Por que o Investimento Imobiliário é Lucrativo: Guia Completo para Iniciantes

O investimento imobiliário está atraindo a atenção como uma opção estável de gestão de ativos, mas como exatamente ele funciona e como "ganha dinheiro"? Para os iniciantes, pode ser difícil entender a estrutura pela qual o investimento imobiliário gera lucros. Este artigo explica por que o investimento imobiliário é lucrativo desde o básico e explica cuidadosamente a estrutura que gera lucros. A estrutura básica de lucro do investimento imobiliário, incluindo ganhos de renda (renda de aluguel) e ganhos de capital (lucro na venda), os três pilares da geração de lucro (renda de aluguel, aumento do valor do ativo e efeitos de economia de impostos), pontos que os iniciantes devem conhecer (seleção de local, sistema de gestão e planejamento financeiro), simulação simples de lucro e análise de resultados. O curso oferece uma explicação fácil de entender, ponto a ponto, das várias inovações (técnicas de gerenciamento, contramedidas de vacância etc.) que podem aumentar a lucratividade. Esperamos que isso ajude aqueles que estão começando a investir em imóveis a entender a estrutura e obter um lucro sólido.

Estrutura básica do investimento imobiliário (ganhos de renda e ganhos de capital)

Os ganhos de renda eos ganhos de capital são dois tipos de lucro que podem ser obtidos com o investimento imobiliário. Em primeiro lugar, os ganhos de renda são a renda regular do aluguel de uma propriedade, ou seja, a renda de aluguel. O aluguel mensal pago pelos inquilinos é a renda e, depois de deduzidas as despesas, como pagamentos de empréstimos e taxas de administração, o restante é o lucro que o investidor tem em mãos. Os ganhos de capital, por outro lado, são ganhos obtidos quando uma propriedade é vendida por um preço mais alto do que quando foi comprada. Por exemplo, se uma propriedade comprada por JPY 20 milhões puder ser vendida alguns anos depois por JPY 25 milhões, a diferença de JPY 5 milhões é o ganho de capital (lucro). Dessa forma, os dois pilares da estrutura básica de lucro do investimento imobiliário são o lucro contínuo do aluguel e o lucro temporário da venda.

O investimento imobiliário também se caracteriza por sua capacidade de usar alavancagem. Ao utilizar empréstimos de instituições financeiras, é possível comprar imóveis caros mesmo com fundos próprios relativamente pequenos e obter renda de grandes ativos com capital pequeno. Esse efeito de alavancagem permite direcionar os lucros de forma mais eficiente do que quando se investe apenas com fundos próprios, o que é um dos motivos pelos quais o investimento imobiliário é "lucrativo".

Três pilares do investimento imobiliário lucrativo

Há três fontes principais de renda no investimento em imóveis: primeiro, a renda mensal do aluguel (ganho de renda), segundo, os lucros provenientes do aumento do valor dos imóveis (ganho de capital) e , terceiro, os efeitos de economia de impostos inerentes ao investimento em imóveis. Vamos dar uma olhada mais de perto em como cada um gera lucros.

Renda de aluguel (ganho de renda)

A renda de aluguel é a principal fonte de renda do investimento imobiliário. Ao alugar sua propriedade para outras pessoas, você pode obter um ganho de renda constante na forma de aluguel mensal. A vantagem da renda de aluguel é que você recebe uma renda contínua enquanto houver inquilinos na propriedade e que a renda é relativamente estável. Os preços dos aluguéis são menos afetados pela economia e pelos preços das commodities e tendem a não flutuar significativamente depois que os inquilinos se mudam. Portanto, como fonte de fluxo de caixa mensal a longo prazo, a renda de aluguel é um pilar de apoio ao investimento imobiliário.

Entretanto, o lucro derivado da renda de aluguel é o valor residual após a dedução das despesas necessárias. Especificamente, o lucro real (renda líquida) é o dinheiro que sobra depois que despesas como taxas de administração da propriedade, fundos de reserva para reparos, imposto predial, prêmios de seguro contra incêndio e juros do empréstimo são pagos com a renda do aluguel. O rendimento da renda após a dedução dessas despesas é um indicador da eficiência do investimento e é geralmente chamado de rendimento real (rendimento líquido). Para obter uma renda de aluguel estável, é importante evitar vacâncias e manter a propriedade totalmente ocupada, o que será discutido mais adiante na seção "Medidas para evitar vacâncias".

Aumento do valor da propriedade (ganho de capital)

Se o valor do ativo de uma propriedade aumentar desde o momento da compra, é possível obter um grande lucro quando a propriedade for vendida. Isso é um ganho de capital. Se o preço de uma propriedade aumentar devido a fatores como condições do mercado imobiliário, desenvolvimento regional ou redesenvolvimento, você poderá vender a propriedade por um preço mais alto do que o preço de compra e obter lucro com a diferença. Por exemplo, se conseguir vender sua propriedade por 10% a mais do que o preço de compra, você manterá 10% desse valor como ganho de capital. A atração dos ganhos de capital é o potencial de grandes lucros em uma única transação.

Entretanto, há riscos envolvidos na busca de ganhos de capital. Dependendo das condições do mercado, os preços dos imóveis podem cair e você pode sofrer uma perda (perda de capital) ao vender. O valor da propriedade não flutua violentamente no dia a dia como as ações, mas, a longo prazo, ele aumentará e diminuirá com as mudanças econômicas e demográficas. Os iniciantes não devem depender exclusivamente de ganhos de capital, mas vê-los apenas como lucros de bônus e, basicamente, garantir uma renda estável com a renda de aluguel, enquanto assumem a postura de que terão sorte se obtiverem lucro na venda.

Efeitos de economia de impostos

O investimento em imóveis também tem vantagens em termos de tributação. A renda de aluguel obtida com a operação de uma propriedade é legalmente tributável como "renda de propriedade", mas, ao calcular essa renda, vários custos incorridos na operação da propriedade podem ser deduzidos como despesas. Especificamente, o imposto sobre a propriedade, os juros sobre empréstimos, a depreciação (rateio dos custos de construção), os prêmios de seguro contra incêndio, as taxas de administração etc. podem ser lançados como despesas, e o imposto de renda e o imposto de moradia são cobrados sobre o restante após serem deduzidos da renda do aluguel. A renda tributável pode ser reduzida pela dedução dessas despesas, o que tem o efeito de aliviar a carga tributária.

Além disso, se a renda imobiliária estiver no vermelho devido a despesas, a perda pode ser agregada a outras rendas, como a renda do trabalho. Por exemplo, se um funcionário de uma empresa com renda alta registrar uma perda devido à depreciação e amortização de seu investimento imobiliário, sua renda total será reduzida nesse valor e, como resultado, ele poderá ter direito a uma restituição do imposto de renda e do imposto residencial. Dessa forma, um dos pilares do investimento imobiliário lucrativo é o potencial de economia de impostos. No entanto, como é um erro fazer um investimento irracional com o objetivo de reduzir impostos, é aconselhável assumir a posição de que a propriedade é lucrativa e que o efeito de redução de impostos também pode ser obtido como resultado.

Pontos que os iniciantes devem conhecer (riscos e pontos de sucesso)

Para obter um lucro estável com o investimento em imóveis, é importante planejar e pesquisar com bastante antecedência, em vez de simplesmente comprar um imóvel no escuro. Há três pontos aos quais os iniciantes devem dar atenção especial: seleção do local, sistema de gestão e planejamento financeiro. Vamos dar uma olhada em cada um deles em detalhes.

• Escolha do local: o valor de uma propriedade e a demanda de aluguel são determinados em grande parte por sua localização. É importante que os iniciantes escolham primeiro um imóvel em uma área com alta demanda (por exemplo, perto de uma estação, conveniente para morar ou em uma área onde se concentram universidades e empresas). A alta necessidade de aluguel na área circundante reduzirá o risco de vacância e sustentará os valores futuros da propriedade. Antes de comprar uma propriedade, pesquise as tendências da população local, os planos de desenvolvimento e o status das propriedades concorrentes e faça do "poder da localização" seu aliado.

• Sistema de gestão: uma boa ou má gestão após a compra de um imóvel pode fazer a diferença entre o sucesso e o fracasso na gestão de aluguéis. Com o sistema de gestão correto, os inquilinos permanecerão por mais tempo e ficarão mais satisfeitos, o que resultará em uma renda de aluguel estável. Especificamente, é importante confiar a uma empresa de administração confiável a limpeza e a inspeção da propriedade e o trato com os inquilinos, além de manter a manutenção regular, mesmo que você mesmo administre a propriedade. Uma resposta imediata aos problemas conquistará a confiança dos inquilinos e facilitará a obtenção rápida do próximo inquilino no caso de uma vaga. Um sistema de gerenciamento bem estruturado ajudará a estabilizar os ganhos a longo prazo.

• Planejamento financeiro: o planejamento cuidadoso do investimento e do financiamento também é essencial. Como muitas vezes são contraídos empréstimos para o investimento imobiliário, simule o equilíbrio entre os pagamentos mensais do empréstimo, a renda do aluguel e as despesas para criar um plano de pagamento razoável. É importante garantir que você tenha fundos excedentes suficientes (buffer) para que não fique preso a pagamentos no caso de aumento das taxas de juros ou de vacância. Você também deve prestar atenção ao equilíbrio entre seus fundos próprios e os empréstimos (alavancagem). O aumento dos empréstimos pode aumentar os retornos, mas também aumenta o risco. É uma aposta segura começar com uma taxa de empréstimo modesta e considerar expandi-la à medida que você monitora o desempenho.

Simulação de um modelo de lucro simples

Vamos simular um caso de modelo simples para ver como o investimento em propriedades pode ser lucrativo. A seguir, um exemplo de um caso em que um apartamento tipo estúdio é comprado e administrado como propriedade para aluguel.

• Preço de compra do imóvel: 15 milhões de ienes (comprado com uma combinação de fundos próprios e empréstimo)

• Renda mensal do aluguel: 70.000 ienes

• Renda anual de aluguel: 70.000 ienes x 12 meses = 840.000 ienes

• Despesas anuais (estimativa aproximada): aproximadamente 240.000 ienes para imposto predial, taxas de administração, fundo de reserva para reparos, prêmios de seguro etc.

• Remuneração anual: JPY 840.000 - JPY 240.000 = JPY 600.000 (fluxo de caixa antes dos impostos)

• Rendimento superficial: ¥840.000 ÷ ¥15 milhões × 100 ≈ 5,6% ( rendimento anual baseado na renda bruta)

• Rendimento real: ¥ 600.000 ÷ ¥ 15 milhões × 100 = 4,0% ( rendimento após a dedução das despesas)

• Ganho presumido na venda: Se a propriedade puder ser vendida por JPY 16 milhões após cinco anos, a diferença entre o preço de compra e JPY 1 milhão será o ganho de capital.

A partir dessa simulação, pode-se ver que um investimento imobiliário pode esperar um rendimento anual de aproximadamente vários por cento sobre o preço de compra. Por exemplo, no caso acima, o rendimento real é de aproximadamente 4%, o que é um retorno muito maior do que os juros de um depósito bancário. Por outro lado, deve-se observar que, se houver pagamentos de empréstimos, o pagamento do principal será deduzido da renda líquida. Além disso, se houver um período de vacância, a receita de aluguel diminuirá proporcionalmente. Portanto, deve-se observar que os resultados da simulação pressupõem apenas a ocupação total. A renda real pode aumentar ou diminuir dependendo do status de ocupação da propriedade e das tendências das taxas de juros, mas, por meio de uma boa gestão, é possível almejar uma renda estável e ganhos futuros na venda, conforme descrito acima.

Inovações para aumentar a lucratividade (métodos de gerenciamento, medidas de vacância, etc.)

Por fim, abordaremos as inovações para melhorar ainda mais a lucratividade do investimento imobiliário. A rentabilidade não termina com a aquisição de uma propriedade, mas varia muito dependendo dos esforços feitos durante a fase de gerenciamento.

• Técnicas de gerenciamento eficazes: para manter o valor da propriedade e uma alta taxa de ocupação, o gerenciamento eficaz deve ser realizado diariamente. Especificamente, isso inclui a realização de inspeções e reparos regulares nas instalações para manter o edifício em boas condições e responder prontamente às perguntas e aos problemas dos locatários para aumentar a satisfação. É importante consertar ou renovar quaisquer áreas dilapidadas o mais rápido possível para manter e melhorar a atratividade da propriedade. Propriedades bem administradas são apreciadas pelos inquilinos, resultando em ocupação de longo prazo e aluguéis mais altos.

• Prevenção de vacância: períodos prolongados de vacância são um fator importante no investimento imobiliário que pode pressionar os ganhos. As medidas eficazes para combater a desocupação incluem a revisão dos termos e condições da oferta e a definição do aluguel, publicidade eficaz, incentivo aos corretores e melhoria da atratividade do imóvel. Por exemplo, manter os aluguéis em um nível razoável em comparação com o mercado circundante e definir condições flexíveis de depósito e dinheiro-chave facilitará a atração de inquilinos. Além disso, renovar o interior de forma atraente pode aumentar a competitividade do imóvel e reduzir o período de vacância. Se você puder garantir o próximo inquilino em um estágio inicial e, ao mesmo tempo, aumentar a receita de aluguel por meio de reformas direcionadas, isso levará diretamente a uma melhor taxa de retorno. O segredo da gestão estável é estar sempre ciente dos riscos de vacância e ter um sistema para encontrar rapidamente o próximo ocupante quando eles ocorrerem.

• Esforços para melhorar o valor do ativo: os esforços para manter e melhorar o valor do ativo durante o período de retenção também contribuem para a lucratividade. Embora o local não possa ser alterado, o valor da propriedade em si pode ser aumentado dependendo da administração. A renovação e a atualização de equipamentos mencionadas anteriormente são um exemplo disso: atualizar o interior e os equipamentos para que correspondam à época pode aumentar o valor de mercado da propriedade. O embelezamento das entradas e das áreas comuns e a instalação de equipamentos de segurança também podem melhorar as taxas de aluguel e de ocupação. Se a propriedade for vendida no futuro, é de se esperar que as melhorias que atendam às necessidades do mercado tragam uma avaliação mais alta no momento da venda.

Ao elaborar essas medidas, você pode melhorar constantemente os retornos do seu investimento imobiliário e obter uma sólida administração de aluguéis com risco reduzido. Como iniciante, talvez você tenha de improvisar, mas, à medida que ganhar experiência e ficar de olho nas condições da propriedade e nas tendências do mercado, poderá buscar retornos mais altos.

Conclusão.

A resposta à pergunta "Por que o investimento imobiliário é lucrativo?" é que ele é uma combinação de várias fontes de renda e estruturas. Os três pilares da renda são a força motriz por trás dos lucros: renda estável proveniente de aluguéis mensais, ganhos de capital provenientes do aumento do valor dos ativos e economia de impostos por meio da utilização do sistema tributário. Além disso, outro atrativo do investimento em imóveis é que ele pode ser gerenciado de forma eficiente a partir de uma pequena quantidade de capital por meio do efeito de alavancagem dos empréstimos. É claro que o investimento em imóveis não é, de forma alguma, um investimento "sem risco e sempre lucrativo". No entanto, pode-se dizer que é um método de investimento com risco relativamente baixo e potencial para retornos estáveis a longo prazo, desde que pontos-chave como seleção de local, sistemas de gestão e planejamento financeiro sejam compreendidos com firmeza e que a gestão de risco adequada e a engenhosidade do investimento sejam aplicadas. Mesmo os iniciantes podem acumular lucros estáveis com o investimento em propriedades se entenderem os mecanismos explicados neste artigo e planejarem cuidadosamente. Aceite o desafio do investimento imobiliário com o conhecimento e a estratégia corretos.