Warum Immobilieninvestitionen profitabel sind: Ein Leitfaden für Anfänger

Immobilieninvestitionen ziehen die Aufmerksamkeit als stabile Vermögensverwaltungsoption auf sich, aber wie genau funktionieren sie und wie lässt sich damit "Geld verdienen"? Für Anfänger kann es schwierig sein, die Struktur zu verstehen, mit der Immobilieninvestitionen Gewinne erwirtschaften. In diesem Artikel wird erklärt , warum Immobilieninvestitionen von Grund auf profitabel sind, und die Struktur, mit der Gewinne erzielt werden, wird sorgfältig erläutert. Die grundlegende Gewinnstruktur von Immobilieninvestitionen, einschließlich Einkommensgewinne (Mieteinnahmen) und Kapitalgewinne (Verkaufsgewinne), die drei Säulen der Gewinnerzielung (Mieteinnahmen, Wertsteigerung des Vermögens und Steuerspareffekte), Punkte, die Anfänger beachten sollten (Standortwahl, Verwaltungssystem und Finanzplanung), einfache Gewinnsimulation und Der Kurs bietet eine leicht verständliche Punkt-für-Punkt-Erklärung der verschiedenen Innovationen (Managementtechniken, Gegenmaßnahmen bei Leerstand usw.), die die Rentabilität steigern können. Wir hoffen, dass dies denjenigen, die gerade erst anfangen, in Immobilien zu investieren, helfen wird, die Struktur zu verstehen und einen soliden Gewinn zu erzielen.

Grundlegende Struktur von Immobilieninvestitionen (Einkommensgewinne und Kapitalgewinne)

Einkommensgewinne undKapitalgewinne sind zwei Arten von Gewinnen, die mit Immobilieninvestitionen erzielt werden können. Bei den Einkommensgewinnen handelt es sich zum einen um die regelmäßigen Einnahmen aus der Vermietung einer Immobilie, d. h. um Mieteinnahmen. Die von den Mietern gezahlte Monatsmiete ist das Einkommen, und nach Abzug von Ausgaben wie Darlehensrückzahlungen und Verwaltungsgebühren ist der Rest der Gewinn, der dem Investor zur Verfügung steht. Kapitalgewinne hingegen sind Gewinne, die erzielt werden, wenn eine Immobilie zu einem höheren Preis verkauft wird, als sie gekauft wurde. Wenn beispielsweise eine für 20 Mio. JPY gekaufte Immobilie einige Jahre später für 25 Mio. JPY verkauft werden kann, ist die Differenz von 5 Mio. JPY der Kapitalgewinn (Gewinn). Die beiden Säulen der grundlegenden Gewinnstruktur von Immobilieninvestitionen sind somit der kontinuierliche Gewinn aus der Vermietung und der vorübergehende Gewinn aus dem Verkauf.

Immobilieninvestitionen zeichnen sich auch dadurch aus, dass sie eine Hebelwirkung entfalten können. Durch die Inanspruchnahme von Krediten von Finanzinstituten ist es möglich, auch mit relativ geringen Eigenmitteln teure Immobilien zu erwerben und mit geringem Kapital Erträge aus großen Vermögenswerten zu erzielen. Dieser Hebeleffekt ermöglicht es, Gewinne effizienter zu erzielen als bei Investitionen mit ausschließlich eigenen Mitteln, was einer der Gründe ist, warum Immobilieninvestitionen "rentabel" sind.

Drei Säulen rentabler Immobilieninvestitionen

Es gibt drei Haupteinnahmequellen bei Immobilieninvestitionen: erstens die monatlichen Mieteinnahmen (Einkommensgewinn), zweitens die Gewinne aus der Wertsteigerung von Immobilien (Kapitalgewinn) und drittens die mit Immobilieninvestitionen verbundenen Steuerspareffekte. Schauen wir uns genauer an, wie die einzelnen Erträge erzielt werden.

Mieteinnahmen (Einkommenszuwachs)

Mieteinnahmen sind die Haupteinnahmequelle von Immobilieninvestitionen. Indem Sie Ihre Immobilie an andere vermieten, können Sie einen stetigen Einkommenszuwachs in Form von monatlichen Mieten erzielen. Die Vorteile der Mieteinnahmen liegen darin, dass Sie ein kontinuierliches Einkommen erhalten, solange Mieter in der Immobilie wohnen, und dass das Einkommen relativ stabil ist. Die Mietpreise sind weniger von der Konjunktur und den Rohstoffpreisen abhängig und schwanken in der Regel nicht so stark, wenn die Mieter erst einmal eingezogen sind. Daher sind die Mieteinnahmen als Quelle des monatlichen Cashflows auf lange Sicht eine tragende Säule für Immobilieninvestitionen.

Der aus den Mieteinnahmen erzielte Gewinn ist jedoch der Restbetrag, der nach Abzug der notwendigen Ausgaben verbleibt. Konkret ist der tatsächliche Gewinn (Take-Home-Pay) das Geld, das übrig bleibt, nachdem Ausgaben wie Hausverwaltungsgebühren, Rücklagen für Reparaturen, Grundsteuer, Feuerversicherungsprämien und Darlehenszinsen aus den Mieteinnahmen bezahlt wurden. Die Rendite der Erträge nach Abzug dieser Ausgaben ist ein Indikator für die Effizienz der Investition und wird im Allgemeinen als Realrendite (Nettorendite) bezeichnet. Um stabile Mieteinnahmen zu erzielen, ist es wichtig, Leerstände zu vermeiden und die Immobilie voll ausgelastet zu halten, worauf später im Abschnitt "Maßnahmen zur Vermeidung von Leerständen" eingegangen wird.

Steigerung des Immobilienwerts (Kapitalgewinn)

Wenn der Wert einer Immobilie seit dem Kauf gestiegen ist, kann beim Verkauf ein hoher Gewinn erzielt werden. Dies ist ein Kapitalgewinn. Wenn der Preis einer Immobilie aufgrund von Faktoren wie Marktbedingungen, regionale Entwicklung oder Sanierung steigt, können Sie die Immobilie zu einem höheren Preis als dem Kaufpreis verkaufen und mit der Differenz einen Gewinn erzielen. Wenn Sie Ihre Immobilie zum Beispiel für 10 % mehr als den Kaufpreis verkaufen können, behalten Sie 10 % dieses Betrags als Kapitalgewinn. Der Reiz von Kapitalgewinnen liegt in dem Potenzial für hohe Gewinne aus einer einzigen Transaktion.

Allerdings birgt die Erzielung von Kapitalgewinnen auch Risiken. Je nach Marktlage können die Immobilienpreise fallen und Sie können beim Verkauf einen Verlust (Kapitalverlust) erleiden. Immobilienwerte schwanken nicht täglich so heftig wie Aktien, aber langfristig steigen und fallen sie mit wirtschaftlichen Schwankungen und demografischen Veränderungen. Anfänger sollten sich nicht ausschließlich auf Kapitalgewinne verlassen, sondern diese als Bonusgewinne betrachten und sich grundsätzlich ein stabiles Einkommen aus Mieteinnahmen sichern, während sie sich darauf einstellen, dass sie Glück haben, wenn sie beim Verkauf der Immobilie einen Gewinn erzielen.

Steuerspareffekte

Auch in steuerlicher Hinsicht hat die Immobilienanlage Vorteile. Die aus dem Betrieb einer Immobilie erzielten Mieteinnahmen sind rechtlich gesehen als "Vermögenseinkommen" steuerpflichtig, aber bei der Berechnung dieses Einkommens können verschiedene Kosten, die beim Betrieb der Immobilie anfallen, als Ausgaben abgezogen werden. Insbesondere können Grundsteuer, Darlehenszinsen, Abschreibungen (anteilige Gebäudekosten), Feuerversicherungsprämien, Verwaltungsgebühren usw. als Ausgaben verbucht werden, und auf den nach Abzug dieser Kosten von den Mieteinnahmen verbleibenden Betrag werden Einkommenssteuer und Einwohnersteuer erhoben. Das zu versteuernde Einkommen kann durch den Abzug dieser Ausgaben verringert werden, was zu einer Verringerung der Steuerlast führt.

Wenn die Immobilieneinkünfte aufgrund von Ausgaben im Minus sind, kann der Verlust mit anderen Einkünften, z. B. Arbeitseinkommen, zusammengerechnet werden. Wenn zum Beispiel ein Angestellter eines Unternehmens mit einem hohen Einkommen einen Verlust aufgrund von Abschreibungen auf seine Immobilieninvestition verbucht, wird sein Gesamteinkommen um diesen Betrag verringert, und er kann folglich Anspruch auf eine Rückerstattung der Einkommens- und Wohnsteuer haben. Eine der Säulen einer rentablen Immobilieninvestition ist somit das Potenzial für Steuerspareffekte. Da es jedoch ein Fehler ist, eine unvernünftige Investition um der Steuersenkung willen zu tätigen, ist es ratsam, sich auf den Standpunkt zu stellen, dass die Immobilie rentabel ist und der Steuersenkungseffekt dadurch auch erzielt werden kann.

Punkte, die Anfänger beachten sollten (Risiken und Erfolgspunkte)

Um mit Immobilieninvestitionen einen stabilen Gewinn zu erzielen, ist es wichtig, im Vorfeld gut zu planen und zu recherchieren, anstatt eine Immobilie einfach auf gut Glück zu kaufen. Es gibt drei Punkte, denen Anfänger besondere Aufmerksamkeit widmen sollten: Standortwahl, Verwaltungssystem und Finanzplanung. Schauen wir uns jeden dieser Punkte im Detail an.

• Wahl des Standorts: Der Wert einer Immobilie und die Mietnachfrage werden weitgehend von ihrem Standort bestimmt. Für Anfänger ist es wichtig, zunächst eine Immobilie in einem Gebiet mit hoher Nachfrage zu wählen (z. B. in der Nähe eines Bahnhofs, in einer Gegend, in der man gut wohnen kann, oder in einem Gebiet, in dem sich Universitäten und Unternehmen konzentrieren). Ein hoher Mietbedarf in der Umgebung verringert das Risiko von Leerständen und stützt die künftigen Immobilienwerte. Informieren Sie sich vor dem Kauf einer Immobilie über die lokale Bevölkerungsentwicklung, Entwicklungspläne und den Status konkurrierender Immobilien und machen Sie sich die "Macht der Lage" zunutze.

• Verwaltungssystem: Ein gutes oder schlechtes Management nach dem Kauf einer Immobilie kann den Unterschied zwischen Erfolg und Misserfolg in der Mietverwaltung ausmachen. Mit dem richtigen Verwaltungssystem werden die Mieter länger bleiben und zufriedener sein, was zu stabilen Mieteinnahmen führt. Insbesondere ist es wichtig, ein zuverlässiges Verwaltungsunternehmen mit der Reinigung und Inspektion der Immobilie und dem Umgang mit den Mietern zu betrauen und sich um die regelmäßige Wartung zu kümmern, auch wenn Sie die Immobilie selbst verwalten. Eine prompte Reaktion auf Probleme schafft Vertrauen bei den Mietern und erleichtert es, im Falle eines Leerstands schnell den nächsten Mieter zu finden. Ein gut strukturiertes Verwaltungssystem trägt dazu bei, die Erträge langfristig zu stabilisieren.

• Finanzplanung: Eine sorgfältige Investitions- und Finanzierungsplanung ist ebenfalls unerlässlich. Da für Immobilieninvestitionen häufig Kredite aufgenommen werden, sollten Sie das Gleichgewicht zwischen monatlichen Kreditrückzahlungen, Mieteinnahmen und Ausgaben simulieren, um einen vernünftigen Rückzahlungsplan zu erstellen. Achten Sie darauf, dass Sie über genügend Überschussmittel (Puffer) verfügen, damit Sie auch bei steigenden Zinsen oder Leerstand nicht auf den Rückzahlungen sitzen bleiben. Außerdem sollten Sie auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Eigen- und Fremdkapital (Leverage) achten. Eine höhere Verschuldung kann die Rendite erhöhen, aber sie erhöht auch das Risiko. Es ist eine sichere Sache, mit einem bescheidenen Fremdkapitalanteil zu beginnen und eine Ausweitung zu erwägen, wenn Sie die Leistung beobachten.

Simulation eines einfachen Gewinnmodells

Lassen Sie uns einen einfachen Modellfall simulieren, um zu sehen, wie rentabel Immobilieninvestitionen sein können. Nachfolgend ein Beispiel für einen Fall, bei dem eine Einzimmerwohnung gekauft und als Mietobjekt verwaltet wird.

• Kaufpreis der Immobilie: 15 Millionen JPY (gekauft mit einer Kombination aus Eigenmitteln und Darlehen)

• Monatliche Mieteinnahmen: 70 000 Yen

• Jährliche Mieteinnahmen: 70.000 Yen x 12 Monate = 840.000 Yen

• Jährliche Ausgaben (ungefähre Schätzung): ca. 240.000 Yen für Grundsteuer, Verwaltungsgebühren, Reparaturrücklage, Versicherungsprämien usw.

• Jährliches Nettoeinkommen: 840.000 JPY - 240.000 JPY = 600.000 JPY (Cashflow vor Steuern)

• Oberflächenrendite: ¥ 840.000 ÷ ¥ 15 Millionen × 100 ≈ 5,6 % ( jährliche Bruttorendite auf Basis des Einkommens)

• Reale Rendite: ¥ 600.000 ÷ ¥ 15 Millionen × 100 = 4,0% ( Rendite nach Abzug der Kosten)

• Angenommener Verkaufsgewinn: Wenn die Immobilie nach fünf Jahren für 16 Mio. JPY verkauft werden kann, ist die Differenz zwischen dem Kaufpreis und 1 Mio. JPY der Kapitalgewinn.

Aus dieser Simulation geht hervor, dass bei einer Immobilieninvestition mit einer jährlichen Rendite von etwa mehreren Prozent des Kaufpreises zu rechnen ist. Im obigen Fall beträgt die reale Rendite beispielsweise etwa 4 %, was eine wesentlich höhere Rendite als die Zinsen für eine Bankeinlage darstellt. Andererseits ist zu beachten, dass im Falle von Darlehensrückzahlungen die Tilgung vom Nettoeinkommen abgezogen wird. Außerdem verringern sich die Mieteinnahmen bei einem Leerstand entsprechend. Es ist daher zu beachten, dass die Simulationsergebnisse nur von einer Vollvermietung ausgehen. Die tatsächlichen Erträge können je nach Auslastung der Immobilie und Zinsentwicklung steigen oder sinken, aber durch ein solides Management ist es möglich, stabile Erträge und künftige Verkaufsgewinne anzustreben, wie oben beschrieben.

Innovationen zur Steigerung der Rentabilität (Managementmethoden, Leerstandsmaßnahmen usw.)

Schließlich werden wir auf Innovationen eingehen, die die Rentabilität von Immobilieninvestitionen weiter verbessern. Die Rentabilität endet nicht mit dem Erwerb einer Immobilie, sondern hängt stark von den Anstrengungen ab, die während der Bewirtschaftungsphase unternommen werden.

• Effiziente Verwaltungstechniken: Um den Wert der Immobilie und eine hohe Belegungsrate zu erhalten, sollte täglich eine effiziente Verwaltung durchgeführt werden. Dazu gehören insbesondere regelmäßige Inspektionen und Reparaturen, um das Gebäude in einem guten Zustand zu halten, und eine rasche Reaktion auf Anfragen und Probleme der Mieter, um die Zufriedenheit zu erhöhen. Es ist wichtig, baufällige Bereiche so schnell wie möglich zu reparieren oder zu renovieren, um die Attraktivität der Immobilie zu erhalten und zu verbessern. Gut verwaltete Immobilien werden von den Mietern geschätzt, was zu einer langfristigen Belegung und höheren Mieten führt.

• Leerstandsvermeidung: Längere Leerstandszeiten sind ein wesentlicher Faktor bei Immobilieninvestitionen, der die Erträge unter Druck setzen kann. Zu den wirksamen Maßnahmen zur Bekämpfung von Leerständen gehören die Überprüfung der Angebotsbedingungen und der Mietpreisgestaltung, eine wirksame Werbung, die Förderung von Maklern und die Verbesserung der Attraktivität der Immobilie. So lassen sich beispielsweise Mieter leichter gewinnen, wenn die Mieten im Vergleich zum umliegenden Markt auf einem angemessenen Niveau gehalten und flexible Kautions- und Schlüsselgeldkonditionen festgelegt werden. Auch eine attraktive Innenrenovierung kann die Wettbewerbsfähigkeit des Objekts erhöhen und die Leerstandszeit verkürzen. Wenn Sie sich frühzeitig den Nachmieter sichern und gleichzeitig durch gezielte Renovierungen die Mieteinnahmen steigern können, führt dies unmittelbar zu einer verbesserten Rendite. Das Geheimnis einer stabilen Bewirtschaftung besteht darin, sich der Leerstandsrisiken stets bewusst zu sein und ein System einzurichten, mit dem sich schnell ein Nachmieter finden lässt, wenn sie auftreten.

• Bemühungen um die Verbesserung des Wertes der Immobilie: Die Bemühungen um die Erhaltung und Verbesserung des Wertes der Immobilie während der Haltedauer tragen ebenfalls zur Rentabilität bei. Obwohl der Standort nicht verändert werden kann, kann der Wert der Immobilie selbst je nach Management gesteigert werden. Die bereits erwähnte Renovierung und Aktualisierung der Ausstattung ist ein Beispiel dafür: Eine zeitgemäße Aufwertung der Einrichtung und Ausstattung kann den Marktwert der Immobilie erhöhen. Auch die Verschönerung von Eingängen und Gemeinschaftsflächen sowie die Installation von Sicherheitseinrichtungen können die Miet- und Belegungsrate verbessern. Soll die Immobilie in Zukunft verkauft werden, kann man davon ausgehen, dass marktgerechte Verbesserungen zum Zeitpunkt des Verkaufs einen höheren Wert erzielen.

Mit diesen Maßnahmen können Sie die Rendite Ihrer Immobilieninvestitionen stetig verbessern und eine solide Mietverwaltung mit geringerem Risiko erreichen. Als Anfänger müssen Sie vielleicht improvisieren, aber mit zunehmender Erfahrung und genauer Beobachtung der Immobilienbedingungen und Markttrends werden Sie in der Lage sein, höhere Renditen zu erzielen.

Schlussfolgerung.

Die Antwort auf die Frage "Warum sind Immobilieninvestitionen rentabel?" lautet, dass es sich um eine Kombination aus mehreren Einkommensquellen und Strukturen handelt. Die drei Säulen des Einkommens sind die treibende Kraft hinter den Gewinnen: stabiles Einkommen aus monatlichen Mieteinnahmen, Kapitalgewinne aus steigenden Vermögenswerten und Steuereinsparungen durch die Nutzung des Steuersystems. Darüber hinaus liegt ein weiterer Reiz von Immobilieninvestitionen darin, dass sie durch die Hebelwirkung von Krediten bereits mit geringem Kapitaleinsatz effizient verwaltet werden können. Natürlich sind Immobilieninvestitionen keineswegs eine "risikofreie, immer rentable" Anlage. Es handelt sich jedoch um eine relativ risikoarme Anlagemethode mit dem Potenzial für stabile langfristige Renditen, sofern Schlüsselaspekte wie Standortwahl, Bewirtschaftungssysteme und Finanzplanung fest im Griff sind und ein angemessenes Risikomanagement und Investitionsgenialität angewandt werden. Selbst Anfänger können mit Immobilieninvestitionen stetige Gewinne erzielen, wenn sie die in diesem Artikel erläuterten Mechanismen verstehen und sorgfältig planen. Nehmen Sie die Herausforderung der Immobilieninvestition mit dem richtigen Wissen und der richtigen Strategie an.