حساب الإهلاك في الاستثمار العقاري وتأثيره على الضرائب

الاستثمار العقاري خيار مهم في إدارة الثروات. يُعد الاستهلاك عاملاً مهماً بشكل خاص وله تأثير كبير على التدفق النقدي والعبء الضريبي لعمليات الإيجار. الفهم الصحيح والاستخدام الصحيح للإهلاك هو مفتاح التنمية المستدامة للأصول على المدى الطويل.

ما هو الاستهلاك ولماذا هو مهم؟

الإهلاك هو تكلفة اقتناء الأصول التي تنخفض قيمتها بمرور الوقت (الأصول القابلة للاستهلاك)، مثل المباني والمعدات، ويتم تقسيمها وصرفها على مدى عمرها القانوني. لا تخضع الأراضي العقارية للاستهلاك لأن قيمتها لا تتناقص بمرور الوقت، ولكن المباني تتدهور بمرور الوقت، لذلك يتم إنفاق تكلفة شرائها تدريجياً. وتسمح هذه الآلية بتوزيع النفقات الكبيرة المتكبدة في شراء المبنى على السنوات المختلفة، بدلاً من تسجيلها دفعة واحدة في سنة الشراء.

الاستهلاك مهم لسببين رئيسيين. أولاً، الاستهلاك هو مصروفات غير نقدية، مما يؤدي إلى تقليل الدخل السنوي للممتلكات (دخل الإيجار مطروحاً منه المصروفات). على سبيل المثال، إذا تم خصم الاستهلاك من دخل الإيجار كمصروفات، يتم تخفيض الدخل الخاضع للضريبة بهذا المبلغ، مما يؤدي إلى انخفاض ضريبة الدخل والعبء الضريبي السكني. ثانياً، إن التعبير المحاسبي والضريبي عن الانخفاض في قيمة المبنى من خلال الاستهلاك يسمح بفهم صحيح لقيمة الأصول في الدفاتر. تساعد المباني المستهلكة بشكل صحيح في الحفاظ على مصداقية البيانات المالية وتساعد في إدارة الأصول على المدى الطويل.

بالنسبة للمستثمرين الأثرياء، يعد استخدام الاستهلاك عنصراً مهماً بشكل خاص في الاستثمار العقاري. وذلك لأن المداخيل الأعلى تخضع لمعدلات ضريبية أعلى (يمكن أن يصل مجموع ضرائب الدخل وضرائب السكن إلى 55%) وتأثير ضغط الدخل الناتج عن الاستهلاك كبير. وفي الوقت نفسه، فإن معرفة الإهلاك أمر ضروري أيضاً لتخطيط الأعمال التجارية، والتي تأخذ في الاعتبار تناقص قيمة الأصول من منظور طويل الأجل.

الوضع القانوني والضريبي للإهلاك

بموجب قانون الضرائب الياباني، يتم وضع الاستهلاك كمصروفات مطلوبة قانوناً. كقاعدة عامة، إذا كان هناك دخل إيجار من عقار ما، يجب أن يتم إنفاق المبنى سنوياً من خلال الاستهلاك. لا يُسمح بإنفاق المبلغ بالكامل في سنة الاستحواذ، ولكن يتم تخصيصه بالتناسب مع كل سنة كمصروفات إهلاك وفقًا للعمر الإنتاجي للعقار كما ينص القانون. يُعترف بالإهلاك بموجب قانون ضريبة الدخل كمصروفات ضرورية لإيرادات العقارات والإيرادات التجارية، وإذا تم احتسابها بشكل صحيح، يمكن أن تقلل من الدخل الخاضع للضريبة من الأعمال التجارية المؤجرة.

يتم تحديد طرق الإهلاك والعمر الإنتاجي بالتفصيل وفقًا لأحكام قانون ضريبة الشركات وضريبة الدخل. يتم تحديد العمر الإنتاجي القانوني بموجب مرسوم حكومي لكل نوع من الأصول والهياكل، على سبيل المثال تجهيزات المباني (مثل المصاعد) والهياكل (مثل الجدران والأرصفة) لها أعمار إنتاجية خاصة بها. بالإضافة إلى ذلك، تم الاعتراف بطريقتين للاستهلاك، طريقة القسط الثابت وطريقة الرصيد المتناقص، بموجب قانون الضرائب. بالنسبة لإيرادات الممتلكات الشخصية، يتم تطبيق الطريقة القانونية (طريقة القسط الثابت من حيث المبدأ) ما لم يتم الإخطار بخلاف ذلك.

بسبب الإصلاحات الضريبية السابقة، أصبحت طريقة القسط الثابت فقط هي طريقة الاستهلاك للمباني. وعلى وجه التحديد، لم يعد مسموحًا باستخدام طريقة الرصيد المتناقص للمباني التي تم اقتناؤها بعد عام 1998، وتم إلغاء طريقة الرصيد المتناقص ودمجها في طريقة القسط الثابت للمباني والمنشآت التي تم اقتناؤها بعد عام 2016. وبالتالي، يتم الآن استهلاك المباني المستأجرة باستخدام طريقة القسط الثابت، حيث يتم إنفاق نفس المبلغ كل عام. على الرغم من أن هذا الترتيب القانوني قد سهّل تسجيل نفقات الاستهلاك، إلا أنه تجدر الإشارة إلى أنه لم يعد من الممكن استخدام طريقة استهلاك المبالغ الكبيرة في المراحل الأولى من الاستثمار (طريقة الرصيد المتناقص).

لأغراض ضريبية، فإن الاستهلاك له أيضاً تأثير في خلق عجز في الدخل العقاري، والذي يمكن تعويضه مقابل الدخل الآخر. إذا تم تقديم الإقرار الضريبي الأزرق بشكل صحيح وتم توليد عجز في الدخل العقاري، يمكن خصم الخسارة من الدخل الآخر، مثل دخل العمل. وكلما كان دافع الضرائب أعلى دخلاً وأكثر ثراءً، زادت الاستفادة من خصم الأرباح والخسائر، وخطط التوفير الضريبي باستخدام الاستهلاك معروفة على نطاق واسع. ومع ذلك، يجب الانتباه إلى تغييرات النظام الضريبي، على سبيل المثال، يقيد تعديل عام 2020 تجميع خسائر الإهلاك باستخدام العقارات في الخارج، وهو ما يعد مبضعًا للتدابير الضريبية المفرطة. على الرغم من أن الإهلاك هو مجرد نظام معتمد من حيث الوضع الضريبي، إلا أنه يجب استخدامه بحسن نية في نطاقه.

الاختلافات في طرق الإهلاك اعتمادًا على الهيكل والعمر الإنتاجي القانوني للمبنى (طريقة القسط الثابت وطريقة الرصيد المتناقص)

إن العمر الإنتاجي القانونيوطريقة الإهلاك (طريقة القسط الثابت أو طريقة الرصيد المتناقص ) هما كلمتان رئيسيتان مهمتان عند مناقشة الإهلاك. إن العمر الإنتاجي القانوني هو عدد السنوات التي يُعتبر الأصل خلالها ذا قيمة اقتصادية لأغراض ضريبية، والتي تعتمد في حالة المباني على هيكلها واستخدامها. على سبيل المثال، يتم تعريف العمر الإنتاجي للمباني السكنية الرئيسية على النحو التالي

• المساكن ذات الأطر الخشبية (بما في ذلك المساكن ذات الأطر الفولاذية الخفيفة): 22 سنة (*نفس المدة تقريباً للمساكن ذات الأطر الخشبية)

• المساكن ذات الأطر الفولاذية الثقيلة: 34 سنة

• مساكن الخرسانة المسلحة (RC): 47 سنة

قد يكون العمر الإنتاجي لنفس المبنى أطول قليلاً من العمر الإنتاجي للمبنى السكني إذا كان يستخدم لأغراض تجارية مثل المكاتب والمحلات التجارية (على سبيل المثال 50 سنة لمباني المكاتب الخرسانية المسلحة). كلما كان العمر الإنتاجي أطول، انخفضت مصاريف الإهلاك السنوية؛ وكلما كان العمر الإنتاجي أقصر، ارتفعت مصاريف الإهلاك السنوية.

هناك طريقتان للإهلاك: طريقة القسط الثابت وطريقة الرصيد المتناقص. تقوم طريقة القسط الثابت باستهلاك مبلغ مقسم بالتساوي على العمر الإنتاجي للأصل كل عام، مع احتساب مصروفات إهلاك سنوية ثابتة لكل سنة. من ناحية أخرى، تقوم طريقة الرصيد المتناقص بضرب الرصيد المكتسب في معدل ثابت للاستهلاك، مع أعلى مبلغ للاستهلاك في السنة الأولى ويتناقص مع تقدم السنة. لكل منهما مزاياه وعيوبه، ولكن كما ذكرنا أعلاه، بموجب القانون الضريبي الحالي، فإن طريقة القسط الثابت فقط هي التي تنطبق على المباني. لذلك يُطلب من مالكي العقارات المستأجرة تسجيل نفس مبلغ الاستهلاك كل عام على مدى العمر الإنتاجي للمبنى الذي اشتروه.

لاحظ أن العمر الإنتاجي هو عدد سنوات العمر الإنتاجي للمبنى عندما يتم بناؤه حديثاً؛ إذا تم شراء عقار مستعمل، تتم مراجعة العمر الإنتاجي (حساب العمر الإنتاجي المتبقي). إذا كان المبنى لا يزال ضمن العمر الإنتاجي المتبقي له، يتم حساب فترة الاستهلاك الجديدة باستخدام المعادلة "العمر الإنتاجي المتبقي = العمر الإنتاجي - عدد السنوات المنقضية + 20% من عدد السنوات المنقضية". من ناحية أخرى، بالنسبة للممتلكات المستعملة التي تجاوزت بالفعل عمرها الإنتاجي، يُسمح باستخدام الطريقة المبسطة "العمر الإنتاجي = العمر الإنتاجي الأصلي × 20%"، مما يعني أنه حتى الممتلكات القديمة التي وصلت إلى نهاية عمرها الإنتاجي يمكن استهلاكها على مدى عدد معين من السنوات (بحد أدنى سنتين). على سبيل المثال، فإن شقة خشبية عمرها 30 عامًا (عمرها الإنتاجي 22 عامًا عند بنائها حديثًا) تندرج ضمن فئة الممتلكات ذات العمر الإنتاجي الزائد، وبالتالي فإن العمر الإنتاجي للمالك الجديد سيكون أربع سنوات تقريبًا (22 سنة × 0.2 = 4.4 سنوات ← مقربًا إلى خمس سنوات، إلخ). وبالتالي تختلف جداول الاستهلاك بشكل كبير اعتمادًا على ما إذا كان العقار مستعملًا أو جديدًا وما هو الهيكل.

الحساب النسبي من تكاليف الاستحواذ (كيفية حساب نسبة المبنى والأرض)

عند شراء العقارات، من الشائع أن يتم تداول الأرض والمبنى بسعر مقطوع. ومع ذلك، يمكن استهلاك الجزء الخاص بالمبنى فقط، في حين أن الأرض لا تخضع للاستهلاك. لذلك، يجب حساب سعر المبنى وسعر الأرض بالتناسب من السعر الإجمالي وقت الشراء. يمكن لحسابات التقسيم التناسبي المناسبة أن تتجنب المشاكل فيما بعد مع تسجيل الاستهلاك وحساب دخل التحويل.

المبدأ الأساسي لحسابات التناسب هو تخصيص الأرض والمبنى وفقاً لنسبة معقولة من القيمة السوقية. تشمل الطرق المحددة ما يلي

• إذا كان عقد البيع ينص بوضوح على التفصيل: إذا كان العقد ينص على مبلغ الأرض والمبنى كل على حدة، فإن كل من هذين المبلغين يعتبر أساساً تكلفة الشراء. إذا كان التفصيل المتفق عليه بين البائع والمشتري واضحاً، فيتم احترامه لأغراض الضريبة.

• إذا لم يتم ذكر التقسيم بشكل واضح: يتم تقسيم المبلغ بالتناسب وفقاً للقيمة المقدرة الرسمية، إلخ. الأمثلة النموذجية هي تقييمات ضريبة الأملاك أوتقييمات ضريبة الميراث. تحتوي القيمة المقدرة لضريبة الأملاك التي تُخطر بها البلدية على القيمة المقدرة للأرض والقيمة المقدرة للمبنى، لذلك من الشائع تقسيم المبلغ الإجمالي بالتناسب على أساس هذه النسب. يستخدم العديد من المستثمرين هذه الطريقة لأنها منطقية وموضوعية. على سبيل المثال، إذا كانت القيمة الإجمالية للعقار 100 مليون ين، وكانت القيمة المقدرة للضريبة العقارية 60 مليون ين للأرض و40 مليون ين للمباني، فإن سعر الشراء البالغ 100 مليون ين يتم تقسيمه أيضاً بنسبة 6:4 إلى 60 مليون ين للأرض و40 مليون ين للمباني، وفقاً لنسبة القيمة المقدرة 6:4.

• استخدام تقييم العقار: إذا كنت ترغب في أن تكون أكثر دقة، يمكنك أن تطلب من مُثَمِّن عقاري إجراء تقييم وحساب القيمة السوقية للأرض والمبنى على التوالي. ولكن، بما أن الأمر يتعلق برسوم التقييم، فعادةً ما تكون تقديرات ضريبة الأملاك المذكورة أعلاه كافية.

نفس الحساب النسبي مطلوب بالنسبة للوحدات السكنية (عند شراء غرفة في وحدة سكنية). في حالة ملكية الوحدات السكنية المشتركة، يتم التأكد من تقييم المبنى وتقييم الأرض (حق الطريق) المطابق لمساحة الاستخدام الحصري الخاص بك، ويتم استخدام الجزء الخاص بالمبنى فقط كقيمة حيازة للأصل القابل للاستهلاك. في العديد من الحالات، تسمح لك تفاصيل ضرائب العقار الصادرة عن جمعية الإدارة بالتحقق من القيمة القياسية لضريبة الأرض والمنزل لمنطقة الاستخدام الحصري، بحيث يمكنك استخدام ذلك كمرجع لتناسب تكلفة العقار.

من خلال التحديد التناسبي لتكاليف الاستحواذ بشكل صحيح، تتضح قيمة الاستحواذ على المبنى، والتي هي أساس حساب الاستهلاك. يتم بعد ذلك ضرب قيمة اقتناء المبنى هذه في معدل الإهلاك (المحسوب من العمر الإنتاجي) الموضح أدناه للحصول على مصروفات الإهلاك السنوية.

الحساب الملموس للإهلاك باستخدام أمثلة واقعية

دعونا نلقي نظرة على كيفية حساب الاستهلاك باستخدام الأرقام الفعلية. لنفترض حالة مستثمر ثري من القطاع الخاص يشتري عقارًا مستأجرًا نموذجيًا ويحتفظ به.

الحالة: شراء مبنى سكني خشبي عمره 10 سنوات

• إجمالي سعر الشراء: 100 مليون ين ياباني (بافتراض 40 مليون ين ياباني للأرض و60 مليون ين ياباني للمبنى)

• هيكل المبنى: خشبي (العمر القانوني 22 سنة)

• عمر المبنى: 10 سنوات (انقضى جزء من العمر الإنتاجي)

• طريقة الاستهلاك: طريقة القسط الثابت (بموجب النظام الحالي، يتم استهلاك المباني باستخدام طريقة القسط الثابت فقط)

1. تحديد العمر الإنتاجي المتبقي للمبنى:
انقضاء 10 سنوات من العمر الإنتاجي للمبنى الجديد البالغ 22 سنة. نظرًا لأن العقار هو أصل مستعمل لا يزال له بعض العمر الإنتاجي المتبقي، يتم حساب العمر الإنتاجي المتبقي باستخدام المعادلة التالية
العمر النافع المتبقي = (22 سنة - 10 سنوات) + (10 سنوات × 0.2)
= 12 سنة + سنتين = 14 سنة
لذلك، سيقوم المالك الجديد، المشتري، باستهلاك العقار على مدى 14 سنة (يتم تقريب السنوات الكسرية في الحساب).

2- تحديد الاستهلاك السنوي للمبنى:
يتم استهلاك تكلفة اقتناء المبنى البالغة 60 مليون ين ياباني على أساس القسط الثابت على مدى العمر الإنتاجي البالغ 14 عامًا المحسوب سابقًا. المعادلة بسيطة,
الاستهلاك السنوي = تكلفة اقتناء المبنى ÷ عدد سنوات الاستهلاك
= 60 مليون ين ياباني ÷ 14 سنة = 4,286,000 ين ياباني (تقريبي) = 60 مليون ين ياباني ÷ 14 سنة = 4,286,000 ين ياباني (تقريبي)
المبلغ كالتالي. هذا يعني أنه يمكن إنفاق ما يقرب من 4,290,000 ين ياباني سنوياً. بالنسبة لحسابات الضرائب، يتم استخدام معامل يسمى معدل الإهلاك (معدل الإهلاك المستقيم المقابل لـ 14 سنة هو 0.0714 تقريباً).

ما سبق هو مثال تقريبي، ولكن إجراء الحساب هو نفسه في حالات أخرى أيضاً. على سبيل المثال، في حالة وحدة سكنية من الخرسانة المسلحة عمرها 15 سنة (العمر الإنتاجي 47 سنة، والقيمة الإجمالية 300 مليون ين، الأرض 150 مليون والمبنى 150 مليون)، فإن العمر الإنتاجي المتبقي هو (47-15) + (15 × 0.2) = 35 سنة (47-15) + (15 × 0. 2) = 35 سنة، مما يؤدي إلى تكلفة إهلاك تبلغ حوالي 4,286,000 ين ياباني سنويًا لمبنى بقيمة 150 مليون ين ياباني مقسومة على 35 سنة. من المهم أن تضع في اعتبارك أنه يمكن حساب ذلك باستخدام المعادلة الأساسية : قيمة المبنى ÷ العمر الإنتاجي = الاستهلاك السنوي.

يتم احتساب مصروفات الاستهلاك الفعلية على أساس شهري في السنة الأولى من الشراء (يتم احتسابها بالتناسب من الشهر الذي يتم فيه استخدام المبنى في العمل إلى نهاية العام)، وهناك تعديلات طفيفة على مدى العمر الإنتاجي، ولكن المفهوم الأساسي هو نفسه كما هو مذكور أعلاه. في بعض الحالات، قد يتم احتساب ملحقات المبنى بشكل منفصل عن المبنى نفسه، ولكن في حساب الدخل العقاري للمستثمرين الأفراد، عادةً ما يتم استهلاكها معاً كمبنى واحد.

الآثار الموفرة للضرائب واستخدامات الإهلاك والنقاط التي يجب ملاحظتها

تأثير التوفير الضريبي: إن أكبر ميزة لتسجيل الإهلاك هي تأثير التوفير الضريبي المتمثل في تخفيض الضرائب على الدخل والضرائب على السكان. يقع دافعو الضرائب الأثرياء في شريحة ضريبية أعلى، لذلك يمكن أن يكون تأثير التوفير الضريبي كبيرًا جدًا إذا تم تخفيض الدخل عن طريق تسجيل الإهلاك كمصروفات. كما هو مذكور في القسم 3.1، يبلغ معدل ضريبة الدخل 45% لمن يزيد دخلهم السنوي عن 40 مليون ين ياباني (يصل إلى 55% عند دمجه مع ضريبة السكان)، ولكن يمكن أن يقلل الاستهلاك بشكل مشروع من هذا العبء الضريبي المرتفع. وعلى وجه التحديد، إذا كان من الممكن تخفيض الدخل العقاري إلى خسارة من خلال الاستهلاك، فيمكن تجميع الخسارة مع فائض الدخل الآخر لخفض الدخل الإجمالي الخاضع للضريبة، وبالتالي يمكن تخفيض مبلغ الضريبة المدفوع.

الاستخدام النموذجي للاستهلاك بالنسبة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية هو "مخطط التوفير الضريبي باستخدام الممتلكات المستعملة ذات العمر الإنتاجي القصير". على سبيل المثال، هذه طريقة لشراء العقارات التي يمكن استهلاكها بشكل كبير على مدى فترة زمنية قصيرة، مثل الشقق الخشبية أو العقارات في الخارج التي انقضت فترة صلاحيتها القانونية، ثم أخذ خسارة مركزة من الاستهلاك على مدى عدد من السنوات. وهذا يقلل من الدخل المرتفع ويتمتع بتأثير موفر للضرائب. في الواقع، ذكرت إحدى عمليات المحاكاة حالة تم فيها تخفيض قيمة شقة مستعملة (تبلغ قيمتها الإجمالية 100 مليون ين) يزيد عمرها النافع عن عمرها النافع بحوالي 3 ملايين ين كل عام لمدة أربع سنوات، مما يقلل الدخل بما مجموعه 12 مليون ين (توفير ضريبي). يمكن دمج هذه المخططات مع خطة تأخذ في الاعتبار أيضًا بيع العقار، حيث يتم الانتهاء من الاستهلاك في فترة زمنية قصيرة، لتوفير الضرائب واسترداد الاستثمار.

تحذير: على الرغم من أن الوفورات الضريبية من خلال الإهلاك جذابة، إلا أن هناك عدداً من النقاط التي يجب الانتباه إليها. أولاً، هناك خطر التغييرات في القوانين والأنظمة الضريبية. في السنوات الأخيرة، كان هناك ميل في السنوات الأخيرة إلى أن تخضع تدابير التوفير الضريبي المفرط لشبكة تنظيمية، مثل حظر وفورات الاستهلاك باستخدام العقارات في الخارج وتشديد اللوائح على وفورات ضريبة كتلة البرج (طريقة شراء وحدات سكنية باهظة الثمن لتقليل تقييمات ضريبة الميراث)، والتي كانت شائعة بين الأفراد الأثرياء. ليس هناك ما يضمن أن خطط التوفير الضريبي ستكون دائمة في المستقبل، ومن الضروري مواكبة المعلومات المتعلقة بالتغييرات التي تطرأ على النظام الضريبي.

ثانياً، من المهم أن نفهم أن الاستهلاك هو مجرد مصروفات في الدفاتر. لا يؤدي الاستهلاك إلى تقليل الاحتياطيات النقدية بشكل مباشر، ولكن واقع العقار هو أن المبنى سيتدهور بمرور الوقت وسيتم تكبد نفقات مستقبلية، مثل تكاليف الإصلاح. يُنصح بتخصيص الوفورات الضريبية من تسجيل الاستهلاك للإصلاحات الرئيسية وإعادة البناء في المستقبل. حتى لو اقتربت القيمة من الصفر في الدفاتر، فإن العقار الفعلي سيستمر في الوجود، وسيؤدي إهمال الصيانة إلى انخفاض قيمة العقار ورضا المستأجرين. من المهم تجنب الانشغال بالوفورات الضريبية وإهمال صيانة العقار.

ضع في اعتبارك أيضاً العبء الضريبي وقت البيع. فالاستهلاك يقلل من قيمة المبنى في الدفاتر (القيمة الدفترية) بنفس المبلغ. عند حساب دخل التحويل عند بيع العقار، يتم خصم الاستهلاك المتراكم من تكلفة الشراء وقت الشراء، مما قد يؤدي إلى تحقيق ربح أكبر عند البيع. نتيجة لذلك، يتم تكبد عبء ضريبة دخل التحويل (حوالي 20% في حالة التحويلات طويلة الأجل)، ويمكن أن تنشأ حالة يتم فيها "إعادة المكاسب المفترضة في الوفورات الضريبية في الضريبة وقت البيع". ومع ذلك، غالبًا ما يكون هذا الأمر مقلقًا للغاية. وذلك لأن الوفورات الضريبية الناتجة عن الاستهلاك تكون بمعدل ضريبة دخل أعلى، في حين أن معدل الضريبة وقت البيع يكون أقل عند حوالي 20% للتحويلات طويلة الأجل، لذا في كثير من الحالات يكون فرق معدل الضريبة في النهاية في صالحك. على سبيل المثال، إذا كان الشخص في شريحة ضريبية إجمالية بنسبة 43% لضريبة الدخل والضريبة السكنية يوفر الضريبة كل عام من خلال الاستهلاك ويدفع لاحقاً ضريبة بنسبة 20% على المكاسب من بيع العقار، فإن خصم 23% هو تخفيض ضريبي صافٍ. باختصار، غالبًا ما يُعتبر الوفر الضريبي من الإهلاك > الزيادة الضريبية على البيع توفيرًا ضريبيًا دائمًا بسبب التأجيل الضريبي والفرق في معدلات الضرائب. ومع ذلك، من المهم عدم الإفراط في التفاؤل ومحاكاة الوضع، حيث أن هناك خطر ألا يكون الأمر كما هو متوقع، اعتماداً على انخفاض أسعار العقارات وتوقيت البيع.

المفاهيم الخاطئة والمخاطر التي يميل أصحاب الملاءة المالية العالية إلى الوقوع فريسة لها

يستفيد المستثمرون أصحاب الملاءة المالية المرتفعة الذين يمتلكون أصولاً أكبر من الاستهلاك بشكل أفضل، ولكن هناك أيضاً بعض المفاهيم الخاطئة والمخاطر التي يقعون فريسة لها. فيما يلي بعض الأمثلة النموذجية.

• الاعتقاد الخاطئ بأنه "ما دمت تستهلك، فلن تخسر أموالاً في استثمارك العقاري": غالباً ما يركز المستثمرون على تأثير الإهلاك الموفر للضرائب لدرجة أنهم يهملون ربحية ومخاطر العقار نفسه. صحيح أنه حتى لو أدى الاستهلاك إلى زيادة الدخل المستحق مؤقتاً، فلا يزال هناك خطر خلو العقار، وعبء سداد القروض ومخاطر انخفاض سعر البيع في المستقبل. قد تنخفض الضرائب، ولكن الاستثمار الكلي يضيع. من المهم أن ندرك أن الاستهلاك ليس "سحرًا لا خسارة فيه" ولكنه مجرد وسيلة لزيادة العائد الإجمالي.

• يؤدي الإفراط في الرافعة المالية إلى تفاقم التدفق النقدي: هذه هي الحالة التي يتم فيها شراء عقار باهظ الثمن بقرض كامل من أجل الاستفادة من الوفورات الضريبية، وتصبح النفقات (القرض والمصروفات) أكبر من دخل الإيجار. حتى إذا كان العقار في المنطقة الحمراء في الدفاتر بسبب الاستهلاك، إذا كان التدفق النقدي الخارج من اليد كبيراً أيضاً، سينتهي الأمر بسحب العقار. في حين أنه من السهل الحصول على قروض بسبب ثروة الشركة، إلا أنه من المهم أن تكون على دراية بمخاطر الإفراط في الاقتراض وعدم القدرة على توليد التدفق النقدي.

• التغاضي عن مخاطر التغييرات في النظام الضريبي: كما ذُكر أعلاه، قد تؤدي التغييرات في قانون الضرائب إلى عرقلة مخططات التوفير الضريبي. على وجه الخصوص، تميل المخططات الأكثر إثارة للجدل، مثل استهلاك الممتلكات في الخارج وضرائب الأبراج، إلى أن تكون أكثر عرضة للقيود. إذا تم اتخاذ قرارات الاستثمار على أساس توسيع نطاق النظام الضريبي الحالي دون مواكبة أحدث الاتجاهات الضريبية، فهناك خطر عدم تحقيق آثار التوفير الضريبي المتوقعة. من الضروري عدم إهمال جمع المعلومات أثناء التعاون مع المستشارين الضريبيين الموثوق بهم وغيرهم من المتخصصين.

• خطر اتخاذ قرارات معقدة للتوفير الضريبي دون استشارة خبير: لقد تعلم بعض الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية الكثير واتخذوا تدابير معقدة للتوفير الضريبي من تلقاء أنفسهم، ولكن القضايا الضريبية التي ينطوي عليها الاستهلاك معقدة. على سبيل المثال، هناك قضايا مفصلة مثل إغفال الاستهلاك وسوء تطبيق العمر الإنتاجي والقيود المفروضة على خصومات الأرباح والخسائر عند استخدام مخططات الشركات مجتمعة. لا يجب عليك المضي قدماً من تلقاء نفسك، بل عليك دائماً استشارة مستشار ضريبي أو خبير عقاري للتحقق من أن المخطط قانوني وفعال.

• نسيان الاستثمار في الأشخاص: على الرغم من أنه لا يرتبط مباشرةً بالاستهلاك، إلا أن هناك مشكلة شائعة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية عند إدارة العقارات وهي التركيز فقط على الأرقام وعدم الاهتمام بـ "رأس المال البشري". في إدارة الإيجارات، فإن الأشخاص هم من يديرون العقارات ويخلقون القيمة في نهاية المطاف. سيؤدي الفشل في الاستثمار في رأس المال البشري الموثوق به (شركات الإدارة الممتازة والموظفين) إلى انخفاض جودة الإدارة على المدى الطويل. يجب على الأثرياء، الذين يولون اهتماماً شديداً بالاستهلاك والأمور العددية الأخرى، أن يحرصوا على عدم إغفال ميزان الاستثمار في الأشخاص أيضاً.

من خلال الاهتمام بالمفاهيم الخاطئة والمخاطر المذكورة أعلاه، يمكن تحقيق استثمار عقاري قوي مع وضع الاستهلاك في موضعه الصحيح. وفي حالة الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية على وجه الخصوص، يكون حجم التأثير كبيراً، لذا فإن اتخاذ كل قرار بنزاهة أمر مطلوب.

أهمية القرارات الاستثمارية التي لا تعتمد فقط على الوفورات الضريبية

أخيراً، من المهم التأكيد على أهمية قرارات الاستثمار التي لا تعتمد فقط على الوفورات الضريبية. الوفورات الضريبية من خلال الاستهلاك جذابة، ولكن لا ينبغي أن تكون الغرض الوحيد من الاستثمار. فالمطلوب هو التركيز على الاستدامة طويلة الأجل والقيمة الاجتماعية، وليس فقط المكاسب قصيرة الأجل. كلما كنت أكثر ثراءً، كلما احتجت إلى النظر إلى استثمارك من هذا المنظور الصادق.

على وجه التحديد، من المهم تقييم الاستثمارات العقارية من منظور شامل، بما في ذلك الربحية والإمكانات المستقبلية للعقار، ومساهمته في المجتمع المحلي وتأثيره المضاعف على رأس المال البشري (فكرة أن رأس المال البشري هو أحد الأصول). إن ميزة التوفير الضريبي للاستهلاك ليست سوى أحد عناصر التقييم هذه. حتى لو تضاءل تأثير الإهلاك الموفر للضرائب، إذا كان الاستثمار يوفر عوائد كافية من خلال زيادة قيمة العقار نفسه، والتدفق النقدي المستقر، وبناء علاقات جيدة مع الناس، يمكن القول إنه ناجح على المدى الطويل.

وعلى العكس من ذلك، إذا اخترت عقاراً غير مربح مع توفير ضرائب، فقد تدفع ضرائب أقل، ولكنك تزيد من خطر تناقص رأس المال. يجب أن يكون هدفنا هو الإدارة المستدامة للأصول التي تحمي قيمة الأصول وتنميها مع تحسين العبء الضريبي. لتحقيق ذلك، ضع في اعتبارك دائمًا السؤال "ما هي القيمة التي سيحققها هذا الاستثمار لي ولعائلتي وللمجتمع في المستقبل؟ الوفورات الضريبية ليست سوى وسيلة لتحقيق غاية، وليست غاية في حد ذاتها. تقع على عاتق المستثمرين ذوي الملاءة المالية العالية مسؤولية رؤية الجوهر وراء الأرقام واتخاذ سلسلة من القرارات الصادقة.

محتوى هذه المقالة هو لأغراض المعلومات العامة فقط؛ استشر دائمًا مستشار ضريبي أو أي متخصص آخر لاتخاذ قرارات ضريبية محددة.