لماذا يفضل الأثرياء الاستثمار في العقارات؟ ٧ أسباب رئيسية

في السنوات الأخيرة، ازداد الاهتمام بالاستثمار العقاري بين الأثرياء. فوفقاً لأحدث الأبحاث التي أجراها معهد نومورا للأبحاث، يبلغ إجمالي عدد الأسر الميسورة وفائقة الثراء في اليابان حوالي 1.65 مليون أسرة.

في هذا المقال، سأشرح بالتفصيل سبب اختيار الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية للاستثمار في العقارات، استنادًا إلى خبرتي كشركة INA&Associates Ltd، وهي شركة تركز بشكل أساسي على الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية جدًا. كما أشير أيضاً إلى استراتيجيات استثمار محددة بناءً على بيئة السوق في عام 2025، وآمل أن يجد القراء هذه المعلومات مفيدة في إدارة أصولهم.

سبعة أسباب تجعل الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية يختارون الاستثمار في العقارات

1. تأمين دخل ثابت قابل للإنفاق

أحد أكبر الأسباب التي تجعل الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية يختارون الاستثمار في العقارات هو القدرة على تأمين دخل ثابت يمكن إنفاقه. على عكس استثمارات الأسهم أو السندات، يولد الاستثمار العقاري تدفقاً نقدياً مستمراً في شكل دخل إيجار شهري.

تُظهر بيانات السوق للربع الأول من عام 2025 أنه يمكن توقع عوائد سطحية تتراوح بين 3 و5% للوحدات السكنية، بينما يمكن توقع عوائد تبلغ حوالي 8% لوحدة سكنية واحدة أو مبنى سكني واحد. وتمثل هذه الأرقام عائدًا جذابًا على الاستثمار في البيئة المالية الحالية مع أسعار الفائدة طويلة الأجل عند 1.1%.

وفي العديد من الحالات، حققت المشاريع التي اقترحتها على عملائي عوائد مستقرة تتراوح بين 5 و7% سنوياً في العقارات الرئيسية في وسط المدينة. ومن الممكن تأمين دخل طويل الأجل مع الحد الأدنى من مخاطر الشغور في العقارات ذات الموقع الجيد والمدارة بشكل جيد، خاصةً في العقارات ذات الموقع الجيد.

وتكمن جاذبية الدخل غير المكتسب في حقيقة أن الأصل يدر دخلاً تلقائياً دون أن ينشغل المستثمر بأعماله اليومية. ونظراً لأن العديد من الأفراد ذوي الملاءة المالية المرتفعة مشغولون للغاية بوظائفهم اليومية، فإن هذا النوع من مخطط "دع المال يعمل من أجلك" له قيمة كبيرة.

2- الاستفادة من تأثير التوفير الضريبي العالي

تعتبر مزايا التوفير الضريبي للاستثمار العقاري مهمة للغاية بالنسبة لأصحاب الثروات العالية. بالنسبة للأشخاص من أصحاب الثروات ذوي معدلات ضريبة الدخل المرتفعة على وجه الخصوص، يمكن أن تكون وفورات الأرباح والخسائر من الاستثمار العقاري ذات فائدة كبيرة.

في الاستثمار العقاري، يمكن تسجيل استهلاك المبنى وتكاليف الإدارة وتكاليف الإصلاح والفوائد على القروض كمصروفات. تخلق هذه النفقات عجزاً في الدفاتر، والذي يمكن بعد ذلك مقاصته مقابل دخل العمل أو دخل العمل لتقليل العبء الضريبي الإجمالي.

ولإعطاء مثال ملموس، إذا كان الشخص الثري الذي يبلغ دخله السنوي 20 مليون ين يسجل استهلاك 3 ملايين ين سنويًا من خلال الاستثمار العقاري، فيمكنه توفير ما يقرب من 1.5 مليون ين من ضريبة الدخل وضريبة السكن معًا. وهذا عامل يزيد بشكل كبير من معدل العائد الحقيقي على الاستثمار.

بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن يتمتع الاستثمار العقاري باستخدام شركة بمزيد من المزايا الموفرة للضرائب. في حالة الأفراد الأثرياء ذوي معدلات ضريبة الدخل الشخصي المرتفعة، يمكن تخفيض العبء الضريبي بالفرق بين معدل ضريبة الشركات ومعدل ضريبة الدخل الفردي، ولهذا السبب يختار العديد من العملاء الاستثمار في العقارات عن طريق إنشاء شركة.

(3) الفعالية كإجراء ضريبي على الميراث

تدابير ضريبة الميراث هي مسألة مهمة ولا يمكن تجنبها بالنسبة للأفراد الأثرياء. الاستثمار العقاري وسيلة فعالة للغاية للتخطيط لضريبة الميراث.

يتم تحديد القيمة المقدرة لضريبة الميراث للعقارات بأقل بكثير من القيمة السوقية الفعلية. وبما أنه يتم تقييم الأرض بسعر ضريبة الميراث على الطريق (حوالي 80% من القيمة السوقية) والمباني بالقيمة المقدرة لضريبة العقارات (حوالي 70% من القيمة السوقية)، يمكن تخفيض القيمة المقدرة لضريبة الميراث مقارنةً بحيازة العقار نقداً.

علاوة على ذلك، من خلال الاستفادة من الاستثناء الخاص لقطع أراضي البناء الصغيرة، وما إلى ذلك، من الممكن الحصول على تخفيض في التقييم يصل إلى 80%. على سبيل المثال، حتى الأراضي التي تبلغ قيمتها المقدرة 100 مليون ين يمكن تخفيض قيمتها المقدرة إلى 20 مليون ين من خلال تطبيق هذا الاستثناء الخاص، مما يؤدي إلى تخفيض كبير جدًا في ضريبة الميراث.

في حالة العقارات المستأجرة، ينطبق أيضًا التخفيض في تقييم الأراضي ذات حقوق التملك الإيجاري. يمكن توقع تخفيض إضافي لضريبة الميراث بسبب التخفيض في التقييم على أساس نسبة الأرض المستأجرة إلى نسبة حق الإيجار (عادةً 30%).

4- الاستثمار الفعال من خلال تأثير الرافعة المالية

أحد عوامل الجذب الرئيسية للاستثمار العقاري هو القدرة على الاستفادة من تأثير الرافعة المالية. فمن خلال الاقتراض من المؤسسات المالية، من الممكن استثمار أضعاف ما يملكه المرء من أمواله الخاصة، مما يحسن كفاءة الاستثمار بشكل كبير.

في بيئة أسعار الفائدة الحالية، يمكن الحصول على قروض بأسعار فائدة منخفضة في نطاق 1-2% للعقارات عالية الجودة. إذا كان العقار يدر عائدًا بنسبة 5-7%، فإن الفرق بين سعر الاقتراض وسعر الفائدة على القرض هو فعليًا العائد على الاستثمار، مما يزيد بشكل كبير من العائد على الأموال الخاصة.

على سبيل المثال، ضع في اعتبارك حالة يتم فيها شراء عقار بقيمة 100 مليون ين ياباني بمبلغ 20 مليون ين ياباني من الأموال الخاصة و80 مليون ين ياباني من الاقتراض. إذا كان دخل الإيجار السنوي 6 ملايين ين ياباني (عائد 6%) ومعدل الفائدة على الاقتراض 1.5%، فإن معدل الفائدة السنوية على الاقتراض هو 1.2 مليون ين ياباني. سيكون الدخل السنوي الفعلي 4.8 مليون ين ياباني، وهو ما يعني أنه يمكن تحقيق معدل عائد مرتفع يبلغ 24% مقابل عائد 20 مليون ين ياباني من الأموال الخاصة.

ومع ذلك، فإن تأثير الرافعة المالية ينطوي أيضًا على مخاطر. من الضروري إدارة المخاطر بعناية، حيث أن ارتفاع معدلات الشواغر وأسعار الفائدة قد يمنعك من تحقيق العوائد المتوقعة. عندما أقدم اقتراحًا لعميل ما، أقوم دائمًا بمحاكاة سيناريوهات متعددة وصياغة خطة استثمارية تقلل من المخاطر.

5- تنويع المحفظة الاستثمارية

يُعد تنويع المحفظة الاستثمارية أمرًا في غاية الأهمية في إدارة الأصول للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية. فبالإضافة إلى الأصول المالية مثل الأسهم والسندات والنقد، يمكن دمج الأصول الحقيقية مثل العقارات لتنويع المخاطر.

ونظراً لأن العقارات تُظهر نمطاً مختلفاً لتقلبات الأسعار عن سوق الأسهم، فإن لديها القدرة على ضمان عوائد مستقرة حتى عندما يكون سوق الأسهم في حالة ركود. وبالفعل، حتى خلال صدمة ليمان في عام 2008 وصدمة كورونا في عام 2020، حافظت العقارات الرئيسية على أسعار مستقرة نسبيًا.

في المحافظ الاستثمارية التي أقترحها على عملائي، عادةً ما أوصي بأن تكون نسبة 30-50% من إجمالي الأصول في العقارات. وهذا ينوع بشكل فعال من مخاطر تقلبات السوق مع ضمان دخل مستقر.

6- تأثير التحوط من التضخم

في السنوات الأخيرة، وفي خضم المخاوف المتزايدة بشأن التضخم في جميع أنحاء العالم، تركز الاهتمام في السنوات الأخيرة على الاستثمار العقاري مع تأثير الت حوط من التضخم. نظرًا لأن العقارات هي أصل حقيقي، فإن قيمتها تميل إلى الارتفاع تماشيًا مع ارتفاع الأسعار في أوقات التضخم.

في اليابان، ترتفع أسعار العقارات الجديدة باستمرار بسبب ارتفاع تكلفة مواد البناء وتكاليف العمالة. ويؤدي ذلك أيضًا إلى زيادة القيمة النسبية للممتلكات العقارية القائمة، والتي من المتوقع أن تحافظ على قيم الأصول على المدى الطويل.

تميل الإيجارات أيضًا إلى الارتفاع بما يتماشى مع التضخم. في المواقع الرئيسية في وسط المدينة على وجه الخصوص، هناك ضغط تصاعدي قوي على الإيجارات، مما يعني أنه يمكن تأمين عوائد حقيقية مستقرة حتى في بيئة تضخمية.

ليس من غير المعتاد أن ترتفع الإيجارات بنسبة 20-30% على مدى 10 سنوات في المشاريع التي عملت عليها. وهذا يعادل زيادات سنوية في الإيجار بنسبة 2-3% سنوياً، ويحقق مكاسب حقيقية في الأرباح أعلى من معدل التضخم.

7- انخفاض مخاطر تقلب الأسعار

بالمقارنة مع استثمارات الأسهم والعملات الأجنبية، يتميز الاستثمار العقاري بمخاطر تقلب الأسعار المنخفضة نسبياً. أسعار العقارات أقل تأثراً بمشاعر السوق على المدى القصير وتميل إلى أن تتشكل على أساس توازن العرض والطلب على المدى الطويل والأساسيات الاقتصادية.

وبالنظر إلى سوق العقارات في عام 2025، نجد أن الأسعار ترتفع بشكل عام بسبب انخفاض العرض وبيئة أسعار الفائدة المنخفضة. لا يزال الطلب يفوق العرض، لا سيما بالنسبة للعقارات الرئيسية في مراكز المدن، ويتم الحفاظ على استقرار الأسعار.

ومع ذلك، على الرغم من أن مخاطر تقلبات الأسعار منخفضة، إلا أن اختيار الموقع واختيار العقارات أمر في غاية الأهمية. عندما أقترح عقارات لعملائي، أركز على العوامل التالية

• الموقع: على بُعد 10 دقائق سيراً على الأقدام من محطة قطار، على طول خط سكة حديد رئيسي
• البيئة المحيطة: مرافق تجارية وتعليمية وطبية جيدة
• الإمكانيات المستقبلية: خطط إعادة التطوير والتوقعات الديموغرافية
• جودة المبنى: الهيكل والمرافق وظروف الإدارة

من خلال تقييم هذه العوامل بشكل شامل، يتم اختيار العقارات التي يمكن أن تحافظ على قيمة مستقرة على المدى الطويل لتقليل مخاطر تقلبات الأسعار.

استراتيجيات محددة للاستثمار العقاري للأثرياء

كيفية اختيار العقارات للاستثمار

اختيار العقارات هو العامل الأكثر أهمية في الاستثمار العقاري للأثرياء، فهو مفتاح النجاح. وبناءً على خبرتي مع العديد من العملاء، أوصي بتقييم العقارات وفقاً للمعايير التالية

أهمية الموقع

كما يقول المثل في الاستثمار العقاري "الموقع، الموقع، الموقع، الموقع"، فالموقع هو العامل الأهم في تحديد قيمة العقار. بالنسبة للاستثمارات ذات القيمة الصافية العالية على وجه الخصوص، من المهم اختيار العقارات التي تستوفي معايير الموقع التالية

• الوصول إلى محطة قطار رئيسية في غضون 10 دقائق سيراً على الأقدام
• سهولة الوصول إلى خطوط مواصلات متعددة
• بيئة محيطة بمرافق تجارية وتعليمية وطبية جيدة
• موقع يستفيد من خطط إعادة التطوير والتخطيط الحضري المستقبلية

استراتيجيات الاستثمار حسب نوع العقار

أهمية العناية الواجبة

التحقيقات العقارية المفصلة (العناية الواجبة) ضرورية للاستثمارات ذات القيمة الصافية العالية. عندما أقدم توصيات للعملاء، أقوم بإجراء تحقيقات شاملة حول البنود التالية

• التحقيق في الحالة الإنشائية للمبنى وحالة المعدات
• تاريخ الإصلاح السابق وخطط الإصلاح المستقبلية
• تحليل اتجاهات سوق الإيجار والعقارات المنافسة
• التحقق من المخاطر القانونية (قانون البناء، وقوانين تخطيط المدينة، وما إلى ذلك)
• التحقق من دقة عمليات محاكاة الدخل والنفقات

المزايا الضريبية لاستخدام الشركات

يوفر استخدام الشركات مزايا ضريبية كبيرة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية الذين يستثمرون في العقارات. فبالنسبة للأفراد ذوي الملاءة المالية المرتفعة الذين لديهم معدلات ضريبة دخل شخصية عالية، فإن تأثير التوفير الضريبي الناتج عن الاستفادة من الفرق بين معدل الضريبة على الشركات ومعدل ضريبة الدخل الفردي مهم للغاية.

الوفورات الضريبية من التأسيس

يمكن للفرد الثري الذي يبلغ معدل الضريبة على الدخل الفردي 45% (55% بما في ذلك ضريبة السكان) ومعدل الضريبة على الشركات 23.2% (للشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم) الاستفادة من الوفورات الضريبية بسبب الفرق في معدلات الضريبة التي تبلغ حوالي 30% من خلال الاستثمار في العقارات.

إذا كان الدخل السنوي للعقار 10 ملايين ين، فإن العبء الضريبي للفرد يبلغ حوالي 5.5 مليون ين، بينما يبلغ العبء الضريبي للشركة حوالي 2.32 مليون ين، مما يحقق وفراً ضريبياً سنوياً يبلغ حوالي 3.18 مليون ين.

المزايا المحددة لاستخدام الشركة

1. تنويع الدخل: من خلال وجود أفراد العائلة في مجلس الإدارة، يتم تنويع الدخل وتقليل تأثير معدل الضريبة التصاعدية.
2. توسيع نطاق النفقات: يمكن تسجيل نطاق أوسع من النفقات كشركة مقارنة بالأفراد.
3. استخدام مكافأة نهاية الخدمة: يمكن تخفيض العبء الضريبي من خلال الحصول على مكافأة نهاية الخدمة في المستقبل.
4. تدابير ضريبة الميراث: يقلل الميراث كأسهم شركات من القيمة المقدرة للأسهم.

نقاط يجب وضعها في الاعتبار عند إنشاء شركة

على الرغم من أن هناك العديد من المزايا للاستثمار في العقارات من خلال كيان قانوني، إلا أنه يجب ملاحظة النقاط التالية

• التكاليف التي ينطوي عليها إنشاء كيان قانوني والحفاظ عليه
• عبء أقساط التأمين الاجتماعي
• تعقيد الإقرارات الضريبية للشركات
• المخاطر الضريبية عند تحويل الأموال إلى الأفراد

عندما أقدم توصيات للعملاء، أضع في اعتباري هذه المزايا والعيوب بشكل شامل، وأقوم بتصميم مخطط استثماري يناسب وضعهم على أفضل وجه.

أهمية استراتيجيات التخارج

في الاستثمار العقاري، تعتبر استراتيجيات التخارج عاملاً مهماً يجب مراعاته منذ بداية الاستثمار. في الاستثمارات ذات الملاءة المالية العالية، من الضروري وضع استراتيجية خروج طويلة الأجل، خاصةً فيما يتعلق بالميراث وخلافة الأعمال.

استراتيجية الخروج من خلال البيع

يجب أن تراعي استراتيجية التخارج من خلال بيع العقار العوامل التالية

• فهم دورات السوق: فهم الطبيعة الدورية لسوق العقارات وتحديد الوقت المناسب للبيع.
• تعظيم المكاسب الرأسمالية: تحليل العوامل التي زادت من قيمة العقار منذ الشراء لتعظيم سعر البيع.
• الاعتبارات الضريبية: استخدام الإعفاءات الضريبية التحويلية والأحكام الخاصة بالشراء.

استراتيجيات الخروج من خلال الميراث

استراتيجيات الخروج من خلال الميراث مهمة للغاية بالنسبة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية:

• تخفيض القيمة المقدرة: اختيار العقارات والاحتفاظ بها لتقليل القيمة المقدرة لأغراض ضريبة الميراث.
• تأمين أموال دفع الضرائب: تأمين السيولة لتأمين أموال دفع ضريبة الميراث
• التقسيم: التقسيم العادل للممتلكات في حالة تعدد الورثة.

استراتيجيات الخروج من خلال خلافة الأعمال

استراتيجيات خلافة الأعمال في حالة الاستثمارات العقارية للشركات:

• التحويل التدريجي للأسهم: التحويل المخطط للأسهم باستخدام الإعفاء الضريبي الأساسي على الهدايا
• استخدام ضرائب تعاقب الأعمال: استخدام تدابير خاصة لتخفيف العبء الضريبي.
• تدريب الخلفاء: نقل المعرفة والخبرة في الاستثمار العقاري.

في خطط الاستثمار التي أقترحها على عملائي، أتصور دائماً استراتيجيات خروج متعددة وأضع نظاماً يمكنه الاستجابة بمرونة للتغيرات في ظروف السوق والأوضاع العائلية.

الخلاصة.

يختار الأفراد ذوي الملاءة المالية المرتفعة الاستثمار في العقارات لأسباب متنوعة، ولكن في جذور هذه الأسباب الحاجة القوية لبناء أصول مستقرة واستراتيجيات ضريبية فعالة. الأسباب السبعة الموضحة في هذه المقالة كلها عوامل مهمة في حل تحديات إدارة الأصول الفريدة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية.

خلاصة النقاط الرئيسية

1. الدخل المستقر القابل للتصرف: التدفق النقدي المستمر من دخل الإيجار الشهري
2. وفورات ضريبية عالية: انخفاض ضرائب الدخل وضرائب السكن بسبب الاستهلاك وحساب النفقات
3. تدابير ضريبة الميراث: انخفاض كبير في ضريبة الميراث بسبب انخفاض التقييمات.
4. تأثير الرافعة المالية: زيادة كفاءة الاستثمار من خلال استخدام الاقتراض
5. تنويع المحفظة: إدارة مستقرة للأصول من خلال تنويع المخاطر
6. التحوط من التضخم: الحفاظ على القوة الشرائية من خلال الأصول الحقيقية
7. انخفاض مخاطر تقلب الأسعار: الاستقرار مقارنة بالأسهم على سبيل المثال

توصيات تستند إلى بيئة الاستثمار في عام 2025

في بيئة السوق الحالية، يحقق سوق الاستثمار العقاري أداءً جيدًا على الرغم من ارتفاع أسعار الفائدة: بلغ الاستثمار العقاري في عام 2024 5 تريليون ين ياباني، ومن المتوقع أن تظل بيئة الاستثمار مواتية لكل من المشترين والبائعين في عام 2025.

ومع ذلك، هناك أيضًا عوامل يجب الانتباه إليها، مثل ارتفاع عوائد الاستثمار المتوقعة بسبب ارتفاع أسعار الفائدة وزيادة تكاليف البناء. في ضوء هذه التغيرات في البيئة، نوصي باستراتيجية استثمارية تركز على النقاط التالية

• الاختيار الدقيق للمواقع: الاستثمار المركّز في المواقع الرئيسية ذات الإمكانات.
• التركيز على التدفق النقدي: اختيار العقارات التي توفر دخلاً ثابتاً من الإيجار.
• الرافعة المالية المناسبة: تحديد نسب اقتراض تراعي مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة.
• توضيح استراتيجية الخروج: استراتيجية مرنة يمكنها الاستجابة للتغيرات في ظروف السوق.

نحو الإجراءات التالية

يُعد الاستثمار العقاري وسيلة فعالة للغاية لإدارة ثروات الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية، ولكن المعرفة والخبرة المهنية ضرورية للنجاح. مطلوب منظور شامل، من اختيار العقارات إلى استراتيجيات الضرائب واستراتيجيات التخارج.

تقدم شركة INA&Asociates استراتيجيات استثمار عقاري مصممة خصيصاً للعملاء من الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية جداً وفقاً لحالة أصولهم الفردية وأهدافهم الاستثمارية. وتتمثل مهمتنا في دعم عملائنا في بناء ثروة طويلة الأجل من خلال "رأس المال البشري" و"الثقة" في جوهر إدارتنا.

إذا كنت ترغب في مناقشة احتياجاتك الاستثمارية العقارية أو مناقشة استراتيجيتك الاستثمارية بمزيد من التفصيل، فلا تتردد في الاتصال بنا. بفضل خبرتنا وخبراتنا الثرية، يمكننا مساعدتك في تحقيق أهدافك في إدارة أصولك.

الأسئلة المتداولة

س1: ما هو الحد الأدنى لمبلغ الاستثمار بالنسبة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية للاستثمار في العقارات؟

ج1: يختلف الحد الأدنى لمبلغ الاستثمار بالنسبة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية في الاستثمار العقاري اختلافاً كبيراً حسب أهدافهم واستراتيجياتهم الاستثمارية، ولكن بشكل عام، يبدأ الكثيرون بمبلغ 30 مليون ين ياباني أو أكثر.

في حالة الاستثمار في الوحدات السكنية، تتراوح مبالغ الاستثمار من 30 مليون ين ياباني إلى 100 مليون ين ياباني للعقارات الرئيسية في مراكز المدن. ومن ناحية أخرى، يتطلب الاستثمار في وحدة سكنية أو مبنى سكني واحد استثماراً يتراوح بين 100 مليون ين ياباني و500 مليون ين ياباني.

المهم ليس حجم الاستثمار، ولكن المهم هو اختيار العقار المناسب وفقاً لأهدافك الاستثمارية. من المهم أن تختار عقاراً ذا تأثير عالٍ في تخفيض التقييم إذا كان الهدف الرئيسي هو منع ضريبة الميراث، أو عقاراً ذا عائد مرتفع إذا كان الهدف هو توليد دخل ثابت.

عندما أقدم توصيات للعملاء، فإنني أوصي باستراتيجية تحديد نسبة الاستثمار العقاري من إجمالي الأصول بحوالي 30-50% وتوسيع نطاق الاستثمار على مراحل مع تنويع المخاطر.

س2: إلى أي مدى يمكن توقع تحقيق وفورات ضريبية من الاستثمار العقاري؟

ج2: تختلف آثار الوفورات الضريبية للاستثمار العقاري اختلافاً كبيراً تبعاً لمستوى دخل المستثمر وحجم الاستثمار، ولكن من الممكن تحقيق وفورات ضريبية تتراوح بين عدة ملايين إلى عدة عشرات الملايين من الين سنوياً إذا تم استخدامها بشكل مناسب.

وفورات ضريبة الدخل والضرائب السكنية

إذا استثمر شخص ثري يبلغ دخله السنوي 20 مليون ين في عقار للدخل بقيمة 100 مليون ين وسجل استهلاك 5 ملايين ين سنوياً، فيمكنه توفير ما يقرب من 2.75 مليون ين في ضريبة الدخل وضريبة السكن (عند تطبيق الحد الأقصى لمعدل الضريبة البالغ 55%).

تأثير التوفير في ضريبة الميراث

إن التأثير كتدبير لضريبة الميراث أكبر من ذلك: من خلال استثمار 100 مليون ين نقدًا في العقارات، يمكن تخفيض القيمة المقدرة لضريبة الميراث إلى حوالي 50 مليون ين. عند معدل ضريبة الميراث بنسبة 50%، يمكن تحقيق تأثير تخفيض ضريبة الميراث بحوالي 25 مليون ين ياباني.

آثار التوفير الضريبي لاستخدام شركة

في الاستثمار العقاري باستخدام شركة، لا يمكن تحقيق وفورات ضريبية إلا من خلال الفرق بين معدل ضريبة الدخل الفردي ومعدل ضريبة الشركات. إذا كان الشخص الثري الذي يبلغ معدل ضريبة الدخل لديه 45% يستثمر بمعدل ضريبة على الشركات يبلغ 23.2%، فيمكنه أن يتوقع وفورات ضريبية بنسبة 22% تقريباً بسبب الفرق في معدلات الضرائب.

س3: ما هو أفضل وقت لبدء الاستثمار في العقارات كإجراء ضد ضريبة الميراث؟

ج3: ج3: من المهم البدء في الاستثمار في العقارات كإجراء ضد ضريبة الميراث في أقرب وقت ممكن. وذلك لأن فترة إعداد كافية ضرورية لتعظيم أثر التوفير من ضريبة الميراث.

مفهوم التوقيت الأمثل

1. في حالة صحية جيدة: يلزم وقت وجهد كبيرين لاختيار العقارات وإجراءات التعاقد
2. قبل أكثر من ثلاث سنوات قبل حدوث الميراث: حيث تخضع الهدايا خلال ثلاث سنوات قبل الميراث لضريبة الميراث
3. ظروف السوق الجيدة: بيئة السوق التي يمكن فيها الحصول على عقارات جيدة بأسعار معقولة.

استراتيجيات الاستثمار حسب العمر

• الخمسينيات: فترة التوسع الاستثماري القوي. الاستثمار الفعال باستخدام الرافعة المالية.
• الستينيات: الاستثمار الموجه نحو الاستقرار. التخطيط الكامل لضريبة الميراث.
• السبعينيات وما فوق: الاستثمار مع التركيز على السيولة. تأمين الأموال لمدفوعات ضريبة الميراث.

عندما أقدم توصيات لعملائي، أقوم بصياغة خطة استثمارية خطوة بخطوة بناءً على حسابات ضريبة الميراث والمدخرات الضريبية اللازمة. من خلال البدء في مرحلة مبكرة، من الممكن اختيار العقار الأنسب من بين مجموعة واسعة من الخيارات.

س4: ما هي مخاطر الاستثمار العقاري وكيف يمكنني مواجهتها؟

ج4: هناك العديد من المخاطر المرتبطة بالاستثمار العقاري، ولكن اتخاذ التدابير الصحيحة يمكن أن يقلل من هذه المخاطر.

المخاطر الرئيسية والتدابير المضادة

المبادئ الأساسية لإدارة المخاطر

1. التنويع: تنويع المخاطر من خلال الاستثمار في عقارات متعددة.
2. الاختيار الدقيق للمواقع: الاستثمار المركّز في المواقع الرئيسية ذات الطلب المستقر.
3. تأمين مناسب: الحصول على تأمين ضد الحريق، تأمين ضد الزلازل، إلخ.
4. المراجعة الدورية: تعديل الاستراتيجية استجابة للتغيرات في ظروف السوق

في الخطط الاستثمارية التي أقترحها على عملائي، أتصور دائماً سيناريوهات متعددة للمخاطر وأضع في اعتباري التدابير المضادة لكل منها مسبقاً. على الرغم من أنه لا يمكن القضاء على المخاطر تماماً، إلا أن الإدارة السليمة يمكن أن تزيد من سلامة استثمارك.