Impacto de la reurbanización de Shibuya en el valor inmobiliario

La zona que rodea la estación de Shibuya está inmersa en un gran proyecto de reurbanización que se dice que sólo ocurre una vez cada 100 años. Se están creando nuevos hitos uno tras otro, transformando el paisaje y las funciones de la ciudad. Estos cambios repercuten en el mercado de oficinas, la capacidad de las instalaciones comerciales para atraer clientes y las necesidades de los residentes, y están directamente relacionados con las tendencias de valor de las propiedades circundantes. Este artículo resume las últimas tendencias de los principales proyectos de reurbanización en curso o previstos en los alrededores de la estación de Shibuya, y examina los cambios resultantes en el mercado, las perspectivas de los precios y alquileres futuros del suelo, las oportunidades y riesgos para los inversores inmobiliarios, y el potencial a largo plazo de la zona de Shibuya.

Tendencias de los grandes proyectos de reurbanización en torno a la estación de Shibuya

Desde la década de 2000, se han promovido proyectos de reurbanización a gran escala en los alrededores de la estación de Shibuya, junto con el soterramiento de la línea ferroviaria y la reorganización de las funciones de la estación. Como resultado, desde la década de 2010 hasta la actualidad se han creado varios grandes complejos de edificios que han renovado la fisonomía de la ciudad. A continuación se presenta una lista cronológica de los principales proyectos finalizados en los últimos años y los planes de desarrollo previstos para el futuro.

Principales proyectos finalizados en los últimos años (hasta 2024)

• Abril de 2012: Shibuya Hikarie - un gran complejo de edificios de 34 plantas y una altura aproximada de 182 m. Creó un nuevo centro comercial y de oficinas en la salida este y fue pionero en la reurbanización de Shibuya.

• Septiembre de 2018: Shibuya Stream - De 35 plantas sobre rasante y 180 m de altura, este complejo se creó como parte de la reurbanización de la antigua línea ferroviaria subterránea Toyoko Line y cuenta con oficinas, un hotel, restaurantes y un paseo a lo largo del río Shibuya.

• Mar 2019: Shibuya Solasta - Edificio de oficinas de 21 plantas con una altura de 107 m. Ofrece oficinas de alto nivel con las últimas instalaciones en la zona de Jinnan, popular entre las empresas de TI.

• Nov 2019: Shibuya Fuclas - edificio complejo de 18 plantas sobre rasante y unos 103 m de altura. Reurbanización del antiguo emplazamiento del Tokyu Plaza, está directamente conectado con la terminal de autobuses West Exit y engloba instalaciones comerciales y oficinas, así como funciones públicas como un centro de información turística.

• Nov 2019: Shibuya Scramble Square (Fase I: Ala Este) - un complejo de rascacielos de 47 plantas y 230 m de altura, un nuevo hito directamente conectado con la estación de Shibuya. En los pisos superiores también se ha abierto una instalación de observación, Shibuya Sky, que atrae a muchos visitantes nacionales y extranjeros.

• Julio de 2020: MIYASHITA PARK - un edificio comercial de 4 plantas + un complejo hotelero de 18 plantas en el remodelado Parque Miyashita. La combinación de un parque en la azotea e instalaciones comerciales lo convierte en un nuevo lugar para relajarse y marcar tendencias en Shibuya.

• Mar 2023: Dogenzaka-dori - un gran edificio complejo de 28 plantas sobre rasante y unos 119 m de altura. Se trata de una reurbanización de la zona alrededor de la antigua tienda Don Quijote Shibuya, con grandes plantas de oficinas (aproximadamente 526 tsubos por planta) ocupando las plantas 2-10, y el hotel de estilo de vida extranjero Hotel Indigo Tokyo Shibuya ocupando las plantas 11-28. Las tiendas comerciales se sitúan en las plantas inferiores, y se ha construido un nuevo pasaje a través del recinto para mejorar la circulación por la zona.

• Nov 2023: Fase Shibuya Sakura - remodelación a gran escala de la zona de Sakuragaoka-cho, al suroeste de la estación de Shibuya. Consta de varios edificios en un terreno de aproximadamente 2,6 ha, incluyendo un edificio de oficinas de gran altura en el Bloque A (Bloque A1: 39 plantas, 179 m de altura, etc.) y un edificio complejo de gran altura en el Bloque B (30 plantas, 127 m de altura). Además de oficinas a gran escala (superficie estándar: 842 tsubos), el edificio también ofrece un espacio urbano para "trabajar, jugar y vivir" con instalaciones comerciales, instalaciones de apoyo a la puesta en marcha, viviendas y pisos con servicios. También se ha construido una plataforma peatonal que conecta la estación con la zona de Sakuragaoka, convirtiéndola en una nueva puerta de entrada a Shibuya. Una vez finalizada la construcción, en julio de 2024 se abrirán simultáneamente 37 tiendas en la zona comercial, lo que creará más animación.

• Mayo de 2024: SHIBUYA AXSH - un complejo de edificios de 23 plantas y 120 m de altura finalizado a lo largo de Aoyama-dori, junto a Shibuya Hikarie, con oficinas ecológicas de última generación en las plantas 5-23 (aprox. 400 tsubo por planta) y locales comerciales en las plantas 1-4. El edificio está situado en pleno centro de la ciudad. El edificio está conectado con Hikarie y los bloques circundantes mediante cubiertas y plazas, lo que mejora espectacularmente la circulación de la zona de la salida este, donde hay diferencias de elevación. Como su nombre indica - "conectar Aoyama y Shibuya con un apretón de manos"-, el nuevo hito de la salida este de Shibuya tuvo su gran inauguración en julio de 2024.

Imagen del proyectado "Área sur de Dogenzaka 2-chome" (edificios altos y medianos). En el extremo izquierdo puede verse el ala este existente de Shibuya Scramble Square y en el extremo derecho Shibuya Mark City. Como resultado de la remodelación, el nuevo edificio estará conectado directamente con Mark City mediante una cubierta.

Principales proyectos previstos para el futuro (a partir de 2025)

• Año 2026: MITAKE Link Park (nombre provisional) - Proyecto de desarrollo de uso mixto de asociación público-privada en Shibuya 1-chome, utilizando el solar del antiguo Tokyo Children's Hall y otros terrenos. Se espera que sea una instalación multifuncional de 14 plantas sobre rasante y dos plantas bajo rasante, que incluya oficinas y comercios, instalaciones culturales y educativas creativas, viviendas de alquiler y una sala polivalente. Hulic y Shimizu Corporation serán los patrocinadores del proyecto, cuya construcción comenzará en 2024 y finalizará en 2026.

• Feb 2027: Dogenzaka 2-chome South Area Type 1 Urban Redevelopment Project - Se trata de un proyecto de reurbanización a gran escala que abarca aproximadamente 0,8 ha adyacentes a Shibuya Mark City. La asociación de reurbanización se establecerá en 2022 y está previsto que la construcción finalice en 2026. Cuando esté terminado, el nuevo edificio estará conectado a Mark City por una cubierta, integrando la zona de Dogenzaka con las instalaciones directamente conectadas a la estación.

• 2027: Plaza Shibuya Scramble Fase II (Alas Central y Oeste) - Como fase final de la reurbanización directamente encima de la estación de Shibuya, se están construyendo el Ala Central (10 plantas sobre rasante, 61 m de altura) y el Ala Oeste (13 plantas sobre rasante, 76 m de altura) a continuación del Ala Este existente. El edificio central se encuentra justo encima de la estación JR de Shibuya y está conectado directamente con las instalaciones de la estación, mientras que el edificio oeste se construirá alrededor del solar de la antigua tienda Tokyu Toyoko. La superficie total de ambos edificios es de aproximadamente 276.000 m2 y su finalización está prevista para 2027. Esto completará la reorganización de la zona de la estación de Shibuya y se espera que incluya una enorme cubierta que conecte los lados este y oeste de la estación, una plaza subterránea y otras funciones de conexión de transporte.

• Año 2028: Proyecto Miyamasuzaka (Área de la intersección de Miyamasuzaka) - Se trata de un plan de desarrollo de uso mixto a gran escala para el área alrededor de la intersección de Miyamasuzaka, en la salida este de la estación de Shibuya, que incluye la construcción de una torre de gran altura de 33 plantas, 180 m de altura y 190.000 m2 en el bloque A, con un hotel de categoría internacional en las plantas superiores, oficinas en las plantas intermedias y superiores y un vestíbulo multiusos. Las plantas superiores estarán ocupadas por un hotel de categoría internacional, las plantas intermedias y superiores por oficinas, y las plantas inferiores por una sala polivalente, instalaciones comerciales, instalaciones de apoyo al desarrollo industrial, etc. El bloque B adyacente (7 plantas sobre rasante) será un edificio comercial, conectado al bloque A por una cubierta, cuya construcción está previsto que comience en el FY2024 y finalice en el FY2028, creando un nuevo punto de referencia en la zona de East Exit.

• 2029: Reurbanización de la zona oeste de Shibuya 2-chome (Proyecto de Regeneración de Shibuya) - Se trata del mayor proyecto de reurbanización de la zona de Shibuya, con una superficie aproximada de 2,9 ha frente a Aoyama-dori y Roppongi-dori. El solar está dividido en tres bloques, A, B y C. El bloque A es un edificio de baja altura con una plaza superior, el bloque B es una torre de gran altura con 41 plantas sobre rasante y una altura aproximada de 208 m, destinada principalmente a oficinas y hoteles, y el bloque C es una torre residencial con 41 plantas sobre rasante y una altura aproximada de 175 m. Los bloques estarán interconectados por pasarelas peatonales y una red peatonal que conectará la estación con la zona urbana circundante, estando previsto que la construcción principal comience en 2025 y finalice en 2029, lo que potenciará aún más las funciones urbanas de la zona de Shibuya.

Como ya se ha mencionado, hay una serie de instalaciones en los alrededores de la estación de Shibuya que ya se han completado y que se completarán en los próximos años: en la zona de la "Fase 1", en la década de 2010, habrá un bosque de edificios a gran escala, incluyendo Hikarie y el ala este de Scramble Square, que están directamente conectados con la estación; en la zona de la "Fase 2", a finales de la década de 2020, habrá un mayor desarrollo en las zonas circundantes, incluyendo Sakuragaoka, Dogenzaka y Miyamasuzaka. En la segunda fase, a finales de la década de 2020, se producirá un mayor desarrollo en las zonas circundantes, incluidas Sakuragaoka, Dogenzaka y Miyamasuzaka. Mientras estas remodelaciones amplían y mejoran drásticamente la capacidad de la ciudad, la composición de usos en el conjunto de la ciudad también se diversifica. En el siguiente capítulo se analiza cómo estos desarrollos están cambiando el mercado de oficinas y las necesidades comerciales y residenciales en la zona que rodea la estación de Shibuya.

Mercado de oficinas: aumento de la oferta y cambio de las tendencias de la demanda

La reciente remodelación de Shibuya ha provocado un aumento de la oferta de oficinas de alta calidad, y la demanda de los inquilinos va en aumento, sobre todo entre las empresas creativas y de TI. De hecho, la gran oferta de nuevas oficinas en 2023 se llenó de forma constante en 2024, y la tasa de vacantes de oficinas para el conjunto del distrito de Shibuya aumentó hasta el 4,38% en febrero de 2024 antes de dar un giro hacia la mejora y caer hasta el 2,60% a finales del mismo año (-1,37 puntos interanuales). Aunque se temía un aumento temporal de las vacantes debido al establecimiento del trabajo a distancia tras la catástrofe de Corona, el análisis muestra que en 2024 se produjo una tendencia a la vuelta al trabajo, con una sucesión de reubicaciones adicionales de locales destinadas a "promover la comunicación cara a cara" y "garantizar unos recursos humanos excelentes". En particular, en el distrito de Shibuya (sobre todo en los alrededores de la estación de Shibuya), se erradicaron las vacantes y los alquileres se recuperaron en un contexto de fuerte demanda por parte de empresas de TI y globales.

En cuanto a los alquileres, el alquiler medio solicitado (mensual) en el distrito de Shibuya era de 32.164 yenes por tsubo a finales de 2024, lo que supone un aumento interanual de 2.585 yenes y una recuperación superior a la media de los cinco distritos centrales de Tokio. Aunque no tan alto como el distrito de Chiyoda (zona de Otemachi/Marunouchi), donde los alquileres superan los 40.000 yenes por tsubo, Shibuya, junto con los distritos de Minato y Shinjuku, se ha convertido en una de las zonas de alquileres más altos de Tokio. Se han dado casos de contratos para nuevos edificios de alto standing en la franja de los 30.000 a 40.000 yenes por tsubo, y puede decirse que el mercado de oficinas de Shibuya ha pasado de ser un convencional "grupo de oficinas de bajo coste para empresas de riesgo" a una "base de oficinas de alto valor añadido donde también se están expandiendo las grandes empresas".

Sin embargo, esto no quiere decir que el aumento de la oferta no haya tenido un impacto: entre 2020 y 2023, la construcción de grandes edificios de oficinas como Scramble Square, Sakura Stage y Dogenzaka Dori se completó uno tras otro en Shibuya, lo que provocó que las tasas de vacantes aumentaran temporalmente y los alquileres entraran en un período de ajuste. Sin embargo, como ya se ha dicho, la demanda es fuerte y la absorción se ha producido sin problemas, por lo que las tasas de vacantes están volviendo ahora a un nivel adecuado (en torno al 3%). Muchos de los nuevos edificios han empezado a funcionar con altas tasas de ocupación, y la gama de empresas con sede en Shibuya es diversa, desde empresas de nueva creación hasta gigantes extranjeros de la informática, como Google y Meta, y empresas de nueva creación relacionadas con las finanzas. La remodelación de la zona ha mejorado el mercado de oficinas tanto en calidad como en cantidad, y se espera que Shibuya siga siendo muy popular como lugar para trabajar y establecer una base de operaciones.

Demanda de locales comerciales: capacidad de atraer clientes y cambios en las tendencias de los inquilinos

Aunque Shibuya tiene una imagen de ciudad comercial como centro de cultura y tendencias juveniles, en realidad, el número absoluto de locales comerciales ha sido bajo en comparación con otros subcentros en el pasado. El Sr. Sakai, Director General del Departamento de Negocios de Desarrollo de Shibuya de Tokyu Land Corporation, señala que "en términos de ventas, las ventas comerciales de Shibuya son sólo la mitad de las de Ikebukuro y menos de un tercio de las de Shinjuku". Topográficamente, Shibuya es una zona estrecha en forma de cuenca donde es difícil aumentar el número de grandes tiendas, y hasta ahora ha estado abarrotada con un número limitado de instalaciones comerciales como los grandes almacenes Tokyu, Parco y 109 (MarQueue). Por este motivo, la reciente remodelación ha consistido principalmente en la renovación de suelos comerciales mediante el "desguace y construcción", y no se ha producido una explosión de nuevos espacios comerciales, por lo que no existe la percepción de un exceso de oferta.

De hecho, existe la opinión de que escasea el espacio comercial en la zona de Shibuya, y hay una gran demanda de inquilinos en general para las nuevas instalaciones suministradas a través de la reurbanización. Las instalaciones comerciales recién inauguradas, como Shibuya Scramble Square, Shibuya Parco (apertura de reconstrucción en 2019), Miyashita Park, Sakura Stage y Akush, ofrecen tiendas de alto perfil, restaurantes y contenido experiencial y atraen a un gran número de visitantes. Por ejemplo, en la zona comercial del Shibuya Sakura Stage, que abrió en julio de 2024, el número de peatones en la zona inmediatamente después de su apertura a gran escala aumentó un 43% en comparación con el año anterior, y se informa de que se ha convertido en una nueva atracción turística en Shibuya. Shibuya Akush también cuenta con una concentración de inquilinos únicos, entre ellos tiendas que han abierto por primera vez en Japón, y está cambiando significativamente el flujo de personas en la zona de East Exit.

Además, la recuperación de la demanda entrante (turistas que visitan Japón) también está impulsando el mercado comercial de Shibuya. Shibuya Scramble Crossing y Hachiko Square se han convertido en lugares habituales para los turistas extranjeros, y el número de extranjeros que visitan Shibuya tras la reanudación del turismo post-Corona también está aumentando rápidamente. La instalación de observación Shibuya Sky ha ganado popularidad como lugar de redes sociales, y las tiendas oficiales de Nintendo y Pokémon en Shibuya Parco atraen colas todos los días. Las ventas al por menor en el centro de Shibuya están volviendo a los niveles anteriores a Corona, y los alquileres comerciales se mantienen estables o incluso suben (las encuestas muestran que los alquileres solicitados por los inquilinos suben varios puntos porcentuales interanuales en algunas zonas).

Como se ha descrito anteriormente, Shibuya ha evolucionado hasta convertirse en una ciudad que satisface necesidades de consumo aún más diversas, gracias a la expansión y renovación de su infraestructura comercial como resultado de la reurbanización. Sin embargo, como señala Sakai, aún quedan importantes cuestiones por abordar, como la "fusión de lo real y lo virtual" y el "paso del consumo de bienes al consumo de cosas". Shibuya tiene la capacidad de transmitir información y atraer a personas que "vienen a Shibuya porque quieren vivir la experiencia", pero será necesario seguir mejorando la calidad del espacio comercial para satisfacer sus expectativas. Los promotores de la zona de Shibuya han indicado que seguirán promoviendo el desarrollo comercial haciendo hincapié en el valor de la experiencia, y aún queda mucho margen para ampliar el potencial comercial de Shibuya.

Cambios en las necesidades residenciales: la vida urbana y el cambio hacia una "ciudad viva

Tradicionalmente, la zona que rodea la estación de Shibuya era principalmente comercial y de oficinas, con pocos residentes. Sin embargo, en los últimos años, con la creciente necesidad de "vivir en el centro" y la mayor comodidad de la ciudad, cada vez más gente elige Shibuya como lugar para vivir. Algunos proyectos de reurbanización también han incorporado el uso residencial, como el Bloque B de Shibuya Sakura Stage (Shibuya SAKURA Tower, etc.), que incluye funciones residenciales como condominios y pisos con servicios. Como una de las pocas oportunidades de realizar un estilo de vida de trabajo y residencia muy cerca de la estación de Shibuya, estos proyectos están atrayendo mucha atención, aunque a un precio elevado.

En la zona de Sakuragaoka y Shibuya 2-chome también hay planes para construir residencias de alquiler de alta gama junto a rascacielos de oficinas. Está previsto construir un edificio residencial de 41 plantas en el Bloque C de la Reurbanización del Área Oeste de Shibuya 2-chome, que se espera que proporcione varios cientos de nuevas unidades residenciales en el futuro. Será el mayor espacio residencial jamás visto a poca distancia de la estación de Shibuya y, cuando esté terminado, podría atraer a una nueva población residente de extranjeros acomodados y altamente especializados.

La población del distrito de Shibuya en su conjunto no ha dejado de crecer a medida que la gente regresa al centro de la ciudad, y el nivel medio de ingresos es de los más altos de los 23 distritos. Con sus zonas residenciales de alto nivel, como Ebisu, Hiroo y Daikanyama, el distrito de Shibuya siempre ha sido una zona con gran demanda de viviendas, pero en los últimos años la zona alrededor de la estación de Shibuya también se está haciendo más atractiva como lugar para vivir. La calidad del entorno vital también ha mejorado, con la remodelación de la plaza y los parques frente a la estación, espacios peatonales seguros y cómodos y una mejor prevención de catástrofes. Por ejemplo, se ha construido una gran plaza subterránea y una plataforma peatonal en la salida este de la estación de Shibuya, lo que garantiza una línea de circulación sin barreras y fácil de transitar para cochecitos de niños y sillas de ruedas. Las instalaciones de conveniencia (servicios comerciales, médicos, administrativos, etc.) alrededor de la estación también han aumentado las ventajas de completar la vida diaria.

En general, Shibuya está pasando de ser una "ciudad para trabajar y jugar" a una "ciudad para trabajar, jugar y vivir". Sin embargo, existen retos. Debido a la limitada oferta de uso residencial, los alquileres y los precios siguen siendo extremadamente altos, y la zona no es un lugar donde la familia media pueda permitirse vivir fácilmente. El precio medio de un condominio nuevo en Shibuya Ward es uno de los más altos de la ciudad, y el precio de alquiler de un estudio suele rondar los 100.000 yenes al mes. Por tanto, de momento, los solteros acomodados, los DINKS y los ejecutivos extranjeros serán los principales residentes. Sin embargo, si en el futuro aumenta el parque de viviendas y progresa la revitalización de la ciudad durante las 24 horas del día, puede llegar el día en que Shibuya se clasifique realmente como un "lugar deseable para vivir".

Datos sobre precios del suelo y alquileres y perspectivas de futuro

El aumento del valor de la zona de Shibuya debido a la reurbanización a gran escala también se hace patente en los indicadores del precio del suelo y los alquileres. El precio medio oficial del suelo en el distrito de Shibuya aumentó significativamente un 12,53% interanual en 2025, convirtiéndose en el tercero más alto del país. En particular, el área alrededor de la estación de Shibuya ha mostrado un notable crecimiento, con un aumento interanual del 13,88% en el precio medio del suelo en el área alrededor de la estación de Shibuya hasta alcanzar los 9.186.666 yenes por m2 (aprox. 30.360.000 yenes por tsubo). Por ejemplo, el precio oficial del suelo de 23-3 Udagawa-cho (frente al edificio QFRONT), en las inmediaciones del cruce de Shibuya, ha alcanzado los 33,5 millones de yenes por m2 (aproximadamente 110,74 millones de yenes por tsubo), lo que la convierte en una de las zonas comerciales más caras de Japón. Así pues, la subida vertiginosa de los precios del suelo refleja las expectativas de reurbanización y las brillantes perspectivas de beneficios futuros.

En cuanto a los alquileres, los de oficinas, como ya se ha mencionado, están en alza, mientras que los alquileres comerciales (alquileres de calles) también aumentan debido a la recuperación tras el desastre de Corona y el resurgimiento del turismo receptor. En algunas zonas concurridas, como Centre Street y Park Avenue, los alquileres solicitados han superado los niveles anteriores a la crisis de Lehman. Según las estadísticas de un importante proveedor de servicios inmobiliarios, el alquiler medio solicitado en los siete distritos principales de Tokio (Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku, Shibuya, Shinagawa y Toshima) será de 29.250 yenes por tsubo a finales de 2024, tras haber subido durante cinco meses consecutivos. Solo en el distrito de Shibuya, el alquiler medio se ha mantenido por encima de la media del centro de la ciudad, y el mayor atractivo de la ciudad tras la finalización de la reurbanización está haciendo subir los alquileres que los inquilinos están dispuestos a pagar.

De cara al futuro, se espera que los precios del suelo y los alquileres en los alrededores de la estación de Shibuya sigan siendo fuertes. Esto se debe a que, aunque haya un aumento de la oferta debido a la reurbanización, el potencial del lado de la demanda es aún mayor que éste, y se ha creado un círculo virtuoso por el que la capacidad de la zona para atraer clientes e industria aumenta cada vez que entra en funcionamiento un proyecto finalizado. Sin embargo, es posible que el ritmo de la rápida subida de los precios, como se observó en 2022-2023, se ralentice gradualmente y que la tasa de aumento se modere. Los niveles de precios del suelo en Shibuya ya han alcanzado cotas considerables, y es posible que se produzcan ajustes temporales de precios si se producen cambios en el entorno financiero (por ejemplo, presión al alza sobre los rendimientos inmobiliarios debido al aumento de los tipos de interés). También existe el riesgo de que los alquileres de oficinas se desvíen o caigan ligeramente en torno a 2027, cuando la nueva oferta alcance su punto máximo, debido a una relajación de la oferta y la demanda. Sin embargo, a largo plazo, el valor de marca y la escasez de Shibuya no cambiarán y la ciudad aún tiene margen de crecimiento. En conjunto, es razonable considerar la situación como "una tendencia de revalorización sostenida a medio y largo plazo, intercalada con fases de ajuste a corto plazo ".

Oportunidades y riesgos para los inversores inmobiliarios

La prisa por reurbanizar la zona en torno a la estación de Shibuya presenta tanto grandes oportunidades como riesgos potenciales desde la perspectiva de la inversión inmobiliaria. Esta sección resume los puntos clave que los inversores deben tener en cuenta.

Oportunidades de inversión

• Expectativas de plusvalías: cabe esperar que el valor de los activos aumente debido a la mejora de toda la ciudad como consecuencia de la finalización de la reurbanización. De hecho, como indica la importante subida de los precios oficiales del suelo, los precios inmobiliarios en la zona de Shibuya siguen una tendencia al alza a medida que avanza el desarrollo. Una adquisición temprana puede dar lugar a ganancias de valor a medio y largo plazo (plusvalías).

• Demanda estable de inquilinos: la combinación de inquilinos es diversa y sólida debido a la fuerte demanda de oficinas por parte de empresas de TI, start-ups y empresas extranjeras, así como a la demanda comercial como destino turístico de categoría mundial. Las tasas de vacantes siguen siendo bajas y los alquileres están subiendo, por lo que cabe esperar un aumento estable de los ingresos (rentas de alquiler). Los edificios de última generación, en particular, son muy competitivos con los inquilinos y es probable que atraigan a empresas de primer orden que firmen contratos a largo plazo.

• Mejora de la liquidez de los activos: Shibuya es bien conocida por los inversores de Japón y del extranjero, y se espera que la remodelación de la zona aumente su perfil y mejore su liquidez en el mercado inmobiliario. La fuerte demanda, tanto real como de inversión, facilita la formulación de una estrategia de salida de la venta, lo que también resulta atractivo. Los grandes edificios de oficinas serán cada vez más objeto de compra por parte de REIT e inversores institucionales.

• Efecto dominó en el área más amplia de Shibuya: el Grupo Tokyu ha definido un radio de 2,5 km alrededor de la estación de Shibuya como "Gran SHIBUYA" y está promoviendo el desarrollo urbano en toda la zona. Esta estrategia tiene el potencial de aumentar el valor no sólo de la zona alrededor de la estación de Shibuya, sino también de las áreas circundantes como Harajuku/Omotesando, Ebisu y Daikanyama. Por lo tanto, se producirá un efecto dominó positivo en las propiedades del barrio de Shibuya en general, y también aumentarán las oportunidades de inversión en propiedades de los alrededores.

Riesgos de inversión (puntos a tener en cuenta)

• Disminución de los rendimientos y sensación de sobrevaloración: los rendimientos de adquisición (cap rates) están disminuyendo debido a la rápida subida del precio del suelo y de los inmuebles. Algunos afirman que los edificios de oficinas prime de Shibuya están ya por debajo del 3% en términos de rendimiento NOI y carecen de atractivo como inversión. Es más importante evaluar la rentabilidad de la inversión, ya que el acaparamiento de precios elevados puede provocar un empeoramiento de los ingresos y gastos y un riesgo de pérdidas no realizadas durante la fase de subida de los tipos de interés.

• Riesgo de fluctuaciones económicas y del mercado: como Shibuya tiene una elevada proporción de empresas tecnológicas, es susceptible a las fluctuaciones económicas y a las tendencias del sector. Por ejemplo, si el sector de las TI se desploma o el entorno de financiación de nuevas empresas se deteriora, existe un riesgo no nulo de que la demanda de espacio para oficinas caiga en picado. También existe el riesgo de que, si la inestabilidad de los mercados financieros se extiende por todo el mundo, el propio mercado inmobiliario del centro de las ciudades se enfríe debido a la fuga de capitales.

• Riesgo de concentración unipolar: aunque la inversión en la zona de Shibuya tiene grandes expectativas de rentabilidad, también conlleva el riesgo de que la cartera de activos se incline en gran medida hacia el centro de la ciudad. Teniendo en cuenta el efecto de diversificación que es la base de la inversión inmobiliaria, es aconsejable evitar la inversión concentrada en propiedades de Shibuya, aunque sean atractivas, y mantener un equilibrio con otras zonas. Los riesgos localizados pueden mitigarse invirtiendo paralelamente no sólo en Shibuya, sino también en otras zonas de Tokio y en propiedades en el extranjero.

• Retrasos en el desarrollo y cambios en los planes: también debe tenerse en cuenta la posibilidad de que las futuras remodelaciones previstas no salgan adelante según lo previsto. Los proyectos de gran envergadura corren el riesgo de sufrir retrasos o reducciones de calendario debido a las condiciones económicas o a los procedimientos administrativos. Si el desarrollo se completa más tarde de lo previsto, podría haber una pérdida de oportunidades de ingresos durante este tiempo, o un adelanto en el crecimiento de los alquileres debido a retrasos en el desarrollo de la zona circundante. A la hora de tomar decisiones de inversión, es necesario seguir de cerca el progreso de cada proyecto y considerar medidas de cobertura del riesgo basadas en la información más reciente.

• Cambios en la estructura social: A largo plazo, no pueden pasarse por alto los cambios en la forma de trabajar y vivir de las personas debidos a los avances tecnológicos. A medida que el trabajo a distancia y el metaverso se generalizan, la demanda de oficinas en el centro de las ciudades puede reducirse. Por otra parte, existe una tendencia hacia una renovada apreciación del valor de los lugares reales, pero se trata de un tema con un alto grado de incertidumbre de cara al futuro. El riesgo de inversión a largo plazo dependerá de si la zona de Shibuya puede seguir actualizándose con flexibilidad en respuesta a estos cambios sociales.

Perspectivas a largo plazo: evaluación del potencial de la zona de Shibuya

Por último, evaluamos el potencial de la zona de Shibuya desde una perspectiva a largo plazo. En conclusión, se espera que Shibuya mantenga y mejore en el futuro su elevado potencial como zona dinámica representativa de Tokio. Los siguientes puntos pueden citarse como prueba de ello.

En primer lugar, Shibuya concentra elementos punteros de la época, como la cultura juvenil, la industria informática y la industria creativa. La reurbanización de la zona ha mejorado los aspectos duros (infraestructuras, espacio para oficinas, etc.) y ha creado un entorno en el que los atractivos blandos (cultura, recursos humanos) pueden sinergizar fácilmente entre sí. Shibuya seguirá generando innovación como "Bit Valley", meca de las start-ups, y seguirá atrayendo a empresas de talla mundial para que establezcan sus bases en Japón. El dinamismo de esta actividad económica respaldará el valor de la ciudad.

En segundo lugar, está la estrategia "Greater SHIBUYA 2.0", dirigida por el Grupo Tokyu, que se formuló en 2021 para hacer realidad un "estilo de vida urbano que solo puede experimentarse en Shibuya" mediante la integración de los tres elementos de "trabajar, jugar y vivir" y el apoyo a medidas de sostenibilidad digital. La estrategia también establece la política de hacer realidad un "estilo de vida urbano que solo puede experimentarse en Shibuya" mediante la integración de los tres elementos de "trabajar, jugar y vivir" y el apoyo a medidas de sostenibilidad digital. El gran diseño de toda la ciudad como una única zona habitable y económica, en lugar de quedarse en un desarrollo aislado, es una de las iniciativas de desarrollo urbano más avanzadas de Japón. Esto ha llevado a la historia de crecimiento a largo plazo de Shibuya como un "proyecto inacabado" en constante evolución. Una visión clara de la gestión urbana es en sí misma un punto fuerte de la ciudad que la hace merecedora de inversiones.

En tercer lugar, en cuanto a infraestructuras, el refuerzo nodal de la red ferroviaria y de carreteras avanza, haciéndola más completa como ciudad. El flujo de personas y la comodidad del transporte han mejorado notablemente con la construcción del paso libre este-oeste y la plaza subterránea de la estación de Shibuya y la nueva terminal de autobuses. La estación de Shibuya, que antes era intrincada y en la que era fácil perderse, se transformará en una cómoda terminal con transbordos fluidos entre las principales líneas una vez finalizada la remodelación. La mejora medioambiental del río Shibuya y el refuerzo de las infraestructuras de prevención de catástrofes también han contribuido a resolver los problemas de seguridad. La mejora de estas infraestructuras urbanas es un factor importante para mantener el valor de los activos a largo plazo.

Por último, el singular poder de la marca Shibuya y el reconocimiento de su nombre seguirán siendo fuertes en el futuro. En todo el mundo, "SHIBUYA" es reconocido como un topónimo que simboliza Tokio, convirtiéndolo en un lugar atractivo tanto para turistas como para empresas. Como centro de cultura juvenil en constante renovación, Shibuya nunca envejecerá como ciudad. Estos activos de marca son una fuente de valor inmobiliario y una fortaleza difícilmente imitable.

Por todo ello, la zona que rodea la estación de Shibuya tiene un gran potencial a largo plazo y seguirá manteniendo su atractivo como objetivo de inversión inmobiliaria. Sin embargo, como ya se ha mencionado en la sección de riesgos, hay que recordar que se requiere flexibilidad para responder a los cambios del mercado y de la sociedad. Afortunadamente, Shibuya es una ciudad a la que se le da bien "seguir cambiando". Las empresas y autoridades implicadas son conscientes de ello, y la ciudad en su conjunto cuenta con un sistema para adoptar la evolución. Para los inversores, implicarse en la zona de Shibuya desde una postura a medio y largo plazo y aprovechar la historia de crecimiento puede reportar grandes beneficios.

Conclusión.

La remodelación de la zona de la estación de Shibuya ha tenido un impacto significativo no sólo en la configuración de la ciudad, sino también en el mercado inmobiliario. Hemos examinado en detalle el progreso de los principales proyectos y los cambios resultantes en las necesidades de oficinas, comerciales y residenciales, así como las tendencias en los precios del suelo y los alquileres, y en general podemos afirmar que Shibuya es una zona que sigue evolucionando y revalorizándose. Para los inversores inmobiliarios, la transformación de Shibuya es una oportunidad, pero al mismo tiempo, el elevado nivel de precios exige una cuidadosa toma de decisiones. Sin embargo, el potencial de crecimiento de la ciudad, respaldado por una visión sólida, es atractivo, y con la visión y la estrategia adecuadas, se pueden recoger los frutos.

Mientras contemplo el paisaje siempre cambiante de Shibuya, percibo que el valor de los inmuebles no deja de crecer bajo mis pies. Como inversor, es importante seguir actualizándose y conocer la información más reciente, al tiempo que reflexiono sobre el aspecto que tendrá Shibuya dentro de unos años, cuando se haya completado la "remodelación única en un siglo".