Importância do Certificado de Inspeção em Transações Imobiliárias

Você entende corretamente a função e a importância do certificado de inspeção, um documento importante nas transações imobiliárias?

O certificado de inspeção é um documento importante que comprova que um edifício está em conformidade com a lei, mas, em muitos casos, os edifícios mais antigos não foram inspecionados, o que pode ser um problema ao vender um imóvel ou fazer uma hipoteca.

Especialmente para edifícios construídos antes de 1998, a taxa de inspeções de conclusão é baixa e há muitas propriedades para as quais não foi emitido nenhum certificado de inspeção.

Neste artigo, a INA & Associates Ltd explica os conceitos básicos dos certificados de inspeção, os riscos envolvidos na ausência de um e como lidar com questões específicas de maneira fácil de entender para o público em geral.

Se estiver pensando em comprar, vender, herdar ou reformar uma propriedade, leia até o fim.

O que é um certificado de inspeção? Entendendo os conceitos básicos

Definição e função do certificado de inspeção

Um certificado de inspeção é um certificado emitido para edifícios que foram aprovados em uma inspeção de conclusão de acordo com a Lei de Padrões de Construção. Esse documento desempenha um papel importante como prova oficial de que o edifício foi legalmente construído de acordo com as especificações do projeto no momento da solicitação de uma licença de construção.

O nome oficial do certificado de inspeção é "certificado de inspeção de conclusão de construção", que é emitido quando se constata que o edifício está em conformidade com a Lei de Padrões de Construção e regulamentos relacionados durante uma inspeção de conclusão realizada pelo inspetor-chefe de construção ou por um órgão de verificação e inspeção designado.

Esse certificado é um dos documentos mais importantes que indicam a segurança e a legalidade de um edifício e é usado como critério para determinar a confiabilidade de um edifício em transações imobiliárias e em exames de empréstimos em instituições financeiras.

Diferenças com o Certificado de Inspeção Predial

Um documento que é frequentemente confundido com o Certificado de Inspeção é o Certificado de Licença de Construção. É importante entender claramente as diferenças entre os dois.

O alvará de construção é uma permissão exigida antes de iniciar a obra, enquanto o certificado de inspeção é posicionado como um certificado exigido para começar a usar o edifício após a conclusão da obra.

Processo de obtenção de um certificado de inspeção

Os seguintes procedimentos passo a passo são necessários para que um certificado de inspeção possa ser emitido

1. solicitação de uma licença de construção
Antes de iniciar o trabalho de construção, o proprietário solicita uma licença de construção ao inspetor de construção ou ao órgão de inspeção designado. Nesse estágio, os documentos do projeto são examinados quanto à conformidade com a Lei de Padrões de Construção, etc.

Emissão de uma licença de construção
Se o exame for bem-sucedido, é emitido um alvará de construção, o que permite o início das obras.

3.Implementação da obra de construção
As obras de construção são realizadas de acordo com os documentos de projeto para os quais a licença de construção foi emitida.

Solicitação de inspeção de conclusão
Após a conclusão da obra de construção, o proprietário deve solicitar uma inspeção de conclusão dentro de quatro dias da data de conclusão. Esse prazo está estipulado na Lei de Padrões de Construção e qualquer atraso pode resultar em uma violação da lei.

5. inspeção de conclusão
O inspetor de construção ou um inspetor de uma agência de verificação e inspeção designada visita o local e inspeciona detalhadamente se o edifício foi construído de acordo com os documentos do projeto no momento da solicitação de verificação da construção e se está em conformidade com a Lei de Padrões de Construção.

6) Emissão do certificado de inspeção
Se o edifício for aprovado na inspeção de conclusão, será emitido um certificado de inspeção. Esse certificado confirma oficialmente que o edifício está pronto para uso.

Conteúdo do certificado de inspeção

O certificado de inspeção contém as seguintes informações importantes

• Nome ou título do proprietário do edifício
• Localização do edifício
• Esboço do edifício (estrutura, tamanho, uso, etc.)
• Data de conclusão da inspeção
• Data de emissão do certificado de inspeção
• Nome do órgão de inspeção (inspetor de construção ou órgão de inspeção designado)
• Número do certificado de inspeção

Essas informações são um registro importante do histórico do edifício e servem como dados básicos que podem ser consultados em futuras transações imobiliárias e em vários procedimentos.

Riscos e problemas na ausência de um certificado de inspeção

Consequências graves para a venda de imóveis

A venda de uma propriedade sem um certificado de inspeção acarreta riscos significativos para o vendedor. O problema mais sério é a incapacidade de provar a legalidade do imóvel para o comprador.

Menor disposição do comprador para comprar a propriedade
Os edifícios sem um certificado de inspeção tendem a ser vistos pelos compradores como propriedades potencialmente ilegais. Mesmo que o edifício seja de fato construído legalmente, os compradores geralmente relutam em comprá-lo porque não há documentação oficial que comprove isso.

Queda significativa no preço de venda.
No mercado, as propriedades sem um certificado de inspeção são tratadas como "propriedades de risco" e geralmente são forçadas a serem vendidas por um preço 10% a 20% menor do que o preço de mercado. Especialmente em propriedades de alto valor, essa diferença de preço pode variar de vários milhões a dezenas de milhões de ienes.

Aumento do período de venda
Os imóveis sem certificado de inspeção tendem a ter um período de venda mais longo do que os imóveis normais, pois o número de compradores em potencial é limitado. Não é incomum que uma propriedade sem um certificado de inspeção leve mais de um ano para ser vendida, em comparação com os três a seis meses necessários para a venda de uma propriedade normal.

Implicações sérias para hipotecas

Para as instituições financeiras, o certificado de inspeção é um indicador importante para determinar a legalidade e a segurança da propriedade a ser financiada. Sem um certificado de inspeção, podem ocorrer os seguintes problemas

Inspeções de empréstimo mais rigorosas.
Muitas instituições financeiras estão restringindo seus critérios de empréstimo para propriedades sem um certificado de inspeção. São necessárias documentações adicionais e investigações detalhadas, e o período de triagem tende a ser mais longo do que o normal.

Piora das condições de financiamento
Os empréstimos para imóveis sem certificado de inspeção podem acrescentar condições como taxas de juros mais altas, valores de empréstimo reduzidos ou exigir fiadores adicionais. Isso aumenta os custos de financiamento do comprador e pode resultar em obstáculos à venda.

Recusa do próprio empréstimo.
Algumas instituições financeiras adotaram a política de se recusar, em princípio, a financiar propriedades sem um certificado de inspeção. Esse é particularmente o caso dos principais bancos da cidade, que geralmente têm critérios muito rigorosos.

Restrições sobre extensões e reformas

Os edifícios sem um certificado de inspeção estão sujeitos a restrições significativas quanto a futuras ampliações e reformas.

Dificuldades na solicitação de uma licença de construção.
Quando se pretende realizar ampliações ou grandes reformas, é necessário solicitar uma licença de construção, mas se a legalidade do edifício existente não puder ser comprovada, será difícil obter permissão para novas obras.

Restrições ao trabalho de construção
Em edifícios sem um certificado de inspeção, o trabalho de construção relacionado à estrutura ou o trabalho que envolve uma mudança de uso pode ser restrito. Isso resultará na perda de oportunidades de aumentar o valor ou melhorar a função do edifício.

Impossibilidade de mudança de uso
Ao mudar o uso de um edifício (por exemplo, de residencial para varejo), é necessário comprovar a legalidade do edifício existente, mas a ausência de um certificado de inspeção torna essa mudança de uso praticamente impossível.

Outros riscos significativos

Diminuição do valor do ativo do edifício.
Os edifícios sem um certificado de inspeção são tratados como um fator de depreciação em avaliações de propriedade e avaliações de propriedade. Isso também pode ter um efeito adverso nas avaliações do imposto sobre herança e do imposto sobre a propriedade.

Problemas na aquisição de seguro
Ao adquirir um seguro contra incêndio ou terremoto, pode ser necessária a confirmação da legalidade do edifício. Prédios sem um certificado de inspeção podem resultar em aumentos de prêmios e restrições de cobertura.

Problemas no momento da herança
Quando ocorre uma herança, os edifícios sem um certificado de inspeção podem causar problemas entre os herdeiros. Em particular, a presença ou ausência de um certificado de inspeção pode ser um grande ponto de discórdia quando houver diferenças de opinião sobre a avaliação do imóvel ou a política de venda.

Devido a esses riscos, é importante considerar medidas apropriadas em um estágio inicial caso você possua um imóvel sem um certificado de inspeção.

Medidas eficazes para lidar com a ausência de um certificado de inspeção

Uso de inspeções de conformidade com o código de construção

A maneira mais eficaz de lidar com edifícios sem um certificado de inspeção é realizar uma inspeção de conformidade com o código de construção. Esse é um sistema de pesquisa pública baseado em diretrizes desenvolvidas pelo Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte (MLIT).

Resumo das diretrizes do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte
Com base nas Diretrizes para investigações de status de conformidade com o código de construção usando órgãos designados de verificação e inspeção para edifícios sem certificados de inspeção, formuladas pelo Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo em julho de 2014, os órgãos designados de verificação e inspeção investigam a conformidade com o código de edifícios.

Organização que realiza a pesquisa
Somente os órgãos de verificação e inspeção designados podem realizar essas pesquisas de acordo com a Lei de Padrões de Construção. Há aproximadamente 150 órgãos de verificação e inspeção designados em todo o país, cada um com uma equipe de arquitetos e inspetores com conhecimento e experiência especializados.

Detalhes da pesquisa
A pesquisa de status de conformidade com a Lei de Padrões de Construção inclui a verificação detalhada dos seguintes itens

1. pesquisa de desenho

• Verificação dos documentos do projeto no momento da construção
• Identificação das leis e regulamentações aplicáveis, como a Lei de Padrões de Construção
• Verificação gráfica da conformidade legal

2. pesquisa no local

• Confirmação das condições reais do edifício
• Verificação da consistência com os documentos do projeto
• Verificação da segurança estrutural e dos equipamentos

3. relatórios

• Registro detalhado dos resultados da pesquisa
• Determinação da conformidade legal
• Indicação de questões que exigem melhorias

Eficácia do relatório de investigação
O "Building Regulations Compliance Investigation Report" emitido como resultado da investigação não tem a mesma validade de um certificado de inspeção, mas pode ser usado como uma prova importante da legalidade do edifício.

Obtenção de um certificado de registros contábeis

Como um documento alternativo ao certificado de inspeção, a obtenção de um certificado de registros contábeis é outra maneira eficaz de lidar com a situação.

Verificação do resumo da planta da construção
O resumo da planta de construção apresentado no momento da solicitação de verificação de construção é mantido pela autoridade administrativa especificada (por exemplo, o departamento de orientação de construção do município) e está disponível ao público. Esse documento permite que o conteúdo da solicitação de verificação da construção seja confirmado.

Fluxo dos procedimentos de aquisição

1. Solicitação ao órgão administrativo especificado com jurisdição sobre a localização do edifício
2. Visualizar e obter uma cópia do resumo da planta do edifício
3. Solicitação de uma certidão de registros no livro de registros.
4. O certificado é emitido (geralmente leva cerca de uma semana).

Como usar
O Certificado de Assuntos Registrados no Livro Razão pode ser usado como documento de referência para instituições financeiras e transações imobiliárias, como prova de que o pedido de verificação de construção foi realizado corretamente. No entanto, como ele não prova diretamente que as inspeções de conclusão foram realizadas ou que o edifício é legal, ele tem validade limitada.

Consulta e cooperação com especialistas

A cooperação com vários especialistas é importante para resolver problemas com edifícios que não têm um certificado de inspeção.

Inspeção no local por um arquiteto
Uma inspeção detalhada no local por um arquiteto de primeira ou segunda classe pode ser realizada para verificar a situação atual do edifício e determinar preliminarmente sua conformidade legal. Os resultados dessa pesquisa são uma base importante para determinar o curso de ação subsequente.

Consulta a uma empresa imobiliária
Se estiver pensando em vender sua propriedade, é eficaz consultar uma empresa imobiliária com ampla experiência em lidar com propriedades sem certificados de inspeção. Você pode receber sugestões para uma estratégia de venda adequada com base nas tendências do mercado e nas necessidades do comprador.

Obtenção de consultoria jurídica
Se houver questões jurídicas complexas envolvidas, considere a possibilidade de consultar um advogado que esteja familiarizado com a lei de construção. A consultoria jurídica especializada é particularmente necessária quando há problemas de vizinhança ou orientações administrativas envolvidas.

Comparação de métodos de manuseio e diretrizes de seleção

É importante comparar as características dos diferentes métodos de enfrentamento e fazer a melhor escolha para a situação.

Diretriz de escolha

• Propriedade a ser vendida: prioridade dada às pesquisas de conformidade com o código de construção
• Pedidos de hipoteca: realizar a pesquisa conforme exigido pelas instituições financeiras
• Planos para ampliação ou reforma: é necessária uma pesquisa de conformidade com os regulamentos de construção
• Apenas entender o status atual: um certificado de entradas no livro-razão pode ser suficiente em alguns casos.

O uso adequado dessas medidas pode resolver efetivamente o problema dos edifícios sem um certificado de inspeção.

Conclusão.

Organização dos pontos principais

O certificado de inspeção é um documento extremamente importante que atesta a legalidade de um edifício, e sua presença ou ausência tem um impacto significativo nas transações imobiliárias e nos valores dos ativos.

Importância do certificado de inspeção
O certificado de inspeção não é apenas um documento, mas um documento altamente confiável que atesta oficialmente que um edifício está em conformidade com o Código de Construção e outras leis e regulamentos. Esse certificado garante a segurança e a legalidade do edifício e aumenta significativamente a credibilidade de uma transação imobiliária.

Percepção precisa do risco
Um edifício sem um certificado de inspeção não é necessariamente ilegal, mas apresenta vários riscos devido à falta de comprovação da legalidade. É importante compreender com exatidão esses riscos, como a queda dos preços na venda de imóveis, a triagem mais rigorosa de hipotecas e as restrições a ampliações e reformas.

Necessidade de ação antecipada.
Deixar uma propriedade sem um certificado de inspeção pode causar mais problemas no futuro. Como a demanda por legalidade no mercado imobiliário está se tornando mais rigorosa a cada ano, a ação antecipada é fundamental para resolver o problema.

Próximas ações recomendadas.

Se você possui um imóvel sem certificado de inspeção, recomendamos que tome as seguintes medidas

1. realizar uma inspeção do estado atual do edifício
Primeiro, separe os documentos da construção do edifício e verifique se há um certificado de construção e desenhos de projeto. Esses documentos são uma base importante para decidir o que fazer depois.

2) Consultar especialistas
É importante consultar arquitetos e especialistas em imóveis para obter orientação especializada sobre a situação atual do edifício e a melhor maneira de lidar com ele - a INA & Associates Ltd. pode ajudá-lo nesses casos complexos com sua vasta experiência e conhecimento.

3. Escolhendo o curso de ação correto
Selecione o método de tratamento mais apropriado para a sua situação, como a realização de uma pesquisa de conformidade com os Regulamentos de Construção ou a obtenção de um certificado de entradas no livro-razão, e implemente-o sistematicamente.

4. acompanhamento contínuo
Mesmo depois de implementar as estratégias de enfrentamento, é importante prestar atenção às mudanças na legislação relevante e nas tendências do mercado e considerar medidas adicionais, se necessário.

A questão dos certificados de inspeção é uma área complexa e especializada, mas que pode ser resolvida com a ação apropriada. Se tiver alguma preocupação ou dúvida, não hesite em entrar em contato com um especialista.

Perguntas frequentes

P1: O certificado de inspeção pode ser reemitido?

R1 : A reemissão de certificados de inspeção não é permitida pelos Regulamentos de Construção.

O certificado de inspeção só é emitido depois que a inspeção de conclusão é aprovada e não pode ser reemitido se for perdido ou danificado. Isso ocorre porque a inspeção de conclusão é uma inspeção única após a conclusão do trabalho de construção e a condição do edifício pode mudar com o tempo.

As seguintes medidas podem ser tomadas se um certificado de inspeção for perdido

• Realização de uma pesquisa de conformidade com os Regulamentos de Construção
• Obtenção de um certificado de registros no livro de registros
• Obter uma cópia do resumo da planta do edifício

Esses documentos alternativos podem fornecer alguma prova da legalidade da construção.

P2: Posso obter uma hipoteca sem um certificado de inspeção?

A2: É possível obter uma hipoteca sem um certificado de inspeção, mas as condições podem ser mais rigorosas.

Muitas instituições financeiras tomam as seguintes medidas para propriedades sem um certificado de inspeção

• Solicitação de documentação adicional: apresentação de um relatório de pesquisa de conformidade com o código de construção etc.
• Alterar as condições do empréstimo: aumentar as taxas de juros ou reduzir o valor do empréstimo
• Prorrogação do período de inspeção: uma prorrogação do período devido a uma inspeção mais detalhada do que o normal.

Entretanto, a resposta difere entre as instituições financeiras, e algumas instituições podem não conceder empréstimos para propriedades sem um certificado de inspeção. Se estiver pensando em fazer um empréstimo hipotecário, é aconselhável consultar várias instituições financeiras com antecedência.

P3: Quanto custa uma inspeção de conformidade com os Regulamentos de Construção?

R3 : O custo de uma pesquisa de status de conformidade com os Regulamentos de Construção varia de acordo com o tamanho e a complexidade do edifício, mas geralmente custa entre JPY 200.000 e JPY 500.000.

O detalhamento dos custos é o seguinte

• Custos da pesquisa diagramática: JPY 50.000 - JPY 150.000
• Custos de pesquisa no local: ¥100.000 - ¥250.000
• Custos de preparação do relatório: JPY 50.000-100.000

Fatores que afetam os custos:

• Escala do edifício (área total do piso)
• Complexidade da estrutura
• Preservação dos documentos do projeto
• Taxas estabelecidas pelas agências de inspeção

Recomenda-se obter cotações de vários órgãos de inspeção designados para obter os custos exatos.

P4: Um edifício sem um certificado de inspeção é ilegal?

A4: Um edifício sem um certificado de inspeção não é necessariamente ilegal.

Há vários motivos para a ausência de um certificado de inspeção:

• Não ter sido submetido a uma inspeção de conclusão: quando há um problema legal, mas o edifício em si é legal.
• Perda do certificado de inspeção: o edifício foi construído legalmente e passou na inspeção, mas o documento foi perdido.
• Mudanças no sistema: o edifício foi construído sob um sistema anterior e as inspeções não eram obrigatórias na época.

O importante é saber se o edifício está de fato em conformidade com o Código de Construção e outras regulamentações. Mesmo que não haja um certificado de inspeção, a legalidade pode ser verificada por meio de uma pesquisa de status de conformidade com o código de construção.

P5: É possível vender uma propriedade sem um certificado de inspeção?

R5: É legalmente possível vender uma propriedade sem um certificado de inspeção, mas, na prática, isso acarreta dificuldades.

Principais desafios no momento da venda:

• Redução da vontade de comprar do comprador: hesitação em comprar devido a preocupações com a legalidade.
• Queda no preço: venda por um preço 10 a 20% menor do que o preço de mercado
• Período de venda mais longo: devido ao número limitado de possíveis compradores
• Dificuldades de financiamento: triagem mais rigorosa de hipotecas para os compradores

Medidas para garantir uma venda bem-sucedida:

• Implementação de pesquisas de conformidade com o código de construção
• Preços apropriados
• Explicação clara do motivo pelo qual não há certificado de inspeção
• Solicitação de uma empresa imobiliária experiente

A INA&Associates Ltd. pode ajudá-lo na venda de sua propriedade com sua ampla experiência em assuntos tão complexos.