2025年，东京房地产市场仍然保持活跃。东京市内房地产价格在疫情之后仍然保持上涨趋势，尤其是从高档住宅市场预测的角度来看，市中心的需求明显扩大。2024年下半年至2025年初，二手公寓价格急剧上涨，推高了整个市场的平均价格。 推動價格上漲的是市中心富裕階層的房產，東京房地產市場正在進一步兩極化。本文將重點介紹2025年東京房地產市場，從宏觀經濟環境到富裕階層市場的變化、值得關注的地區動向、新趨勢，以及面向富裕階層的房地產投資策略，進行綜合解說。從商業角度解讀今年的市場趨勢，探討成功的關鍵點。
1. 2025年东京房地产市场所面临的宏观经济环境
在谈论2025年的东京房地产市场时，首先需要了解宏观经济环境。日本经济在经历了新冠疫情后的复苏阶段后，正在持续缓慢增长，但物价上涨仍在持续,2025年1月的消费者物价指数比去年同期上涨了约4%，呈现出通货膨胀趋势。 在工资涨幅追不上物价涨幅、实际收入减少的情况下，通货膨胀成为富裕阶层重新考虑资产运营策略的一个因素。
利率走势也是一个重要焦点。长期持续的超低利率政策出现变化迹象，日本央行在2025年初开始加息。 由此，「負利率」時代宣告結束，預計市中的銀行存款利率和住房貸款利率也將上漲。不過，日本銀行仍然保持謹慎態度，預計利率上漲幅度將有限。雖然富裕階層的借款成本可能會略有上升，但由於高資金比例的投資者較多，直接影響將有限。 但是，整个房地产市场贷款购买者的门槛将提高，房产消化速度和供需可能会发生变化。
另一方面，入境需求的增长也是东京市场不可忽视的因素。随着新冠疫情后入境限制的放松和日元贬值,2024年访日游客数量将迅速恢复，每月游客数量将超过2019年的水平。 东京的酒店入住率正在上升，海外投资者对酒店的开发和收购也日益活跃。预计这种趋势将在 2025 年继续，入境旅游的增长将对房地产市场产生积极影响。此外，除了访日游客之外，海外资本的流入也备受关注。近年来，亚洲地区的富裕阶层对东京房地产的购买正在增加，其背景是日元贬值带来的低价优势和日本资产稳定性的评价。 治安良好、政治稳定的日本高档房产被视为安全资产和「紧急情况下的据点」，据称中国大陆和香港的富裕阶层正在积极收购东京的顶层公寓等房产。东京的预期收益率（约3%至4%）高于海外主要城市，这也是吸引投资资金的一个因素。
總體而言,2025年的東京房地產市場將面臨低利率轉折期和入境需求擴大這兩個宏觀趨勢。在利率上升導致市場降溫的風險與海外需求增加導致市場活躍的相反力量作用下，市中心房地產仍有望受到堅實需求的支撐。在強勁的經濟基礎和國際關注的背景下，東京將繼續成為國內外投資者的吸引人的市場。
2. 富裕阶层市场的特点与变化
近年来，东京的富裕阶层市场发生了显著变化。首先，日本国内的富裕阶层正在增加。根据野村综合研究所的调查，截至2023年，拥有1亿日元以上纯金融资产的富裕家庭约为165万户，创历史新高。 富裕阶层的增加对房地产市场也产生了影响，高价房产的交易量正在增加。实际上，在东京的二手公寓市场，1亿日元以上的房产（俗称「亿日元公寓」）所占比例从2019年的2.6%大幅扩大到2025年的15.0%。 这意味着二手房市场中大约每10套房子中就有1套是亿万豪宅，这表明富裕阶层对高价房产的需求正在迅速增长。
那么，富裕阶层的喜好和生活方式发生了哪些变化呢？首先，对住房价值观的变化值得注意。经历了新冠肺炎疫情，富裕阶层正在重新审视「家」的作用。 随着在家时间增加和远程办公成为常态，人们越来越重视住宅的「宽敞」、「舒适」和「隐私」等质量要素。实际上，新冠疫情后，配备家庭办公室、隔音设施和大型露台的房产需求增加，推动了市中心高档公寓的需求。对于富裕阶层来说，住宅不仅仅是资产，还具有「生活方式的核心」的意义。
其次，投资倾向的变化也不容忽视。由于长期处于超低利率环境，富裕阶层越来越倾向于将资金从存款和债券转向房地产和股票等实物和风险资产。 其中，市中心的房地产因兼具升值和稳定收益的特点，成为备受欢迎的投资对象，不仅国内富裕阶层，海外富裕阶层也积极购买东京的高档房产。在日元贬值的情况下，还可以期待汇率差收益，因此，外国富裕阶层的投资资金流入市中心的高价房产的趋势也日益活跃。国内外富裕阶层的强劲需求成为推动高档房产价格上涨的原因之一。
此外，从资产保全的角度来看，多基地化趋势也在扩大。除了市中心的高级住宅外，在郊外和海外拥有第二套住宅的富裕阶层也在增加，新冠疫情爆发后，人们对「远离人群的郊外别墅」和「海外度假胜地的别墅」等也越来越感兴趣。 这是由于远程办公的普及增加了居住地的选择自由度，以及为应对紧急情况而分散据点的趋势的影响。当然，东京作为国际都市的便利性和地位仍然无与伦比，可以认为这是在重视市中心资产价值作为主要据点的同时，根据生活方式选择其他据点的趋势。
總而言之,2025年的富裕層市場參與者數量和需求都將擴大且多樣化。隨著富裕層人口的增加，高價房產市場將膨脹，對住房品質的要求也將提高。從富裕層房地產動向來看，以「市中心×高級」為軸心，人們將更加注重豐富的生活和長期資產價值，採取謹慎、戰略性的態度。
3. 值得關注的區域動向
即使在東京23區內，各區域的房地產市場情況也各不相同。特別是在受富裕層歡迎的區域，價格上漲明顯，並出現獨特的動向。這裡將重點介紹港区、澀谷區、千代田區的動向，並解析各區域的關注點。
港區的動向：再開發帶動的國際高級住宅區
港区是东京首屈一指的高级住宅区，以品牌力和国际性而著称。近年来，港区地价上涨非常明显,2025年的公示地价住宅地平均变动率为+12.7%，比去年（+7.2%）大幅上升。过去5年累计上涨了约50%，在23区中排名第一。
这背后有多种因素。首先，大规模重建项目提高了地区价值。近年来，港区正在推进「高轮门户城市」计划、森大厦的「虎之门·麻布台项目」和JR东日本的「品川开发项目」等世界瞩目的重建项目。 新車站「高輪門戶站」的開業和超高層大樓群的建設，交通便利性和城市功能得到進一步提升，推動整個地區的房地產價值上漲。除了辦公室需求增加之外，周邊地區還相繼有高級公寓新建，吸引了國內外投資者的濃厚興趣。
其次，港区本身的品牌價值也推動了價格上漲。 港区拥有赤坂、麻布、六本木等高档住宅区，作为「代表东京的富裕地区」已确立了稳固的地位。因此，国内外富裕阶层多选择港区作为房地产投资和居住地，尤其是海外投资者的需求正在增加。由于日元贬值，来自香港和新加坡等地的购买需求正在上升，形成了国际色彩浓厚的高档住宅市场。
第三，公寓需求上升。在疫情过后，人们重新回归市中心，港区作为交通便利、环境舒适的地区，越来越受到家庭的欢迎。这里交通便利、商业设施齐全、教育环境优越，具备城市生活所需的一切条件，无论新建还是二手公寓，都支撑着公寓的需求。 實際上，新建公寓的平均價格持續上漲，銷售開始後立即被富裕階層搶購一空的情況並不少見。
基於以上因素，港區的房地產市場非常穩健。專家對高級住宅市場的預測也認為，以港區為中心的市中心地區的地價將繼續穩定上漲。 这是因为随着重建的进展、海外资金的流入以及对高档公寓的旺盛需求持续，加上供应不足，价格支撑因素齐备。但是，由于价格急剧上涨，实际需求者难以承受，因此需要注意。考虑在港区购买房产时，需要谨慎判断时机和资金计划。
涩谷区的动向：充满创造力的城市对高档住宅的需求
涩谷区是一个既拥有年轻文化和IT企业聚集地的特点，又拥有高档住宅区的特点的地区。商业和商业功能迅速发展，近年来，涩谷スクランブルスクエア（Shibuya Scramble Square）等重建项目备受关注。根据公示地价变动率，涩谷区比去年上涨了约12.5%，作为东京中心5区之一，地价持续上涨。 尤其是涩谷站周边地区，由于再开发效应，商业用地价格大幅上涨，高级商业设施和高层办公楼的诞生提高了整个地区的魅力。
另一方面，涩谷区内还有广尾、松涛、南平台町、代代木上原等安静且有格调的高级住宅区。 這些地區有許多大型豪宅和低層高級公寓，遠離市中心的喧囂，環境安靜，受到富裕階層的歡迎。澀谷區的獨特之處在於，作為年輕文化中心，既時尚又安靜，傳統高級住宅區與現代都市生活和諧共存。因此，在IT和創意行業取得成功的相對年輕的富裕階層等喜歡「澀谷式」生活方式的人群正在成為高級房產的購買群體。
涩谷区的房地产市场预计未来将多方面发展。一方面，重新开发将刺激办公和商业需求，另一方面，良好的居住环境也带来了强劲的居住需求，市场处于一种平衡状态。特别是涩谷区交通便利，可轻松前往郊外，是工作繁忙的家庭的首选居住地，这为需求提供了支撑。 此外，涩谷还是热门的观光景点，富裕的外国人购买涩谷房产作为第二居所或投资用房的情况也在增加。涩谷区拥有「居住在文化与商业中心」这一独一无二的附加值，这将成为支撑高档房产市场发展的动力。
千代田区的动向：稀缺性极高的超一等地带
千代田區是擁有一皇居的東京中心地帶，商業區（大手町、丸之內、有樂町）與高級住宅區（番町、麹町地區等）混雜在一起。地價水準整體非常高，日本地價最高的地點也位於千代田區內（丸之內和銀座〔雖然屬於中央區，但與千代田區相鄰〕）。 千代田区的住宅区本身数量较少，稀缺性非常突出，但因此地位和资产价值的稳定性非常突出。
代表性的高档住宅区番町地区（千代田区一番町至六番町等）以历史悠久的豪宅街而闻名，外交官和企业主等富裕阶层的豪宅和高档公寓林立。 该地区的公寓从销售时起就以亿日元为单位，即使在二手房市场，流通量也很少，因此交易价格一直很高。此外，该地区靠近行政中心霞关，许多政府官员和政治要人也在这里安家。拥有千代田区的地址本身就成为富裕阶层的一种身份象征。
千代田區的房地產市場特點在於其穩定性。在其他地區受經濟波動影響容易上下波動的情況下，千代田區內的超一等地產不易貶值，被認為適合長期資產保全。實際上，即使在人口減少和2025年問題（老齡化導致房地產出售增加）備受關注的情況下，城市一等地產的需求仍然很高，價格不易下跌。 千代田區正是這種「被選中的房地產」集中的地區。不過，由於其稀有性極高，購買機會並不容易，市場流動性較低。出售房產的信息往往通過面向富裕階層的封閉渠道流通，在進入一般市場之前就成交的情況也不少見。
總而言之，千代田區是超穩定型富裕層支持的市場。該地區極致地融合了市中心的便利性和格調，其價值不易受經濟影響。但由於新供應有限，進入市場需要把握時機和收集信息的能力。未來，千代田區的資產價值不太可能出現大幅波動，對於希望通過長期持有獲得穩健回報的富裕層來說，該地區仍將具有吸引力。
4. 房地产市场的最新趋势
2025年的东京房地产市场将出现一些前所未有的新趋势。ESG投资、智能家居技术和高档翻新房产是影响富裕阶层市场的备受瞩目的关键词。下面让我们来看看它们将带来哪些变革。
ESG投资与可持续性导向
近年来，全球范围内重视ESG（环境、社会、治理）的投资已成为一种潮流，房地产领域也不例外。在房地产开发和运营方面，节能性能、降低环境负荷、对当地社区的关注等举措受到重视。 在东京的高档房地产市场，富裕投资者在选择房产时，也开始重视「该房产是否符合可持续发展要求」、「是否获得环境认证（例如 LEED 或 BELS）」等观点。 实际上，对国内房地产所有者的调查显示，约50%的人认为「建筑物的健康性和舒适性」是ESG投资的重要领域，约30%的人支持「应对气候变化」、「对当地社区的贡献」和「应对灾害」等项目。这意味着，即使是在高档住宅领域，除了豪华之外，居住者的健康、安全和对环境的友好程度也备受重视。
随着这一趋势的发展，各房地产开发商也加强了在高档房产中融入ESG要素的举措。具体来说，正在推进采用高隔热性能的材料、利用可再生能源、绿化以及与当地社区共生的设计等。面向富裕阶层的分售公寓开始配备太阳能发电系统和蓄电池，并使用木材等环保建材，打造「可持续高档公寓」。 此外，注重室内空气质量、采光和通风，注重健康（促进健康）的设计也在增加。富裕阶层认为「富裕的生活」不仅是指自己过得好，还要对环境和社会产生积极的影响，这种价值观正在逐渐普及，房地产市场也在随之发展。
智能家居技术的进步与高档住宅
物联网（IoT）和人工智能（AI）的技术革新给住宅领域带来了巨大的变革。 特别是在面向富裕阶层的住宅中，采用最新智能家居技术的「下一代豪宅」备受关注。智能家居是指通过网络连接家电和设备，实现统一控制和自动化的住宅。
具体来说，例如，只需用智能手机就可以操作照明、空调、窗帘和防盗系统，AI可以学习居住者的生活习惯，自动调整室温和照明等。 在富裕阶层的住宅中，智能技术也被应用于家庭影院、音响室、酒窖等设备的控制，可以外出时管理酒窖的温度，实时查看防盗摄像头的影像等。此外，还有通过语音助手操作家中的所有设备，通过面部识别接待来访者的先进功能。
与欧美相比，日本智能家居市场起步较晚，但近年来，随着通用标准「Matter」的引入，普及速度正在加快。从全球来看，智能家电市场预计将从 2018 年的约 3 万亿日元增长到 2025 年的 11.5 万亿日元，日本也以高档住宅为中心，正在掀起一股热潮。 對於富裕階層來說，引入智能家居技術不僅能夠提高舒適性和便利性，而且開始被視為提高資產價值的附加價值。這是因為配備最新技術的住宅能夠長期保持競爭力，在二手房市場上往往能以高價成交。
未來，房地產開發商和科技企業將合作開發配備全套物聯網設備的高級公寓。例如，從大門到各住戶都可以通過面部識別和非接觸式方式進出，配備電動汽車充電設備和能源管理系統等，過去只存在於科幻小說中的居住環境正在成為現實。對於富裕階層來說，智能家居已不再是特別的東西，而是「一旦體驗過就無法回頭」的新生活必需技術。
高级翻新房产的兴起
近年来，东京房地产市场另一个备受瞩目的趋势是高级翻新。在新建房产价格高涨、供应不足的背景下，购买老旧但质量良好的房产，并通过最新设备和设计进行翻新，这种翻新住宅已成为富裕阶层的新选择。 尤其是市中心的一等地段，还有许多建于泡沫经济时期之前的宽敞（100平方米以上）公寓和老宅，通过按照现代的高档化需求进行翻新，这些房产重新焕发了新生命，拥有新建房产所不具备的魅力。
富裕阶层对高档翻新房产感兴趣的原因有以下几点。首先，容易获得稀有的地理位置和宽阔的空间。由于市中心重建公寓非常受欢迎，抽签倍率很高，很难买到，但购买二手房的话，就有可能在番町、青山、广尾等令人向往的地区找到符合自己期望的宽阔房产。通过按照自己的喜好进行翻新，可以打造出在地理位置和房间布局方面都令人满意的「独一无二」的住宅。 其次，可以采用最新的设计和设备。面向富裕阶层的翻新施工公司也在不断增加，酒店式内装、最新家庭自动化设备、地板采暖、高规格厨房等改装方案非常受欢迎。即使是老房子，只要结构坚固，通过内装和水管的全面更新，质量可以达到新建甚至超过新建的水平，这并不罕见。
此外，在环境方面，利用现有资源进行翻新被认为是一种减少废料的「循环型」举措，正在得到越来越多的认可。随着近年来SDGs热潮的兴起，越来越多富裕人群开始关注翻新房产，他们不再追求新事物，而是希望充分利用现有资源。保留「古朴」建筑风貌的同时，又具备最新舒适性的住宅，可以说是具有文化价值的「高级选择」。
當然，儘管高級翻新市場正在擴大，但也有一些需要注意的地方。從購買二手房到施工，都需要專業知識，因此與可靠的房地產公司和施工商合作非常重要。此外，有些房產在結構上難以進行改造。因此，即使是有錢人，也不能衝動購買，在聽取專業意見的同時，平衡資產價值和施工費用，是成功的關鍵。 未來一段時間內，新建房屋價格可能會維持在高位，相對而言，價格較低的豪華翻新房屋將繼續受到關注。在東京房地產市場，「購買並培養」的模式也成為富裕階層的一個有力選擇。
5. 2025年富裕階層房地產投資策略
在了解市場動向後，最後讓我們思考一下富裕階層在2025年應採取的房地產策略。 在充分利用富裕阶层独特的资产规模和视角的同时，整理应对市场变化的关键点。
- 分散资产和构建长期投资组合：房地产是富裕阶层的重要资产类别，但集中投资会增加风险。2025年存在利率走势和人口动态等不确定因素，因此，除了东京房地产外，构建与其他地区和其他资产相结合的投资组合也很重要。 市中心的高档房产具有稳定性的优势，但将部分资金投向大阪、福冈等具有发展潜力的城市房产，以及物流设施、办公室等不同领域的房产，可以分散风险，扩大收益机会。此外，房地产是一种长期投资，不应因短期价格波动而喜忧参半，以10年、20年为周期把握资产价值，才能取得成功。
- 利用房地产基金和REIT：即使是有钱人，也不一定总是单独购买大型房产才是最好的选择。近年来，通过私人房地产基金和J-REIT（上市房地产投资信托）间接投资房地产的方法也日益丰富。特别是针对富裕人群，还有酒店开发基金和海外房地产基金等作为另类投资的产品。 利用這些基金，無需自己管理房地產，即可享受專業運營帶來的收益，還可以分散投資多處房地產。此外，一些私募REIT運營公司正在推進ESG（環境、社會、治理）措施，滿足富裕階層追求社會意義與投資回報並存的需求。2025年房地產投資策略中，直接持有與基金投資相結合的混合策略也將非常有效。
- 与海外资产的联动与汇率视角：富裕阶层的资产往往分布于全球，因此需要考虑国内房地产战略与海外资产的平衡。在日元贬值的情况下，日本国内房地产的价值相对较低，这是将海外资产兑换成日元购买国内房地产的好时机。 相反，在日元升值趋势下，通过分散投资海外房地产，可以对冲汇率风险。到 2025 年，日元汇率虽然存在不稳定因素，但从中长期来看，日元可能会进入贬值趋势，因此，战略性地调整外币资产和日元房地产的组合是一个不错的选择。 此外，无论居住还是投资用途，随时掌握海外房地产市场的动向，客观地评价东京市场的地位也是非常重要的。了解世界富人关注的是哪些城市，就能看到东京的优势和劣势。例如，通过与新加坡和迪拜等其他富人城市进行比较，重新确认东京的魅力，并将其反映在自己的资产分配中。
在执行上述战略要点时，最重要的是获得可靠专家的建议和收集最新信息。房地产流动性较低，一次决策会产生重大影响，即使是富裕阶层，擅自行动也会带来风险。与经验丰富的房地产顾问和金融顾问合作，准确把握市场走势，是成功的捷径。
6. 结论
2025年的东京房地产市场对于富裕阶层而言仍然具有吸引力，但同时正处于变革期。宏观经济环境方面，虽然出现了通货膨胀和利率上升等新情况，但市中心地区的房地产需求却受到国内外强劲因素的推动。 高价市场由于富裕人口的增加和喜好的变化，呈现出前所未有的活跃态势，以港区为首的主要地区的土地价格上涨引领着市场。ESG、智能家居、翻新等趋势也不容忽视，成功投资需要广泛的知识。
在这种情况下，富裕阶层成功进行房地产投资和运营的关键词是「谨慎且战略性」。 不要被泡沫式的狂热所左右，以长远的眼光冷静地判断资产价值和风险是非常重要的。现在房地产价格急剧上涨，更需要「不仅考虑价格，还要考虑生活质量和未来价值」的综合判断。幸运的是，东京的高级房地产基本面强劲，在合适的时机购买合适的房产，将带来很高的满意度和回报。
最後，對於富裕階層來說，房地產不僅僅是投資對象，也是豐富人生舞台的一部分。如果能夠利用東京這座城市所具備的活力和穩定性，制定符合自己生活方式和價值觀的房地產戰略，那麼在2025年的東京房地產市場上，一定能夠取得豐碩的成果。正確判斷未來的市場走勢，採取合理且靈活的行動，將這個變革時期轉化為真正的機遇。
