Gründe für den Verkauf selbstgenutzter Immobilien und Kaufvorteile

Für diejenigen, die eine Investition in selbst genutzte Immobilien in Betracht ziehen, ist die Frage "Warum verkauft der derzeitige Eigentümer?" ein sehr wichtiger Entscheidungsfaktor.

Bei Immobilieninvestitionen ist es nicht ungewöhnlich, eine einkommensgenerierende Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen, die bereits Mieter hat. Für die Risikobewertung nach dem Kauf und für Investitionsentscheidungen ist es jedoch von entscheidender Bedeutung zu verstehen, warum eine Immobilie, die stetige Mieteinnahmen generiert, aufgegeben werden sollte.

In diesem Artikel, der auf der umfangreichen Maklererfahrung von INA & Associates Ltd. basiert, erläutern wir ausführlich die Gründe für den Verkauf von selbst genutzten Immobilien, die Vorteile des Kaufs und die Punkte, die aus der Sicht einer professionellen Immobilienanlage zu beachten sind.

Sie bietet praktische Entscheidungshilfen für alle, die den Kauf einer Anlageimmobilie in Erwägung ziehen, insbesondere für diejenigen, die den Kauf von Renditeobjekten in Erwägung ziehen.

Was ist eine Eigentümerwechsel-Immobilie?

Eine Eigentümerwechselimmobilie ist eine Mietimmobilie, die mit bereits vorhandenen Mietern gekauft und verkauft wird. Sie unterscheidet sich von einem normalen Immobilienverkauf dadurch, dass der Mietvertrag, die Beziehung zu den Mietern und das Verwaltungssystem unverändert an den neuen Eigentümer weitergegeben werden.

Unterschiede zum normalen Immobilienverkauf

Bei einem normalen Wohnimmobilienverkauf wird davon ausgegangen, dass die Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe leer steht. Im Falle der Eigennutzung ist der neue Eigentümer jedoch verpflichtet, den bestehenden Mietvertrag zu übernehmen, da das Recht der Mieter, die Immobilie zu bewohnen, gesetzlich geschützt ist.

Dieser Mechanismus ermöglicht es dem Erwerber, gleichzeitig mit dem Erwerb der Immobilie Mieteinnahmen zu erzielen, erlegt ihm aber gleichzeitig Beschränkungen bei der Auswahl der Mieter und der Festlegung der Mietbedingungen auf.

Übernahme der Mietverwaltung

Bei der Übernahme der Mietverwaltung wird nicht nur einfach das Eigentum an der Immobilie übertragen, sondern es werden auch die folgenden Elemente umfassend übernommen.

Zunächst werden alle Bedingungen des Mietvertrags auf den neuen Eigentümer übertragen. Dazu gehören Miete, Kaution, Schlüsselgeld, Vertragsdauer, Verlängerungsbedingungen und Sonderkonditionen.

Zweitens ist der neue Eigentümer auch gesetzlich verpflichtet, die von den Mietern einbehaltene Kaution und Kautionssumme zurückzuzahlen. Diese Beträge werden in der Regel vom Kaufpreis abgezogen.

Darüber hinaus muss auch das Vertragsverhältnis mit der Verwaltungsgesellschaft berücksichtigt werden. In den meisten Fällen kann der Vertrag mit der bestehenden Verwaltungsgesellschaft fortgesetzt werden, er kann aber auch nach dem Ermessen des neuen Eigentümers geändert werden.

Das wichtigste Merkmal eines Eigentümerwechsels bei einer Immobilieninvestition besteht darin, dass die Erträge bereits mit Beginn der Investition erzielt werden. Dies ist ein wesentlicher Vorteil gegenüber dem Kauf eines neuen Mietobjekts und der Anwerbung von Mietern.

Hauptgründe für den Verkauf durch den derzeitigen Eigentümer

Das Verständnis der Gründe für den Verkauf einer selbst genutzten Immobilie ist ein wichtiger Anhaltspunkt für potenzielle Käufer, um den wahren Wert einer Immobilie zu ermitteln. Es gibt eine Vielzahl von Gründen für den Verkauf, aber die wichtigsten sind im Folgenden aufgeführt.

Notwendigkeit der Finanzierung.

Einer der häufigsten Gründe für einen Verkauf ist die Finanzierung als Grund für den Verkauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie. Die Entscheidung zum Verkauf kann getroffen werden, wenn der Eigentümer eine neue Investitionsmöglichkeit sieht oder Mittel für die Expansion seines Unternehmens benötigt.

In diesem Fall wird nicht die Immobilie selbst in Frage gestellt, sondern es handelt sich oft um eine Immobilie, die ein regelmäßiges Einkommen erwirtschaftet, was für den Käufer eine gute Investitionsmöglichkeit darstellen kann.

Immer mehr Eigentümer versuchen auch, ihre Immobilien zu veräußern, um die Erbschafts- oder Schenkungssteuer zu vermeiden. Dies gilt insbesondere für ältere Eigentümer, die die Verfahren zum Zeitpunkt des Erbfalls vereinfachen wollen, indem sie die Liquidität ihres Vermögens erhöhen.

Verringerung des Verwaltungsaufwands

Die Verwaltung von Mietobjekten ist mit zahlreichen Aufgaben verbunden, wie z. B. dem Umgang mit den Mietern, der Organisation von Reparaturen und Vertragsverlängerungen. Vor allem einige Einzeleigentümer empfinden diese Verwaltungsaufgaben als lästig und erwägen einen Verkauf.

Selbst wenn die Verwaltung an eine Verwaltungsgesellschaft ausgelagert wird, trägt der Eigentümer immer noch die letzte Entscheidung und Verantwortung, was von vielen als psychische Belastung empfunden wird.

Dies gilt für Fälle, in denen es aufgrund des Alters schwierig wird, die Verwaltungsaufgaben fortzuführen, oder wenn der Eigentümer beruflich so stark eingespannt ist, dass er keine Zeit mehr für Immobilieninvestitionen im Nebenerwerb aufbringen kann.

Änderung der Anlagestrategie.

Einige Immobilieninvestoren beschließen, aufgrund einer Überprüfung ihres Portfolios oder einer Änderung der Anlagestrategie zu verkaufen.

Beispiele hierfür sind eine Änderung der Anlagepolitik von innerstädtischen Immobilien zu renditestarken Objekten in ländlichen Gebieten, eine Vergrößerung der Anlage von Eigentumswohnungen zu Einfamilienhäusern oder eine Änderung der Vermögensaufteilung von Immobilienanlagen zu Aktienanlagen.

Bei solchen strategischen Verkäufen werden die Rentabilität und das Zukunftspotenzial der Immobilie nicht in Frage gestellt, so dass die Immobilie für Käufer attraktiver sein dürfte.

Erbschaftsrechtliche Maßnahmen

In zunehmendem Maße werden Immobilien als Erbschaftsmaßnahme in Bargeld umgewandelt. Da Immobilien ein schwer aufteilbarer Vermögenswert sind, ermöglicht die Umwandlung in Bargeld eine gerechte Aufteilung des Vermögens, wenn es mehrere Erben gibt.

Es gibt auch Fälle, in denen Immobilien verkauft werden, um Mittel für die Zahlung der Erbschaftssteuer zu erhalten. Dies ist vor allem in städtischen Gebieten der Fall, in denen der Schätzwert von Immobilien hoch ist und die Erbschaftssteuerlast tendenziell hoch ist.

Reaktion auf Veränderungen im Marktumfeld

Es gibt auch Fälle, in denen die Entwicklung des Immobilienmarktes bewertet wird und das Ziel darin besteht, die Immobilie zu einem höheren Preis zu verkaufen. Insbesondere in den letzten Jahren, in denen die Immobilienpreise gestiegen sind, kam es vermehrt zu Verkäufen, um nicht realisierte Gewinne zu realisieren.

Einige Eigentümer entscheiden sich auch für einen frühzeitigen Verkauf in Erwartung eines künftigen Bevölkerungsrückgangs und eines Rückgangs der regionalen Bevölkerung.

Merkmale nach Verkaufsgrund und Auswirkungen auf die Käufer

Wie aus der Tabelle hervorgeht, sind der Zustand der Immobilie und die Risiken nach dem Kauf je nach Verkaufsgrund sehr unterschiedlich. Wenn Sie einen Kauf in Erwägung ziehen, ist es wichtig, den genauen Grund für den Verkauf zu kennen und dementsprechend zu recherchieren und eine Entscheidung zu treffen.

Vorteile des Kaufs einer selbst genutzten Immobilie

Die Vorteile einer selbst genutzten Immobilie sind vielfältig, aber der wichtigste ist, dass Sie sich ein Einkommen sichern können, sobald Sie mit der Investition beginnen. Die wichtigsten Vorteile werden im Folgenden näher erläutert.

Sofortige Mieteinnahmen.

Der größte Vorteil selbstgenutzter Immobilien besteht darin, dass die Mieteinnahmen unmittelbar nach dem Erwerb der Immobilie anfallen. Während beim Kauf einer normalen Anlageimmobilie in der Regel mehrere Monate von der Mietersuche bis zum Vertragsabschluss vergehen, entfällt dieser Zeitraum bei selbstgenutzten Immobilien.

Diese Unmittelbarkeit ist besonders attraktiv für Investoren, die es eilig haben, ihre Investitionsmittel zurückzubekommen, oder die Wert auf einen stabilen Cashflow legen.

Da die Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufs bereits nachweislich rentabel ist, kommt dies den Finanzinstituten bei der Kreditwürdigkeitsprüfung oft zugute, was den Nebeneffekt hat, dass sich die Investition leichter hebeln lässt.

Keine Notwendigkeit, Mieter zu rekrutieren

Beim Kauf einer neuen Mietwohnung fallen Zeit und Kosten für die Mietersuche an, z. B. Werbekosten, Maklergebühren und Besichtigungen. Bei der Eigennutzung entfallen diese anfänglichen Kosten und der Aufwand.

Die Gewinnung von Mietern ist mit Unsicherheiten verbunden. Je nach Lage und Attraktivität des Objekts besteht das Risiko, dass das Objekt länger als erwartet leer steht, was bei einem Eigentümerwechsel vermieden werden kann.

Der Wert bereits vorhandener Mieter ist sehr hoch, insbesondere in Gegenden mit begrenzter Mietnachfrage oder bei Objekten mit besonderen Grundrissen, wenn man die Schwierigkeit der Mietersuche bedenkt.

Nachgewiesene Rentabilität

Eine der wichtigsten Determinanten beim Kauf einer Renditeimmobilie ist ihre tatsächliche Ertragslage. Bei selbst genutzten Immobilien können Sie spezifische Daten über die bisherige Entwicklung der Mieteinnahmen, die Belegungsrate und die Verwaltungskosten prüfen.

Diese tatsächlichen Leistungsdaten sind äußerst nützliche Informationen für die Vorhersage künftiger Erträge. Bei neuen Objekten müssen Sie sich auf theoretische Renditeberechnungen verlassen, aber bei Objekten, die von Eigentümern übernommen werden, können Sie Entscheidungen auf der Grundlage der tatsächlichen Betriebsergebnisse treffen.

Darüber hinaus können auch die Belegungsdauer und die Verlängerungshistorie der Mieter überprüft werden, was eine objektive Bewertung der Stabilität der Mieter und der Attraktivität der Immobilie ermöglicht.

Fortgesetzte Beziehung zur Verwaltungsgesellschaft

Bei vielen Eigentümerwechseln ist es möglich, den Vertrag mit der bestehenden Verwaltungsgesellschaft fortzusetzen. Da die Verwaltungsgesellschaft mit den Merkmalen des Objekts und den Mietern vertraut ist, kann ein reibungsloser Übergang der Verwaltung erwartet werden.

Bei der Suche nach einer neuen Verwaltungsgesellschaft ist es zeitaufwendig, mehrere Unternehmen zu befragen, die Vertragsbedingungen auszuhandeln und die Verwaltungspolitik anzupassen; durch die Nutzung des bestehenden Verwaltungssystems entfallen diese Schwierigkeiten.

Es ist jedoch möglich, die Verwaltungsgesellschaft zu wechseln. Wenn Sie also mit der derzeitigen Verwaltungssituation unzufrieden sind, können Sie den Kauf als Gelegenheit nutzen, diese zu überprüfen.

Vergleichstabelle der Vorzüge

Wie aus dieser Tabelle hervorgeht, haben Eigentümerwechsel-Immobilien erhebliche Vorteile in Bezug auf Rentabilität und Sicherheit, während es Einschränkungen bei der individuellen Gestaltung der Immobilie und der Freiheit bei der Auswahl der Mieter gibt.

Positionierung in der Anlagestrategie

Die Immobilienanlage Eigentümerwechsel eignet sich besonders für Investoren mit folgenden Anlagestrategien

Für stabilitätsorientierte Investoren sind Objekte, die bereits eine nachgewiesene Rentabilität aufweisen, ideale Investitionsziele. Die Stabilität von selbstgenutzten Immobilien ist ein wichtiger Anreiz, wenn es darum geht, ein regelmäßiges Einkommen bei geringem Risiko zu erzielen.

Für Investoren, die den Umfang ihrer Investition erhöhen wollen, verbessert ein schneller Beginn der Erträge auch die Kapitaleffizienz. Wenn Sie planen, in mehrere Immobilien zu investieren, führen frühe Einnahmen aus jeder Immobilie direkt zur Sicherung der Mittel für die nächste Investition.

Darüber hinaus bietet die Möglichkeit, bestehende Verwaltungssysteme und Mieterbeziehungen zu übernehmen, für unerfahrene Immobilieninvestoren den doppelten Vorteil eines geringeren Investitionsrisikos und von Lernmöglichkeiten.

Vorsichtsmaßnahmen beim Kauf von selbst genutzten Immobilien

Ein gründliches Verständnis der Vorkehrungen für den Wechsel des Eigentümers und die Durchführung angemessener Recherchen sind der Schlüssel zu einer erfolgreichen Investition. Es gibt zwar viele Vorteile, aber auch inhärente Risiken, die sorgfältig abgewogen werden müssen.

Überprüfung des Inhalts des Mietvertrags

Das Wichtigste, was es zu prüfen gilt, sind die Details des aktuellen Mietvertrags. Die Miete, die Vertragsdauer, die Verlängerungsbedingungen und die Sonderkonditionen des Vertrags gehen auf den neuen Eigentümer über, so dass es unerlässlich ist, die Einzelheiten vor dem Kauf der Immobilie zu prüfen.

Besonderes Augenmerk sollte auf die Höhe der Miete im Vergleich zum Marktpreis gelegt werden. Liegt die derzeitige Miete deutlich über dem Marktpreis, besteht die Gefahr, dass bei der Vertragsverlängerung eine Senkung der Miete verlangt wird. Liegt die Miete hingegen unter dem Marktpreis, können Sie die Möglichkeit einer künftigen Mieterhöhung in Betracht ziehen.

Es ist auch wichtig, zwischen befristeten und normalen Mietverträgen zu unterscheiden. Bei einem befristeten Mietvertrag endet der Vertrag definitiv am Ende der Vertragslaufzeit, während bei einem Standardmietvertrag die Rechte des Mieters stark geschützt sind und es für den Eigentümer schwierig ist, den Vertrag zu kündigen.

Auch die Höhe der Kaution und des Schlüsselgeldes sollte geprüft werden. Diese Beträge sind je nach den örtlichen Gepflogenheiten und der Qualität der Immobilie sehr unterschiedlich, so dass es wichtig ist, zu beurteilen, ob sie angemessen sind.

Untersuchung der Eigenschaften von Mietern

Die Überprüfung der Eigenschaften der Mieter ist eine äußerst wichtige Vorsichtsmaßnahme für Anlageobjekte. Informationen über den Beruf, den Arbeitsplatz, das Jahreseinkommen und die Familienstruktur des Mieters sollten so weit wie möglich überprüft werden, um seine Fähigkeit, die Miete zu zahlen, und die Stabilität seiner Wohnung zu beurteilen.

Auch das bisherige Zahlungsverhalten der Mieter ist ein wichtiger Entscheidungsfaktor. Wenn es in der Vergangenheit zu Zahlungsrückständen gekommen ist, sollten die Ursachen und die Häufigkeit genau untersucht werden, um das künftige Risiko zu bewerten.

Die Dauer des Aufenthalts der Mieter ist ein weiterer wichtiger Indikator. Mieter, die schon lange in der Immobilie leben, sind wahrscheinlich mit der Immobilie verbunden und können mit stabilen Mieteinnahmen rechnen. Wechseln die Mieter hingegen häufig, sollten Sie vermuten, dass es möglicherweise Probleme mit der Immobilie oder ihrer Verwaltung gibt.

Instandhaltung des Gebäudes und Status der Verwaltung

Der bauliche Zustand der Immobilie sollte genau untersucht werden, da er sich direkt auf die künftigen Reparaturkosten und den Immobilienwert auswirkt. Es wird empfohlen, den Zustand der Außenwände, des Daches, der Ausstattung und der Gemeinschaftsflächen durch eine professionelle Gebäudeinspektion zu überprüfen.

Insbesondere bei älteren Immobilien kann die Zeit für größere Reparaturen näher rücken. Es ist wichtig, den Stand der Reparaturrücklage, das Vorhandensein eines Reparaturplans und die bisherige Reparaturhistorie zu prüfen, um die künftigen Reparaturkosten abschätzen zu können.

Es ist auch zu prüfen, wann die Anlagen erneuert werden müssen. Geräte wie Warmwasserbereiter, Klimaanlagen und Gegensprechanlagen müssen regelmäßig erneuert werden, und diese Kosten haben einen erheblichen Einfluss auf die Rentabilität.

Reparaturhistorie und zukünftige Reparaturpläne

Die bisherige Reparaturhistorie ist ein wichtiges Dokument, um festzustellen, wie gut eine Immobilie instand gehalten wurde. Bei Immobilien, die regelmäßig und angemessen repariert wurden, ist das Risiko künftiger größerer Probleme gering.

Auch künftige Reparaturpläne sollten geprüft werden. Insbesondere wenn größere Reparaturen geplant sind, sollten die Kosten und der Zeitplan für diese Reparaturen genau ermittelt und die Auswirkungen auf die Kapitalerträge in die Berechnung einbezogen werden.

Bei Eigentumswohnungen sind der Stand des Reparaturrücklagenfonds der Verwaltungsgesellschaft und der Inhalt des langfristigen Reparaturplans genau zu prüfen. Bei einer Unterdeckung des Reparaturrücklagenfonds ist in Zukunft mit einer pauschalen Umlage oder einer Erhöhung des Reparaturrücklagenfonds zu rechnen.

Bewertung der Verwaltungsgesellschaft

Die Kompetenz und Leistung der derzeitigen Verwaltungsgesellschaft hat einen erheblichen Einfluss auf die Rentabilität der Immobilie und die Erhaltung der Vermögenswerte. Eine umfassende Bewertung der finanziellen Situation des Verwaltungsunternehmens, seiner Managementleistung, der Qualität des Mieterservices und der Schnelligkeit der Reparaturen ist notwendig.

Es ist auch wichtig, die Höhe der Verwaltungskosten zu überprüfen. Sind die Verwaltungskosten im Vergleich zum Marktpreis zu hoch, können sie die Rentabilität belasten, sind sie dagegen zu niedrig, kann es Probleme mit der Qualität der Verwaltung geben.

Auch die Vertragsbedingungen mit der Verwaltungsgesellschaft müssen geprüft werden. Machen Sie sich mit der Vertragslaufzeit, den Kündigungsbedingungen, dem Umfang der Verwaltungsaufgaben usw. vertraut und prüfen Sie die Möglichkeit, den Vertrag gegebenenfalls zu ändern.

Liste der Kontrollpunkte

Eine systematische Prüfung auf der Grundlage dieser Tabelle kann die Risiken beim Kauf von selbst genutzten Immobilien minimieren. Es wird empfohlen, insbesondere die Punkte mit einer Wichtigkeit von "◎" unter Hinzuziehung eines Experten sorgfältig zu prüfen.

Wichtige Punkte, die vor dem Kauf zu prüfen sind

Eine detaillierte Analyse der finanziellen Aspekte ist bei der Entscheidung für den Kauf einer Eigentümerwechsel-Immobilie unerlässlich. Es ist notwendig, nicht nur die vordergründige Rendite, sondern auch die tatsächliche Rentabilität und die Risiken umfassend zu bewerten.

Relevanz der Mietpreisgestaltung.

Ein wichtiger Faktor, der in direktem Zusammenhang mit der Investitionsrendite steht, ist die Feststellung, ob die aktuellen Mieten angemessen sind. Das aktuelle Mietniveau wird durch eine detaillierte Erhebung der Marktmieten ähnlicher Objekte in der Umgebung objektiv beurteilt.

Zu den Methoden zur Ermittlung der Marktmieten gehören Informationen auf Immobilienportalen, Interviews mit lokalen Immobilienunternehmen und die Sammlung von konkreten Vertragsbeispielen. Es ist eine vergleichende Analyse erforderlich, bei der nicht nur einfache Durchschnittswerte, sondern auch detaillierte Bedingungen wie Gebäudealter, Grundriss, Ausstattung und Lage berücksichtigt werden.

Liegt die derzeitige Miete über dem Marktpreis, besteht die Gefahr, dass bei einer Vertragsverlängerung eine Minderung verlangt wird. Denn das Wohnraummietrecht gibt dem Mieter das Recht, eine Minderung des Mietzinses zu verlangen, wenn dieser unangemessen hoch ist.

Liegt die Miete hingegen unter dem marktüblichen Satz, besteht die Möglichkeit, die Miete in Zukunft zu erhöhen, was jedoch die Zustimmung des Mieters erfordert und in der Regel erst nach einer gewissen Zeit realisiert werden kann.

Bewertung des Leerstandsrisikos

Die Einschätzung des künftigen Leerstandsrisikos ist beim Kauf eines Mietobjekts äußerst wichtig. Selbst wenn die Immobilie derzeit vermietet ist, sollte die Möglichkeit einer Wiedervermietung nach dem Auszug des Mieters sorgfältig geprüft werden.

Bei der Analyse des Standorts werden die Entfernung zum nächsten Bahnhof, die Verkehrsanbindung und der Wohnkomfort durch nahe gelegene Gewerbe-, Bildungs- und medizinische Einrichtungen umfassend bewertet. Auch das künftige Entwicklungspotenzial der Stadt und die demografische Entwicklung sollten berücksichtigt werden.

Die Wettbewerbsfähigkeit einer Immobilie wird analysiert, indem sie mit ähnlichen Immobilien in derselben Gegend verglichen und ihre Überlegenheit in Bezug auf Grundriss, Ausstattung, Alter und Bewirtschaftungszustand untersucht wird. Insbesondere die Frage, ob die Immobilie über Einrichtungen und Merkmale verfügt, die ein Unterscheidungsmerkmal darstellen, ist ein wichtiger Faktor für die Bestimmung der Wettbewerbsfähigkeit der Immobilie.

Um die Stabilität der Mietnachfrage zu gewährleisten, werden die Merkmale der Mieter im Zielgebiet analysiert. In Gebieten mit einer großen Anzahl von Studenten besteht das Risiko einer Konzentration von Leerständen während der Studienzeit, während in Gebieten mit einer großen Anzahl von Umsteigern ein Leerstandsrisiko in Abhängigkeit vom Umzugszyklus besteht.

Identifizierung rechtlicher Risiken.

Immobilieninvestitionen sind mit verschiedenen rechtlichen Risiken verbunden, die eine professionelle Bestätigung erfordern. Das Risiko künftiger rechtlicher Probleme wird durch die Überprüfung der Einhaltung verschiedener Gesetze und Vorschriften, wie z. B. des Baunormengesetzes, des Städtebaugesetzes und des Brandschutzgesetzes, bewertet.

Im Hinblick auf die Einhaltung des Baunormengesetzes prüfen wir, ob eine Baugenehmigung und eine Prüfbescheinigung vorliegen und bestätigen, dass es sich nicht um ein illegales oder nicht konformes Gebäude handelt. Im Falle eines illegalen Gebäudes ist eine Finanzierung möglicherweise nicht möglich, und im Falle eines bestehenden, nicht konformen Gebäudes können Beschränkungen für künftige Umbauten bestehen.

Auch städtebauliche Beschränkungen wie Bebauungspläne, das Verhältnis zwischen Gebäude- und Grundstücksfläche und die Geschossflächenzahl müssen geprüft werden. Denn diese Beschränkungen wirken sich auf die Möglichkeit eines künftigen Um- oder Ausbaus aus.

Bei Eigentumswohnungen sollten Sie auch die Verwaltungs- und Nutzungsordnung im Detail prüfen. Ob Haustiere erlaubt sind oder nicht, ob das Spielen von Musikinstrumenten eingeschränkt ist und ob Privatwohnungen erlaubt sind oder nicht, sind wichtige Faktoren, die sich auf die Mietersuche und die Mietpreisgestaltung auswirken.

Simulation von Einnahmen und Ausgaben

Es ist wichtig, die tatsächliche Investitionsrendite durch detaillierte Einnahmen- und Ausgabensimulationen genau zu erfassen. Berechnen Sie nicht nur den oberflächlichen Ertrag, sondern auch den tatsächlichen Ertrag und Cashflow im Detail.

Zu den Einnahmeposten gehören Mieteinnahmen, Gemeinkosten, Einnahmen aus Parkplätzen und andere Nebeneinnahmen. Die Möglichkeit künftiger Mietschwankungen wird ebenfalls berücksichtigt, und für die Simulation werden optimistische, normale und pessimistische Szenarien erstellt.

Zu den Ausgabenposten gehören detaillierte Angaben zu Verwaltungsgebühren, Rücklagen für Reparaturen, Grundsteuer, Städtebauförderung, Feuerversicherungsprämien, Fremdvergabekosten an Verwaltungsgesellschaften, Reparaturkosten und Verluste bei Leerstand.

Insbesondere bei den Reparaturkosten ist es wichtig, je nach Alter und Zustand des Gebäudes einen angemessenen Betrag zu veranschlagen. Allgemein wird empfohlen, 5-10 % der jährlichen Mieteinnahmen als Reparaturkosten zu veranschlagen.

Kontrollen und Erhebungsmethoden

Durch eine systematische Recherche auf der Grundlage dieser Tabelle kann der tatsächliche Investitionswert von selbst genutzten Immobilien genau eingeschätzt werden.

Einsatz von Spezialisten

Da die Immobilieninvestition Eigentümerwechsel Kenntnisse in einer Vielzahl von Fachgebieten erfordert, ist der Einsatz geeigneter Spezialisten der Schlüssel zum Erfolg.

Die Immobilienbewertung durch Immobiliensachverständige umfasst die Ermittlung des angemessenen Preises nach dem Ertragswertverfahren und die Prognose zukünftiger Vermögenswerte. Gerade bei teuren Immobilien ist eine professionelle Bewertung eine wichtige Grundlage für Investitionsentscheidungen.

Eine Gebäudediagnose durch einen Architekten beurteilt aus professioneller Sicht, ob es bauliche Probleme gibt, wie der Zustand der Anlagen ist und welcher Reparaturbedarf besteht. Mögliche Probleme, die von außen nicht zu erkennen sind, können aufgedeckt werden.

Eine Steuerberatung durch einen Steuerberater untersucht die steuerlichen Vorteile und Risiken im Detail, einschließlich der Berechnung des Immobilienertrags, der Nutzung von Abschreibungen und erbschaftsteuerlicher Maßnahmen.

Eine juristische Risikoprüfung durch einen Rechtsanwalt liefert eine professionelle Einschätzung des Inhalts von Verträgen, der Rechtslage und des Risikos künftiger rechtlicher Probleme.

Die Kosten für die Konsultation dieser Experten werden als notwendige Ausgaben für Investitionsentscheidungen betrachtet und können das Investitionsrisiko bei angemessenem Einsatz erheblich verringern.

Schlussfolgerung.

Investitionen in selbst genutzte Immobilien können eine sehr attraktive Anlagemöglichkeit sein, vorausgesetzt, sie basieren auf angemessenem Wissen und sorgfältiger Recherche. Auf der Grundlage der in diesem Artikel enthaltenen Informationen fassen wir die wichtigsten Punkte zusammen.

Die Gründe für den Verkauf zu verstehen ist der Schlüssel zu einer erfolgreichen Investition

Um den wahren Wert der Immobilie zu ermitteln, ist es entscheidend, die genauen Gründe für den Verkauf durch den derzeitigen Eigentümer zu kennen. Wenn der Verkauf auf eine Änderung der Finanzierung oder der Anlagestrategie zurückzuführen ist, handelt es sich wahrscheinlich um eine gute Investitionsmöglichkeit, während der Verkauf aufgrund von Managementbelastungen oder baulichen Problemen eine sorgfältige Prüfung erfordert.

Da der Spielraum für Preisverhandlungen und die Risiken nach dem Kauf je nach Verkaufsgrund sehr unterschiedlich sind, ist es wichtig, den wahren Grund für den Verkauf durch gründliche Kommunikation mit dem Verkäufer und dem Makler zu verstehen.

Ausgewogene Bewertung von Vorteilen und Risiken

Die Vorteile der Eigennutzung, wie der sofortige Beginn der Einnahmen, der Wegfall der Mieterwerbung und die auf den tatsächlichen Ergebnissen basierende Ertragsprognose, tragen erheblich zur Verbesserung der Investitionseffizienz bei. Diese Vorteile sind besonders attraktiv für stabilitätsorientierte Investoren und solche, die den Umfang ihrer Investitionen erweitern wollen.

Andererseits gibt es auch Nachteile, wie die fehlende Möglichkeit der Mieterauswahl, die begrenzte Flexibilität bei der Festlegung der Mieten und die Einschränkungen bei der individuellen Gestaltung der Immobilien. Die Auswirkungen dieser Beschränkungen auf die Investitionsstrategien müssen sorgfältig geprüft werden.

Bedeutung von umfassenden Investitionsentscheidungen

Bei Investitionsobjekten ist es wichtig, eine umfassende Bewertung aus mehreren Blickwinkeln vorzunehmen, bei der nicht nur die oberflächliche Rendite, sondern auch der Zustand des Gebäudes, die Eigenschaften der Mieter, das Verwaltungssystem, rechtliche Risiken und das künftige Marktumfeld berücksichtigt werden.

Insbesondere wird empfohlen, die folgenden Punkte mit fachkundigem Rat sorgfältig zu prüfen

Bei der Beurteilung der Angemessenheit der Miethöhe und der Wahrscheinlichkeit künftiger Schwankungen ist nicht nur zu prüfen, ob die derzeitigen Mieten angemessen sind, sondern auch das Risiko von Mietschwankungen zum Zeitpunkt der Vertragsverlängerung.

Bei der Überprüfung des baulichen Zustands des Gebäudes und der Reparaturpläne ist es wichtig, die Auswirkungen künftiger Reparaturkosten auf die Rentabilität genau abzuschätzen.

Bei der Bewertung der Mieterstabilität und des Leerstandsrisikos sind nicht nur die Eigenschaften der derzeitigen Mieter zu berücksichtigen, sondern auch die Wahrscheinlichkeit, dass sie die Immobilie nach ihrem Auszug wieder beziehen.

Nächste Handlungsschritte.

Wenn Sie erwägen, in eigengenutzte Immobilien zu investieren, sind die folgenden Schritte zu empfehlen.

Klären Sie zunächst Ihre Investitionsziele und -strategie. Legen Sie die von Ihnen angestrebte Rendite, den Anlagezeitraum und die Risikotoleranz fest und bestimmen Sie, ob selbst genutzte Immobilien in diese Strategie passen.

Anschließend führen wir eine Marktanalyse im Zielgebiet durch. Die Mietnachfrage, die Marktmieten und das künftige Entwicklungspotenzial werden eingehend untersucht, um die Attraktivität des Gebiets als Investitionsstandort zu beurteilen.

Bei der detaillierten Objektprüfung wird eine systematische Untersuchung anhand der in diesem Artikel beschriebenen Checkpoints durchgeführt. Es werden Risiken identifiziert und Gegenmaßnahmen erwogen, wobei bei Bedarf Expertenrat eingeholt wird.

Mit Hilfe von Einnahmen- und Ausgabensimulationen werden mehrere Szenarien erstellt und detaillierte Ertragsprognosen abgegeben. Es werden optimistische, normale und pessimistische Fälle ins Auge gefasst, und selbst Worst-Case-Szenarien werden überprüft, um sicherzustellen, dass sie sich innerhalb akzeptabler Grenzen bewegen.

Die endgültige Investitionsentscheidung basiert auf einer umfassenden Bewertung aller Ergebnisse und ihrer Übereinstimmung mit der Investitionsstrategie.

Kontinuierliches Lernen und Sammeln von Informationen

Da sich der Markt für Immobilieninvestitionen ständig verändert, ist kontinuierliches Lernen und Sammeln von Informationen der Schlüssel zum Erfolg. Es ist wichtig, sich auf dem Laufenden zu halten und sein Wissen zu aktualisieren, um mit den Änderungen in der Gesetzgebung, den sich verändernden Marktbedingungen und dem Aufkommen neuer Investitionstechniken Schritt zu halten.

Auch das Wissen, das man durch eigene Anlageerfahrung erworben hat, ist ein wertvolles Gut. Die Anwendung der Lektionen, die Sie bei Ihrer ersten Investition gelernt haben, auf die nächste und die schrittweise Verbesserung Ihrer Investitionsfähigkeiten werden zu einem langfristigen Investitionserfolg führen.

Der Kauf einer Renditeimmobilie ist eine der wichtigsten Investitionsentscheidungen, die Sie in Ihrem Leben treffen werden. Wir hoffen, dass die Informationen in diesem Artikel Ihnen helfen, Ihre Investition umsichtig und strategisch anzugehen.

Häufig gestellte Fragen

Im Folgenden finden Sie einige häufig gestellte Fragen, wenn Sie eine Investition in Eigentümerwechselimmobilien in Erwägung ziehen, die aus professioneller Sicht ausführlich beantwortet werden.

Q1: Ist der Preis von Eigentümerwechselimmobilien angemessen?

A1: Die Angemessenheit des Preises von Eigentümerwechselimmobilien muss anhand mehrerer Bewertungsmethoden umfassend beurteilt werden.

Bei der Bewertung nach dem Ertragswertverfahren wird der theoretische Preis durch Abzinsung der jährlichen Mieteinnahmen mit einer angemessenen Rendite ermittelt. Bei diesem Verfahren ist es wichtig, eine angemessene Rendite festzulegen, die die Transaktionsrenditen ähnlicher Immobilien und das finanzielle Umfeld berücksichtigt.

Bei der Methode des Transaktionsfallvergleichs wird die Angemessenheit des Preises durch den Vergleich mit Verkaufsfällen ähnlicher Immobilien in derselben Gegend beurteilt. Dabei werden Bedingungen wie Baualter, Lage und Ausstattung detailliert verglichen und die Angemessenheit der Preisdifferenz überprüft.

Die Angemessenheit des aktuellen Mietpreises im Vergleich zum Marktpreis hat ebenfalls einen erheblichen Einfluss auf die Preisbewertung. Ist die Miete höher als die Marktmiete, sollte der Preis angepasst werden, um dem Risiko einer künftigen Mietminderung Rechnung zu tragen.

Der Zustand des Gebäudes und die Notwendigkeit von Reparaturen sind ebenfalls wichtige Faktoren für die Preisbewertung. Wenn in naher Zukunft größere Reparaturen erforderlich sind, ist es angebracht, einen Preis auszuhandeln, der die Kosten für diese Reparaturen einbezieht.

Q2: Ich mache mir Sorgen über Probleme mit den Mietern

A2: Um Probleme mit den Mietern zu vermeiden, ist es wichtig, im Vorfeld eine detaillierte Erhebung durchzuführen und ein geeignetes Verwaltungssystem einzurichten.

Bei einer Befragung der Mieter vor dem Kauf werden die bisherigen Mietzahlungen, die Beziehungen zu den Nachbarn und die Nutzung der Immobilie eingehend geprüft. Lassen Sie sich von der Verwaltungsgesellschaft einen detaillierten Bericht aushändigen und bewerten Sie sorgfältig alle potenziellen Probleme.

Kommunizieren Sie bei der Vertragsübernahme klar Ihre Politik als neuer Eigentümer und bemühen Sie sich um den Aufbau eines guten Verhältnisses zu den Mietern. Es ist wichtig, eine angemessene Kommunikation über die Verwaltungsgesellschaft sicherzustellen, um das gegenseitige Verständnis zu vertiefen.

Auch ein Reaktionssystem für den Fall, dass Probleme auftreten, sollte im Voraus festgelegt werden. Die Klärung des Systems für die Zusammenarbeit mit der Verwaltungsgesellschaft, des Systems für die Konsultation von Anwälten für den Fall, dass rechtliche Schritte erforderlich sind, und des Notfallverfahrens ermöglicht eine schnelle und angemessene Reaktion.

Es ist auch wichtig, die Rechte der Mieter genau zu kennen und sicherzustellen, dass sie rechtlich angemessen sind. Die Kenntnis des Schutzes der Mieterrechte nach dem Land- und Hauspachtgesetz und die Vermeidung einseitiger Reaktionen werden dazu beitragen, Probleme zu vermeiden.

F3: Ist es möglich, die Verwaltungsgesellschaft zu wechseln?

A3: Es ist rechtlich möglich, die Verwaltungsgesellschaft zu wechseln, aber es ist wichtig, sicherzustellen, dass der Zeitpunkt und die Verfahren angemessen sind.

Prüfen Sie die Einzelheiten des aktuellen Verwaltungsvertrags und vergewissern Sie sich über die Vertragslaufzeit, die Kündigungsbedingungen und die Kündigungsfrist. Die meisten Verwaltungsverträge müssen mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden.

Beim Wechsel der Verwaltungsgesellschaft sollte darauf geachtet werden, dass die Auswirkungen auf die Mieter so gering wie möglich gehalten werden. Geben Sie den Mietern angemessene Erklärungen und Vorbereitungszeit für alle Änderungen bei der Mietüberweisung, den Kontaktdaten für Notfälle, den wichtigsten Verwaltungssystemen usw.

Bei der Auswahl eines neuen Verwaltungsunternehmens sollten Sie dessen Erfolgsbilanz, Kosten, Leistungsumfang und Abdeckungsbereich umfassend bewerten. Es ist wichtig, Angebote von mehreren Verwaltungsgesellschaften einzuholen und die beste Wahl zu treffen.

Das Übergabeverfahren umfasst eine detaillierte Übergabe von Mieterinformationen, Vertragsunterlagen, Schlüsseln, Reparaturhistorie und Buchhaltungsunterlagen. Es empfiehlt sich, eine Checkliste zu erstellen und systematisch vorzugehen, um sicherzustellen, dass keine Informationen ausgelassen werden oder falsch sind.

F4: Kann die Miete unmittelbar nach dem Kauf erhöht werden?

A4: Es gibt rechtliche Beschränkungen für Mieterhöhungen, und es ist eine sorgfältige Vorgehensweise erforderlich.

Nach dem Wohnraummietrecht ist ein Mieterhöhungsverlangen nur zulässig, wenn die Miete im Vergleich zu den Mieten in ähnlichen Gebäuden in der Umgebung unangemessen niedrig ist. Mieterhöhungen allein wegen eines Eigentümerwechsels sind rechtlich nicht zulässig.

Als Begründung für eine Mieterhöhung müssen objektive Tatsachen vorliegen, wie z. B. eine Erhöhung des Marktpreises in der Umgebung, ein Preisanstieg, eine Erhöhung der Grundsteuer oder eine Wertsteigerung des Gebäudes. Es ist wichtig, diese Gründe eingehend zu prüfen und schriftlich festzuhalten.

Die Verhandlungen über Erhöhungen sollten in geeigneter Weise über die Verwaltungsgesellschaft geführt werden. Anstelle einer einseitigen Ankündigung sollte die Grundlage für die Erhöhung sorgfältig erläutert werden, und es sollte versucht werden, das Verständnis der Mieter zu gewinnen. Wenn sich die Verhandlungen als schwierig erweisen, sollte eine stufenweise Erhöhung oder eine Erhöhung entsprechend dem Erneuerungszeitraum in Betracht gezogen werden.

Wenn ein Gerichtsverfahren erforderlich ist, gibt es Methoden wie Mediation und Rechtsstreitigkeiten, die jedoch Zeit und Geld kosten, so dass es realistisch ist, zunächst eine Lösung durch Gespräche anzustreben.

F5: Sollte ich nach den Gründen für den Verkauf fragen?

A5: Eine detaillierte Bestätigung der Gründe für den Verkauf ist für Investitionsentscheidungen äußerst wichtig.

Es ist wichtig, so viele detaillierte Informationen wie möglich zu sammeln, da der wahre Wert und die potenziellen Risiken einer Immobilie je nach Verkaufsgrund sehr unterschiedlich sind. Unter Wahrung der Privatsphäre wird jedoch nur so viel bestätigt, wie für eine Investitionsentscheidung erforderlich ist.

Im Falle eines Verkaufs aufgrund einer Finanzierung oder einer Änderung der Anlagestrategie besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass es keine Probleme mit der Immobilie selbst gibt und sie eine gute Anlagemöglichkeit darstellt. In solchen Fällen prüfen wir, ob es Einschränkungen hinsichtlich des Verkaufszeitpunkts gibt und loten den Spielraum für Preisverhandlungen aus.

Wenn der Verkauf auf Belastungen durch die Verwaltung oder auf bauliche Probleme zurückzuführen ist, sollten die spezifischen Probleme im Detail ermittelt werden. Bitten Sie um offene Informationen über den Reparaturbedarf, Probleme mit Mietern und Verwaltungsfragen.

Bei Verkäufen im Zusammenhang mit einer Erbschaft sollten Sie den Stand der Rechtsgestaltung und den Fortgang des Verkaufsverfahrens prüfen. Möglicherweise muss eine Einigung zwischen den Erben oder der Abschluss der rechtlichen Verfahren abgewartet werden.

Das Bestätigen der Gründe für den Verkauf ist auch eine Gelegenheit, ein Vertrauensverhältnis mit dem Verkäufer aufzubauen. Es ist wichtig, aufrichtig zu sein und sich zu bemühen, die Transaktion zum beiderseitigen Vorteil zu gestalten.