جونغليا أوكيناوا: ثورة في السياحة والعقارات في شمال الجزيرة

يتم تطوير متنزه ترفيهي جديد كلياً على نطاق واسع، جونغليا، في موقع نادي أوريون أراشيياما للغولف سابقاً، والذي يقع بين قرية ناكيجين ومدينة ناغو في الجزء الشمالي من جزيرة أوكيناوا الرئيسية. الموقع شاسع ويغطي مساحة 60 هكتاراً تقريباً، وتحيط به غابات يانبارو الرائعة. المفهوم هو "باور فاكانس! (إجازة الطاقة ). والهدف من ذلك هو توفير تجربة منتجع فريدة من نوعها تجمع بين "الإثارة الحقيقية" و"الرفاهية الحقيقية" في طبيعة يانبارو الرائعة، حيث النظام البيئي شبه الاستوائي. تم الإعلان رسمياً عن الموعد المقرر للافتتاح في 25 يوليو 2025، وهو على الأبواب. وتقود عملية التطوير شركة ذات غرض خاص، وهي شركة يابانية للترفيه، بقيادة شركة كاتانا كوربوريشن للتسويق، برئاسة تاكيشي موريوكا، المعروف بإنجازه في تحقيق انتعاش على شكل حرف V في استوديوهات يونيفرسال اليابان (USJ)، وبالتعاون مع شركات محلية. ومن المقرر أن ينطوي المشروع على استثمارات تطويرية تبلغ حوالي 70 مليار ين، مما يجعله مشروعاً ذا حجم لا مثيل له في أوكيناوا.

ويستند مشروع "جونغليا" على فكرة "الطبيعة × الترفيه"، وسيضم المنتزه مجموعة متنوعة من المرافق، بما في ذلك أكثر من 22 مرفقاً من أحدث المرافق، و15 مرفقاً لتناول الطعام باستخدام مكونات أوكيناوا، و10 متاجر لبيع الهدايا التذكارية المحلية، ومنتجع صحي فاخر مع حمام لا متناهي. سيضم المنتزه أيضاً مرفق سبا فاخر مع حمام لا متناهي. سيضم المتنزه تجارب تجمع بين التضاريس الطبيعية وأحدث التقنيات، مثل رحلة السفاري (مغامرة الديناصورات) التي تتيح للزوار مطاردة الديناصورات الواقعية في مركبة مصفحة عبر الغابة، وحبل انزلاقي ينزلق فوق الغابة، ومنطاد الهواء الساخن الذي يرتفع 200 متر في الهواء. تم تصميم المنتزه أيضاً ليوفر الإثارة والاسترخاء طوال النهار والليل، مع عرض ليلي للألعاب النارية وفعاليات على الماء. سيضم المنتزه أيضاً مجموعة واسعة من المطاعم التي تقدم كل شيء بدءاً من المأكولات الأوكيناوية التقليدية إلى المأكولات الشهية باستخدام مكونات فاخرة، بالإضافة إلى منتجع "سبا جونغليا"، وهو عبارة عن حوض سباحة وسبا لا متناهي مع إطلالة بانورامية على المناظر الطبيعية الاستوائية. وقد صرح فريق الإدارة، بما في ذلك تاكيشي كاتو، الرئيس التنفيذي للشركة المشغلة "اليابان للترفيه"، أن المنتزه الترفيهي "متنزه ترفيهي تم التفكير فيه لجعل رحلتك إلى أوكيناوا بأفضل ما يمكن أن تكون عليه"، وسيكون معلماً جديداً مناسباً لأوكيناوا.

التأثير على الاقتصاد وصناعة السياحة في أوكيناوا

هناك توقعات كبيرة بأن تكون جنغليا أوكيناوا "حافزاً" للنهوض بصناعة السياحة والاقتصاد في شمال أوكيناوا. كما وضعت الحكومة اليابانية المشروع كجزء من سياستها الوطنية للتنمية الإقليمية، وقد حضر رئيس الوزراء (رئيس الوزراء شيغيرو إيشيبا) على غير العادة مؤتمراً صحفياً عقد في نهاية يناير/كانون الثاني 2025 للإعلان عن موعد الافتتاح. وقد صرح رئيس الوزراء إيشيبا أن تطوير شمال أوكيناوا أمر ضروري للحكومة اليابانية وأنه يعتزم تقديم الدعم الكامل للمشروع، بما في ذلك تطوير البنية التحتية المحيطة به. وهذا يدل على أن هذا المشروع هو أكثر من مجرد متنزه ترفيهي للقطاع الخاص، كما يتم التأكيد عليه على المستوى الوطني كمفتاح لتنشيط الاقتصاد المحلي.

ووفقًا لتقديرات الآثار الاقتصادية، أظهرت الدراسات أنه من المتوقع أن يكون هناك تأثير اقتصادي مضاعف يبلغ حوالي 6,808.8 مليار ين على مدار 15 عامًا من افتتاح الحديقة. ولا يشمل هذا الرقم المبيعات المباشرة من عمليات المتنزه فحسب، بل يشمل أيضًا مجموعة واسعة من العوامل الأخرى مثل الإقامة السياحية والطعام والشراب وتكاليف النقل ومكاسب الدخل من خلال خلق فرص العمل وآثار تحفيز الإنتاج. وهذا هو حجم تأثير هذا المشروع على أوكيناوا ككل. في الواقع، من المتوقع أن ترتفع أسعار الأراضي العامة في محافظة أوكيناوا بمتوسط 7.2% لجميع الاستخدامات بحلول عام 2025، وهو ثاني أعلى معدل زيادة في اليابان بعد طوكيو، ويقال إن هذا يرجع إلى التوسع المطرد في الطلب السياحي والتوقعات الخاصة بمشروع التنمية السياحية واسع النطاق الجاري تنفيذه في المنطقة الشمالية.

فيما يتعلق بصناعة السياحة، من المتوقع حدوث زيادة كبيرة في عدد السياح الوافدينوارتفاع في تكلفة وحدة استهلاك السفر. وعلى وجه الخصوص، يتركز معظم السائحين حتى الآن في الأجزاء الوسطى والجنوبية من الجزيرة الرئيسية، حيث يتم الاستهزاء بالمنطقة الشمالية باعتبارها وجهة سياحية "غير معتادة". وتشير البيانات إلى أن زائر واحد فقط من بين كل أربعة زوار من خارج أوكيناوا سيزور البلديات الثماني في الجزء الشمالي من الجزيرة الرئيسية شمال قرية أونا بحلول عام 2024. ومع ذلك، فإن افتتاح جانغوريا سيؤسس طريقا سياحيا يمتد إلى منطقتي موتوبو تشو وناكيجين مورا اللتين تضمان حوض أوكيناوا تشوراومي للأحياء المائية، ومن المتوقع أن يغير صورة السياحة في الشمال بشكل كبير. في الواقع، وبالإضافة إلى حوض تشوراومي المائي الذي يحظى بشعبية كبيرة (والذي يجذب حوالي ٣ ملايين زائر سنوياً)، فإن بناء متنزه ترفيهي جديد على نفس الحجم سيجعل من المنطقة الشمالية الركيزتين الجديدتين للسياحة في أوكيناوا. وسيؤدي ذلك إلى زيادة عدد الزوار الذين اعتادوا العودة إلى منطقة ناها في رحلة نهارية للمبيت في الشمال، وستزداد المساهمة في الاقتصاد المحلي بشكل كبير مع انخفاض استهلاك السياحة في المنطقة.

وعلاوة على ذلك، فقد تصورت جانجريا منذ البداية أن يكون أثرياء شرق آسيا هم الفئة المستهدفة الرئيسية. وتتمثل الاستراتيجية في جذب المسافرين الأثرياء من تايوان وهونغ كونغ وسنغافورة ودول أخرى الذين يسافرون مباشرة إلى أوكيناوا بجاذبية فريدة من نوعها تتمثل في "الطبيعة البكر بالإضافة إلى الترفيه الراقي". وفي الواقع، تشير التقارير إلى أنه في استطلاع رأي للعملاء المحتملين في تايوان، قال ما يقرب من 70% من المشاركين في الاستطلاع إنهم يرغبون في زيارة الجزيرة، وهي تجذب اهتماماً متزايداً في السوق الآسيوية. كما سيساهم قدوم هؤلاء السياح الأثرياء في رفع سعر الوحدة السياحية لمحافظة أوكيناوا ككل، ومن المتوقع أن يكون له تأثير مضاعف على الصناعات ذات الصلة مثل الفنادق الفاخرة وتأجير الفلل.

ومع ذلك، فإن تطوير السياحة على نطاق واسع ينطوي أيضا على تحديات. فقد أثيرت مخاوف بشأن العبء على البنية التحتية للنقلوالسياحة المفرطة. ويشعر السكان المحليون بالقلق إزاء تفاقم الازدحام المروري على الطرق الرئيسية، وقد أوضحت الشركة المديرة التدابير المضادة مثل الممرات الجديدة للانعطاف يميناً على طرق المحافظة، وموقف سيارات واسع النطاق وخطة تشغيل الحافلات المكوكية. في الواقع، من المتوقع أن يكون هناك تركيز من السياح القادمين إلى المتنزه بسياراتهم الخاصة والسيارات المستأجرة فور افتتاح المتنزه، مما يسبب ازدحامًا على الطرق العامة شمال تقاطع شودا (الطرف الشمالي من الطريق السريع). واستجابةً لذلك، يلزم اتخاذ تدابير مفصلة، مثل ضبط عدد الزوار من خلال نظام الحجز، وتوسيع وسائل النقل العام وتوجيه حركة المرور حول المتنزه. من وجهة نظر بيئية، من الضروري أيضًا تشغيل المتنزه بطريقة تقلل من التأثير على النظام البيئي الغني في يانبارو. ولحسن الحظ، فإن هذا التطوير عبارة عن إعادة استخدام موقع ملعب جولف قائم، ومن المخطط زيادة عدد الأشجار بدلاً من ذلك، دون أن ينطوي ذلك على إزالة جديدة للغابات. وسيكون مفتاح النجاح على المدى الطويل هو اعتماد نهج تكافلي بيئي بهذه الطريقة، والحفاظ على الحوار مع المجتمع المحلي لضمان التعايش والازدهار المشترك.

التغييرات في الطلب على العقارات في المنطقة المحيطة نتيجة لافتتاح جانجريا

من المتوقع أن تكون ولادة جانقريا حافزاً لتحول كبير في الطلب على العقارات في المنطقة الشمالية. أولاً، من الناحية الجغرافية، سيكون هناك تأثير مضاعف على سوق العقارات على مساحة واسعة، من المنطقة المحيطة بقرية ناكيجين ومدينة ناغو، حيث تقع مدينة الملاهي، إلى مدينة موتوبو المجاورة وقرية أونا التي تعد بمثابة بوابة المنطقة الشمالية. وتشهد أسعار الأراضي بالفعل اتجاهًا تصاعديًا في الجزء الشمالي من جزيرة أوكيناوا الرئيسية، مدعومة بتوقعات التنمية السياحية: في عام 2024، سجل سعر الأرض القياسي للأراضي السكنية في منطقة مايدا في قرية أونا أعلى زيادة سنوية في البلاد بنسبة +29.0%. لطالما كانت قرية أونا منطقة سياحية شهيرة مع مجمعات مانزاماج ومجمعات فنادق المنتجعات، ولكن في السنوات الأخيرة، إلى جانب ازدهار الهجرة إلى المنتجعات، زاد الطلب على المساكن، مما أدى إلى ارتفاع الأسعار. كما احتلت العديد من المواقع في مدينة مياكوجيما مرتبة عالية في نفس الترتيب، ومرة أخرى بسبب التطوير المتتالي للمنتجعات الفاخرة في الجزيرة، مما رفع أسعار الأراضي. في الجزء الشمالي من الجزيرة، أصبحت المعاملات العقارية أكثر نشاطًا على مدى السنوات القليلة الماضية منذ افتتاح جانغوريا، وارتفعت أسعار الأراضي بشكل ملحوظ، خاصة في المناطق ذات الإمكانات التجارية العالية. وقد حلل الخبراء أيضًا أنه "يتم التخطيط لمشاريع واسعة النطاق مثل الفنادق والمتنزهات الترفيهية الكبيرة في الجزء الشمالي من الجزيرة وفي جزيرة مياكو، ومن المتوقع أن تستمر المرحلة التصاعدية".

منطقة قرية أونا ومدينة ناغو: المنطقة الممتدة على طول الساحل الغربي من قرية أونا إلى مدينة ناغو هي واحدة من أكثر مناطق المنتجعات الفندقية كثافة في أوكيناوا. توجد هنا منتجعات كبيرة قائمة (هاليكولاني أوكيناوا، خليج كانوشا، مجموعة ماريوت، حياة سيراغاكي وغيرها) وتوفر قاعدة وصول جيدة إلى جونغليا. في الواقع، لدى جونغليا شراكات "فنادق رسمية" مع العديد من الفنادق القائمة، مما يجذب فنادق المنتجعات في منطقة أونا - ناغو كقواعد للإقامة. ونتيجة لذلك، من المتوقع أن ترتفع معدلات الإشغال الفندقي وأسعار الغرف في المنطقة، وسيكون هناك إقبال متزايد على الاستثمار في العقارات الفندقية مع توقع تحسن الربحية. هناك أيضًا إمكانية تطوير وحدات سكنية وخطط لبيع فيلات فاخرة على طول الواجهة البحرية لتلبية احتياجات "الإقامة كما لو كنت تعيش"، والتي تختلف عن تلك الموجودة في مدينة ناها. كما أن قرية أونا لديها بالفعل احتياجات قوية للهجرة من خارج المحافظة، وتكتسب مشاريع تطوير المساكن للعمال الشماليين والعمال في المناطق النائية زخماً كبيراً. ومن المتوقع أن تشهد مدينة ناغو، باعتبارها المدينة المركزية في الشمال، زيادة في الطلب على العقارات التجارية والسكنية، خاصة في المنطقة الحضرية، وكذلك على مساكن الموظفين والشقق المخدومة للمقيمين لفترات طويلة.

منطقة موتوبو-تشو ومنطقة ناكيجين-مورا: كان التطوير محدودًا نسبيًا في قرية ناكيجين، حيث تقع الحديقة، وفي موتوبو-تشو، حيث يقع حوض السمك. ومع ذلك، إذا تم تشكيل طريق ذهبي جديد حول جانغوريا وحوض أسماك تشوراومي ستصبح هذه المنطقة في دائرة الضوء كمركز إقامة سياحي. وقد اقترحت بلدة موتوبو بالفعل خطة لتطوير مرفق قاعدة سياحية على أرض مملوكة للبلدة، على غرار "محطة على جانب الطريق"، مع سوق للمنتجات المحلية والمطاعم، وتعتزم بدء أعمال التصميم الأساسية في عام 2024 بهدف "تأثير جانغوريا". وعلى وجه التحديد، من المخطط بناء منشأة من ثلاثة طوابق بمساحة أرضية إجمالية تبلغ حوالي 1600 متر مربع تسمى واحة موتوبو (اسم مؤقت) على طول الطريق الوطني السريع 449، بطاقة استيعابية سنوية متوقعة تبلغ 390,000 زائر، ويقال إن التكلفة الإجمالية للمشروع تبلغ 1.2 مليار ين بمساعدة برنامج التنمية الشمالية. هذه الخطوة من قبل البلديات نفسها لتطوير المرافق السياحية والتجارية قد تجذب المزيد من التطوير في القطاع الخاص في المنطقة في المستقبل. وفي منطقتي هونبو وناكيجين، من المتوقع أن تزداد مرافق الإقامة الجديدة مثل الفنادق الصغيرة والمعاشات التقاعدية والمرافق الفخمة في منطقتي هونبو وناكيجين، كما تتزايد احتياجات حيازة الأراضي. ستجذب الأراضي في المواقع الجيدة بشكل خاص، مثل الأراضي المطلة على المحيط أو القريبة من الحدائق، الاهتمام كأهداف استثمارية مع وضع الاستخدام التجاري المستقبلي في الاعتبار. كما تزدهر الأعمال التجارية التي تستخدم الموارد المحلية، مثل المقاهي والإقامة المنزلية في المنازل الخاصة القديمة التي تم تجديدها، ومن المرجح أن تتم إعادة تقييم قيمة الاستفادة من العقارات.

المناطق الشمالية الأخرى: سيكون هناك تأثير مضاعف في جميع أنحاء منطقة يانبارو شمال مدينة ناغو. فعلى سبيل المثال، في المناطق التي كانت التنمية السياحية فيها محدودة، مثل قريتي كونيغامي وهيغاشي قد يتوقف السياح الذين يزورون يانبارو للقيام بجولة سياحية. وإذا ما تم تعزيز الروابط مع السياحة الطبيعية في متنزه يانبارو الوطني (الرحلات والتجديف بالكاياك ومراقبة النجوم، إلخ) وتطوير برامج التجارب الثقافية المحلية، فمن الممكن إنشاء منتجات سفر تطيل مدة الإقامة في المنطقة الشمالية بأكملها. وتماشياً مع ذلك، قد ينشأ طلب على المدى المتوسط إلى الطويل على الأراضي في المناطق الجبلية الشمالية كموقع أساسي للسياحة. ومع ذلك، فإن اتجاهات أسعار الأراضي ليست موحدة في بعض المناطق، مثل المنطقة المحيطة بجناح هينوكو في مدينة ناغو، حيث تقع هينوكو، بسبب عوامل مثل مشكلة القاعدة العسكرية الأمريكية. وعموماً، فإن أسعار الأراضي في المنطقة الشمالية آخذة في الارتفاع، ولكن يجب اتخاذ قرارات الاستثمار بناءً على ظروف الموقع والوضع التنظيمي للمشاريع الفردية.

ارتفاع أسعار الأراضي المرتبط بتطوير المنتجعات واحتمال وجود طلب جديد

هناك العديد من الدروس المستفادة من الحالات السابقة فيما يتعلق بالعلاقة بين تطوير المنتجعات وظروف سوق العقارات. في هاواي، تم تطوير منطقة كو أولينا في غرب أواهو كثاني منطقة تطوير منتجعات بعد وايكيكي، وارتفعت أسعار العقارات في المنطقة بالتزامن مع الاستثمارات واسعة النطاق مثل توسعة فندق ديزني، مما أدى إلى تطوير وحدات سكنية فاخرة ومنازل للعطلات. أما في بالي، فقد أدى ارتفاع أسعار الأراضي في المناطق السياحية الرئيسية في الآونة الأخيرة إلى الاستثمار النشط في المنتجعات غير المطورة مثل جزيرة لومبوك باعتبارها "بالي الثانية". في بالي، تستمر أسعار العقارات في المناطق الشعبية في الارتفاع في بالي بحوالي 7% سنوياً، لدرجة أن السكان المحليين يجدون صعوبة في شراء الأراضي والمساكن في بلداتهم، وهي مشكلة اجتماعية. في الواقع، تشير التقارير إلى أن بعض الأراضي في دينباسار تبلغ قيمتها 100 مليون ين لكل 100 متر مربع، وهو مثال على التأثير القوي للتنمية السياحية على سوق العقارات.

وبالانتقال إلى أوكيناوا، شهدت جزيرة مياكو ظاهرة مماثلة في السنوات الأخيرة. فقد أدى الافتتاح المتتالي لفنادق المنتجعات الضخمة إلى خلق فرص عمل وزيادة عدد المهاجرين، مما أدى إلى ارتفاع حاد في أسعار الأراضي السكنية والتجارية على حد سواء. ارتفعت أسعار الأراضي الرسمية للأراضي السكنية في مدينة مياكوجيما بنسبة 17.9% على أساس سنوي في عام 2024، وارتفعت أسعار الأراضي التجارية بنسبة 15.2% +، وهو أحد أعلى معدلات النمو في البلاد. وقد أثار ذلك مخاوف بشأن ارتفاع تكاليف المعيشة وصعوبات السكن بالنسبة للسكان المحليين. وعلى نحو مماثل، في الجزء الشمالي من البر الرئيسي، من المتوقع أن يؤدي افتتاح منطقة جانغوريا إلى زيادة الطلب على الأراضي، مما يسرع من ارتفاع أسعار الأراضيويحفز المعاملات العقارية. ومع ذلك، يمكن أن تؤدي السوق المحمومة إلى نشاط المضاربة، ومن المهم تحقيق التوازن مع التنمية الصحية. سيتعين على الحكومات أن تراقب عن كثب اتجاهات أسعار الأراضي الإقليمية، وإذا لزم الأمر، النظر في تعديل قيود الاستخدام ونظم الضرائب. إن التخطيط الحضري المناسب وعودة المنافع المجتمعية أمران ضروريان إذا ما أريد أن يتمتع السكان المحليون والمستثمرون على حد سواء بفوائد تطوير المنتجعات وأن يؤدي ذلك إلى نمو مستدام.

وفي الوقت نفسه، يجب الانتباه أيضًا إلى الطلب العقاري الجديد الذي سينشأ. أولاً، هناك زيادة في الطلب على أراضي الفنادق وأماكن الإقامة. سيكون هناك المزيد من الاستفسارات عن الأراضي لتجديد وتجديد الفنادق القائمة وبناء فنادق بوتيك جديدة. في منطقة ناكيجين/هونبو على وجه الخصوص، كان هناك نقص في مرافق الإقامة على نطاق واسع، مما يترك مجالاً للتطوير. ومن الممكن أيضاً وجود طلب على الفيلات والفيلات. قد تكون هناك حالات في المستقبل حيث سيكون هناك حالات في المستقبل حيث سيكون للمسافرين الأثرياء الذين اكتشفوا مناطق الجذب في ناكيجينيا منزل ثانٍ في شمال أوكيناوا. والواقع أن السنوات الأخيرة شهدت زيادة في عدد الأثرياء في أوكيناوا الذين يستثمرون في الوحدات السكنية ويؤجرونها لفترات قصيرة، أو يقيمون فيها لفترات أطول كقاعدة للعمل عن بعد. وإذا كان بالإمكان وصف يانبارو كمنطقة تجمع بين البيئة الطبيعية الغنية والبيئة الترفيهية، فإن ذلك سيؤدي إلى زيادة القيمة المضافة للعقارات. وعلاوة على ذلك، سينتشر ذلك أيضًا إلى العقارات التجارية. من المتوقع أن يتم تطوير العقارات التجارية التي تلبي احتياجات السياح حول المتنزهات الترفيهية وعلى طول الطرق المؤدية إليها، بما في ذلك المطاعم والمتاجر والمرافق الترفيهية. سيؤدي ذلك إلى زيادة الطلب على مستأجري التجزئة والخدمات، مما يزيد من جاذبية الاستثمار في الأراضي الواقعة على جانب الطريق والعقارات الشاغرة. على سبيل المثال، ستصبح "محطة الطريق" المخطط لها في مدينة موتوبو تاون نواة لتجمع تجاري في المستقبل، مما قد يؤدي إلى توسع المحلات التجارية في المنطقة المحيطة بها ومعاملات الأراضي.

نقاط الاهتمام وعوامل الخطر من وجهة نظر المستثمر.

مجالات التركيز (النظرة الإقليمية)

• قرية أونا ومدينة ناغو: لا تزال منطقتا أونا وناغو، حيث تتركز فنادق المنتجعات، مناسبتين للاستثمار. مع توقع تحسن عائدات الفنادق بسبب زيادة الطلب على الإقامة بعد افتتاح منتجع جونجليا، فإن الاستحواذ على المنتجعات القائمة وتجديدها ومشاريع تطوير مرافق الإقامة الجديدة ستكون محور الاهتمام. وعلى وجه الخصوص، تُعد مدينة ناغو مركزاً تجارياً في شمال البلاد، وباعتبارها قاعدة للأعمال المتعلقة بالمنتزهات الترفيهية، فقد يزداد الطلب على المستأجرين. وقد ارتفعت أسعار الأراضي بالفعل، ولكن من المرجح أن يحتفظ المزيد من المستثمرين بالأصول تحسباً لإمكانية النمو على المدى المتوسط والطويل.

• مدينة المقر الرئيسي وقرية ناكيجين: تقع مدينة المقر الرئيسي وقرية ناكيجين بالقرب من المتنزه في مقدمة مرحلة التطوير القادمة على نطاق واسع. من المرجح أن يتم الاستحواذ على الأراضي للمرافق التجارية والفنادق على نطاق واسع على قدم وساق، وهناك فرص لتحقيق مكاسب كبيرة إذا أمكن تأمين مساحات كبيرة من الأراضي والمواقع الملائمة. ومع ذلك، تجدر الإشارة إلى أن السيولة ليست عالية كما هو الحال في الجزء الجنوبي الأوسط من البلاد. سيكون مفتاح النجاح هو مفهوم التنمية الموجهة محلياً التي تتعايش مع المنطقة، بهدف مشاريع تنشيط المدن بالتعاون مع الحكومة المحلية.

• الجزر المحيطة والمناطق الشمالية الأخرى: قد تستفيد منطقة يانبارو بأكملها والجزر المحيطة بها (مثل جزيرة كوري) من المشروع كفائدة ثانوية. فمع تمديد خطوط المرور السياحية، سيمتد الطلب إلى العقارات في المناطق التي لم تكن محددة سابقاً. على سبيل المثال، في جزيرة كوري، أدت الزيادة في عدد السياح بالفعل إلى افتتاح أماكن إقامة ومقاهي خاصة واحدة تلو الأخرى، كما أن أسعار الأراضي التجارية عند سفح الجسر آخذة في الارتفاع. والقدرة على التركيز على مثل هذه المواقع وتأمين عقارات واعدة أمر مطلوب.

أنواع العقارات والقطاعات ذات الأهمية

• فنادق المنتجعات وأماكن الإقامة: هذا هو القطاع الأكثر اهتماماً. واستجابةً للتطورات واسعة النطاق، من المتوقع أن تجتذب الخطط الفنادق ذات العلامات التجارية العالمية والافتتاحات الجديدة، وستكون هناك زيادة في مواقع التطوير وصفقات شراء وبيع الفنادق القائمة. كما قد تتحسن عائدات الاستثمار بسبب الزيادات المتوقعة في أسعار الغرف. هناك أيضاً مجال للعلامات التجارية فائقة الفخامة مثل كونراد وفور سيزونز للانتقال إلى السوق، واعتماداً على تصنيف الأراضي، قد يقفز سعر السوق بسرعة.

• منازل العطلات والوحدات السكنية الفاخرة: هناك أيضاً فرص في تطوير منازل العطلات والوحدات السكنية الفاخرة لسوق الأثرياء. وعلى الرغم من أن مبيعات الفلل كانت محدودة في جزيرة أوكيناوا الرئيسية، إلا أن الطلب قد يظهر مع وضع علامة تجارية على الجزء الشمالي من الجزيرة. وعلى وجه الخصوص، يمكن بيع الفيلات والوحدات السكنية المخصصة للإقامة الطويلة الأجل لقضاء العطلات للأجانب الأثرياء. إذا تم إنشاء نموذج ملكية عقارية يجمع بين السياحة والاستثمار، كما هو الحال في هاواي، يمكن تطوير سوق جديدة.

• المرافق التجارية ومنافذ بيع المأكولات والمشروبات: يعتبر القطاع التجاري واعداً أيضاً لاستقطاب إنفاق السياح. سيزداد الطلب على متاجر السلع المتعلقة بالمتنزهات الترفيهية ومستأجري المطاعم، وقد ترتفع أسعار الأراضي التجارية على جانب الطريق. كما أن المطاعم والمقاهي ومحلات بيع التذكارات التي تستخدم المكونات المحلية تستحق الاستثمار بشكل خاص في تطوير المناطق التجارية لأنها ترتبط مباشرة بزيادة الاستهلاك السياحي. أما بالنسبة لمطوري التجزئة، فقد تشمل الاعتبارات المستقبلية إنشاء مركز تجاري مخطط له في المنطقة الشمالية.

• الإسكان وإسكان الموظفين: سيتأثر سوق الإسكان أيضاً بزيادة العاملين في مجال السياحة والمهاجرين. ستؤدي الحاجة إلى مساكن الشركات لموظفي إدارة المتنزهات الترفيهية وموظفي صناعة الخدمات، بالإضافة إلى زيادة الطلب على المساكن العامة بسبب تحول الوحدات السكنية إلى مساكن للموظفين، إلى زيادة معدل إشغال المساكن المؤجرة وتوفير فرص لمبيعات الأراضي السكنية. من المرغوب فيه أن يكون هناك عرض متوازن من المساكن التي تدعم المجتمع المحلي ولا تكون موجهة بشكل مفرط نحو المنتجعات، وهناك مجال للدعم الحكومي والشراكات بين القطاعين العام والخاص هنا أيضًا.

● عوامل الخطر والنقاط التي يجب وضعها في الاعتبار
عند الاستثمار في مشاريع تطوير المنتجعات على نطاق واسع، يجب أن تؤخذ عوامل المخاطرة التالية في الاعتبار

• عدم اليقين في توقعات الطلب: هناك دائماً خطر أن تجتذب المنتزهات الترفيهية عدداً أقل من الزوار مما هو مخطط له. من الصعب التنبؤ بعوامل الطقس والأوبئة العالمية والتغيرات في الظروف الدولية (مثل الانخفاض الحاد في عدد زوار اليابان) ويمكن أن تؤثر على عوائد الاستثمار. في الماضي، كانت هناك أمثلة لمدن ترفيهية إقليمية توقفت عن العمل (على سبيل المثال الأيام الأولى لمدينة هويس تين بوش في ناغازاكي) بسبب تراجع أعداد الزوار. لقد تم التخطيط لمدينة جانجريا بعناية فائقة وتم تسويقها بعناية، ولكن مع ذلك، لا يُنصح بالتفاؤل المفرط. تشير عمليات المحاكاة الأولية إلى أنه من المتوقع أن يجذب عدة آلاف من الزوار يوميًا، مع وجود قيود على الدخول، ولكن لا يمكن التنبؤ بالوقت الذي يستغرقه هذا المشروع.

• مخاطر الإفراط في السياحة/التنظيم البيئي: كما ذكرنا أعلاه، يمكن أن تؤدي الأعباء السياحية المفرطة على المجتمعات المحلية إلى رد فعل عنيف. إذا أصبحت مشاكل ازدحام الطرق والضوضاء والقمامة أكثر خطورة، فقد تفرض السلطات الحكومية قيوداً غير متوقعة، مثل قيود التطوير أو قيود الدخول. كما أن هناك خطر يتمثل في احتمال رفع عقبات الترخيص للتطويرات الجديدة من منظور حماية البيئة. يجب على المستثمرين أيضًا مراعاة المنظور البيئي والاجتماعي والحوكمة والتركيز على التعاون مع المجتمعات المحلية والشركات الصديقة للبيئة.

• ارتفاع التكاليف بسبب ارتفاع أسعار المواد وأسعار الفائدة: أدى الارتفاع الأخير في أسعار مواد البناء وارتفاع تكاليف العمالة إلى ارتفاع تكاليف التطوير. في الواقع، أفادت التقارير أن تكلفة المواد ارتفعت بنسبة 30% أكثر من المتوقع في جانجريا، مما تسبب في حالة من عدم اليقين في خطط الاستثمار. بالإضافة إلى ذلك، سيؤدي ارتفاع أسعار الفائدة بسبب التغيرات في السياسة النقدية لبنك اليابان المركزي إلى زيادة تكاليف تمويل الاستثمار العقاري والتأثير على قيم الأصول. بالنسبة للاستثمارات ذات الرافعة المالية، من الضروري الاستعداد لمخاطر أسعار الفائدة. يجب وضع خطة رأسمالية واستراتيجية خروج قوية.

• المشهد التنافسي المتغير: هناك مشاريع منتجعات جديدة وتجديدات كبيرة في المرافق في أجزاء أخرى من أوكيناوا. إذا ظهر منافسون بمفاهيم مماثلة، فقد تشتد المنافسة على جذب النزلاء وقد لا تلبي الأرباح التوقعات. على سبيل المثال، لا يمكن القول أنه لا يوجد سيناريو يجذب متنزه ترفيهي واسع النطاق إلى جزيرة إيشيغاكي أو جزيرة مياكو في المستقبل. هناك أيضًا خطر أن تكون خطط توسعة المنتزهات الترفيهية في أجزاء أخرى من البلاد (على سبيل المثال منطقة جديدة في يو إس جيه) هي حديث المدينة. يجب على المستثمرين مراقبة اتجاهات السوق عن كثب والاستعداد لتعديل محافظهم الاستثمارية بمرونة.

• المخاطر الاجتماعية والسياسية: من العوامل التي تنفرد بها أوكيناوا قضية القاعدة العسكرية الأمريكية وتشابكها مع سياسة الحكومة اليابانية الدفاعية، والتي لا يمكن تجاهلها. كان من المفترض أن يكون برنامج الترويج لشمال اليابان بمثابة مقايضة لقبول القواعد، ولكن إذا حدث تغيير في الحكومة أو تحول في السياسة، فقد يتغير دعم الحكومة. هناك أيضًا خطر من أن تؤدي التقلبات في أسعار الصرف إلى التأثير على اتجاه السفر إلى الخارج. من المهم مراقبة الاتجاهات الاقتصادية والسياسية العالمية واتخاذ قرارات الاستثمار من منظور متوسط إلى طويل الأجل.

وكما ذُكر أعلاه، من الضروري تحديد التوقيت المناسب والخصائص المناسبة بناءً على فهم كل من الفرص والمخاطر. لحسن الحظ، فإن مشروع جانجريا هو مشروع مدعوم من القطاعين العام والخاص، والاستعدادات لافتتاحه تتقدم بثبات. وبالنسبة للمستثمرين العقاريين، فإن هذه الرياح الخلفية، ولكن مع إدارة هادئة للمخاطر، ستؤدي إلى نتائج رائعة في منطقة أوكيناوا الشمالية.

تأثير التطورات واسعة النطاق في أوكيناوا على حالات مماثلة في الماضي

كما أن الأمثلة السابقة للتطورات السياحية واسعة النطاق في أوكيناوا مفيدة أيضا: في معرض أوكيناوا الدولي للمحيطات عام 1975 (مدينة موتوبو)، أعيد تطوير موقع المكان السابق كمتنزه تذكاري لمعرض المحيطات، وفي عام 2002 افتتح حوض تشوراومي للأحياء المائية، وهو أحد أحواض الأسماك الرائدة في العالم. أدى افتتاح الحوض المائي إلى زيادة كبيرة في عدد السياح إلى شبه جزيرة موتوبو، وتم إنشاء سلسلة من الفنادق (مثل افتتاح منتجع وسبا أوريون موتوبو ) والمرافق التجارية في المنطقة التي كانت مهجورة في السابق. وبعبارة أخرى، أدى إنشاء مرافق واسعة النطاق لجذب الزبائن إلى رفع القيمة العقارية للمنطقة بأكملها وخلق دورة حميدة جذبت استثمارات جديدة. وبنفس الطريقة، يمكن أن تشكل جنقلية، إلى جانب حوض تشوراومي للأحياء المائية، منطقة سياحية مركبة من "متنزه ترفيهي + حوض أسماك + ألفا (الطبيعة والتجربة الثقافية)" من خلال أن تصبح الركيزتين التوأم للسياحة في شمال الجزيرة.

القرية الأمريكية (ميهاما، مدينة تشاتان) في الجزء الأوسط من الجزيرة الرئيسية في أوكيناوا هي منطقة تجارية في منتجع تم تطويرها في أواخر التسعينيات باستخدام أراضٍ خاملة، ولكن المجمع الذي يضم سينما ومركز تجاري وعجلة فيريس حقق نجاحاً كبيراً مما أدى إلى ارتفاع أسعار الأراضي في المنطقة. واليوم، تحيط به غابة من الشقق السكنية الشاهقة والفنادق وهو مصدر دخل رئيسي لمدينة شاتان. على الرغم من أن الموقع السابق لقاعدة عسكرية أمريكية كان عاملاً مميزاً، إلا أنه يعد مثالاً جيداً على التطوير الناجح الموجه للترفيه. في حالة جانجريا، على الرغم من أنه لا يمكن إجراء مقارنات مباشرة بسبب طبيعتها كمتنزه طبيعي واسع النطاق، إلا أن هناك تشابه في أن "العلامة التجارية المحلية من خلال الترفيه" يمكن أن تحفز سوق العقارات.

وبالنظر إلى ما وراء البحار، فإن تطوير جزيرة سنتوسا في سنغافورة (بناء استوديوهات يونيفرسال ومنتجع متكامل) وتطوير منتجع فاخر في جزيرة هاينان في الصين هما أيضاً مثالان على كيفية تعزيز التنمية السياحية لأسواق العقارات المحلية. في سنتوسا، بعد افتتاح المنتجع المتكامل، الذي يضم متنزهًا ترفيهيًا وكازينو، ارتفعت أسعار العقارات في الجزيرة بشكل كبير وتسارع عرض المساكن للأثرياء. لا يوجد في أوكيناوا كازينو، ولكن الجمع بين الموارد الطبيعية والمتنزهات الترفيهية فريد من نوعه في العالم ولديه القدرة على جذب أموال الاستثمار الدولي إذا نجح.

وتظهر هذه الأمثلة أنه في حين أن التنمية على نطاق واسع يمكن أن تزيد من قيمة العقارات على المدى الطويل من خلال رفع "المكانة السياحية" للمنطقة، إلا أنه من الضروري أيضا ضمان الانسجام مع حياة السكان المحليينوالحذر من حدوث فقاعة تشبه الفقاعة. إن أوكيناوا ليست فقط محافظة ذات توجه سياحي، بل هي أيضا مكان حياة لسكانها. ومن أجل تجنب مشاكل مثل تلك التي حدثت في هاواي وبالي، حيث يواجه السكان المحليون صعوبات في الحصول على مساكن بسبب ارتفاع أسعار الأراضي، من المهم بناء نموذج للتنمية يتقاسم المنافع مع المجتمع المحلي. وعلى وجه التحديد، من الضروري أن يعمل القطاعان العام والخاص معًا حتى تتمكن المنطقة من الاستفادة من زيادة الدخل من خلال خلق فرص العمل وتحسين الراحة من خلال تطوير البنية التحتية.

الخلاصة.

يعد مشروع جونغليا أوكيناوا مشروعاً مذهلاً ينطوي على إمكانية إعادة تشكيل السوق الاقتصادي والعقاري في شمال أوكيناوا. وتظهر هذه النظرة العامة للمشروع، من مخططه الرسمي إلى تأثيره على المنطقة وفرص الاستثمار والمخاطر، أن المشروع بشكل عام يمثل تحديًا كبيرًا، ولكنه يتمتع برياح خلفية كافية. ومن المرجح أن يؤدي الثالوث المتمثل في دعم الحكومة ومهارات الإنتاج من الدرجة الأولى التي يتمتع بها السيد موريوكا وفريقه وجاذبية أوكيناوا لاهتمام العالم، إلى تسريع وتيرة التنمية في المنطقة الشمالية لبعض الوقت بعد الافتتاح. وبالنسبة للمستثمرين العقاريين، فإن هذه فرصة سانحة للمشاركة في هذه الفترة من التغيير وجني الثمار.

ومع ذلك، وكما ذكرنا أعلاه، فإن قرارات الاستثمار تتطلب تقييماً دقيقاً للمخاطر والعائد. وقد لا تسير الأمور وفقاً للخطة الموضوعة خاصة في المراحل الأولى. ومع ذلك، من من منظور طويل الأجل، فإن الطلب على السياحة في أوكيناوا قوي ولديه القدرة على العودة إلى مسار النمو، حتى لو كانت هناك تقلبات بسبب الدورة الاقتصادية. وإذا تمت إدارتها بشكل صحيح، يمكن أن تصبح جانغوريا، التي تلعب دوراً في الجزء الشمالي من الجزيرة، مثالاً ناجحاً ل ـ"نسخة أوكيناوا من سنتوسا" وتجلب ثماراً غنية لسوق العقارات. وكمستثمر، من المأمول أن يساهم المشروع في مستقبل أوكيناوا مع بناء علاقة مربحة للجانبين مع المجتمع المحلي.

وأخيراً، يعتمد نجاح هذا المشروع على التعايش والازدهار المشترك مع المجتمع المحلي. فالتنمية المستدامة بتفهم وتعاون المجتمع المحلي ستؤدي في نهاية المطاف إلى زيادة أمن الاستثمار والأرباح على المدى الطويل. وبصفتي مستثمراً عقارياً، آمل أن تخطو المنطقة الشمالية خطوات كبيرة كمدينة سياحية جديدة مع حماية ورعاية طبيعة أوكيناوا الجميلة وثقافتها، وأود أن أكون جزءاً من هذا التقدم.