Compreendendo os Direitos de Sítio em Transações Imobiliárias

Em transações imobiliárias, você pode ouvir o termo "direito de localização ", especialmente quando se trata de condomínios e outros edifícios de propriedade de condomínios. Esse direito de localização é uma forma importante de direito exclusivo de condomínios que difere do direito de propriedades isoladas, e entendê-lo é essencial para transações imobiliárias tranquilas.

Neste artigo, a INA&Associates Ltd. explica o direito de uso do terreno em termos simples para o público em geral, desde seu conceito básico até sua relação com o direito de uso do terreno, sua relação com as áreasexclusivas ecomuns e a importância do registro. Esperamos que isso ajude a solucionar suas dúvidas sobre imóveis e faça com que você se sinta mais seguro em suas negociações conosco.

Definição e importância do direito de sítio

O direito de uso do terreno refere-se a uma forma de direito em que as partes exclusivas de um edifício (como cada unidade habitacional) e o direito de usar o terreno em que o edifício se encontra (direito de uso do terreno) são tratados como um só em um condomínio ou outro edifício de propriedade de unidades de condomínio. A característica mais significativa disso é que o terreno e o edifício são registrados como um só, diferentemente de propriedades isoladas em que o terreno e o edifício são registrados como direitos independentes.

Esse direito integrado é baseado no princípio da proibição de alienação separada. Isso significa que, como regra geral, não é possível vender apenas os cômodos do condomínio (partes privativas) ou apenas os direitos sobre o terreno (direitos de uso do local). Isso porque, devido às características dos condomínios, que são habitações coletivas, se cada condômino alienar o direito sobre o terreno separadamente, isso prejudicará a administração e o uso do edifício como um todo. Esse princípio está estabelecido na Lei de Propriedade de Unidade Predial, etc. (Lei de Propriedade de Unidade) e é um mecanismo importante para apoiar a operação estável dos condomínios.

Com o estabelecimento de direitos sobre o local, o comprador de um condomínio adquire os direitos sobre o terreno e o edifício ao mesmo tempo e pode lidar com eles como uma unidade ao vender o condomínio. Isso aumenta a transparência e a segurança das transações imobiliárias e estabelece as bases para a distribuição tranquila de propriedades na forma de condomínios.

Diferenças entre direitos de uso do local e direitos do local

Os termos "direitos de uso do local " e "direitos do local " são frequentemente confundidos, mas há uma clara diferença entre os dois. O direito de uso do local é um termo genérico para o direito de usar o terreno em que o edifício se encontra para que o proprietário da unidade possua uma parte exclusiva do edifício. Isso inclui direitos de propriedade, direitos de superfície e direitos de arrendamento.

Os direitos de uso do terreno, por outro lado, referem-se aos direitos de uso do terreno que são especificamente registrados e integrados à área de uso exclusivo. Em outras palavras, enquanto o direito de uso do local é um conceito amplo de "o direito de usar a terra", o direito de uso do local é um conceito mais limitado e legalmente eficaz de "o direito de usar o local integrado à área de uso exclusivo por meio de registro".

A tabela abaixo resume as diferenças entre os dois.

Edifícios sujeitos a direito de localização

Os direitos de localização são estabelecidos principalmente em condomíniose outrosedifícios sob propriedadedo condomínio. Um edifício de propriedade de unidade de condomínio é um edifício estruturalmente dividido em seções que podem ser usadas independentemente como residências, lojas ou escritórios (partes privadas) e áreas comuns (corredores, escadas, elevadores, entradas etc.) que não pertencem a essas partes privadas. Os edifícios de escritórios e partes de instalações comerciais também podem ser tratados como edifícios de condomínio.

No caso de residências unifamiliares, o terreno e o edifício são tratados como propriedades separadas e podem ser vendidos ou hipotecados separadamente. No entanto, os condomínios têm uma forma especial em que vários proprietários compartilham um único terreno e são proprietários de cada parte do edifício construído nele, o que exige um mecanismo de direito de passagem que trate os direitos sobre o terreno e o edifício como um só.

Registro dos direitos do local

Os direitos sobre o local são claramente declarados no registro de propriedade. Além da indicação de cada área exclusiva, o tipo de direito de terreno correspondente a essa área exclusiva (por exemplo, propriedade, superfície, etc.) e a participação do direito de terreno no condomínio serão indicados no registro. Esse registro estabelece legalmente o direito de localização e notifica publicamente terceiros sobre seus direitos.

O registro do direito de localização é muito importante para a segurança das transações imobiliárias. O registro permite que o comprador verifique com precisão os direitos de propriedade do condomínio e prossiga sem problemas com a venda do condomínio. O registro do direito de uso do terreno também é um elemento importante da avaliação de segurança quando as instituições financeiras estabelecem hipotecas.

Direitos sobre o local e direitos não relacionados ao local

Alguns condomínios raramente são propriedades "sem direitos de localização", onde os direitos de localização não são estabelecidos. Esse é frequentemente o caso de condomínios mais antigos, construídos antes da entrada em vigor da Lei de Propriedade Compartilhada, ou de propriedades que não foram convertidas em direitos de localização por algum motivo. Em propriedades sem direitos de localização, os direitos de terra e os direitos de construção são tratados separadamente, o que pode ser complicado ao comprar, vender ou hipotecar a propriedade, pois cada um exige seus próprios procedimentos.

Ao comprar e vender uma propriedade sem direitos de lote, a transferência dos direitos de terra e dos direitos de construção deve ser registrada ao mesmo tempo, o que pode levar a procedimentos complicados e, em alguns casos, ao risco de os direitos de terra não serem claros. Portanto, é muito importante verificar com antecedência se a propriedade em questão foi convertida em um direito de terreno ao realizar uma transação imobiliária.

Cálculo da porcentagem de direitos de localização

A porcentagem de participação no direito de uso do terreno é geralmente determinada de acordo com a porcentagem da área útil de cada área de uso exclusivo. Por exemplo, se a área total do piso da área exclusiva de um condomínio inteiro for de 10.000 metros quadrados e a área do piso da área exclusiva de uma determinada unidade for de 70 metros quadrados, a proporção do direito de uso do local para essa unidade será de 70/10.000. Essa proporção afeta a proporção do imposto sobre a propriedade e do imposto de planejamento urbano a pagar sobre o terreno, a proporção dos direitos de voto na associação de administração, etc.

A proporção do direito de uso do terreno pode ser verificada no registro do condomínio. Compreender a proporção de direitos sobre o terreno de seu condomínio pode ser útil ao considerar futuras vendas e heranças.

Equívocos comuns sobre direitos de localização

A seguir estão algumas concepções errôneas comuns sobre direitos de uso do terreno que são frequentemente mal compreendidas pelo público em geral.

1. Se eu tiver direitos sobre o local, posso usar o terreno livremente?
Os direitos de uso do terreno significam que o direito de uso do terreno está integrado à área de uso exclusivo, mas isso não significa que o terreno possa ser usado livremente. O terreno de um edifício de apartamentos é propriedade comum de todos os proprietários de unidades, e seu uso é restrito pelos Regulamentos de Administração e pela Lei de Propriedade de Unidades. Por exemplo, não é possível adicionar uma vaga de estacionamento ou construir um jardim particular sem permissão.

2. os condomínios sem direitos de localização são menos valiosos?
Embora não se possa dizer que, em geral, valem menos, os condomínios sem direitos de localização podem ser avaliados de forma diferente no mercado em comparação com os condomínios com direitos de localização, devido aos procedimentos mais complicados nas transações e ao risco de direitos de terra pouco claros. Entretanto, dependendo da localização e das condições do edifício, algumas propriedades sem direito de uso podem ter um valor alto.

3. os direitos de localização são iguais aos direitos de propriedade?
Os direitos sobre o local referem-se a uma "forma de direito" em que a propriedade (ou superfície, arrendamento, etc.) do terreno está integrada à área de uso exclusivo. Se o tipo de direito do local for propriedade, você efetivamente tem a propriedade da terra, mas o termo direito do local em si não é um direito de propriedade, mas um conceito que define como ele é tratado.

É importante resolver esses mal-entendidos e desenvolver um entendimento correto dos direitos sobre o local para evitar problemas nas transações imobiliárias.

Conclusão.

Este artigo explicou o direito de sítio, desde sua definição até conceitos relacionados e pontos práticos a serem observados. O direito de uso do terreno é uma forma importante de direito em condomínios e outrosedifícios de propriedade do condomínio, em que a área de uso exclusivo e odireito de uso do terreno são tratados como um só. Essa integração garante a proibição da alienação separada do terreno e do edifício, em princípio, e garante a segurança e a tranquilidade das transações imobiliárias.

Em particular, o direito de localização, que é legalmente determinado pelo registro, é um direito essencial para os proprietários de edifícios de propriedade de unidades, e sua compreensão é muito importante em transações de propriedade e herança. Também existem direitos de não localização para algumas propriedades, mas eles precisam ser verificados com mais cuidado durante as transações.

Na INA & Associates Ltd, oferecemos suporte com base em nosso conhecimento e experiência profissional para tratar de suas dúvidas e preocupações em relação a imóveis. Se tiver alguma dúvida sobre direitos de propriedade ou quiser discutir qualquer aspecto de sua transação imobiliária, não hesite em entrar em contato conosco. Faremos o possível para resolver suas dúvidas sobre imóveis e oferecer as melhores soluções.

Perguntas frequentes