دليل شامل للاستثمار العقاري للأثرياء: استراتيجيات وضمانات النجاح

الاستثمار العقاري هو استثمار في الأصول الملموسة التي تلعب دوراً هاماً في تكوين الأصول على المدى الطويل والحفاظ عليها. وفيما يتعلق بإدارة أصول الأثرياء على وجه الخصوص، فإن التركيز يتحول من ”مرحلة زيادة الأصول“ إلى ”مرحلة حماية الأصول“، مما يتطلب من المستثمرين العقاريين اتباع منظور واستراتيجية مختلفين عن المستثمرين العاديين. تتميز العقارات، باعتبارها أصولاً ملموسة، بمقاومتها للتضخم، ففي فترات التضخم، ترتفع قيمتها وأجور إيجارها بسهولة تماشياً مع ارتفاع الأسعار.كما أن العقارات تتأثر بعوامل سوقية مختلفة عن الأسهم والسندات، مما يجعلها وسيلة فعالة لتنويع مخاطر المحفظة الاستثمارية، وتؤدي دور التحوط في فترات عدم استقرار الأسواق المالية.

أحد الأسباب الرئيسية التي تجذب الأثرياء إلى الاستثمار العقاري هو الدخل الثابت (الدخل). إن إيرادات الإيجار من العقارات لا تتأثر كثيرًا بتقلبات الاقتصاد، وتولد تدفقات نقدية مستقرة على المدى الطويل. إذا كانت العقارات ذات موقع جيد وطلب الإيجار عليها مرتفع، فإن مخاطر الشغور تكون منخفضة، وتصبح مصدر دخل مستمر. علاوة على ذلك، يتيح الاستثمار العقاري إمكانية الاستفادة من الرافعة المالية (استخدام رأس مال الآخرين)، ويمكن الاستثمار بأكثر من رأس المال الذاتي من خلال الاستفادة من القروض المصرفية.ويمكن زيادة معدل العائد على رأس المال (CCR) من خلال استخدام الرافعة المالية بشكل مناسب، مما يؤدي إلى تسريع وتيرة توسيع الأصول. ونظرًا لارتفاع الجدارة الائتمانية للأثرياء، فإنهم يميلون عمومًا إلى الحصول على شروط تمويل مواتية، مثل فترات سداد طويلة وأسعار فائدة منخفضة. بالإضافة إلى ذلك، هناك جوانب أخرى للاستثمار العقاري، مثل الإجراءات الضريبية، والتي يمكن أن تساهم في تخفيف العبء الضريبي من خلال الإدارة المناسبة.

من ناحية أخرى، يتميز الاستثمار العقاري بانخفاض السيولة (عدم إمكانية تحويله إلى نقد على الفور). فالعقارات ليست مثل الأسهم التي يمكن بيعها وشراؤها يوميًا، بل تتطلب وقتًا وإجراءات لبيعها. وللتحسب لهذا الخطر المتعلق بالسيولة، من الضروري وضع خطة واضحة لاستراتيجية الخروج من الاستثمار منذ مرحلة التخطيط. وتتمثل استراتيجية الخروج في تحديد توقيت وطريقة بيع (أو التخلص من) العقار المستثمر فيه، وتحديد النتائج النهائية للاستثمار.في الاستثمار العقاري، إذا فشلت عملية البيع التي تمثل مرحلة الخروج، فإن ذلك سيؤثر بشكل كبير على الأرباح التي تم تحقيقها من إيرادات الإيجار (الدخل) التي تم تجميعها حتى ذلك الحين، بحيث يتم إلغاء هذه الأرباح دفعة واحدة. وبعبارة أخرى، يتم تحديد نجاح الاستثمار في مرحلة الخروج النهائية. في هذه المقالة، سنشرح كل مرحلة من مراحل الاستثمار العقاري، بدءًا من الأساسيات وحتى الممارسة العملية، مع التركيز على منظور استراتيجية الخروج.

1. المعرفة الأساسية عن الاستثمار العقاري (الأنواع والمخاطر وهيكل العائد)

أولاً، دعونا نتعرف على الآلية الأساسية للاستثمار العقاري. هناك نوعان رئيسيان من العوائد التي يمكن الحصول عليها من الاستثمار العقاري. الأول هو الأرباح الناتجة عن الإيجار، والتي تسمى الدخل، والثاني هو الأرباح الناتجة عن البيع، والتي تسمى رأس المال. الدخل هو ما يتبقى من إيرادات الإيجار الشهرية بعد خصم النفقات وفوائد القروض، أما رأس المال فهو الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء إذا تم بيع العقار بسعر أعلى من سعر الشراء.يتم تقييم النتيجة النهائية للاستثمار من خلال ”إجمالي الدخل + رأس المال“، ولكن كما سيتم شرحه لاحقًا، فإن إجمالي الأرباح يمكن أن يتغير بشكل كبير اعتمادًا على استراتيجية الخروج. حتى لو تم الحصول على إيرادات إيجار جيدة أثناء التشغيل، فإنه لا معنى لذلك إذا تم تكبد خسائر كبيرة عند البيع. لذلك، من المهم وضع استراتيجية تهدف إلى تعظيم إجمالي الأرباح من خلال الجمع بين إيرادات الإيجار وأرباح البيع، مع وضع في الاعتبار الفترة من قبل الشراء وحتى البيع.

هناك أنواع مختلفة من العقارات التي يمكن الاستثمار فيها، ولكن العقارات التي غالبًا ما يتعامل معها المستثمرون الأفراد الأثرياء هي العقارات المخصصة للسكن (شقق سكنية وشقق فاخرة ومنازل مستقلة وما إلى ذلك). هناك أيضًا استثمارات في العقارات التجارية مثل المباني المكتبية والمرافق التجارية ومرافق التوزيع والفنادق، بالإضافة إلى الاستثمارات غير المباشرة من خلال مشاريع عقارية مشتركة محددة أو صناديق الاستثمار العقاري (REIT). ومع ذلك، سنركز في هذا المقال على العقارات المخصصة للتأجير المملوكة مباشرة.يمكن تصنيف العقارات المدرة للدخل إلى ”مباني كاملة (شقق سكنية ومباني سكنية)“ و”ملكية جزئية (غرفة في مبنى سكني)“ و”عقارات جديدة“ و”عقارات مستعملة“. لكل منها خصائصها المميزة، وتختلف في معدل العائد (المستوى) وجهد الإدارة ومبلغ الاستثمار الأولي. على سبيل المثال، تتطلب العقارات المدرة للدخل الكاملة مبلغًا كبيرًا للشراء، ولكنها تتميز بميزة امتلاك الأرض بالكامل واتخاذ قرارات الإدارة بشكل موحد.من ناحية أخرى، يمكن البدء بالاستثمار في الشقق السكنية المملوكة بشكل جزئي بمبالغ صغيرة نسبيًا، ولكن سياسة إدارة المبنى بأكمله تعتمد على جمعية إدارة المبنى، كما أن التدابير التي يمكن اتخاذها لزيادة القيمة محدودة. كما أن العقارات الجديدة حديثة البناء ومجهزة بأحدث المرافق، ولا توجد مخاوف من إجراء إصلاحات كبيرة في المستقبل القريب، ولكنها تميل إلى أن تكون أسعارها مرتفعة بسبب إضافة أرباح المطورين وتكاليف الإعلان.تميل العقارات المستعملة إلى انخفاض الأسعار وارتفاع العائد، ولكن يجب الانتباه إلى مخاطر التدهور بسبب التقادم وزيادة تكاليف الإصلاح. كما سيتم ذكره لاحقًا، تختلف النقاط التي يجب الانتباه إليها في استراتيجية الخروج لكل من العقارات الجديدة والمستعملة.

يجب أيضًا فهم المخاطر الكامنة في الاستثمار العقاري. فيما يلي أهم هذه المخاطر.

• مخاطر الشغور: مخاطر عدم العثور على مستأجرين وعدم الحصول على إيرادات الإيجار. تزداد احتمالية حدوث الشغور خاصةً في حالة سوء الموقع أو وجود العديد من العقارات المنافسة.إذا طالت مدة الشغور، فسيتبقى عبء سداد القرض والنفقات، لذا من المهم اختيار منطقة ذات طلب متوقع منذ مرحلة اختيار العقار.
• مخاطر انخفاض الإيجار: هي مخاطر انخفاض أسعار الإيجار بسبب مرور الوقت على بناء العقار أو تغير ظروف السوق. تميل الإيجارات المرتفعة عند بناء العقار إلى الانخفاض مع مرور الوقت. خاصة في المراحل المبكرة من عمر العقار، يكون انخفاض الإيجار كبيرًا، مما قد يؤدي إلى انخفاض الدخل عن المتوقع في حالة الاحتفاظ بالعقار لفترة طويلة.
• مخاطر الائتمان للمستأجرين (مخاطر التخلف عن السداد): هي مخاطر تخلف المستأجرين عن سداد الإيجار أو تكبد تكاليف كبيرة لإعادة العقار إلى حالته الأصلية عند مغادرته. تختلف مخاطر التخلف عن السداد باختلاف خصائص المستأجرين، مثل المهنة والدخل. عمومًا، كلما ارتفع إيجار العقار، كانت خصائص المستأجرين أفضل، وبالتالي تقل مخاطر التخلف عن السداد. كما يمكن التحوط ضد مخاطر التخلف عن السداد من خلال الاستعانة بشركات ضمان.
• مخاطر تقلب أسعار الفائدة: في حالة استخدام القروض، هناك مخاطر زيادة عبء السداد وضيق السيولة النقدية بسبب ارتفاع أسعار الفائدة. يجب توخي الحذر بشكل خاص في حالة الاقتراض بأسعار فائدة متغيرة، ويمكن اتخاذ تدابير مثل النظر في أسعار فائدة ثابتة طويلة الأجل أو تأمين القدرة على السداد المبكر لتجنب تدهور الإيرادات في حالة ارتفاع أسعار الفائدة في المستقبل.
• مخاطر السيولة: كما ذكرنا سابقًا، العقارات ليست أصولًا يمكن بيعها على الفور، لذا هناك مخاطر عدم القدرة على تحويلها إلى نقد بالسعر المطلوب وفي الوقت المطلوب. قد يستغرق بيع العقار وقتًا طويلاً بسبب ظروف السوق، أو قد لا يتم بيعه إلا بسعر أقل من المتوقع. من أجل تقليل هذه المخاطر إلى الحد الأدنى، من الضروري تصميم استراتيجية خروج مسبقًا. على وجه التحديد، يجب اختيار عقارات يسهل بيعها في المستقبل، وإدارة الأصول بطريقة تقلل من انخفاض قيمتها أثناء الاحتفاظ بها.

كما هو مذكور أعلاه، على الرغم من أن الاستثمار العقاري يوفر عائدات مستقرة، إلا أنه ينطوي على العديد من عوامل المخاطرة. ومع ذلك، يمكن التحكم في معظم هذه المخاطر من خلال البحث المسبق والتخطيط الدقيق والإدارة المناسبة. في الفصل التالي، سنشرح بالتفصيل النقاط التي يجب على المستثمرين الأثرياء أخذها في الاعتبار في كل مرحلة من مراحل الاستثمار العقاري، مع التركيز بشكل خاص على استراتيجية الخروج.

2. طريقة اختيار الاستثمار (الموقع، نوع العقار، توقعات الطلب على الإيجار)

2.1 تحليل السوق والموقع

أول ما يجب القيام به عند اختيار الاستثمار هو تحليل السوق وتقييم الموقع. تعتمد قيمة العقارات وربحيتها بشكل كبير على ”موقعها“. هناك خيارات واسعة من العقارات في الاستثمار العقاري للأثرياء، من المناطق المركزية في المدن الكبرى إلى المدن الصغيرة، ولكل منها مزاياها وعيوبها.بشكل عام، تتمتع العقارات في المناطق الحضرية والمواقع الجيدة بطلب إيجار مرتفع ومخاطر شغور منخفضة، كما أن قيمتها السوقية سهلة الحفاظ عليها، مما يجعلها سهلة التداول، ومن السهل العثور على مشترين لها عند الحاجة. ومن حيث سهولة وضع استراتيجية الخروج، فإنها توفر شعوراً بالأمان عند التفكير في بيعها في المستقبل.من ناحية أخرى، غالبًا ما تكون أسعار العقارات في وسط المدن مرتفعة، مما يؤدي إلى انخفاض العائد السطحي (إجمالي الإيجار السنوي ÷ سعر العقار). نظرًا لوجود علاقة تبادلية بين ارتفاع قيمة الأصول وارتفاع العائد، من الضروري دراسة التوازن المناسب وفقًا لأهداف الاستثمار.

من ناحية أخرى، العقارات الريفية والضواحي تميل إلى أن تكون أسعار شرائها أقل من العقارات في وسط المدينة، وأن تكون عائداتها السطحية أعلى. قد يكون من الممكن امتلاك عدد أكبر من الوحدات بنفس الميزانية، مما يجعلها مناسبة للاستثمارات التي تركز على التدفق النقدي. ومع ذلك، في المناطق التي يكون فيها الطلب على الإيجار محدودًا، تزداد مخاطر الشغور وانخفاض الإيجارات، مما قد يؤدي إلى تباطؤ نمو قيمة الأصول في المستقبل. من منظور استراتيجية الخروج، يجب الانتباه إلى أن عدد المشترين للعقارات الريفية والضواحي محدود.في حالة العقارات باهظة الثمن على وجه الخصوص، يقل عدد المستثمرين القادرين على الشراء، مما يطيل مدة البيع ويزيد من مخاطر عدم بيعها بالسعر المطلوب. في حالة العقارات باهظة الثمن للغاية، قد يتعارض سعرها مع الحد الأقصى للقروض الممنوحة للمستثمرين الأفراد، مما قد يؤدي إلى عدم وجود مشترين، لذا من المستحسن أن يقوم المستثمرون الأثرياء بتنويع استثماراتهم وبناء محفظة استثمارية تراعي استراتيجية الخروج.

عند اختيار منطقة الاستثمار، من الضروري أيضًا النظر إلى الاتجاهات السكانية المستقبلية وخطط التنمية في المنطقة.من منظور توقعات الطلب على الإيجار، من الضروري إجراء دراسة حول التغيرات المستقبلية في عدد السكان وتكوين الأسر في موقع العقار، وكذلك النمو الاقتصادي. على سبيل المثال، في المناطق التي تدخل مرحلة انخفاض عدد السكان أو التي تشهد شيخوخة سريعة، من المتوقع أن ينخفض الطلب على الإيجار على المدى الطويل. على العكس من ذلك، في المناطق التي تجري فيها خطط إعادة التطوير أو خطط تطوير البنية التحتية، أو المناطق التي من المقرر افتتاح محطات قطار جديدة فيها، من المحتمل أن يزداد الطلب في المستقبل.من خلال إجراء تحليل للسوق يستشرف المستقبل، يمكن اتخاذ قرارات مثل اختيار ”العقارات التي توفر عائدًا مرتفعًا في الوقت الحالي ولكن من المتوقع أن يتراجع الطلب عليها في المستقبل“ بدلاً من ”العقارات التي توفر عائدًا معتدلاً في الوقت الحالي ولكن من المتوقع أن يظل الطلب عليها مستقرًا في المستقبل“. عند وضع استراتيجية للخروج، من المهم التأكد من أن المنطقة التي سيتم الشراء فيها من المتوقع أن تشهد زيادة سكانية في المستقبل وأن علاقة العرض والطلب فيها جيدة.

ومع ذلك، هناك حدود لما يمكن للأفراد القيام به من حيث إجراء دراسات تفصيلية عن اتجاهات السكان ومستقبل المنطقة. بالنسبة للأثرياء، قد يكون من المفيد التعاون مع مستشاري العقارات أو فرق من الخبراء للحصول على مختلف البيانات الإحصائية وتقارير السوق. كما أن المشاركة في ندوات المؤسسات المتخصصة وتوسيع مصادر المعلومات عن السوق يتيح توقع الطلب واختيار المنطقة بدقة أكبر.

2.2 تقييم أنواع العقارات وخصائصها

بعد تحديد المنطقة، ننتقل إلى اختيار نوع العقار المحدد والعقار الفردي. هنا، نرتب الاعتبارات الخاصة بكل سمة من سمات العقار المستهدف للاستثمار، مثل هيكله وحجمه وما إذا كان جديدًا أو مستعملًا.

• عقار واحد مقابل ملكية مشتركة: بالنسبة للمستثمرين الأثرياء، يمكن أن يكون الاستثمار على نطاق واسع، مثل شراء مبنى كامل مثل شقة أو مبنى سكني، أحد الخيارات المتاحة.تتمثل مزايا العقارات الفردية في إمكانية الحصول على الأصول بما في ذلك الأرض، وإمكانية تحديد سياسة تشغيل المبنى بالكامل بنفسك. كما أنها فعالة لأنها تتيح تأجير عدة وحدات في وقت واحد، وتوزع مخاطر الشغور على عدد الوحدات. ومع ذلك، فإن الاستثمار الأولي كبير، ومبلغ القرض مرتفع، لذا يلزم وضع خطة دخل وإيرادات دقيقة. من ناحية أخرى، يتميز الاستثمار في الشقق المقسمة (شراء شقة في مبنى سكني وتأجيرها) بسهولة البدء بشقة واحدة في وسط المدينة.تتولى جمعية إدارة المبنى معظم مهام الإدارة، مما يقلل من العبء على المالك، ولكن في المقابل، لا يمكن للمالك التحكم في خطة إصلاح المبنى بأكمله أو سياسته. كما أن العقارات المقسمة يمكن بيعها في المستقبل ”للمستخدمين النهائيين (الذين لديهم حاجة فعلية) للسكن“ كخيار للخروج من الاستثمار. على سبيل المثال، في حالة الشقق السكنية المقسمة من النوع العائلي، يمكن بيعها بأسعار عالية ليس فقط للمستثمرين، ولكن أيضًا للأفراد الذين يرغبون في السكن فيها (انظر نمط استراتيجية الخروج المذكور أدناه).في حالة العقارات المكونة من مبنى واحد، يكون المشتري التالي هو مستثمر في الأساس، لذا من المهم عند الشراء النظر إلى ما إذا كانت العقار ”جذابة للمستثمر التالي“. على وجه التحديد، يجب النظر إلى ما إذا كان من الممكن تشغيل العقار بكامل طاقته، وما إذا كان من الممكن ضمان عائد مناسب، وما إذا كان من السهل الحصول على تمويل.
• العقارات الجديدة مقابل العقارات المستعملة: تتميز العقارات الجديدة المخصصة للإيرادات بأنها حديثة البناء، لذا يمكن الحد من تكاليف الإصلاح في المدى القصير، كما يسهل تأجيرها بفضل أحدث المرافق والمواصفات.ولكن كما ذكرنا سابقًا، فإن أسعار العقارات الجديدة تشمل أرباح المطورين، لذا فهي عرضة لانخفاض قيمتها السوقية بعد الشراء مباشرة. وفي الواقع، نادرًا ما يمكن بيع العقارات الجديدة بسعر أعلى من سعر الشراء بعد بيعها مباشرة، لذا فهي غير مناسبة للاستثمار قصير الأجل. لذا، يجب وضع خطة مالية تأخذ في الاعتبار تقييم العقارات المستعملة بعد انخفاض قيمة العقارات الجديدة، وكذلك منحنى انخفاض الإيجارات في المستقبل.من ناحية أخرى، تميل العقارات المستعملة إلى تحقيق عائدات (نسبة إيرادات الإيجار إلى رأس المال المستثمر) أعلى بسبب انخفاض أسعارها. بالإضافة إلى ذلك، في حالة العقارات القديمة، يمكن تسجيل الكثير من مصاريف الاستهلاك بسبب تجاوز العمر الافتراضي القانوني، مما يوفر مزايا ضريبية سهلة الاستفادة منها للأشخاص ذوي الدخل المرتفع. ومع ذلك، فإن العقارات القديمة غالبًا ما تكون مدة التمويل قصيرة، وقد يكون من الصعب الحصول على تمويل من بعض المؤسسات المالية.علاوة على ذلك، تزداد مخاطر تقادم المباني واحتمال حدوث إصلاحات واسعة النطاق، لذا من المهم إجراء تحقيقات دقيقة قبل الشراء، مثل الحصول على تقرير هندسي. من ناحية استراتيجية الخروج، على الرغم من أن العقارات المستعملة أقل عرضة لمخاطر انخفاض الأسعار بشكل كبير نظرًا لانخفاض أسعارها عند الشراء، إلا أنها تواجه مشكلة تقادم العمر الافتراضي وتقادم التكنولوجيا. من المستحسن وضع خطة تراعي المدة المتبقية حتى الخروج، وما إذا كان سيتم بيع العقار خلال العمر الافتراضي للمبنى أو الانتظار حتى تقل قيمة العقار.

كما هو مذكور أعلاه، تختلف نقاط التركيز في الإدارة وملامح المخاطر باختلاف نوع العقار وخصائصه. من المهم أن تختار العقارات المناسبة وفقًا لأهداف الاستثمار (التركيز على العائد أم الحفاظ على الأصول) كاستراتيجية للأثرياء. على سبيل المثال، إذا كنت ترغب في تحقيق عائد ثابت والحفاظ على قيمة الأصول، فقد تكون الشقق المستعملة الجيدة في وسط المدينة خيارًا مناسبًا.على العكس من ذلك، إذا كنت ترغب في الحصول على عائد مرتفع حتى لو تقلبت قيمة الأصول قليلاً، يمكنك التفكير في استراتيجية الاستثمار في عدة شقق مستعملة في المناطق الريفية. المهم في هذه المرحلة هو اتخاذ قرار الشراء بعد وضع سيناريو يحددمن ستبيع العقار في النهاية وكيف. المستثمرون الذين يمكنهم شراء العقارات مع التفكير في مرحلة الخروج هم المستثمرون الذين لا يفشلون، ويمكن زيادة نسبة نجاح الاستثمار بشكل كبير من خلال تضمين استراتيجية الخروج عند اختيار العقار.

3. استراتيجية التمويل والرافعة المالية (القروض المخصصة للأثرياء واستخدام رأس المال الذاتي)

بعد اختيار العقار المناسب، تأتي الخطوة التالية وهي خطة تمويل الاستثمار. غالبًا ما يمتلك الأفراد الأثرياء أموالًا خاصة وفيرة، ولكن هذا لا يعني أن ”تمويل كل شيء من الأموال الخاصة“ هو الخيار الأفضل. في الاستثمار العقاري، يمكن توقع تحقيق عوائد استثمارية كبيرة باستخدام رأس المال الخاص بشكل فعال من خلال الاستفادة من القروض من المؤسسات المالية. فيما يلي شرح لأهم نقاط استراتيجية التمويل واستخدام رأس المال الخاص التي يجب على المستثمرين الأثرياء أخذها في الاعتبار.

3.1 استراتيجية القروض (القروض)

تتميز القروض المخصصة للأثرياء بعدة ميزات. أولاً، من السهل الحصول على قروض بشروط مواتية مقارنة بالمستثمرين العاديين بفضل ارتفاع درجة الجدارة الائتمانية. وعلى وجه التحديد، هناك مزايا مثل انخفاض سعر الفائدة على القروض وضمان فترة سداد طويلة، وفي بعض الحالات، الموافقة على نسبة تمويل أعلى من المعتاد (LTV: نسبة مبلغ القرض إلى قيمة الضمان).بالنسبة للمؤسسات المالية، يمثل العملاء من الطبقة الثرية عملاء جيدين من الناحية التجارية، حيث إن مخاطر الائتمان منخفضة وخلفيتهم المالية قوية. ولذلك، في بعض الحالات، يتم تقديم خدمات متميزة مثل ”منتجات التمويل المخصصة للطبقة الثرية“ وقروض العقارات في قسم الخدمات المصرفية الخاصة. من وجهة نظر المستثمرين، فإن الاستفادة من هذه الملاءة المالية في الحصول على تمويل بشروط مواتية هو المفتاح لزيادة كفاءة الاستثمار.

في الاستثمار العقاري باستخدام الرافعة المالية، يمكن زيادة العائد على رأس المال (CCR: Cash on Cash Return) بشكل كبير مقارنة بشراء العقار بالتمويل الذاتي فقط. على سبيل المثال، إذا تم شراء عقار بقيمة 100 مليون ين بتمويل ذاتي قدره 100 مليون ين وحقق ربحًا صافيًا بنسبة 5٪ (5 ملايين ين) سنويًا، فإن العائد على رأس المال هو 5٪.ولكن إذا تم شراء نفس العقار بمبلغ 50 مليون ين من الأموال الخاصة وقرض بقيمة 50 مليون ين، وكان صافي الربح بعد خصم الفائدة 3 ملايين ين سنويًا، فإن الربح السنوي سيكون 3 ملايين ين مقابل رأس المال الذاتي البالغ 50 مليون ين، وبالتالي فإن CCR سيكون 6% (الأرقام هي أمثلة توضيحية). وبهذه الطريقة، يمكن زيادة العائد على رأس المال الذاتي من خلال الاستفادة من القروض، مما يتيح تنويع الاستثمار في عدد أكبر من العقارات.

ومع ذلك، يجب توخي الحذر عند استخدام القروض. لأن الرافعة المالية المفرطة تزيد من المخاطر. إذا أصبحت أقساط القرض الشهرية ثقيلة للغاية، فقد ينفد التدفق النقدي المتاح، مما قد يؤدي إلى الحاجة إلى تعويضه من دخل النشاط الأساسي. على وجه الخصوص، قد تعرض المؤسسات المالية قروضًا كاملة (قرض بنسبة 100٪ تقريبًا بدون رأس مال ذاتي) على الأثرياء، ولكن يجب توخي الحذر فيما يتعلق باستراتيجية الخروج.إذا اشتريت عقارًا بقرض كامل دون دفع أي أموال من مالك الخاص، فسيتعين عليك سداد الرصيد المتبقي دفعة واحدة عند بيع العقار. وإذا لم ترتفع أسعار العقارات كما هو متوقع وأصبح سعر البيع أقل من الرصيد المتبقي من القرض، فلن تتمكن من بيع العقار ما لم تسدد الفرق من مالك الخاص.وهذا يمثل حالة خطيرة للغاية من حيث استراتيجية الخروج، حيث لا يمكنك التحرك. في الواقع، هناك حالات تم فيها شراء شقق جديدة بالكامل عن طريق قرض، ولكن بعد بضع سنوات، عندما أراد أصحابها بيعها بسبب نقلهم إلى مكان آخر، كان رصيد القرض أكبر، فاضطروا إلى الاحتفاظ بها على الرغم من حزنهم. وبهذه الطريقة، يمكن أن يكون القرض سلاحًا أو أداة خطيرة حسب كيفية استخدامه، لذا يجب على الأثرياء توخي الحذر في التخطيط.

3.2 الاستفادة من رأس المال الذاتي وتحسين نسبة الرافعة المالية

بالنسبة للمستثمرين الأثرياء، فإن امتلاك سيولة نقدية وفيرة (رأس المال الذاتي) هو سلاح بحد ذاته. والأهم من ذلك هو وضع استراتيجية لتوجيه رأس المال الذاتي إلى الاستثمار بشكل فعال. على الرغم من الاستفادة من الرافعة المالية، فإن استثمار رأس مال ذاتي قليل قد يؤدي إلى عدم القدرة على الخروج من الاستثمار كما ذكرنا سابقًا.على العكس من ذلك، كلما زادت الأموال الذاتية المستثمرة، انخفضت احتمالية الوقوع في حالة تجاوز الديون المتبقية عند البيع، وزادت حرية اختيار وقت البيع والسعر. تختلف نسبة رأس المال الذاتي المثالية (نسبة الدفعة الأولى) باختلاف سياسة كل مستثمر وحالته المالية، ولكن في الغالب يتم استثمار ما بين 20% إلى 30% من سعر العقار، ويتم تغطية المبلغ المتبقي عن طريق القروض.إذا تم إدخال قدر معين من الأموال الخاصة، فسيكون من الممكن الحد من مخاطر الوقوع في حالة عدم سداد القرض (القرض الزائد) حتى في حالة انخفاض الأسعار المؤقتة في السوق. ونتيجة لذلك، سيكون من الممكن اتخاذ إجراءات خروج مرنة مثل انتظار انتعاش السوق حتى يتم البيع.

بعض الأثرياء يؤسسون شركات لإدارة الأصول ويقومون بالاقتراض بصفة اعتبارية بهدف تحقيق مزيد من التوفير الضريبي ومزايا إدارة الأصول.باستخدام مخطط الشركات، يمكن الحصول على دخل من الإيجارات بمعدل ضريبي فعلي أقل من الضريبة الفردية على الدخل المرتفع، كما يمكن وضع خطط متطورة مثل التحكم في قيمة الأسهم كإجراء احترازي ضد الميراث. ومع ذلك، عند الحصول على قرض من مؤسسة مالية، تركز المؤسسات المالية على الجدارة الائتمانية للشركة نفسها، لذلك قد تكون شروط القرض صارمة في البداية. على أي حال، يجب النظر في نسبة رأس المال الذاتي ومخطط القرض في إطارخطة توزيع الأصول طويلة الأجل (تخصيص الأصول).في حالة الأثرياء، من المرجح أن يقوموا بتنويع استثماراتهم في فئات أصول مختلفة، مثل الأسهم والسندات وصناديق التحوط والنقد والودائع والاستثمارات التجارية، بالإضافة إلى العقارات. على الرغم من أن العقارات تتمتع بمزايا مثل تأثير الرافعة المالية والاستقرار في الدخل والمزايا الضريبية، إلا أنها تنطوي على مخاطر مثل انخفاض السيولة ومخاطر الاستثمار المركزة. لذلك، من المهم تحديد النسبة المثلى لرأس المال الذاتي المخصص للعقارات ومدى استخدام الرافعة المالية مع مراعاة التوازن مع فئات الأصول الأخرى.

أخيرًا، لا ينبغي إغفال اتجاهات أسعار الفائدة ومخاطر صرف العملات في استراتيجية التمويل. تتقلب أسعار الفائدة على القروض وفقًا للأوضاع المالية في الداخل والخارج. في فترات انخفاض أسعار الفائدة، يُنصح بالاقتراض بفائدة ثابتة طويلة الأجل، وفي فترات ارتفاع أسعار الفائدة، يُنصح بالاستجابة بمرونة من خلال السداد المبكر أو التفاوض على أسعار الفائدة.عند الاستثمار في العقارات الخارجية، يجب أيضًا اتخاذ تدابير للتحوط من مخاطر تقلبات أسعار الصرف، لأنها تؤثر على عبء السداد الفعلي وقيمة الأصول. بالنسبة للمستثمرين الأثرياء، لا يعد تمويل رأس المال مجرد وسيلة، بل هو عنصر استراتيجي يؤثر على عائد الاستثمار والمخاطر. يجب السعي إلى تحقيق استقرار وكفاءة عالية في البنية المالية من خلال الحصول على شروط تمويل متميزة واستخدام الرافعة المالية بشكل معقول.

4. إدارة العقارات وتدابير تحسين القيمة (إدارة الممتلكات واستراتيجية التجديد)

إن إدارة العقارات المشتراة بشكل مستقر والحفاظ على قيمتها وزيادتها أمر يحدد نجاح الاستثمار العقاري. إن جودة إدارة العقارات (إدارة الممتلكات) تؤثر بشكل مباشر على التدفق النقدي، كما أنها تؤثر بشكل كبير على سعر البيع في المستقبل، لذلك لا يمكن للمستثمرين الأثرياء الاستهانة بهذه المرحلة. سنشرح هنا النقاط المهمة في إدارة الإيجارات والتدابير لزيادة قيمة العقارات.

4.1 أهمية إدارة الممتلكات

تشير إدارة العقارات (PM) في الاستثمار العقاري إلى إدارة تأجير العقارات بشكل عام. وتشمل على وجه التحديدتجنيد المستأجرين، وإدارة العقود، وتحصيل الإيجارات، والتعامل مع الشكاوى، وتسوية حسابات المغادرين، وصيانة مرافق المباني، وغيرها من المهام المتنوعة. في حالة الملاك من الأثرياء، من الشائع أن يعهدوا بهذه المهام إلى شركات إدارة تأجير أو مديري عقارات موثوقين بدلاً من القيام بها بأنفسهم.من خلال الشراكة مع شركة إدارة عقارات متميزة، يمكن توقع تحسين القدرة على جذب المستأجرين، والاستجابة السريعة للمشاكل، والصيانة المخططة، مما يؤدي في النهاية إلى تقليل فترة الشغور وتعظيم إيرادات الإيجار.

من الأمور المهمة بشكل خاص في إدارة الإيجار الحفاظ على معدل إشغال مرتفع. فاستمرار الشغور لا يؤدي فقط إلى خسارة في الإيرادات، بل يؤدي أيضًا إلى تدهور أداء العقار، مما يقلل من تقييمه من قبل المشترين في المستقبل. يجب السعي دائمًا إلى تحقيق الإشغال الكامل، ووضع نظام لإيجار العقارات بسرعة وبأسعار مناسبة.ومن بين التدابير المحددة، يمكن ذكر فهم اتجاهات سوق الإيجار في المنطقة وإعادة النظر في تحديد الإيجارات بمرونة، وتكثيف الإعلانات في المواسم المزدحمة، والتعامل بدقة مع الراغبين في مشاهدة العقار. وفي حالة العقارات المخصصة للطبقة الغنية، من الفعال أيضًا التعاون مع شركات الوساطة العقارية التي لديها خبرة في سوق الإيجار الفاخر الخاص بالطبقة الغنية. على سبيل المثال، في حالة الشقق الفاخرة في وسط المدينة، من الضروري وضع استراتيجية توظيف تتناسب مع الهدف، مثل التعاون مع وكلاء عقاريين أقوياء في مجال توظيف موظفي الشركات الأجنبية.

كما أن تحسين رضا المستأجرين أمر ضروري لتحقيق استقرار طويل الأمد في إدارة العقارات. ففي العقارات ذات الإيجارات المرتفعة، يرتفع مستوى الخدمات المطلوبة من المستأجرين. ومن خلال التعامل السريع مع أي أعطال في المرافق والحفاظ على نظافة وجمال الأجزاء المشتركة، يمكن توقع إطالة مدة الإقامة وزيادة تجديد العقود. بالنسبة للمستثمرين من الطبقة الثرية، من المهم أن يتركوا الأعمال التفصيلية للمتخصصين، مع الحصول على تقارير دورية لفهم حالة العقارات والأرقام الإدارية.تعاون مع فريق من الخبراء الموثوق بهم (شركة إدارة الممتلكات، محاسب ضرائب، شركة وساطة عقارية، إلخ)، واعمل على الحفاظ على قيمة الأصول والعائدات.

4.2 تدابير تحسين قيمة العقارات (استراتيجية زيادة القيمة)

في الاستثمار العقاري، يمكن أن يؤدي الاستثمار في الوقت المناسب لزيادة القيمة إلى تحقيق عوائد كبيرة. وتشمل تدابير زيادة القيمة المذكورة هنا إجراءات ترميم وتجديد وتحسين المرافق وابتكار طرق جديدة لإدارة العقارات بهدف زيادة عائداتها وقيمتها السوقية.

• التجديد والترميم: في حالة وجود عتق في المرافق أو تقادم في الديكورات الداخلية بسبب مرور الزمن، يمكن توقع زيادة في سعر الإيجار وتقليل فترة الشغور من خلال إجراء أعمال الترميم المناسبة. على سبيل المثال، في حالة الشقق القديمة، يمكن إضافة قيمة مضافة من خلال تجديد المرافق الصحية وتغيير الأرضيات إلى مواد أكثر متانة، وتغيير التصميم الداخلي لتلائم الاحتياجات الحديثة.أما في حالة العقارات الفاخرة المخصصة للطبقة الثرية، فيمكن تحسينها لتصبح مفضلة لدى المستأجرين من هذه الطبقة من خلال إدخال أحدث أجهزة إنترنت الأشياء (أجهزة المنزل الذكي) وتحسين الديكورات الداخلية. يتمثل معيار اتخاذ قرار الاستثمار في التجديد في ”ما إذا كان من المتوقع زيادة الإيجار وتحسين معدل الإشغال بما يتناسب مع التكلفة المستثمرة“. قم بحساب العائد على الاستثمار وابدأ من النقاط التي تؤدي بالتأكيد إلى زيادة الجاذبية.
• الاستثمار في المعدات (تحسين الخدمات المرافقة): بالإضافة إلى تجديد المرافق الأساسية، يمكن أيضًا التمييز عن طريق تحسين المرافق والخدمات المرافقة للعقار.على سبيل المثال، يمكن تحسين مواقف السيارات وتركيب مرافق شحن السيارات الكهربائية وإنشاء مواقف للدراجات وصناديق توصيل الطلبات وتركيب كاميرات مراقبة وأقفال أوتوماتيكية لتحسين الأمن. بالنسبة للعقارات المخصصة للعائلات، يمكن التفكير في توفير غرف للأطفال ومساحات للدراسة، أما بالنسبة للعقارات التي تسمح باصطحاب الحيوانات الأليفة، فيمكن توفير أماكن لغسل أقدام الحيوانات. هذه القيمة المضافة تعزز العلامة التجارية للعقار، ولا تقتصر فائدتها على تقليل معدل الشغور، بل قد تكون عاملاً مميزاً عند بيع العقار في المستقبل.
• ابتكار طرق التشغيل: اعتمادًا على إمكانات العقار، يمكن زيادة الإيرادات من خلال مراجعة مخطط التشغيل نفسه. على سبيل المثال، يمكن التحول من الإيجار العادي إلى الإيجار الشهري أو تشغيل منازل مشتركة، أو إعادة التفاوض على الإيجار في حالة العقارات ذات الإشغال العالي، أو تحويل الشواغر إلى شقق للإقامة المؤقتة (بموجب ترخيص) أو إلى مكاتب. ومع ذلك، يجب أن تتم هذه التغييرات التشغيلية في نطاق القوانين واللوائح، وتتطلب معرفة متخصصة.في حالة المستثمرين الأثرياء، إذا كانوا يمتلكون عدة عقارات، يمكنهم التفكير في استراتيجية لتحقيق التوازن في محفظتهم الاستثمارية من خلال الجمع بين ”العقارات ذات العائد المنخفض ولكن القيمة العالية“ و”العقارات ذات العائد المرتفع ولكن القيمة المنخفضة“. قد يكون ذلك صعبًا على مستوى كل عقار على حدة، ولكن من الممكن اتخاذ تدابير لزيادة القيمة من خلال النظر إلى الصورة الكلية.

عند تنفيذ تدابير تحسين قيمة العقارات، يجب الانتباه إلى التوافق مع استراتيجية الخروج. على سبيل المثال، عند إجراء تجديدات واسعة النطاق، يجب النظر في التوازن بين الفترة اللازمة لاسترداد التكاليف وفترة الاحتفاظ المقررة. ذلك لأنه لا معنى لاستثمار مبالغ كبيرة إذا كان من غير الممكن استردادها في المستقبل القريب. من ناحية أخرى، هناك استراتيجية تتمثل في إجراء تجديدات بسيطة أو تجهيز العقار للبيع قبل البيع مباشرة، مع التركيز على الخروج، بهدف جعل العقار أكثر جاذبية وبيعه بسعر أعلى.من أجل ترك انطباع جيد لدى المشترين المحتملين وتحقيق صفقة بسرعة وبسعر مرتفع، فإن تغيير ورق الحائط وتغيير الإضاءة والتنظيف الشامل هي إجراءات فعالة من حيث التكلفة. يمكن القول إن تحقيق أقصى عائد نهائي من خلال هذه الإجراءات الرامية إلى زيادة القيمة مع التركيز على الخروج هو مهمة مهمة في مرحلة إدارة الاستثمار بالنسبة للمستثمرين الأثرياء.

5. أهمية استراتيجية الخروج (التوقيت، توقع مشتري العقار، إجراءات تعظيم مكاسب رأس المال)

نأتي الآن إلى المرحلة الأخيرة من الاستثمار العقاري، وهي استراتيجية الخروج. استراتيجية الخروج هي خطة تحدد متى وكيف يتم التخلص من العقارات المملوكة واسترداد العائد من الاستثمار. في الاستثمار في الأسهم، على سبيل المثال، يعد ”توقيت البيع“ عاملاً مهمًا يؤثر على نتائج الاستثمار، وينطبق الأمر نفسه على الاستثمار العقاري. بل إن العقارات، بسبب انخفاض سيولتها وتقلب أسعارها حسب التوقيت، تزيد مخاطر الندم في اللحظة الأخيرة إذا لم يتم وضع استراتيجية خروج مسبقة.في هذا الفصل، سنشرح بالتفصيل العناصر الرئيسية التي يجب أخذها في الاعتبار عند وضع استراتيجية الخروج (توقيت البيع، الطرف الذي سيتم البيع له، طريقة البيع، استراتيجية تعظيم الأرباح).

5.1 أهمية وجود استراتيجية خروج

أول ما نود التأكيد عليه هو أنه من المهم في الاستثمار العقاري التفكير في الخروج منذ لحظة الشراء. غالبًا ما ينصب اهتمام المستثمرين على العائد (الربحية) في المدى القصير عند شراء العقارات، ولا يفكرون في كيفية التخلص من تلك العقارات بعد 5 أو 10 سنوات.ومع ذلك، فإن ”العقار المربح مهما كان“ لا يعتبر ناجحًا إلا إذا تم بيعه بشكل مناسب في النهاية. إن فشل الخروج من الاستثمار يؤدي إلى خسارة الأرباح التي تم تحقيقها خلال فترة الاحتفاظ بالعقار، لذا فإن نجاح البيع أمر بالغ الأهمية. على العكس من ذلك، فإن الاستثمار الذي يتم التخطيط له من مرحلة الشراء وحتى الخروج من الاستثمار يقلل بشكل كبير من مخاطر الفشل. على سبيل المثال، ”شراء عقار يسهل بيعه بسعر مرتفع عند الخروج من الاستثمار“ هو عامل لا يمكن تغييره بعد الشراء. مهما بذلت من جهد في إدارة العقار بعد شرائه، فإن العقارات ذات القيمة السوقية المنخفضة لا يمكن بيعها بسعر مرتفع.لذلك، يجب اختيار العقار من منظور ”هل يمكن بيع هذا العقار بسعر مرتفع في المستقبل“ منذ مرحلة الشراء.

يمكن تلخيص محتوى استراتيجية الخروج في عبارة واحدة: ”كيفية بيع العقار بسعر مرتفع وبسلاسة“. إذا لم تتم عملية البيع بشكل جيد، فمهما كانت الإيرادات من الإيجار أثناء التشغيل، هناك خطر تحويلها إلى خسارة بسبب خطأ واحد.وبالنسبة للمستثمرين الأثرياء على وجه الخصوص، فإن حجم الأصول التي يمتلكونها كبير جدًا، كما أن قيمة كل عقار ضخمة، لذا فإن براعة استراتيجية الخروج تؤثر بشكل كبير على المحفظة الاستثمارية ككل. لحسن الحظ، يتمتع الأثرياء بمرونة نسبية في السيولة المالية وفترة الاستثمار، لذا فإن لديهم القدرة على البيع في الوقت الذي يرغبون فيه. وهذا يمثل ميزة كبيرة، حيث يمكنهم تحديد الوقت المناسب للبيع بعد تقييم الوضع السوقي. في الفصول التالية، سنناقش بالتفصيل توقيت البيع واستراتيجية البيع.

5.2 تحديد توقيت البيع

عند تحديد توقيت بيع العقارات، من الضروري النظر إلى كل من الظروف السوقية والعوامل الفردية للعقار. تشمل الظروف السوقية اتجاهات الاقتصاد وأسعار العقارات وأسعار الفائدة والتغيرات في السياسات (الضرائب). أما العوامل الفردية للعقار، فتشمل العمر والظروف المحيطة والتغيرات في مستوى الإيجار ومدة الاستهلاك المتبقية وحالة الرهن العقاري. دعونا نلقي نظرة على بعض المعايير الرئيسية.

• قراءة دورة السوق: سوق العقارات له دورات مرتبطة بالاقتصاد. عندما تكون الأسعار في مرحلة الصعود، تكون فرصة جيدة للبيع، ولكن عندما تكون في مرحلة الهبوط، يصعب العثور على مشترين ولا ترتفع الأسعار. بشكل عام، يمكن اعتبار أن الوقت مناسب للبيع عندما ترتفع أسعار الأراضي والعقارات. يمكن الرجوع إلى مؤشر أسعار العقارات واتجاهات عدد المعاملات، وأسعار بيع العقارات المماثلة في المنطقة المحيطة. كما أن أسعار الفائدة مهمة أيضًا، ففي فترات انخفاض أسعار الفائدة، يسهل على المشترين الحصول على قروض، مما يؤدي إلى ازدهار الطلب، مما يجعل البيع مربحًا.على العكس من ذلك، في فترات ارتفاع أسعار الفائدة وتشديد السياسة النقدية، يميل سوق العقارات إلى الركود، لذا ينبغي تأجيل البيع أو التفكير في تعديل الأسعار إن أمكن.
• مراعاة المعالم الضريبية: في اليابان، يخضع ضريبة الدخل على بيع العقارات لضريبة الدخل على الأرباح الرأسمالية طويلة الأجل إذا استمرت مدة الحيازة لأكثر من 5 سنوات، وتخفض نسبة الضريبة إلى حوالي 20٪، بينما ترتفع نسبة الضريبة بشكل كبير إلى حوالي 39٪ إذا استمرت مدة الحيازة لأقل من 5 سنوات.لذلك، فإن بيع العقار بعد مرور 5 سنوات على الأقل من شرائه، أي في الوقت الذي يتحول فيه إلى دخل طويل الأجل، سيؤدي إلى زيادة الأرباح الصافية (الفرق في معدل الضريبة بين الدخل طويل الأجل وقصير الأجل يبلغ حوالي الضعف). على سبيل المثال، إذا تم البيع في السنة الرابعة، فسيتم خصم حوالي 40% من الأرباح كضرائب، ولكن إذا انتظر البائع سنة أخرى ليتجاوز البيع 5 سنوات، فسيتم خصم حوالي 20% فقط. لذلك، إذا لم تكن هناك حاجة إلى تحويل العقار إلى نقد بسرعة، فإنالاحتفاظ به لأكثر من 5 سنوات يعد معيارًا عامًا.كما أنانتهاء فترة الاستهلاك من تاريخ شراء العقار هو أيضًا وقت مناسب للنظر في البيع. ذلك لأن فوائد التوفير الضريبي الناتجة عن استهلاك المبنى تنتهي، مما يقلل من مزايا الاستمرار في الاحتفاظ به. تبلغ مدة الاستهلاك القانونية للمباني الخشبية حوالي 22 عامًا، بينما تبلغ حوالي 47 عامًا للمباني الخرسانية. بعد انتهاء مدة الاستهلاك، لا يمكن استهلاك المباني القديمة، ولكنها تظل خاضعة لضرائب مثل ضريبة الممتلكات، مما يجعلها غير مربحة من الناحية المالية.
• تغير هيكل الإيرادات والمصروفات (ظاهرة التقاطع الميت): هناك ظاهرة تسمى التقاطع الميت في الاستثمار العقاري. وهي تشير إلى الفترة التي تقل فيها قيمة الاستهلاك المقيد للمباني، بينما تزداد تكاليف مثل الفوائد والإصلاحات، وتبدأ التدفقات النقدية المتبقية في الانخفاض بعد بلوغ ذروتها. تنخفض قيمة الاستهلاك مع تقدم عمر المبنى، وعند انتهاء الاستهلاك، تنخفض المصروفات المقيد في الدفاتر، مما يؤدي إلى زيادة الدخل الخاضع للضريبة وانخفاض الدخل الصافي.بالإضافة إلى ذلك، تزداد تكاليف الإصلاحات مع تقدم العمر، وتقل مزايا التخفيض الضريبي مع تقدم سداد أصل القرض. في الفترة التي تتزامن فيها هذه العوامل، قد تنخفض التدفقات النقدية بعد حوالي 10 إلى 15 عامًا من الشراء.وقت الوصول إلى نقطة التقاطع هو أحد العلامات التي تشير إلى ضرورة النظر في البيع. في كثير من الحالات، يكون بيع العقار والاستثمار في عقار آخر أكثر كفاءة من الاحتفاظ به.
• المراحل الفعلية والإدارية للعقار: من بين الظروف الخاصة بالعقار، هناك مراحل مثل ”فترة الإصلاحات الكبيرة بعد مرور عدد معين من السنوات على البناء“. على سبيل المثال، إذا كان من المقرر إجراء إصلاحات كبيرة لشقة سكنية بعد 15 أو 30 عامًا من البناء، فيمكن تجنب تكاليف الإصلاح الباهظة عن طريق بيعها قبل ذلك. كما يجب أيضًا مراعاة التغيرات في تكوين المستأجرين.على سبيل المثال، إذا كان عقد المستأجر الرئيسي في مبنى واحد على وشك الانتهاء، فيمكن اتخاذ قرار ببيع العقار قبل أن يصبح خطر رحيله واضحًا. على العكس من ذلك، إذا كان العقار مشغولًا بالكامل لفترة طويلة وكانت الإيجارات مستقرة، فمن الأفضل البيع في الوقت المناسب لإبراز الأداء الجيد. تؤثر الظروف الشخصية للمالك، مثل خلافة الأعمال أو الميراث، على توقيت البيع. في الواقع، هناك حالات تم فيها بيع العقارات المملوكة بسبب الحاجة إلى تصفية الأعمال، مما أدى إلى تحقيق مكاسب رأسمالية.وبهذه الطريقة، من المثالي تحديد ”وقت البيع“ من وجهات نظر متعددة، واتخاذ قرار البيع في الوقت المناسب.

5.3 توقع مشتري العقار (مصدر الخروج) وطريقة البيع

بعد ذلك، تأتي استراتيجية من ستبيع العقار وكيف ستبيعه. هناك خيارات رئيسية لطرق بيع العقارات.

• البيع عن طريق وسيط في السوق العامة: هذه طريقة تقليدية تتمثل في الاستعانة بوكالة عقارية للبحث عن مشترين على نطاق واسع.على الرغم من أن هذه الطريقة تتيح الحصول على أعلى سعر، إلا أنها قد تستغرق وقتًا طويلاً حتى يتم البيع. في حالة العقارات المملوكة للأثرياء، قد يتم التسويق على نطاق واسع، ليس فقط في الداخل، بل أيضًا للمستثمرين الأجانب.
• البيع لشركة عقارية: هذه الطريقة تتمثل في بيع العقار مباشرة لشركة عقارية (شركة شراء). لا تتطلب هذه الطريقة دفع عمولة وسيطة، ويمكن الحصول على المال نقدًا في وقت مبكر، ولكن سعر الشراء يكون أقل من السعر السوقي العام (بسبب خصم هامش الربح للشركة).يتم النظر في هذه الطريقة في الحالات التي ترغب فيها في البيع على الفور وتخصيص الأموال للاستثمار التالي.
• التوريق أو البيع بالجملة: طريقة متقدمة تتمثل في بيع عدة عقارات معًا إلى صندوق استثماري أو بيعها من خلال مخطط توريق العقارات. في حالة امتلاك العديد من العقارات على مستوى الأثرياء، قد يتم بيع المحفظة الاستثمارية بأكملها إلى صندوق استثمار عقاري (REIT) أو صندوق استثمار خاص. على الرغم من أن هذه الطريقة صعبة بالنسبة للمستثمرين الأفراد، إلا أنها تتميز بميزة بيع العقارات باهظة الثمن دفعة واحدة.

عند التفكير في الطرف الذي سيتم البيع له (جهة الخروج)، من المهم أن نأخذ في الاعتبار أن نوع العقار يحدد نوع المشترين. بالنسبة للعقارات الصغيرة المخصصة للسكن، فإن المشترين هم المستثمرون الأفراد والمستخدمون النهائيون. من ناحية أخرى، بالنسبة للعقارات الكبيرة مثل المباني السكنية أو التجارية، فإن المشترين المحتملين هم المستثمرون من الشركات والصناديق و REIT. تختلف النقاط التي يركز عليها كل مشترٍ. بالنسبة للمشترين الأفراد، فإن الموقع وجاذبية العقار وإمكانية الحصول على قرض عقاري هي العوامل الرئيسية.أما بالنسبة للمشترين من المستثمرين، فإنهم يركزون على العائد ووضع المستأجرين وسهولة الحصول على التمويل. لذلك، يجب التفكير في الطرف الأنسب لتسليم العقار في النهاية، ووضع سياسة تشغيلية وتخطيط عملية البيع وفقًا لذلك.

على سبيل المثال، في حالة ”البيع للمستثمرين كعقار مدر للدخل“، من المهم الحفاظ على مؤشرات ترضي المستثمرين الجدد. وبشكل أكثر تحديدًا، يجب الحفاظ على استقرار الدخل من خلال معدل إشغال مرتفع وإيجارات مناسبة، بحيث يشعر المستثمرون الجدد أن ”هذا العقار سيحقق أرباحًا سريعة عند شرائه“. في الواقع، من أجل بيع العقار للمستثمرين الجدد، من الفعال تحقيق إشغال كامل للعقار وتحقيق عائد مرتفع. كما أنه من المهم أن يكون العقار سهل الحصول على تمويل.العقارات التي يسهل تقييمها كضمان من وجهة نظر المؤسسات المالية (على سبيل المثال، العقارات الحديثة البناء، والعقارات ذات نسبة أرض عالية، والعقارات ذات الدخل الثابت) يسهل بيعها لأن المشترين يسهل عليهم الحصول على قروض. كما أن نطاق أسعار العقارات يعد عاملاً مهمًا، حيث أن العقارات باهظة الثمن للغاية لا يمكن شراؤها إلا من قبل عدد محدود من الأشخاص. يمكن القول أن العقارات التي تقع في نطاق الأسعار التي يمكن للأفراد الحصول على قروض لشرائها تعد خيارًا آمنًا من حيث استراتيجية الخروج.

من ناحية أخرى، هناك حالات يتم فيها ”تجريف الأرض وبيعها“. وهي طريقة تتمثل في هدم المباني القديمة وبيع الأرض. هذه الاستراتيجية ممكنة في حالة المنازل المنفصلة والمباني المكونة من طابق واحد، وخاصة في حالة العقارات التي ترتفع فيها نسبة قيمة الأرض وتكون قيمة الأصول (قيمة الموقع) هي القيمة الرئيسية، حيث قد يؤدي بيع الأرض المجرفة إلى الحصول على سعر أعلى. في حالة المباني غير القانونية أو القديمة التي تبلغ قيمتها صفرًا تقريبًا، يكون من الأسهل العثور على مشترين إذا تم تجريف الأرض وبيعها.ومع ذلك، يجب الانتباه إلى تكلفة هدم المباني، وإلى أن تحويل الأرض إلى أرض خالية يؤدي إلى فقدان الإعفاء الضريبي الخاص بالأراضي السكنية، مما يزيد من العبء الضريبي. لذلك، يجب بذل الجهود لتقصير الفترة بين الهدم وإتمام البيع قدر الإمكان.

بالإضافة إلى ذلك، يمكن التفكير في نمط ”البيع للاستخدام الشخصي“. على سبيل المثال، في حالة تأجير شقة عائلية، يمكن بيعها في النهاية إلى شخص يرغب في السكن فيها. في هذه الحالة، يتم طرح العقار في السوق كعقار للطلب الفعلي وليس كعقار مدر للدخل، لذلك يجب مراعاة أسعار السوق الفعلية في المنطقة المحيطة وإمكانية تطبيق التخفيضات الضريبية على قروض الإسكان. من أجل جعل العقار جذابًا للمستخدم النهائي، من الفعال أيضًا تجديده قبل البيع وتجهيزه كغرفة عرض.

وبهذه الطريقة، تختلف الاستعدادات التي يجب القيام بها حسب من سيتم البيع له. إذا كان المشتري من المستثمرين الأثرياء، فمن المحتمل أن يكون لديه علاقات وثيقة مع شركات الوساطة العقارية، لذا ننصحهبالتشاور مع وكيل موثوق به في وقت مبكر بشأن استراتيجية البيع. احصل على نصائح من خبراء السوق حول ”الطريقة الأفضل لبيع هذا العقار لأنه يناسب فئة معينة من المشترين“، وقم بتصميم استراتيجية الخروج المثلى.

5.4 تدابير لتعظيم مكاسب رأس المال

الهدف النهائي لاستراتيجية الخروج هو تعظيم المكاسب الرأسمالية (أرباح البيع). ليس من المبالغة القول إن كل ما ذكرناه حتى الآن من اختيار التوقيت المناسب وتوقع مشتري العقار والجهود المبذولة في مرحلة التشغيل كان من أجل تحقيق أكبر قدر ممكن من هذه المكاسب الرأسمالية. أخيرًا، سنقوم بترتيب الإجراءات المحددة التي يمكن اتخاذها لتعظيم أرباح البيع.

• الترويج لأقصى قيمة مضافة للعقار: من المهم عند البيع أن تبلغ المشتري بكل مزايا العقار. وهذا ليس مجرد كلام تسويقي، بل يعني تزويد المشتري بمعلومات تمنحه الثقة لشراء العقار بسعر مرتفع. على سبيل المثال، إذا كان العقار مؤجرًا، قم بإعداد قائمة مفصلة بالإيجارات وبيانات الأداء التشغيلي، وأظهر أن العقار كان مشغولًا بالكامل لمدة ◯ سنوات، وأنه لم تكن هناك أي حالات تأخر في دفع الإيجار أو تأخير في السداد، وأن الإيجار مناسب مقارنة بالأسعار السائدة في المنطقة.يجب أيضًا تجهيز سجلات صيانة المبنى وعمليات الفحص حتى يمكن الكشف عنها، وذلك لإزالة أي مخاوف قد تساور المشتري بشأن العوامل المادية. بالنسبة للعقارات الفاخرة، من المفيد أيضًا توسيع نطاق التسويق من خلال توفير مواد باللغة الإنجليزية لتزويد المستثمرين الأجانب بالمعلومات.
• اختيار قنوات البيع المناسبة والتفاوض: من المهم أيضًا اختيار شركة وساطة عقارية ذات خبرة واسعة لبيع العقار بسعر مرتفع. تتمتع شركات الوساطة العقارية التي لديها خبرة واسعة في التعامل مع العقارات الفاخرة بقائمة من العملاء المحتملين الذين قد يشترون العقار بسعر مرتفع.كما يمكنك الاتصال بعدة شركات وساطة وطلب تقديم عروض أسعار تنافسية (من خلال الوساطة العامة، والتفاوض مع أفضل المرشحين من المشترين، وما إلى ذلك). إذا لم تصل الأسعار المعروضة من المشترين إلى هدفك، فلا داعي للتسرع في التنازل، بل يجب التفاوض بثبات. يمكن للأثرياء الانتظار لأنهم يمتلكون سيولة مالية كافية. من السهل اتباع استراتيجية طرح العقار في السوق بسعر مرتفع، وبيعه بسعر مقبول حتى لو استغرق ذلك بعض الوقت.
• تقليل الضرائب والتكاليف: من أجل الحصول على أقصى ربح من البيع، لا يمكن إغفال تحسين التكاليف. فيما يتعلق بضريبة الدخل على التحويل، يجب الاستفادة من الاستثناءات المتاحة، مثل التحول إلى ضريبة التحويل طويلة الأجل (للحيازة لأكثر من 5 سنوات) وخصم 30 ملايين ين على الممتلكات السكنية (عند بيع المنزل الخاص).كما أن رسوم الوساطة المتعلقة بالبيع مرتفعة، لذا هناك مجال للتفاوض. في حالة الصفقات التي تبلغ قيمتها عدة مئات من الملايين من الين، قد يكون من الممكن الحصول على خصم على نسبة الرسوم، لذا يوصى بالتشاور في هذا الشأن. إذا كانت العقارات مملوكة لشركة، فإن الأمر يتعلق أيضًا باستراتيجية ضريبية، مثل كيفية توزيع أرباح البيع على الأفراد مقارنة بالضريبة على أرباح الشركات. يوصى بالتشاور مع محاسب ضرائب متخصص لدراسة خطة لتحقيق أقصى قدر من التدفق النقدي بعد البيع.
• التحضير للاستثمار التالي: استراتيجية الخروج هي الهدف النهائي، ولكنها في الوقت نفسه بداية جديدة. يمكنك التصرف بشكل أكثر استراتيجية إذا وضعت في اعتبارك كيفية إعادة توزيع الأموال التي حصلت عليها من البيع على الاستثمارات التالية. على سبيل المثال، هناك مخطط متطور يتمثل في بيع عقار ما واستخدام الأموال التي تم الحصول عليها في مبادلة 1031 (نظام أمريكي، ولكن هناك نظام مشابه في اليابان يسمى استثناءات استبدال أصول محددة) لتأجيل الضرائب والانتقال إلى عقار آخر.في اليابان أيضًا، هناك حالات يمكن فيها تطبيق خصم خاص على دخل التحويل أو استثناءات خاصة لإعادة الشراء، لذا يجب التحقق من ذلك مسبقًا. يمكن أيضًا استخدام جزء من الأموال التي تم الحصول عليها من البيع لسداد القروض وتقليل الديون المتبقية، ثم شراء عقار جديد بالباقي، كخطوة لتوسيع محفظة الاستثمار. وبهذه الطريقة، يجب أن نضع في اعتبارنا أن استراتيجية الخروج هي وجهان لعملة واحدة مع استراتيجية الدخول.

هذا هو ملخص استراتيجية الخروج.باختصار، يمكن القول أن الاستراتيجية المثالية للخروج هي البيع في الوقت المناسب، إلى الطرف المناسب، مع الاستعداد التام. ولتحقيق ذلك، يجب أن تكون واعياً بالخروج منذ بداية الاستثمار، وأن تتعامل مع العقار بواقعية.

6. دراسة حالة (أمثلة ناجحة وأمثلة فاشلة)

أخيراً، نقدم دراسة حالة لأمثلة ناجحة وفاشلة للاستثمار العقاري من قبل الأثرياء. دعونا نعمق فهمنا لأهمية استراتيجية الخروج من خلال أمثلة حقيقية.

حالة ناجحة: قراءة اتجاهات السوق وتخطيط الاستراتيجية المناسبة

قام أحد المستثمرين الأثرياء في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين بشراء مبنى سكني قديم في ضواحي المدينة (مبنى واحد). كان المبنى قد تم تشييده منذ أكثر من 30 عامًا، ولكنه يقع في منطقة سكنية في مدينة فونبانشي بمحافظة تشيبا، ويتمتع بموقع جيد بالقرب من وسط المدينة، وكان العائد السطحي عند الشراء مرتفعًا بنسبة 7.5٪ تقريبًا.بلغ سعر الشراء حوالي 350 مليون ين، وتم شراؤها من خلال مزيج من الأموال الخاصة والقروض طويلة الأجل. قام المستثمر بإدارة العقار بعناية جنبًا إلى جنب مع إدارة أعماله الأساسية، وحافظ على استقرار الإدارة مع معدل إشغال يزيد عن 95٪. علاوة على ذلك، على الرغم من كونه عقارًا قديمًا، إلا أنه يتميز بمتانة عالية بفضل بنائه الخرساني، كما تم إجراء إصلاحات كبيرة على الأجزاء الهيكلية الرئيسية في وقت مبكر للحفاظ على قيمة الأصل.

بعد 10 سنوات من الشراء، قرر المالك بيع العقار تزامنًا مع توقيت خلافة الأعمال. في ذلك الوقت، كان سوق العقارات في حالة صعود طويل الأمد، وبدأت نظرة المستثمرين إلى الشقق المستعملة تتغير. انتشرت تقييمات مفادها أن ”العقارات القديمة في الضواحي لها جاذبية استثمارية طالما أنها تدر دخلاً“، وأصبح من الممكن بيع العقار بسعر أعلى من سعر الشراء.عهد المالك ببيع العقار إلى شركة عقارية يثق بها، وتم بيعه في النهاية بمبلغ حوالي 400 مليون ين. ونتيجة لذلك، تم تحقيق مكاسب رأسمالية (أرباح بيع) تبلغ حوالي 50 مليون ين، مما أدى إلى تحقيق أرباح كبيرة بالإضافة إلى الأرباح التشغيلية الإجمالية على مدى 10 سنوات.

يكمن سبب نجاح هذه الحالة في تضافر عوامل السوق المواتية مع خطة خروج دقيقة. فقد وضع المالك منذ لحظة الشراء خطة ”الاحتفاظ بالعقار لفترة طويلة وبيعه بعد حوالي 10 سنوات“، وقام خلال تلك الفترة بإدارة العقار للحفاظ على قيمته وزيادتها. كما كان من العوامل التي ساهمت في نجاح هذه الحالة اتخاذ قرار البيع في الوقت المناسب، بعد انتهاء دورة الاستهلاك، مع عدم تفويت فرصة ارتفاع الأسعار في السوق.يمكن القول إن هذه الحالة هي مثال جيد على تحديد ”وقت الشراء“ و”وقت البيع“ بدقة، وتحقيق كل من الدخل الرأسمالي والأرباح الرأسمالية. استخدم هذا المستثمر عائدات البيع في الاستثمار في مبنى مكاتب أكبر في وسط المدينة. يمكن اعتبار هذه الحالة مثالاً جيداً على توسيع محفظة العقارات بشكل تطوري من خلال وضع استراتيجية خروج وتنفيذها وفقاً للخطة.

حالة فاشلة: حالة استثمار مفرط في الرافعة المالية دون التفكير في الخروج، مما أدى إلى الوصول إلى طريق مسدود

من ناحية أخرى، نقدم مثالاً على حالة فشل أدت إلى الوقوع في مأزق بسبب عدم مراعاة استراتيجية الخروج. بدأ السيد أ، وهو مدير شركة ذو دخل مرتفع، في الاستثمار في شقق جديدة من غرفة واحدة بناءً على نصيحة مندوب مبيعات بهدف توفير الضرائب والحصول على دخل إضافي. اشترى عدة شقق من غرفة واحدة في طوكيو، جميعها بقرض كامل بدون دفعة أولى تقريباً. بعد الشراء مباشرة، حصل على إيرادات من الإيجار، ولكن بعد خصم أقساط القرض وتكاليف الإدارة، لم يتبق له سوى القليل من النقد.ومع ذلك، استمر في الاستثمار متفائلاً بأن ”يمكنه سداد القرض وتحقيق أرباح إذا باعها في المستقبل“.

ولكن بعد بضع سنوات، تغيرت الأوضاع عندما أمرت الشركة التي يعمل بها السيد A بالانتقال إلى منطقة أخرى. ونظراً لأنه احتاج إلى أموال لشراء منزل جديد، حاول بيع بعض الشقق الاستثمارية لتحويلها إلى نقد. ولكن عندما عرضها للبيع، لم يجد أي عقار يمكن بيعه بسعر أعلى من سعر الشراء.فالعقار الذي كان سعره 25 مليون ين عند شرائه جديدًا، لم يتجاوز سعره عند التقييم 21 مليون ين. والسبب في ذلك هو أن سعر العقار الجديد يشمل أرباح المطور وتكاليف البيع، ولا يتم تقييم هذه التكاليف في سوق العقارات المستعملة، مما يؤدي إلى انخفاض السعر السوقي للعقار فور شرائه. كما أن الإيجار انخفض عن سعره عند بدء الإشغال، مما أدى إلى انخفاض العائد.بالإضافة إلى ذلك، نظرًا لأنه تم شراء العقار بقرض كامل، كان هناك رصيد متبقي من القرض عند البيع يبلغ حوالي 23 مليون ين، مما أدى إلىحالة فائض في القرض لا يمكن سداده من سعر البيع. لم يكن بإمكان السيد A بيع العقار دون دفع أموال من ماله الخاص، وفي النهاية اضطر إلى التخلي عن بيع العقار.

تكمن مشكلة هذه الحالة في قرار الشراء المتسرع والرافعة المالية المفرطة. لم يفكر السيد A في استراتيجية الخروج عند الشراء، واتخذ قراره بناءً على مبدأ ”أشتري لأنني أستطيع الاقتراض“. ونتيجة لذلك، اشترى عقارًا بسعر مرتفع في وقت ذروة أسعار العقارات الجديدة، مما أدى إلى بقاء القرض دون سداد. لو كان قد وضع استراتيجية للخروج، لكان بإمكانه دفع مقدم أو عدم شراء عقار جديد من غرفة واحدة، وهو منتج يصعب بيعه.لحسن الحظ، لم يتخل A عن العقار أثناء انتقاله للعمل، واستمر في تأجيره، ثم سدد القرض بثبات على مدى عدة سنوات، حتى تمكن أخيرًا من بيعه، ولكنه لم يحقق الأرباح التي كان يتوقعها في البداية. يوضح هذا المثال مدى خطورة الاستثمار بدون استراتيجية خروج. خاصة في حالة استخدام رافعة مالية عالية، مثل القرض الكامل، فإن أي خطأ بسيط في الخطة عند الخروج قد يؤدي إلى عدم القدرة على التحرك.كان من الممكن تجنب هذا الفشل لو كانت المعلومات الواردة في هذا المقال متوفرة، مثل وجود علاوة على العقارات الجديدة والعلاقة بين رصيد القرض والسعر السوقي.

7. خلاصة (بناء محفظة استثمارية مستدامة)

في هذا المقال، قمنا بشرح أساسيات الاستثمار العقاري من وجهة نظر المستثمرين الأثرياء، بدءًا من المبادئ الأساسية وحتى الممارسة العملية، مع التركيز على استراتيجية الخروج. يكمن مفتاح النجاح في الاستثمار العقاري في اتباع استراتيجية متسقة من البداية إلى النهاية. من اختيار العقار إلى تمويله وإدارته وبيعه، من المهم اتخاذ قرارات منطقية في كل مرحلة، مع التركيز دائمًا على الهدف النهائي (الخروج).

يعد الاستثمار العقاري وسيلة فعالة لتحقيق عائدات مستقرة، والحفاظ على قيمة الأصول، والمزايا الضريبية، وتدابير التوريث في آن واحد في إدارة أصول الأثرياء. ولكن لتحقيق أقصى استفادة من هذا الاستثمار، لا بد من اختيار العقارات المناسبة بناءً على تحليل السوق، وإدارة المخاطر، والاستخدام الحكيم للرافعة المالية، والإدارة المتطورة من قبل محترفين، ووضع استراتيجية خروج دقيقة. وتعد استراتيجية الخروج على وجه الخصوص عنصراً أساسياً لضمان استدامة الاستثمار العقاري.من خلال التركيز على الخروج، يمكن للمستثمرين الانتباه دائمًا إلى قيمة أصول العقارات، مما يمنحهم الحافز لمواصلة الاستثمار مع اتخاذ الإجراءات اللازمة. ونتيجة لذلك، تؤدي هذه المواقف إلى تكوين محفظة استثمارية مستقرة، مما يتيح تحقيق النمو والحفاظ على الأصول الإجمالية على المدى الطويل.

من أجل بناء محفظة استثمارية مستدامة، نود أن نؤكد مجددًا على النقاط التالية.

• تحديد أهداف واستراتيجية استثمار واضحة: تحديد الأهداف بوضوح، مثل التركيز على الدخل أو رأس المال أو إجراءات الميراث، ووضع استراتيجية مناسبة لنوع العقار والتمويل ومدة الاحتفاظ به. من المهم الحفاظ على التناسق بين الأهداف والوسائل.
• التعاون مع الخبراء: تتضمن استثمارات العقارات للأثرياء عناصر معقدة مثل الضرائب والشؤون القانونية وأسواق العقارات. ومن الصعب تغطية كل ذلك بمفردك، لذا يجب تشكيل فريق من المستشارين الماليين المستقلين (IFA) والمحاسبين الضريبيين وخبراء العقارات الموثوق بهم للحصول على المشورة من منظور طويل الأجل. إن بناء شبكة من الشركاء من الخبراء هو الخطوة الأولى نحو الاستثمار العقاري المستقر.
• المراجعة الدورية والتعديل السريع: تتغير سوق العقارات وحالة الأصول الخاصة بك بمرور الوقت. لذا، يجب مراجعة المحفظة الاستثمارية بانتظام، وبيع بعض الأصول إذا لزم الأمر، وإعادة التوازن بين الاستثمارات أو الاستفادة من فرص استثمارية جديدة. ولا يجب أن تكون استراتيجية الخروج ثابتة، بل يجب تحديثها وفقًا لظروف السوق.
• تحوط المخاطر وتوزيعها: قم بإجراء بحث كافٍ وإدارة حذرة لكل عقار على حدة للحد من المخاطر، وتجنب تركيز المخاطر من خلال توزيع الاستثمارات على عدة عقارات ومناطق. يمكن للأثرياء توزيع استثماراتهم على العقارات المحلية والأجنبية وغيرها من فئات الأصول. كن دائمًا على دراية باستقرار المحفظة ككل حتى لا يكون فشل خروج واحد قاتلاً.

أخيرًا، الاستثمار العقاري ليس مضاربة قصيرة الأجل، بل هو إدارة أعمال على المدى المتوسط والطويل. إن العمل بثبات سيؤتي ثماره الكبيرة في شكل ثروة اقتصادية وحماية للأصول، وحتى في شكل توريث الثروة للأجيال القادمة. نأمل أن يسترشد المستثمرون من الأثرياء بالمبادئ التوجيهية الواردة في هذا المقال، وأن يطبقوا استراتيجية استثمار عقاري استراتيجية تراعي مخرج الاستثمار، وبناء محفظة أصول مستدامة ومتينة.