فهم حقوق الموقع في المعاملات العقارية: دليل شامل

في المعاملات العقارية، قد تسمع مصطلح "حق الموقع "، خاصةً عند التعامل مع الوحدات السكنية والمباني الأخرى المملوكة للوحدات السكنية. ويعد حق الموقع هذا شكلاً مهماً من أشكال الحقوق التي تنفرد بها الوحدات السكنية التي تختلف عن تلك الخاصة بالعقارات المنفصلة، وفهمه ضروري لسلاسة المعاملات العقارية.

في هذه المقالة، تشرح شركة INA&Asociates Ltd. حق الموقع بعبارات مبسطة لعامة الناس، بدءًا من مفهومه الأساسي إلى علاقته بحق استخدام الموقع، وعلاقته بالمناطقالحصريةوالمشتركة، وأهمية التسجيل. نأمل أن يساعدك هذا في الإجابة عن أسئلتك حول العقارات ويجعلك تشعر بمزيد من الأمان في تعاملك معنا.

تعريف حق الموقع وأهميته

تشير حقوق الموقع إلى شكل من أشكال الحقوق التي يتم فيها التعامل مع الأجزاء الحصرية للم بنى (مثل كل وحدة سكنية) والحق في استخدام الأرض التي يقوم عليها المبنى (حق استخدام الموقع) على أنها واحدة في الوحدات السكنية أو غيرها من المباني المملوكة للوحدات السكنية. وأهم ما يميز ذلك هو أن الأرض والمبنى يتم تسجيلهما كحق واحد، على عكس العقارات المنفصلة حيث يتم تسجيل كل من الأرض والمبنى كحقوق مستقلة.

ويستند هذا الحق المتكامل إلى مبدأ حظر التصرف المنفصل. وهذا يعني أنه، كقاعدة عامة، لا يمكن بيع الغرف المشتركة فقط (الأجزاء الخاصة) أو حقوق الأرض فقط (حقوق استخدام الموقع). وذلك لأنه، نظرًا لخصائص الوحدات السكنية، التي هي مساكن مشتركة، إذا تصرف كل مالك وحدة في الحق في الأرض بشكل منفصل، فإن ذلك سيعيق إدارة واستخدام المبنى ككل. هذا المبدأ منصوص عليه في قانون ملكية الوحدات السكنية وما إلى ذلك (قانون ملكية الوحدات السكنية)، وهو آلية مهمة لدعم التشغيل المستقر للوحدات السكنية.

مع إنشاء حقوق الموقع، يحصل مشتري الوحدة السكنية على حقوق الأرض والمبنى في نفس الوقت ويمكنه التعامل معهما كوحدة واحدة عند بيع الوحدة السكنية. ويزيد ذلك من شفافية وسلامة المعاملات العقارية ويضع الأسس لتوزيع سلس للممتلكات في شكل وحدات سكنية.

الفروق بين حقوق استخدام الموقع وحقوق الموقع

غالبًا ما يتم الخلط بين مصطلحي "حقوق استخدام الموقع " و "حقوق الموقع "، ولكن هناك فرق واضح بين الاثنين. فحق استخدام الموقع هو مصطلح عام للحق في استخدام الأرض التي يقوم عليها المبنى لكي يمتلك مالك الوحدة جزءًا حصريًا من المبنى. ويشمل ذلك حقوق الملكية وحقوق السطح وحقوق الإيجار.

من ناحية أخرى، تشير حقوق الموقع إلى تلك الحقوق في استخدام الموقع التي يتم تسجيلها على وجه التحديد ودمجها مع منطقة الاستخدام الحصري. وبعبارة أخرى، في حين أن الحق في استخدام الموقع هو مفهوم واسع "الحق في استخدام الأرض"، فإن الحق في استخدام الموقع هو مفهوم أكثر محدودية وفعالية من الناحية القانونية "الحق في استخدام الموقع المدمج مع منطقة الاستخدام الحصري عن طريق التسجيل".

يلخص الجدول أدناه الاختلافات بين الاثنين.

المباني الخاضعة لحق الموقع

يتم إنشاء حقوق الموقع بشكل رئيسي في الوحدات السكنية والمبانيالأخرى الخاضعة لملكيةالوحدات السكنية. المبنى المملوك للوحدات السكنية المملوكة ملكية مشتركة هو مبنى مقسم هيكليًا إلى أقسام يمكن استخدامها بشكل مستقل كمساكن أو متاجر أو مكاتب (أجزاء خاصة) ومناطق مشتركة (ممرات وسلالم ومصاعد ومداخل وما إلى ذلك) لا تنتمي إلى هذه الأجزاء الخاصة. يمكن أيضاً معاملة مباني المكاتب وأجزاء من المباني التجارية كمباني مشتركة.

في حالة مساكن الأسرة الواحدة، يتم التعامل مع الأرض والمبنى كممتلكات منفصلة ويمكن بيعها أو رهنها بشكل منفصل. ومع ذلك، فإن الوحدات السكنية المشتركة لها شكل خاص حيث يتشارك عدد من المالكين في قطعة أرض واحدة ويمتلكون كل جزء من المبنى المشيد عليها، مما يستلزم آلية حق الملكية التي تعامل الحقوق في الأرض والمبنى كواحد.

تسجيل حقوق الموقع

يتم ذكر حقوق الموقع بوضوح في سجل الملكية. وبالإضافة إلى الإشارة إلى كل منطقة حصرية يتم الإشارة في السجل إلى نوع حق الموقع المقابل لتلك المنطقة الحصرية (مثل الملكية أو السطحية، إلخ) وحصة حق الموقع في الوحدة السكنية. يحدد هذا التسجيل قانونًا حق الموقع ويخطر الأطراف الثالثة علنًا بحقوقهم.

تسجيل حق الموقع مهم جداً لأمن المعاملات العقارية. يمكِّن التسجيل المشتري من التأكد بدقة من حقوق الأرض في الوحدة السكنية والمضي بسلاسة في بيع الوحدة السكنية. كما يعد تسجيل حق حقوق الموقع أيضاً عنصراً مهماً في تقييم الضمان عند قيام المؤسسات المالية بإعداد الرهون العقارية.

حقوق الموقع والحقوق غير المتعلقة بالموقع

نادراً ما تكون بعض الوحدات السكنية عبارة عن عقارات "حقوق غير حقوق الموقع"، حيث لا يتم إنشاء حقوق الموقع. هذا هو الحال غالباً ما يكون هذا هو الحال في الوحدات السكنية القديمة التي تم بناؤها قبل دخول قانون الملكية المجزأة حيز التنفيذ، أو في العقارات التي لم يتم تحويلها إلى حقوق موقع لسبب ما. في العقارات التي لا تتمتع بحقوق الموقع، يتم التعامل مع حقوق الأرض وحقوق البناء بشكل منفصل، الأمر الذي قد يكون معقدًا لأن كل منهما يتطلب إجراءاته الخاصة عند البيع والشراء أو إنشاء الضمان.

عند شراء وبيع عقار بحقوق غير حقوق الموقع، يجب تسجيل نقل حقوق الأرض وحقوق البناء في نفس الوقت، مما قد يؤدي إلى إجراءات معقدة، وفي بعض الحالات، قد تكون حقوق الأرض غير واضحة. لذلك من المهم جدًا التحقق مسبقًا مما إذا كان العقار المعني قد تم تحويله إلى حق موقع عند إجراء معاملة عقارية.

حساب النسبة المئوية لحقوق الموقع

يتم تحديد النسبة المئوية للحق في حق حقوق الموقع بشكل عام وفقاً للنسبة المئوية للمساحة الطابقية لكل منطقة استخدام حصري. على سبيل المثال، إذا كانت المساحة الطابقية الإجمالية للمساحة الحصرية لوحدة سكنية بأكملها 10,000 متر مربع، وكانت المساحة الطابقية للمساحة الحصرية لوحدة معينة 70 مترًا مربعًا، فإن نسبة حق الموقع لتلك الوحدة هي 70/10,000. تؤثر هذه النسبة على نسبة الضريبة العقارية وضريبة تخطيط المدينة المستحقة الدفع على الأرض، ونسبة حقوق التصويت في جمعية الإدارة، وما إلى ذلك.

يمكن التحقق من نسبة حقوق الموقع في سجل الوحدات السكنية. يمكن أن يكون فهم نسبة حقوق الموقع للوحدة السكنية الخاصة بك مفيداً عند التفكير في المبيعات المستقبلية والميراث.

المفاهيم الخاطئة الشائعة حول حقوق الموقع

فيما يلي بعض المفاهيم الخاطئة الشائعة حول حقوق الموقع التي غالباً ما يساء فهمها من قبل عامة الناس.

1- إذا كان لدي حقوق الموقع، هل يمكنني استخدام الأرض بحرية؟
تعني حقوق الموقع أن الحق في استخدام الأرض متكامل مع منطقة الاستخدام الحصري، ولكن هذا لا يعني أنه يمكن استخدام الأرض بحرية. موقع المبنى السكني هو ملكية مشتركة لجميع مالكي الوحدات، واستخدامه مقيّد بموجب لوائح الإدارة وقانون ملكية الوحدات. على سبيل المثال، لا يمكن إضافة مكان لوقوف السيارات أو بناء حديقة خاصة دون إذن.

2- هل الوحدات السكنية بدون حقوق الموقع أقل قيمة؟
على الرغم من أنه لا يمكن القول بأنها أقل قيمة بشكل عام، إلا أن الوحدات السكنية التي لا تتمتع بحقوق الموقع قد يتم تقييمها بشكل مختلف في السوق مقارنة بالوحدات السكنية التي تتمتع بحقوق الموقع، وذلك بسبب الإجراءات الأكثر تعقيدًا في المعاملات ومخاطر عدم وضوح حقوق الأرض. ومع ذلك، اعتمادًا على موقع وحالة المبنى، يمكن أن يكون لبعض العقارات التي لا تتمتع بحقوق الموقع قيمة عالية.

3- هل حقوق الموقع هي نفسها حقوق الملكية؟
تشير حقوق الموقع إلى "شكل من أشكال الحقوق" التي تتكامل فيها ملكية الأرض (أو السياسات الفوقية أو الإيجار، إلخ) مع منطقة الاستخدام الحصري. إذا كان نوع حق الموقع هو الملكية، فأنت تمتلك فعليًا ملكية الأرض، لكن مصطلح حق الموقع نفسه ليس حق ملكية في حد ذاته، بل هو مفهوم يحدد كيفية التعامل معه.

من المهم حل سوء الفهم هذا وتطوير فهم صحيح لحقوق الموقع من أجل تجنب المشاكل في المعاملات العقارية.

الخلاصة.

لقد شرح هذا المقال حق الموقع، من تعريفه إلى المفاهيم ذات الصلة والنقاط العملية التي يجب ملاحظتها. تعتبر حقوق الموقع شكلًا مهمًا من أشكال الحقوق في الوحدات السكنية وغيرها منالمباني المملوكة للوحدات السكنية، حيث يتم التعامل مع منطقة الاستخدام الحصريوالحق في استخدام الموقع كحق واحد. يضمن هذا التكامل حظر التصرف المنفصل في الأرض والمبنى من حيث المبدأ ويضمن سلامة وسلاسة المعاملات العقارية.

على وجه الخصوص، يعتبر حق الموقع، الذي يتم تحديده قانونًا عن طريق التسجيل، حقًا أساسيًا لمالكي المباني المملوكة للوحدات، وفهمه مهم جدًا في المعاملات العقارية والميراث. توجد أيضاً حقوق غير حقوق الموقع لبعض العقارات، ولكن يجب التحقق منها بعناية أكبر أثناء المعاملات.

نحن في شركة INA & Associates Ltd، نقدم الدعم استناداً إلى معرفتنا وخبرتنا المهنية للرد على أسئلتك ومخاوفك فيما يتعلق بالعقارات. إذا كانت لديك أي أسئلة حول حقوق الملكية أو ترغب في مناقشة أي جانب من جوانب معاملاتك العقارية، لا تتردد في الاتصال بنا. سنبذل قصارى جهدنا لحل مشكلاتك العقارية وتزويدك بأفضل الحلول.

الأسئلة الشائعة