Pourquoi les propriétaires vendent-ils leurs biens immobiliers occupés ?

Pour ceux qui envisagent d'investir dans des biens immobiliers occupés par leur propriétaire, la question "pourquoi le propriétaire actuel vend-il ?" est un facteur de décision très important.

En matière d'investissement immobilier, il n'est pas rare d'acheter ou de vendre un bien générant des revenus et ayant déjà des locataires. Cependant, comprendre pourquoi un bien qui génère des revenus locatifs réguliers est laissé à l'abandon est crucial pour l'évaluation des risques après l'achat et les décisions d'investissement.

Dans cet article, basé sur la vaste expérience d'INA & Associates Ltd en matière de courtage, nous expliquons en détail, du point de vue d'un professionnel de l'investissement immobilier, les raisons de la vente de biens immobiliers occupés par leur propriétaire, les avantages de l'achat de ces biens et les points à prendre en compte.

Il s'agit d'un outil pratique d'aide à la décision pour ceux qui envisagent d'acheter un bien immobilier d'investissement, en particulier pour ceux qui envisagent d'acheter des biens immobiliers générateurs de revenus.

Qu'est-ce qu'un bien avec changement de propriétaire ?

Un bien immobilier avec changement de propriétaire est un bien locatif acheté et vendu avec des locataires déjà en place. Il diffère d'une vente immobilière normale dans la mesure où le contrat de location, la relation avec les locataires et le système de gestion sont transmis tels quels au nouveau propriétaire.

Différences avec les ventes immobilières ordinaires

Dans le cadre d'une transaction immobilière résidentielle normale, on suppose que le bien sera inoccupé au moment de la remise du bien. Toutefois, dans le cas d'une occupation par le propriétaire, le nouveau propriétaire est obligé de reprendre le contrat de location existant, car le droit des locataires d'occuper le bien est protégé par la loi.

Ce mécanisme permet à l'acquéreur de percevoir des revenus locatifs en même temps qu'il acquiert le bien, mais impose en même temps des restrictions sur la sélection des locataires et la fixation des conditions de location.

Reprise de la gestion locative

Lors d'une reprise de gestion locative, non seulement la propriété du bien immobilier est simplement transférée, mais les éléments suivants sont repris dans leur intégralité.

Tout d'abord, toutes les conditions du contrat de location sont transférées au nouveau propriétaire. Il s'agit du loyer, de la caution, du pas-de-porte, de la durée du contrat, des conditions de renouvellement et des conditions particulières.

Deuxièmement, le nouveau propriétaire est également légalement tenu de restituer la caution et le dépôt de garantie détenus par les locataires. Ces montants sont généralement déduits du prix d'achat.

En outre, la relation contractuelle avec la société de gestion doit également être prise en compte. Dans la plupart des cas, le contrat avec la société de gestion existante peut être poursuivi, mais il peut aussi être modifié à la discrétion du nouveau propriétaire.

La caractéristique la plus importante d'un investissement immobilier avec changement de propriétaire est que des revenus sont générés dès le début de l'investissement. C'est un avantage considérable par rapport à l'achat d'un nouveau bien locatif et au recrutement de locataires.

Principales raisons qui poussent les propriétaires actuels à vendre

Comprendre les raisons de la vente d'un logement occupé par son propriétaire est un indice important qui permet aux acheteurs potentiels de déterminer la valeur réelle d'un bien immobilier. Il existe un large éventail de raisons de vendre, mais les principales sont détaillées ci-dessous.

Besoin de financement.

L'une des raisons les plus courantes de vendre un bien d'investissement est le besoin de financement. La décision de vendre peut être prise lorsque le propriétaire voit une nouvelle opportunité d'investissement ou a besoin de fonds pour l'expansion de son entreprise.

Dans ce cas, le bien lui-même n'est pas en cause, mais il s'agit souvent d'un bien qui génère un revenu régulier, ce qui peut représenter une bonne opportunité d'investissement pour l'acheteur.

En outre, de plus en plus de personnes cherchent à convertir des biens immobiliers en liquidités afin d'éviter les droits de succession ou de donation. C'est notamment le cas des propriétaires âgés, qui souhaitent simplifier les démarches au moment de la succession en augmentant la liquidité de leur patrimoine.

Réduire la charge de gestion

La gestion d'un bien immobilier locatif implique de nombreuses tâches, telles que les relations avec les locataires, l'organisation des réparations et les procédures de renouvellement des contrats. Certains propriétaires individuels, en particulier, trouvent ces tâches de gestion fastidieuses et envisagent de vendre.

Même lorsque la gestion est confiée à une société de gestion, la décision finale et la responsabilité incombent toujours au propriétaire, ce qui constitue pour beaucoup une charge mentale.

C'est le cas lorsqu'il devient difficile de poursuivre les tâches de gestion en raison du vieillissement, ou lorsque le travail quotidien du propriétaire devient trop prenant pour qu'il puisse consacrer du temps à l'investissement immobilier en tant qu'activité secondaire.

Changement de stratégie d'investissement.

Certains investisseurs immobiliers décident de vendre en raison d'une révision de leur portefeuille ou d'un changement de stratégie d'investissement.

Il peut s'agir, par exemple, d'un changement de politique d'investissement, qui passe d'un bien situé en centre-ville à un bien à haut rendement situé en zone rurale, d'une augmentation de la taille de l'investissement, qui passe d'un bien en copropriété à un bien individuel, ou d'un changement d'allocation d'actifs, qui passe d'un investissement en biens immobiliers à un investissement en actions.

Dans le cas de ces ventes stratégiques, la rentabilité et le potentiel futur du bien ne sont pas remis en question et le bien est plus susceptible d'intéresser les acheteurs.

Mesures successorales

Les biens immobiliers sont de plus en plus souvent convertis en liquidités dans le cadre d'une succession. L'immobilier étant un bien difficile à partager, la conversion en numéraire permet un partage équitable du bien s'il y a plusieurs héritiers.

Il arrive également que des biens soient vendus pour obtenir les fonds nécessaires au paiement des droits de succession. C'est particulièrement le cas dans les zones urbaines, où la valeur imposable des biens immobiliers est élevée et où la charge des droits de succession tend à être lourde.

Répondre aux changements de l'environnement du marché

Il arrive également que l'on évalue les tendances du marché immobilier et que l'on cherche à vendre le bien à un prix plus élevé. En particulier ces dernières années, lorsque les prix de l'immobilier ont augmenté, les ventes se sont multipliées pour réaliser des plus-values latentes.

Certains propriétaires décident également de vendre plus tôt en prévision d'un futur déclin de la population et de la région.

Caractéristiques par motif de vente et impact sur les acheteurs

Comme le montre le tableau, l'état du bien et les risques après l'achat varient considérablement en fonction de la raison de la vente. Lorsque vous envisagez d'acheter un bien immobilier, il est important de comprendre la raison exacte de la vente, d'enquêter et de prendre une décision en conséquence.

Avantages de l'achat d'un bien immobilier occupé par son propriétaire

Les avantages de l'occupation par le propriétaire sont nombreux et variés, mais le plus important est que vous pouvez vous assurer un revenu dès que vous commencez à investir. Les principaux avantages sont expliqués plus en détail ci-dessous.

Revenus locatifs immédiats.

Le plus grand avantage des biens immobiliers occupés par leur propriétaire est qu'ils génèrent des revenus locatifs dès leur acquisition. Pour l'achat d'un bien d'investissement normal, il faut généralement compter plusieurs mois entre le processus de recrutement du locataire et la conclusion du contrat, mais dans le cas des biens immobiliers occupés par leur propriétaire, cette période n'est plus nécessaire.

Cette immédiateté est particulièrement intéressante pour les investisseurs qui sont pressés de récupérer leurs fonds d'investissement ou qui accordent de l'importance à un flux de trésorerie stable.

En outre, comme le bien a déjà un historique de rentabilité au moment de l'achat, les institutions financières en profitent souvent pour sélectionner les prêts, ce qui a l'avantage secondaire de faciliter l'effet de levier de l'investissement.

Pas besoin de recruter des locataires

Lors de l'achat d'un nouveau bien locatif, il faut consacrer du temps et des frais au recrutement de locataires, tels que les frais de publicité, les frais d'agence et la gestion des visites. Avec l'occupation par le propriétaire, ces coûts et efforts initiaux sont éliminés.

Le recrutement de locataires comporte une part d'incertitude. En fonction de l'emplacement et de l'attrait du bien, il y a un risque que le bien reste vacant plus longtemps que prévu, mais ce risque peut être évité avec les biens immobiliers occupés par leur propriétaire.

La valeur des locataires déjà en place est très élevée, en particulier dans les zones où la demande locative est limitée ou pour les biens dont l'agencement est particulier, compte tenu de la difficulté à trouver des locataires.

Rentabilité prouvée

L'un des facteurs les plus importants lors de l'achat d'un bien immobilier productif de revenus est son historique de revenus. Pour les biens occupés par leur propriétaire, vous pouvez consulter des données spécifiques sur les revenus locatifs passés, les taux d'occupation et les coûts de gestion.

Ces données sont extrêmement utiles pour prévoir les revenus futurs. Pour les nouveaux biens, vous devez vous appuyer sur des calculs de rendement théoriques, mais pour les biens occupés par leur propriétaire, vous pouvez prendre des décisions sur la base des résultats d'exploitation réels.

En outre, la période d'occupation et l'historique des renouvellements des locataires peuvent également être vérifiés, ce qui permet une évaluation objective de la stabilité des locataires et de l'attractivité du bien.

Maintien de la relation avec la société de gestion

Dans de nombreux cas de changement de propriétaire, il est possible de poursuivre le contrat avec la société de gestion existante. Comme la société de gestion connaît bien les caractéristiques du bien et des locataires, on peut s'attendre à ce que la transition se fasse en douceur.

Lors de la recherche d'une nouvelle société de gestion, il faut prendre le temps d'interroger plusieurs sociétés, de négocier les conditions contractuelles et d'adapter les politiques de gestion, mais en utilisant le système de gestion existant, ces tracas peuvent être évités.

Toutefois, il est possible de changer de société de gestion. Par conséquent, si vous n'êtes pas satisfait de la situation actuelle en matière de gestion, vous pouvez profiter de l'achat pour la revoir.

Tableau de comparaison des mérites

Comme le montre ce tableau, les immeubles à changement de propriétaire présentent des avantages significatifs en termes de rentabilité et de certitude, alors qu'ils présentent des limites en termes de personnalisation de l'immeuble et de liberté de sélection des locataires.

Positionnement dans la stratégie d'investissement

L'investissement immobilier avec changement de propriétaire est particulièrement adapté aux investisseurs ayant les stratégies d'investissement suivantes

Pour les investisseurs axés sur la stabilité, les biens immobiliers qui ont déjà fait leurs preuves en termes de rentabilité sont des cibles d'investissement idéales. La stabilité des biens immobiliers occupés par leur propriétaire est un attrait majeur pour les investisseurs qui recherchent des revenus réguliers à faible risque.

Pour les investisseurs qui cherchent à augmenter la taille de leur investissement, un début de revenu rapide améliore également l'efficacité du capital. Si vous envisagez d'investir dans plusieurs biens immobiliers, le fait de générer rapidement des revenus à partir de chaque bien permettra de sécuriser les fonds pour l'investissement suivant.

En outre, pour les investisseurs novices, la possibilité de reprendre les systèmes de gestion existants et les relations avec les locataires présente le double avantage de réduire le risque d'investissement et d'offrir des possibilités d'apprentissage.

Précautions à prendre lors de l'achat de biens immobiliers occupés par leur propriétaire

Une bonne compréhension des précautions à prendre en cas de changement de propriétaire-occupant et la réalisation de recherches appropriées sont les clés d'un investissement réussi. Si les avantages sont nombreux, les risques inhérents le sont également et doivent être soigneusement pris en compte.

Confirmer le contenu du contrat de location

La chose la plus importante à vérifier est le détail du contrat de location actuel. Le loyer, la durée du contrat, les conditions de renouvellement et les conditions particulières du contrat seront transmis au nouveau propriétaire ; il est donc essentiel de vérifier les détails avant d'acheter le bien.

Une attention particulière doit être accordée au niveau du loyer par rapport au taux du marché. Si le loyer actuel est nettement supérieur au prix du marché, il y a un risque de se voir demander de réduire le loyer au moment du renouvellement. À l'inverse, si le loyer est inférieur au taux du marché, vous pouvez envisager la possibilité d'augmenter le loyer à l'avenir.

Il est également important de faire la distinction entre les contrats de location à durée déterminée et les contrats de location classiques. Dans le cas d'un contrat de location à durée déterminée, le contrat prend définitivement fin à la fin de la période contractuelle, alors que dans le cas d'un contrat de location standard, les droits du locataire sont fortement protégés et il est difficile pour le propriétaire de résilier le contrat.

Il convient également de vérifier le montant du dépôt de garantie et du pas-de-porte. Ces montants varient considérablement en fonction des coutumes locales et de la catégorie du bien, il est donc important de juger s'ils sont à un niveau approprié.

Enquêter sur les caractéristiques des locataires

L'enquête sur les caractéristiques des locataires est une précaution extrêmement importante pour les immeubles de placement. Les informations relatives à la profession, au lieu de travail, au revenu annuel et à la structure familiale des locataires doivent être vérifiées autant que possible afin d'évaluer leur capacité à payer le loyer et la stabilité de leur logement.

L'historique des paiements de loyer est également un facteur déterminant. S'il y a des antécédents d'arriérés, les causes et la fréquence doivent être examinées en détail afin d'évaluer les risques futurs.

La durée de résidence des locataires est un autre indicateur important. Les locataires qui vivent dans le bien depuis longtemps y sont probablement attachés et peuvent s'attendre à un revenu locatif stable. En revanche, si les locataires changent fréquemment, il faut s'attendre à ce qu'il y ait des problèmes avec le bien ou sa gestion.

Entretien du bâtiment et état de la gestion

L'état physique du bien doit être examiné en détail, car il a une incidence directe sur les coûts de réparation futurs et sur la valeur du bien. Il est recommandé de faire vérifier l'état des murs extérieurs, du toit, des équipements et des parties communes par un professionnel.

En particulier pour les biens immobiliers anciens, le moment des réparations majeures peut approcher. Il est important de vérifier le solde du fonds de réserve pour les réparations, l'existence d'un plan de réparation et l'historique des réparations afin d'estimer les coûts de réparation futurs.

Il est également nécessaire de vérifier la date de renouvellement des équipements. Les équipements tels que les chauffe-eau, les climatiseurs et les systèmes d'interphone doivent être renouvelés régulièrement, et ces coûts ont un impact significatif sur la rentabilité.

Historique des réparations et plans de réparation futurs

L'historique des réparations est un document important pour déterminer la qualité de l'entretien d'un bien immobilier. Les biens immobiliers ayant fait l'objet de réparations régulières et adéquates sont considérés comme présentant un faible risque de problèmes majeurs à l'avenir.

Les plans de réparation futurs doivent également être vérifiés. En particulier, si des réparations importantes sont prévues, le coût et le calendrier de ces réparations doivent être déterminés avec précision et l'impact sur les revenus d'investissement doit être inclus dans les calculs.

Dans le cas de copropriétés, il convient de vérifier en détail l'état du fonds de réserve pour réparations de l'association de gestion et le contenu du plan de réparation à long terme. En cas de déficit du fonds de réserve pour les réparations, on peut s'attendre à un prélèvement forfaitaire ou à une augmentation du fonds de réserve pour les réparations à l'avenir.

Évaluation de la société de gestion

La compétence et les performances de la société de gestion actuelle ont un impact significatif sur la rentabilité du bien immobilier et le maintien de la valeur des actifs. Une évaluation complète de la situation financière de la société de gestion, de ses antécédents en matière de gestion, de la qualité du service aux locataires et de la rapidité des réparations est nécessaire.

Il est également important de vérifier le niveau des coûts de gestion. Si les coûts de gestion sont trop élevés par rapport au taux du marché, ils peuvent peser sur la rentabilité, tandis que s'ils sont trop bas, il peut y avoir des problèmes de qualité de la gestion.

Les termes du contrat avec la société de gestion doivent également être vérifiés. Comprenez la durée du contrat, les conditions de résiliation, l'étendue des tâches de gestion, etc. et envisagez la possibilité de modifier le contrat si nécessaire.

Liste des points de contrôle

Une enquête systématique basée sur ce tableau peut minimiser les risques lors de l'achat de biens immobiliers occupés par leur propriétaire. Il est recommandé de vérifier soigneusement, avec l'aide d'un expert, les points dont le niveau d'importance est "◎" en particulier.

Points importants à vérifier avant l'achat

Une analyse détaillée des aspects financiers est essentielle dans la décision d'acheter un bien immobilier avec changement de propriétaire. Il est nécessaire d'évaluer non seulement le rendement superficiel, mais aussi la rentabilité réelle et les risques de manière globale.

Pertinence de la fixation du loyer.

Déterminer si les loyers actuels se situent à un niveau approprié est un facteur important directement lié au rendement de l'investissement. Le niveau actuel des loyers est évalué objectivement grâce à une étude détaillée des loyers du marché pour des biens similaires situés à proximité.

Les méthodes de recherche des loyers du marché comprennent des informations sur les portails immobiliers, des entretiens avec des sociétés immobilières locales et la collecte d'exemples contractuels réels. Une analyse comparative est nécessaire, en tenant compte non seulement des valeurs moyennes simples, mais aussi des conditions détaillées telles que l'âge du bâtiment, l'agencement, les équipements et l'emplacement.

Si le loyer actuel est supérieur au taux du marché, il existe un risque de demande de réduction au moment du renouvellement du contrat. En effet, la loi sur les baux fonciers et immobiliers donne au locataire le droit d'exiger une réduction du loyer s'il est déraisonnablement élevé.

Inversement, si le loyer est inférieur au taux du marché, il est possible d'augmenter le loyer à l'avenir, mais cela nécessite l'accord du locataire et prend généralement du temps à se concrétiser.

Évaluer le risque d'inoccupation

L'évaluation du risque d'inoccupation future est extrêmement importante lors de l'achat d'un bien locatif. Même si le bien est actuellement occupé, la possibilité de réoccupation après le départ du locataire doit être soigneusement étudiée.

Lors de l'analyse de l'emplacement, la distance par rapport à la gare la plus proche, la commodité des transports et le confort de vie des installations commerciales, éducatives et médicales à proximité sont évalués de manière exhaustive. Le potentiel de développement futur de la ville et les changements démographiques doivent également être pris en compte.

La compétitivité d'un bien immobilier est analysée en le comparant à des biens similaires dans la même zone et en analysant sa supériorité en termes d'agencement, d'équipements, d'âge et de gestion. En particulier, le fait que le bien dispose d'équipements et de caractéristiques qui constituent des facteurs de différenciation est un élément important pour déterminer la compétitivité du bien.

Pour assurer la stabilité de la demande locative, les caractéristiques des locataires dans la zone cible sont analysées. Dans les zones où il y a un grand nombre d'étudiants, il y a un risque de concentration de logements vacants pendant la période de remise des diplômes, tandis que dans les zones où il y a un grand nombre de personnes transférées, il y a un risque de vacance en fonction du cycle de transfert.

Identifier les risques juridiques.

L'investissement immobilier comporte divers risques juridiques, qui doivent être confirmés par des professionnels. Le risque de problèmes juridiques futurs est évalué en vérifiant le respect de diverses lois et réglementations, telles que la loi sur les normes de construction, la loi sur l'urbanisme et la loi sur la prévention des incendies.

En ce qui concerne le respect de la loi sur les normes de construction, nous vérifions l'existence d'un permis de construire et d'un certificat d'inspection, et nous confirmons que le bâtiment n'est pas illégal ou qu'il n'existe pas de bâtiment non conforme. Dans le cas d'une construction illégale, il se peut que le financement ne soit pas disponible, et dans le cas d'une construction non conforme existante, il peut y avoir des restrictions sur la reconstruction future.

Les restrictions prévues par la loi sur l'urbanisme, telles que le zonage, le rapport bâtiment/terrain et le rapport surface/plancher, doivent également être vérifiées. En effet, ces restrictions ont une incidence sur la possibilité d'une reconstruction ou d'une extension future.

De même, dans le cas des copropriétés, il convient de vérifier en détail les règles de gestion et le règlement d'utilisation. L'autorisation ou non des animaux domestiques, les restrictions concernant la pratique d'instruments de musique et l'autorisation ou non d'un logement privé sont des facteurs importants qui influencent la recherche de locataires et la fixation des loyers.

Simulation des revenus et des dépenses

Il est important d'appréhender avec précision le rendement réel de l'investissement grâce à des simulations détaillées des revenus et des dépenses. Calculez non seulement le rendement superficiel, mais aussi le rendement réel et le flux de trésorerie dans le détail.

Les revenus comprennent les loyers, les charges communes, les revenus du parking et d'autres revenus accessoires. La possibilité de fluctuations futures des loyers est également prise en compte et des scénarios optimistes, standards et pessimistes sont établis pour la simulation.

Les postes de dépenses comprennent des informations détaillées sur les frais de gestion, les fonds de réserve pour les réparations, l'impôt foncier, la taxe d'aménagement urbain, les primes d'assurance incendie, les coûts d'externalisation des sociétés de gestion, les coûts de réparation et les pertes en cas d'inoccupation.

Pour les frais de réparation en particulier, il est important d'estimer un montant approprié en fonction de l'âge et de l'état de l'immeuble. Il est généralement recommandé de prévoir 5 à 10 % des revenus locatifs annuels pour les frais de réparation.

Contrôles et méthodes d'enquête

En effectuant une recherche systématique sur la base de ce tableau, il est possible d'évaluer avec précision la valeur d'investissement réelle des biens immobiliers occupés par leur propriétaire.

Recours à des spécialistes

Étant donné que l'investissement dans le changement de propriétaire nécessite des connaissances dans divers domaines spécialisés, le recours à des spécialistes appropriés est la clé du succès.

L'évaluation des biens immobiliers par des experts immobiliers comprend le calcul du prix approprié à l'aide de la méthode de capitalisation des revenus et la prévision de la valeur future des biens. Une évaluation professionnelle constitue une base importante pour les décisions d'investissement, en particulier dans le cas de biens immobiliers coûteux.

Un diagnostic de l'immeuble par un architecte évalue d'un point de vue professionnel l'existence de problèmes structurels, l'état des installations et la nécessité d'effectuer des réparations. Les problèmes potentiels qui ne sont pas visibles de l'extérieur peuvent être détectés.

Une consultation fiscale par un conseiller fiscal examine en détail les avantages et les risques fiscaux, y compris la manière de calculer les revenus fonciers, l'utilisation de l'amortissement et les mesures relatives à l'impôt sur les successions.

Un examen des risques juridiques par un avocat fournira une évaluation professionnelle du contenu des contrats, des droits légaux et du risque de problèmes juridiques futurs.

Le coût de la consultation de ces experts est considéré comme une dépense nécessaire pour les décisions d'investissement et peut réduire considérablement le risque d'investissement s'il est utilisé de manière appropriée.

Conclusion.

L'investissement dans des biens immobiliers occupés par leur propriétaire peut être une opportunité d'investissement très intéressante, à condition qu'elle soit basée sur des connaissances appropriées et une recherche minutieuse. Sur la base des informations fournies dans cet article, nous résumons les points clés.

Comprendre les raisons de la vente est la clé d'un investissement réussi

Il est essentiel de comprendre les raisons exactes de la vente par changement de propriétaire pour déterminer la valeur réelle du bien. Si la vente est due à un changement de stratégie de financement ou d'investissement, il s'agit probablement d'une bonne opportunité d'investissement, alors que si la vente est due à une charge de gestion ou à des problèmes de construction, une réflexion approfondie s'impose.

Étant donné que les possibilités de négociation du prix et les risques après l'achat varient considérablement en fonction de la raison de la vente, il est important de comprendre la véritable raison de la vente grâce à une communication approfondie avec le vendeur et le courtier.

Évaluation équilibrée des avantages et des risques

Les avantages de l'occupation par le propriétaire, tels que le début immédiat des revenus, l'élimination de la nécessité de recruter des locataires et les prévisions de revenus basées sur les résultats réels, contribuent de manière significative à l'amélioration de l'efficacité de l'investissement. Ces avantages sont particulièrement intéressants pour les investisseurs axés sur la stabilité et ceux qui cherchent à augmenter la taille de leurs investissements.

D'un autre côté, il existe également des inconvénients, tels que l'impossibilité de sélectionner les locataires, la flexibilité limitée dans la fixation des loyers et les restrictions en matière de personnalisation des biens immobiliers. L'impact de ces restrictions sur les stratégies d'investissement doit être soigneusement évalué.

Importance de décisions d'investissement globales

En ce qui concerne les immeubles de placement, il est essentiel de procéder à une évaluation complète sous de multiples angles, en tenant compte non seulement du rendement superficiel, mais aussi de l'état de l'immeuble, des caractéristiques des locataires, du système de gestion, des risques juridiques et de l'environnement futur du marché.

En particulier, il est recommandé d'examiner attentivement les points suivants avec l'avis d'un expert

Lors de l'évaluation de l'adéquation des niveaux de loyer et de la probabilité de fluctuations futures, il est nécessaire d'examiner non seulement si les loyers actuels sont appropriés, mais aussi le risque de fluctuations des loyers au moment du renouvellement du contrat.

En vérifiant l'état physique du bâtiment et les plans de réparation, il est important d'évaluer avec précision l'impact des coûts de réparation futurs sur la rentabilité.

En évaluant la stabilité des locataires et le risque de vacance, il est nécessaire de prendre en compte non seulement les caractéristiques des locataires actuels, mais aussi leur probabilité de réoccuper le bien après leur départ.

Prochaines étapes.

Si vous envisagez d'investir dans des biens immobiliers occupés par leur propriétaire, nous vous recommandons de suivre les étapes suivantes.

Tout d'abord, clarifiez vos objectifs et votre stratégie d'investissement. Définissez le rendement spécifique que vous recherchez, la période d'investissement et votre tolérance au risque, et déterminez si les biens immobiliers occupés par leur propriétaire s'inscrivent dans cette stratégie.

Ensuite, nous réalisons une étude de marché dans la zone cible. La demande locative, les loyers du marché et le potentiel de développement futur sont étudiés en détail afin d'évaluer l'attractivité de la zone en tant qu'espace d'investissement.

L'étude détaillée de l'immeuble implique une investigation systématique basée sur les points de contrôle décrits dans cet article. Les risques sont identifiés et des contre-mesures sont envisagées, avec l'avis d'un expert si nécessaire.

Les simulations de revenus et de dépenses établissent plusieurs scénarios et fournissent des prévisions de revenus détaillées. Des cas optimistes, standards et pessimistes sont envisagés et même les scénarios les plus pessimistes sont vérifiés pour s'assurer qu'ils se situent dans des limites acceptables.

La décision finale d'investissement est basée sur une évaluation complète de tous les résultats et de leur cohérence avec la stratégie d'investissement.

Apprentissage continu et collecte d'informations

Le marché de l'investissement immobilier étant en constante évolution, l'apprentissage continu et la collecte d'informations sont la clé du succès. Il est important de se tenir au courant et d'actualiser ses connaissances afin de suivre les modifications de la législation, l'évolution des conditions du marché et l'émergence de nouvelles techniques d'investissement.

Les connaissances acquises grâce à l'expérience de l'investissement sont également un atout précieux. Appliquer les leçons tirées de votre premier investissement au suivant et améliorer progressivement vos compétences en matière d'investissement vous permettra de réussir à long terme.

L'achat d'un immeuble de rapport est l'une des décisions d'investissement les plus importantes que vous prendrez dans votre vie. Nous espérons que les informations contenues dans cet article vous aideront à adopter une approche prudente et stratégique de votre investissement.

Questions fréquemment posées

Voici quelques questions fréquemment posées lorsque l'on envisage d'investir dans des biens immobiliers à changement de propriétaire, auxquelles nous répondons en détail d'un point de vue professionnel.

Q1 : Le prix des biens immobiliers qui changent de propriétaire est-il juste ?

R1 : L'adéquation du prix des biens immobiliers échangés par leur propriétaire doit être évaluée de manière globale à l'aide de plusieurs méthodes d'évaluation.

Dans la méthode de capitalisation des revenus, le prix théorique est calculé en actualisant les revenus locatifs annuels par un rendement approprié. Dans ce processus, il est important de fixer un rendement approprié en tenant compte des rendements de transactions de biens immobiliers similaires et de l'environnement financier.

Dans la méthode de comparaison des transactions, l'adéquation du prix est évaluée en le comparant à des cas de vente de biens similaires dans la même zone. Les conditions telles que l'âge du bâtiment, l'emplacement et les équipements sont comparées en détail et le caractère raisonnable de la différence de prix est vérifié.

L'adéquation du niveau de loyer actuel par rapport au taux du marché a également un impact significatif sur l'évaluation du prix. Si le loyer est fixé à un niveau plus élevé que le taux du marché, le prix doit être ajusté pour tenir compte du risque de réduction future du loyer.

L'état de l'immeuble et les réparations nécessaires sont également des facteurs importants dans l'évaluation du prix. Si des réparations importantes sont nécessaires dans un avenir proche, il convient de négocier un prix qui tienne compte du coût de ces réparations.

Q2 : Je crains des problèmes avec les locataires

R2 : Pour éviter les problèmes avec les locataires, il est important de mener une enquête détaillée au préalable et de mettre en place un système de gestion approprié.

Une enquête préalable à l'achat des locataires comprendra une vérification détaillée de l'historique du paiement des loyers, des relations avec les voisins et de l'utilisation de la propriété. Obtenez un rapport détaillé de la société de gestion et évaluez soigneusement tout problème potentiel.

Au moment de la succession du contrat, communiquez clairement votre politique en tant que nouveau propriétaire et efforcez-vous d'établir une bonne relation avec les locataires. Il est important d'assurer une bonne communication par l'intermédiaire de la société de gestion afin d'approfondir la compréhension mutuelle.

Un système de réponse en cas de problème doit également être mis en place à l'avance. La clarification du système de coopération avec la société de gestion, du système de consultation des avocats au cas où une action en justice serait nécessaire, et de la procédure d'intervention d'urgence permettra une réponse rapide et appropriée.

Il est également important de bien comprendre les droits des locataires et de s'assurer qu'ils sont légalement appropriés. Comprendre la protection des droits des locataires en vertu de la loi sur les baux fonciers et les baux d'habitation et éviter les réponses unilatérales permettront d'éviter les problèmes.

Q3 : Est-il possible de changer de société de gestion ?

R3 : Il est légalement possible de changer de société de gestion, mais il est important de s'assurer que le calendrier et les procédures sont appropriés.

Vérifiez les détails du contrat de gestion en vigueur et assurez-vous de la durée du contrat, des conditions d'annulation et du délai de préavis. La plupart des contrats de gestion prévoient un préavis de résiliation de trois mois.

Lors d'un changement de société de gestion, il convient de veiller à minimiser l'impact sur les locataires. Fournissez aux locataires des explications adéquates et un temps de préparation pour tout changement concernant le transfert de loyer, les coordonnées d'urgence, les systèmes de gestion des clés, etc.

Lors de la sélection d'une nouvelle société de gestion, il convient d'évaluer de manière approfondie ses antécédents en matière de gestion, ses coûts, ses offres de services et sa zone de couverture. Il est important de recevoir des propositions de plusieurs sociétés de gestion et de faire le meilleur choix.

La procédure de transfert implique une remise détaillée des informations relatives aux locataires, des documents contractuels, des clés, de l'historique des réparations et des documents comptables. Il est recommandé d'établir une liste de contrôle et de suivre un processus systématique pour s'assurer qu'il n'y a pas d'omission ou d'erreur d'information au cours de ce processus.

Q4 : Le loyer peut-il être augmenté immédiatement après l'achat ?

R4 : Il existe des restrictions légales à l'augmentation des loyers et une approche prudente est nécessaire.

En vertu de la loi sur les baux fonciers et immobiliers, une demande d'augmentation de loyer n'est autorisée que si le loyer est déraisonnablement bas par rapport aux loyers d'immeubles similaires situés à proximité. Les augmentations de loyer dues à un simple changement de propriétaire ne sont pas autorisées par la loi.

Pour justifier une augmentation de loyer, il faut des faits objectifs tels qu'une augmentation du prix du marché dans les environs, une hausse des prix, une augmentation de l'impôt foncier ou une augmentation de la valeur de l'immeuble. Il est important d'examiner ces motifs en détail et de les consigner par écrit.

Les négociations sur les augmentations doivent être menées de manière appropriée par l'intermédiaire de la société de gestion. Au lieu d'un avis unilatéral, la base de l'augmentation doit être soigneusement expliquée et des efforts doivent être faits pour obtenir la compréhension des locataires. Si les négociations sont difficiles, il faut envisager d'augmenter le montant par étapes ou en fonction de la période de renouvellement.

Si une procédure judiciaire est nécessaire, il existe des méthodes telles que la médiation et le contentieux, mais elles prennent du temps et coûtent de l'argent ; il est donc réaliste de chercher d'abord une solution par la discussion.

Q5 : Dois-je demander des précisions sur les raisons de la vente ?

R5 : Il est extrêmement important de confirmer en détail les raisons de la vente pour prendre des décisions d'investissement.

Il est important de recueillir autant d'informations détaillées que possible, car la valeur réelle et les risques potentiels d'un bien immobilier varient considérablement en fonction de la raison de la vente. Toutefois, dans le respect de la vie privée, la confirmation ne sera effectuée que dans la mesure nécessaire à la prise d'une décision d'investissement.

Dans le cas d'une vente due à un financement ou à un changement de stratégie d'investissement, il est fort probable que le bien ne présente aucun problème et qu'il puisse représenter une opportunité d'investissement de qualité. Dans ce cas, nous vérifierons s'il existe des restrictions sur le calendrier de la vente et explorerons les possibilités de négociation du prix.

Si la vente est due à des charges de gestion ou à des problèmes de construction, les problèmes spécifiques doivent être identifiés en détail. Demandez des informations franches sur les réparations nécessaires, les problèmes avec les locataires et les questions de gestion.

Dans le cas de ventes liées à un héritage, vérifiez l'état de l'organisation des droits et l'avancement de la procédure de vente. Il peut être nécessaire d'attendre qu'un accord soit trouvé entre les héritiers ou que les procédures légales soient terminées.

Confirmer les raisons de la vente est aussi l'occasion d'établir une relation de confiance avec le vendeur. Il est important d'être sincère et de s'efforcer de rendre la transaction mutuellement bénéfique.