Pourquoi l'investissement immobilier est-il rentable ?

L'investissement immobilier attire l'attention en tant qu'option stable de gestion d'actifs, mais comment fonctionne-t-il exactement et comment "gagne-t-il de l'argent" ? Pour les débutants, il peut être difficile de comprendre la structure par laquelle l'investissement immobilier génère des bénéfices. Cet article explique pourquoi l'investissement immobilier est rentable en partant des bases et en expliquant soigneusement la structure qui génère des bénéfices. La structure de base des bénéfices de l'investissement immobilier, y compris les gains en revenus (revenus locatifs) et les gains en capital (bénéfices sur la vente), les trois piliers de la génération de bénéfices (revenus locatifs, augmentation de la valeur des actifs et effets d'économie d'impôt), les points que les débutants doivent connaître (sélection de l'emplacement, système de gestion et planification financière), une simulation simple des bénéfices et les principes de base de la gestion d'un investissement immobilier. Le cours explique point par point et de manière simple les différentes innovations (techniques de gestion, mesures de lutte contre l'inoccupation, etc. Nous espérons que cela aidera ceux qui commencent à investir dans l'immobilier à comprendre la structure et à réaliser de solides bénéfices.

Structure de base de l'investissement immobilier (gains en revenus et en capital)

Les gains en revenus et lesgains en capital sont deux types de bénéfices que l'on peut tirer de l'investissement immobilier. Tout d'abord, les gains de revenus sont les revenus réguliers provenant de la location d'un bien immobilier, c'est-à-dire les revenus locatifs. Le loyer mensuel payé par les locataires constitue le revenu et, après déduction des dépenses telles que les remboursements d'emprunts et les frais de gestion, le reste est le bénéfice que l'investisseur a en main. Les plus-values, quant à elles, sont des gains réalisés lorsqu'un bien immobilier est vendu à un prix supérieur à celui auquel il a été acheté. Par exemple, si un bien acheté pour 20 millions de JPY est revendu quelques années plus tard pour 25 millions de JPY, la différence de 5 millions de JPY constitue la plus-value (le bénéfice). Ainsi, les deux piliers de la structure de profit de base de l'investissement immobilier sont le profit continu provenant de la location et le profit temporaire provenant de la vente.

L'investissement immobilier se caractérise également par sa capacité à utiliser l'effet de levier. En recourant à des prêts auprès d'institutions financières, il est possible d'acheter des biens immobiliers coûteux même avec des fonds propres relativement modestes, et de tirer des revenus d'actifs importants avec un petit capital. Cet effet de levier permet de cibler les bénéfices plus efficacement qu'en investissant uniquement avec des fonds propres, ce qui est l'une des raisons pour lesquelles l'investissement immobilier est "rentable".

Les trois piliers d'un investissement immobilier rentable

Il existe trois sources principales de revenus dans l'investissement immobilier : premièrement, les revenus locatifs mensuels (gain de revenu), deuxièmement, les bénéfices tirés de l'augmentation de la valeur des biens immobiliers (gain de capital) et troisièmement, les effets d'économie d'impôt inhérents à l'investissement immobilier. Examinons de plus près la manière dont chacun de ces éléments génère des bénéfices.

Revenus locatifs (plus-value)

Les revenus locatifs constituent la principale source de revenus de l'investissement immobilier. En louant votre bien à des tiers, vous pouvez obtenir un revenu régulier sous la forme d'un loyer mensuel. L'avantage des revenus locatifs est qu'ils sont continus tant qu'il y a des locataires dans le bien et qu'ils sont relativement stables. Les prix des loyers sont moins affectés par l'économie et les prix des produits de base, et ont tendance à ne pas fluctuer de manière significative une fois que les locataires ont emménagé. Par conséquent, en tant que source de liquidités mensuelles sur le long terme, les revenus locatifs constituent un pilier de l'investissement immobilier.

Toutefois, le bénéfice dérivé des revenus locatifs est le montant résiduel après déduction des dépenses nécessaires. Plus précisément, le bénéfice réel (revenu net) est l'argent qui reste après que les dépenses telles que les frais de gestion immobilière, les fonds de réserve pour les réparations, l'impôt foncier, les primes d'assurance incendie et les intérêts d'emprunt ont été payés à partir des revenus locatifs. Le rendement du revenu après déduction de ces dépenses est un indicateur de l'efficacité de l'investissement et est généralement appelé rendement réel (rendement net). Afin d'obtenir un revenu locatif stable, il est important d'éviter la vacance et de maintenir le bien immobilier entièrement occupé, ce qui sera abordé plus loin dans la section "Mesures visant à éviter la vacance".

Augmentation de la valeur du bien (plus-value)

Si la valeur de l'actif d'un bien immobilier augmente depuis son achat, il est possible de réaliser un profit important lors de la vente du bien. Il s'agit d'une plus-value. Si le prix d'un bien immobilier augmente en raison de facteurs tels que les conditions du marché immobilier, le développement régional ou le réaménagement, vous pouvez vendre le bien à un prix supérieur au prix d'achat et réaliser une plus-value sur la différence. Par exemple, si vous pouvez vendre votre bien à un prix supérieur de 10 % au prix d'achat, vous conserverez 10 % de ce montant en tant que plus-value. L'attrait des plus-values réside dans la possibilité de réaliser des profits importants en une seule transaction.

Toutefois, l'objectif de réaliser des plus-values comporte des risques. En fonction des conditions du marché, les prix de l'immobilier peuvent baisser et vous pouvez subir une perte (moins-value) au moment de la vente. La valeur de l'immobilier ne fluctue pas violemment au quotidien comme les actions, mais sur le long terme, elle évolue en fonction des changements économiques et démographiques. Les débutants ne devraient pas compter uniquement sur les gains en capital, mais les considérer uniquement comme des bénéfices supplémentaires, et s'assurer essentiellement un revenu stable grâce aux revenus locatifs, tout en se disant qu'ils auront de la chance s'ils réalisent un bénéfice lors de la vente.

Effets d'économie d'impôt

L'investissement immobilier présente également des avantages sur le plan fiscal. Les revenus locatifs provenant de l'exploitation d'un bien immobilier sont légalement imposables en tant que "revenus fonciers", mais lors du calcul de ces revenus, divers frais liés à l'exploitation du bien peuvent être déduits en tant que dépenses. En particulier, l'impôt foncier, les intérêts d'emprunt, l'amortissement (prorata des coûts de construction), les primes d'assurance incendie, les frais de gestion, etc. peuvent être comptabilisés en tant que dépenses, et l'impôt sur le revenu et la taxe d'habitation sont prélevés sur le reste, après déduction des revenus locatifs. Le revenu imposable peut être réduit par la déduction de ces dépenses, ce qui a pour effet d'alléger la charge fiscale.

En outre, si les revenus immobiliers sont déficitaires en raison des dépenses, la perte peut être cumulée avec d'autres revenus, tels que les revenus du travail. Par exemple, si un salarié d'une entreprise ayant un revenu élevé enregistre une perte due à la dépréciation et à l'amortissement de son investissement immobilier, son revenu global est réduit de ce montant et, par conséquent, il peut avoir droit à un remboursement de l'impôt sur le revenu et de la taxe d'habitation. Ainsi, l'un des piliers d'un investissement immobilier rentable est la possibilité de réaliser des économies d'impôts. Toutefois, comme il est erroné de faire un investissement déraisonnable au nom de la réduction d'impôt, il est conseillé de considérer que le bien est rentable et que l'effet de réduction d'impôt peut également être obtenu en conséquence.

Les points que les débutants doivent connaître (risques et points de réussite)

Afin de tirer un profit stable de l'investissement immobilier, il est important de planifier et d'effectuer des recherches bien à l'avance, plutôt que d'acheter un bien immobilier dans le noir. Les débutants doivent accorder une attention particulière à trois points : le choix de l'emplacement, le système de gestion et la planification financière. Examinons chacun de ces points en détail.

• Le choix de l' emplacement : la valeur d'un bien immobilier et la demande locative sont largement déterminées par son emplacement. Il est important pour les débutants de choisir d'abord un bien situé dans une zone à forte demande (par exemple, à proximité d'une gare, pratique à vivre, ou dans une zone où sont concentrées des universités et des entreprises). Des besoins locatifs élevés dans les environs réduiront le risque d'inoccupation et soutiendront la valeur future des biens immobiliers. Avant d'acheter un bien immobilier, renseignez-vous sur les tendances démographiques locales, les plans de développement et l'état des biens immobiliers concurrents, et faites du "pouvoir de l'emplacement" votre allié.

• Système de gestion: une bonne ou une mauvaise gestion après l'achat d'un bien peut faire la différence entre le succès et l'échec de la gestion locative. Avec un bon système de gestion, les locataires resteront plus longtemps et seront plus satisfaits, ce qui se traduira par un revenu locatif stable. Plus précisément, il est important de confier à une société de gestion fiable le nettoyage et l'inspection du bien, ainsi que les relations avec les locataires, et de veiller à l'entretien régulier du bien, même si vous le gérez vous-même. Une réponse rapide aux problèmes gagnera la confiance des locataires et permettra de trouver plus facilement un nouveau locataire en cas de vacance. Un système de gestion bien structuré contribuera à stabiliser les revenus à long terme.

• Planification financière: une planification minutieuse de l'investissement et du financement est également essentielle. Comme des emprunts sont souvent contractés pour un investissement immobilier, simulez l'équilibre entre les remboursements mensuels de l'emprunt, les revenus locatifs et les dépenses afin d'établir un plan de remboursement raisonnable. Il est important de s'assurer que l'on dispose d'un excédent de fonds suffisant (tampon) pour ne pas être bloqué par les remboursements, même en cas de hausse des taux d'intérêt ou d'inoccupation du logement. Vous devez également veiller à l'équilibre entre vos fonds propres et vos emprunts (effet de levier). L'augmentation des emprunts peut accroître les rendements, mais elle augmente aussi les risques. Il est prudent de commencer avec un ratio d'emprunt modeste et d'envisager de l'augmenter au fur et à mesure des performances.

Simulation d'un modèle de profit simple

Simulons un modèle simple pour voir à quel point l'investissement immobilier peut être rentable. Voici un exemple de cas où un studio est acheté et géré comme un bien locatif.

• Prix d'achat du bien: 15 millions de yens (achat avec une combinaison de fonds propres et de prêt)

• Revenu locatif mensuel: 70 000 yens

• Revenu locatif annuel: 70 000 yens x 12 mois = 840 000 yens

• Dépenses annuelles (estimation approximative) : environ 240 000 yens pour la taxe foncière, les frais de gestion, le fonds de réserve pour les réparations, les primes d'assurance, etc.

• Salaire annuel net: 840 000 JPY - 240 000 JPY = 600 000 JPY (flux de trésorerie avant impôt)

• Rendement surfacique: 840.000 ¥ ÷ 15 millions ¥ × 100 ≈ 5,6% ( rendement annuel brut basé sur le revenu)

• Rendement réel: 600.000 ¥ ÷ 15 millions ¥ × 100 = 4,0% ( rendement après déduction des frais)

• Plus-value supposée sur la vente: si le bien peut être vendu pour 16 millions JPY après cinq ans, la différence entre le prix d'achat et 1 million JPY constituera la plus-value.

Cette simulation permet de constater qu'un investissement immobilier peut espérer un rendement annuel d'environ plusieurs pour cent du prix d'achat. Par exemple, dans le cas ci-dessus, le rendement réel est d'environ 4 %, ce qui est beaucoup plus élevé que l'intérêt d'un dépôt bancaire. D'autre part, il faut noter que s'il y a des remboursements d'emprunt, le remboursement du capital sera déduit du revenu net. De plus, s'il y a une période d'inoccupation, le revenu locatif diminuera en conséquence. Par conséquent, il convient de noter que les résultats de la simulation reposent uniquement sur l'hypothèse d'une occupation complète. Les revenus réels peuvent augmenter ou diminuer en fonction de l'état d'occupation du bien et de l'évolution des taux d'intérêt, mais une bonne gestion permet de viser des revenus stables et des gains futurs sur la vente, comme décrit ci-dessus.

Innovations pour augmenter la rentabilité (méthodes de gestion, mesures de vacance, etc.)

Enfin, nous aborderons les innovations permettant d'améliorer encore la rentabilité de l'investissement immobilier. La rentabilité ne s'arrête pas à l'acquisition d'un bien, mais varie fortement en fonction des efforts consentis durant la phase de gestion.

• Techniques de gestion efficaces : afin de maintenir la valeur du bien et un taux d'occupation élevé, une gestion efficace doit être effectuée au quotidien. Plus précisément, il s'agit d'effectuer des inspections et des réparations régulières pour maintenir le bâtiment en bon état, et de répondre rapidement aux demandes et aux problèmes des locataires afin d'accroître leur satisfaction. Il est important de réparer ou de rénover les parties délabrées dès que possible afin de maintenir et d'améliorer l'attractivité du bien. Les locataires apprécient les biens bien gérés, ce qui se traduit par une occupation à long terme et des loyers plus élevés.

• Prévention de l' inoccupation : les périodes d'inoccupation prolongées sont un facteur important de l'investissement immobilier qui peut exercer une pression sur les revenus. Les mesures efficaces pour lutter contre l'inoccupation comprennent la révision des conditions de l'offre et la fixation du loyer, une publicité efficace, l'encouragement des courtiers et l'amélioration de l'attractivité du bien. Par exemple, en maintenant les loyers à un niveau raisonnable par rapport au marché environnant et en fixant des conditions souples en matière de dépôt de garantie et de pas-de-porte, il sera plus facile d'attirer des locataires. En outre, une rénovation attrayante de l'intérieur peut accroître la compétitivité du bien et réduire la période d'inoccupation. Si vous parvenez à trouver rapidement le prochain locataire tout en augmentant les revenus locatifs grâce à des rénovations ciblées, vous obtiendrez directement un meilleur taux de rendement. Le secret d'une gestion stable est d'être toujours conscient des risques d'inoccupation et d'avoir un système en place pour trouver rapidement le prochain occupant lorsqu'ils se présentent.

• Efforts pour améliorer la valeur de l'actif: les efforts pour maintenir et améliorer la valeur de l'actif pendant la période de détention contribuent également à la rentabilité. Bien que l'emplacement ne puisse être modifié, la valeur du bien lui-même peut être augmentée en fonction de la gestion. La rénovation et la mise à jour des équipements, évoquées plus haut, en sont un exemple : l'amélioration de l'intérieur et de l'équipement pour l'adapter à l'air du temps peut augmenter la valeur marchande du bien. L'embellissement des entrées et des parties communes et l'installation d'équipements de sécurité peuvent également améliorer les loyers et les taux d'occupation. Si le bien doit être vendu à l'avenir, on peut s'attendre à ce que les améliorations qui répondent aux besoins du marché donnent lieu à une évaluation plus élevée au moment de la vente.

En prenant ces mesures, vous pouvez améliorer régulièrement le rendement de votre investissement immobilier et parvenir à une gestion locative solide avec un risque réduit. En tant que débutant, vous devrez peut-être improviser, mais à mesure que vous acquerrez de l'expérience et que vous suivrez de près l'état des biens et les tendances du marché, vous serez en mesure de viser des rendements plus élevés.

Conclusion.

La réponse à la question "Pourquoi l'investissement immobilier est-il rentable ?" est qu'il s'agit d'une combinaison de plusieurs sources de revenus et de structures. Les trois piliers des revenus sont la force motrice des bénéfices : des revenus stables provenant des loyers mensuels, des plus-values provenant de l'augmentation de la valeur des actifs et des économies d'impôts grâce à l'utilisation du système fiscal. En outre, un autre attrait de l'investissement immobilier est qu'il peut être géré efficacement à partir d'un petit capital grâce à l'effet de levier des prêts. Bien entendu, l'investissement immobilier n'est en aucun cas un investissement "sans risque et toujours rentable". Toutefois, on peut dire qu'il s'agit d'une méthode d'investissement présentant un risque relativement faible et un potentiel de rendement stable à long terme, à condition que des points clés tels que le choix de l'emplacement, les systèmes de gestion et la planification financière soient fermement appréhendés et qu'une gestion appropriée des risques et une ingéniosité en matière d'investissement soient mises en œuvre. Même les débutants peuvent accumuler des bénéfices réguliers grâce à l'investissement immobilier s'ils comprennent les mécanismes expliqués dans cet article et s'ils planifient soigneusement. N'hésitez pas à relever le défi de l'investissement immobilier en vous appuyant sur des connaissances et une stratégie adéquates.