지적했듯이 '리얼과 버추얼의 융합', '모노 소비에서 코토 소비로의 전환'이라는 큰 과제도 남아 있다. 시부야는 정보 발신력이 있고 '체험하고 싶어서 시부야에 오는' 사람들을 끌어들이는 힘이 있지만, 그 기대에 부응하기 위해서는 앞으로도 상업 공간의 질적 충실을 도모해야 할 것이다. 시부야 지역의 개발 사업자들은 계속해서 체험 가치를 중시하는 상권 조성을 추진하겠다는 방침을 밝히고 있어 시부야의 상업적 잠재력은 아직 확대될 여지가 크다고 할 수 있다.

주거 니즈의 변화: 도심 거주와 '생활형 도시'로의 전환

기존 시부야역 주변은 오피스-상업이 중심이었고, 거주자가 적은 지역이었다. 그러나 최근에는 '도심에 살고 싶다'는 욕구가 높아지고 도시의 편의성이 향상되면서 시부야를 주거지로 선택하는 사람이 늘고 있다. 재개발 프로젝트에서도 주거 용도를 도입하는 사례가 나타나고 있으며, 예를 들어 시부야 사쿠라 스테이지의 B가구역(시부야 SAKURA 타워 등)에는 분양 아파트나 서비스 아파트 등 주거 기능이 포함되었다. 시부야역 근처에서 직주근접의 라이프스타일을 실현할 수 있는 몇 안 되는 기회로, 고가임에도 불구하고 주목을 받고 있다.

또한, 사쿠라오카 지역과 시부야 니초메 지역에는 초고층 오피스 빌딩과 함께 고급 임대 레지던스의 건설도 계획되어 있다. 시부야 니초메 서지구 재개발 C지구에는 41층 높이의 주택동이 예정되어 있어 향후 수백 가구 규모의 신축 주택이 공급될 것으로 보인다. 이는 시부야역 도보권에서는 전례가 없는 대규모 주거공간이 될 것이며, 완공되면 부유층이나 고급 전문직 외국인 등 새로운 주민층을 끌어들일 가능성이 있다.

시부야구 전체로 보면 도심 회귀의 흐름으로 인구는 견조하고 평균 소득 수준도 23구 내에서 상위권에 속한다. 에비스, 히로오, 다이칸야마 등 고급 주택가를 보유한 시부야구는 원래 주거 수요가 높은 지역이지만, 최근에는 시부야역 주변에도 주거지로서의 매 력이 생겨나고 있다. 재개발에 따라 역 앞 광장과 공원이 재정비되고, 안전하고 쾌적한 보행자 공간과 방재성 향상 등 '주거 환경'의 질도 높아지고 있다. 예를 들어 시부야역 동쪽 출구에는 대규모 지하광장과 페데스트리아 데크가 정비되어 유모차나 휠체어로도 이동하기 편한 무장애 동선이 확보되었다. 역 주변의 편의시설(상업, 의료, 행정 서비스 등)이 확충되어 일상생활을 완성할 수 있는 장점도 늘어났다.

전반적으로 시부야는 '일하고 노는 도시'에서 '일하고 놀고 사는 도시'로 진화하고 있다. 다만, 과제도 있다. 주택용도의 공급이 제한적이기 때문에 임대료와 가격 수준이 매우 높은 편이며, 일반 가족 단위의 사람들이 부담 없이 살 수 있는 도시가 아니다. 시부야구의 평균 아파트 가격(신축)은 도쿄도 내 최고 수준이며, 임대 시세도 원룸의 경우 월 수십만 엔 정도가 당연시되고 있습니다. 따라서 당분간은 부유층 독신자, DINKS, 외국인 경영자 등이 주 거주자가 될 것입니다. 하지만 향후 주택 재고가 늘어나고, 시부야의 24시간 활성화가 진행되면 시부야가 진정한 의미의 '살고 싶은 도시 랭킹'에 이름을 올릴 날이 올지도 모른다.

지가・임대료 추이 데이터와 향후 전망

대규모 재개발로 인한 시부야 지역의 가치 상승은 지가와 임대료 지표에서도 두드러지게 나타나고 있다. 시부야구의 공시지가 평균은 2025년 기준 전년 대비 +12.53%로 크게 상승해 전국에서 3번째로 높은 수준을 기록했다. 그 중에서도 시부야역 주변의 상승세가 두드러져 시부야역 주변의 평균 지가는 918만 6666엔/㎡(평당 약 3,036만 엔)으로 전년 대비 13.88%나 상승했다. 예를 들어 시부야 스크램블 교차로 인근 우다가와초 23-3(QFRONT 빌딩 앞)의 공시지가는 1㎡당 3,350만 엔(평당 약 1억 1,074만 엔)에 달해 국내 굴지의 초고가 상업지역으로 자리매김했다. 이러한 지가 상승은 재개발에 대한 기대감과 향후 수익 전망이 밝다는 것을 반영하는 것이라고 할 수 있다.

임대료 측면에서도 앞서 언급한 오피스 임대료가 상승세를 보이고 있으며, 상업용 임대료(상가 임대료)도 코로나 사태로부터의 회복과 인바운드 회복으로 인해 상승세를 보이고 있다. 중심가나 공원길 등 번화가의 경우, 리먼쇼크 이전 수준을 넘어서는 사례도 나타나고 있다. 부동산 서비스 대기업의 통계에 따르면, 2024년 말 기준 도쿄 주요 7개구(지요다, 츄오, 츄오, 미나토, 신주쿠, 시부야, 시나가와, 도지마)의 평균 모집 임대료는 평당 29,250엔으로 5개월 연속 상승세를 이어가고 있다. 시부야구만 보더라도 평균 임대료는 도심 평균을 상회하고 있으며, 재개발 완료에 따른 거리의 매력 향상으로 임차인의 지불 의향 임대료가 상승하고 있는 상황입니다.

향후 전망으로는 시부야역 주변의 지가 및 임대료는 계속 견조할 것으로 예상됩니다. 재개발로 인한 공급 증가도 있지만, 그보다 더 큰 수요 측면의 잠재력이 높고, 완성된 프로젝트가 가동될 때마다 지역의 집객력, 산업유치력이 높아지는 선순환이 일어나고 있기 때문이다. 다만 2022~2023년과 같은 급등세는 점차 진정되고 상승률은 완만해질 가능성이 있다. 이미 시부야의 지가 수준은 상당히 높은 수준까지 올라왔고, 금융 환경의 변화(예: 금리 상승에 따른 부동산 수익률 상승 압력)가 발생하면 일시적인 가격 조정이 일어날 수 있다. 또한 신규 공급이 정점을 찍는 2027년 전후에는 오피스 임대료가 수급 완화로 인해 보합 내지 소폭 하락으로 전환될 위험도 있다. 그러나 장기적으로 보면 시부야라는 도시의 브랜드 가치와 희소성은 변하지 않으며, 도시의 성장 여력도 여전히 남아있다. 종합적으로는 '단기 조정 국면을 거치면서 중장기적으로 지속적인 가치 상승 기조'라고 보는 것이 타당할 것이다.

부동산 투자자에게 기회와 리스크

시부야역 주변 재개발 러시는 부동산 투자 측면에서도 큰 기회와잠재적 리스크의 양면을 가지고 있습니다. 여기서는 투자자가 주의해야 할 포인트를 정리해 보겠습니다.

투자 기회(기회)

• 자본 이득 기대: 재개발 완료에 따른 도시 전체의 등급 상승으로 자산 가치 상승을 기대할 수 있다. 실제로 공시지가의 큰 폭의 상승에서 알 수 있듯이 시부야 지역의 부동산 가격은 개발 진행과 함께 상승 추세에 있다. 조기에 취득하면 중장기적으로 가격 상승 이익(자본 이득)을 얻을 수 있습니다.

• 안정적인 테넌트 수요: IT기업, 스타트업, 해외기업 등의 활발한 오피스 수요 및 세계적인 관광지로써의 상업 수요로 인해 테넌트 믹스가 다양하고 견고합니다. 공실률이 낮게 유지되고 임대료도 상승세를 보이고 있어 안정적인 임대료 수입을 기대할 수 있다. 특히 최신식 빌딩은 테넌트 경쟁력이 높아 장기계약을 맺는 우량기업을 유치하기 쉽다.

• 자산 유동성 향상: 시부야는 국내외 투자자들에게 인지도가 높고, 재개발로 주목도가 높아짐에 따라 부동산 시장에서의 유동성이 향상될 것으로 보인다. 실수요와 투자 양측의 수요가 많아 매각 출구 전략을 세우기 쉽다는 점도 매력적이다. 대형 오피스 빌딩의 경우 REIT나 기관투자자가 매입 대상으로 삼는 사례도 늘어날 것이다.

• 광역 시부야권의 파급효과: 도큐 그룹은 시부야역에서 반경 2.5km를 'Greater SHIBUYA'로 정의하고 광역 도시개발을 추진하고 있다. 이 전략은 시부야역 주변뿐만 아니라 하라주쿠, 오모테산도, 에비스, 다이칸야마 등 주변 지역의 가치도 상승할 가능성이 있다. 따라서 시부야구 내 부동산 전반에 긍정적인 파급효과가 나타나며, 주변 지역 부동산에 대한 투자 기회도 확대될 것입니다.

투자 리스크(유의사항)

• 수익률 하락 및 고가감: 지가 및 부동산 가격 급등으로 인해 취득수익률(캡플레이트)이 하락하는 추세입니다. 이미 시부야의 일류 오피스 빌딩은 NOI 수익률 기준으로 3%를 밑도는 수준이라 투자 매력이 떨어진다는 지적도 있습니다. 고가 매입 시 금리 상승 국면에서 손익 악화 및 손실 리스크가 발생할 수 있기 때문에 투자 수익성 파악이 더욱 중요하다.

• 경기 및 시장 변동 리스크: 시부야는 테크 기업 비중이 높기 때문에 경기 변동이나 업종 트렌드에 영향을 받기 쉬운 측면이 있다. 예를 들어, IT 산업이 부진하거나 스타트업 자금 조달 환경이 악화되면 오피스 수요가 급감할 가능성도 배제할 수 없다. 또한, 금융시장의 불안요인이 전 세계적으로 확산되면 자본이 빠져나가면서 도심 부동산 시황 자체가 냉각될 위험도 있다.

• 일극집중의 위험: 시부야 지역에 대한 투자는 높은 수익률을 기대할 수 있는 반면, 자산 포트폴리오가 도심에 편중될 수 있는 위험도 있다. 부동산 투자의 기본인 분산효과를 고려할 때, 시부야 부동산은 매력적이지만 집중투자는 피하고 다른 지역과 균형을 맞추는 것이 바람직합니다. 시부야뿐만 아니라 도쿄 타 지역 및 해외 부동산 등에 병행 투자함으로써 국지적 리스크를 완화할 수 있습니다.

• 개발 지연 및 계획 변경: 향후 예정된 재개발이 계획대로 진행되지 않을 가능성도 고려해야 한다. 대규모 프로젝트는 경기 및 행정 절차의 영향으로 일정이 지연되거나 축소될 수 있는 리스크가 있다. 만약 개발 완료가 예상보다 지연될 경우, 그 기간 동안 수익 기회 손실과 주변 정비 지연에 따른 임대료 상승률 둔화 등의 영향도 있을 수 있습니다. 투자 결정 시 각 프로젝트의 진행 상황을 주시하고, 최신 정보를 바탕으로 리스크 헤지 방안을 검토할 필요가 있습니다.

• 사회구조의 변화: 장기적으로는 기술의 발전으로 인한 일하는 방식과 생활방식의 변화도 간과할 수 없다. 원격근무와 메타버스가 확산되면 도심의 오피스 수요는 줄어들 가능성이 있다. 한편, 현실적인 장소의 가치를 재인식하는 움직임도 있지만, 미래의 불확실성이 높은 주제다. 이러한 사회 변화에 시부야라는 도시가 얼마나 유연하게 대응할 수 있느냐가 장기적인 투자 리스크를 좌우할 것이다.

장기 전망: 시부야 지역의 잠재력 평가

마지막으로 장기적인 관점에서 시부야 지역의 잠재력을 평가해 보겠습니다. 결론부터 말하자면, 시부야는 앞으로도 도쿄를 대표하는 활력 넘치는 지역으로서 높은 잠재력을 유지, 향상시켜 나갈 것으로 예상됩니다 . 그 근거로 다음과 같은 점을 들 수 있습니다.

첫째, 시부야에는 청년문화, IT산업, 크리에이티브 산업 등 시대를 선도하는 요소들이 집적되어 있다. 재개발을 통해 하드웨어(인프라, 오피스 공간 등)가 정비되면서 소프트적인 매력(문화, 인재)과 시너지 효과를 발휘하기 좋은 토양이 마련되었다. 앞으로도 시부야는 스타트업의 성지 '비트밸리'로서 혁신을 계속 만들어낼 것이며, 세계적인 기업의 일본 거점 유치도 계속될 것이다. 이러한 경제 활동의 역동성이 시부야의 가치를 지탱하고 있습니다.

두 번째는 도큐 그룹이 주도하는 'Greater SHIBUYA 2.0' 전략의 존재입니다. 2021년에 수립된 이 새로운 도시 만들기 전략은 '일하고, 놀고, 사는' 세 가지 요소의 융합과 이를 뒷받침하는 디지털 지속 가능한 시책으로 '시부야에서만 경험할 수 있는 도시 생활'을 실현한다는 방침을 제시하고 있습니다. 실현한다는 방침이 제시되어 있다. 단발성 개발에 그치지 않고 도시 전체를 하나의 생활권, 경제권으로 그랜드 디자인하는 노력은 일본 도시 개발에서도 선진적이다. 이를 통해 시부야는 끊임없이 진화하는 '미완의 프로젝트'로서 장기적인 성장 스토리가 그려지고 있다. 도시 경영의 비전이 명확하다는 것 자체가 투자할 만한 가치가 있는 도시의 강점이라고 할 수 있다.

셋째, 인프라 측면에서도 철도-도로망의 결절 강화가 진행되어 도시로서의 완성도가 높아진다. 시부야역의 동서 자유통로와 지하광장, 신버스터미널의 정비 등 사람의 흐름과 교통의 편의성이 비약적으로 향상되었다. 과거 복잡하고 길을 잃기 쉬웠던 시부야역도 재개발이 완료되면 주요 노선의 환승이 원활하고 쾌적한 터미널로 탈바꿈한다. 또한 시부야강 환경 정비와 방재 인프라 강화로 안전-안심 문제도 해결되고 있다. 이러한 도시기반의 확충은 장기적으로 자산가치를 뒷받침하는 중요한 요소입니다.

마지막으로 시부야 고유의 브랜드 파워와 인지도는 앞으로도 변함없이 유지될 것입니다. 세계적으로도 'SHIBUYA'는 도쿄를 상징하는 지명으로 인식되고 있으며, 관광객과 기업 모두에게 매력적인 장소로 인식되고 있습니다. 젊은 문화의 발신지로서 끊임없이 신진대사를 거듭하는 시부야는 도시로서 늙지 않는 도시입니다. 이러한 브랜드 자산은 부동산 가치의 원천이며, 쉽게 모방할 수 없는 강점이다.

이상과 같이 시부야역 주변 지역은 장기적으로 볼 때 높은 잠재력을 가지고 있으며, 부동산 투자 대상으로서의 매력을 계속 유지할 것으로 판단된다. 다만 앞서 언급한 리스크 항목에서 언급했듯이 시장과 사회의 변화에 대응할 수 있는 유연성이 요구된다는 점을 잊어서는 안 된다. 다행히 시부야는 '변화하는 것'에 능숙한 도시입니다. 관련 기업이나 행정도 그 점을 인식하고 있으며, 도시 전체가 진화를 받아들일 수 있는 체제를 갖추고 있습니다. 투자자 입장에서도 중장기적인 관점에서 시부야 지역에 관여하고 그 성장 스토리에 동참하는 것은 큰 수익을 가져다 줄 수 있을 것이다.

맺음말

시부야역 주변 재개발은 도시의 형태뿐만 아니라 부동산 시장에도 큰 영향을 미치고 있다. 주요 프로젝트의 진행 상황과 그에 따른 오피스, 상업, 주거 수요의 변화, 지가와 임대료 동향을 자세히 살펴보았지만, 결론적으로 '시부야는 계속 진화하고 가치를 높여가는 지역'이라고 말할 수 있습니다. 부동산 투자자에게 시부야의 변화는 기회인 동시에 높은 가격 수준 때문에 신중한 판단이 요구된다. 하지만 확실한 비전이 뒷받침된 시부야의 성장력은 매력적이며, 적절한 비전과 전략을 가지고 있다면 큰 결실을 맺을 수 있을 것이다.

하루가 다르게 변화하는 시부야의 거리를 바라보며, 그 발밑에서 부동산 가치가 꾸준히 성장하고 있음을 느낀다. '100년에 한 번 있는 재개발'이 완성되는 몇 년 후, 시부야는 어떤 모습을 하고 있을까 - 투자자로서 그 미래상을 상상하며, 지속적으로 최신 정보를 업데이트하고 통찰력을 키워나가는 것이 중요하다.