横滨站南东出口区域再开发项目对房地产价值的影响。

横滨站南东口地区一级城市再开发项目（暂定名）是横滨站地区一级城市再开发项目中特别关注的焦点，该项目是一项名为 "Excite Yokohama 22 "的大型再开发计划，旨在打造适合横滨站地区国际城市门户的城市发展。该项目将在该地区建造一座 231 米高的综合大楼，其中包括横滨中央邮局，作为横滨的新地标和未来城市功能的典范案例，该项目备受期待。该项目将对横滨的房地产投资者、周边业主和所有居民的资产价值和生活条件产生什么影响？

在本文中，INA & Associates 有限公司作为房地产专家，将以通俗易懂的方式向公众全面介绍横滨站南东出口区域再开发项目。我们根据最新信息进行了多方面的分析，从项目概况到 1 类城市再开发项目的结构及其对周边房地产市场的影响，回答了您的所有问题。希望这篇文章能对您的房地产决策有所帮助。

什么是横滨站南东口城区再开发项目 1 类？

这是一个极其重要的项目，其目的是在横滨的交通节点--横滨站东口创造新的活力和国际竞争力。让我们来详细了解一下该项目的具体细节。

项目基本概况

该项目占地约 1.3 公顷，包括位于横滨市西区高岛 2 丁目的横滨中央邮局。项目实体是横滨站南东出口区域城市再开发筹备协会，该协会由土地所有者组成，由 Sakiyo-Ken 公司总裁野波彰担任会长。日本邮政集团、东日本旅客铁道公司（JR 东日本）、京滨急行铁道公司（京急）等支持横滨发展的企业也参与了该项目，公共和私营部门正在共同努力，打造适合横滨这座国际大都市门户的城市发展。

设施规模和规划细节

项目的核心是一座摩天大楼，高 231 米 ， 地上 45 层，地下 3 层，总建筑面积 215,000 平方米。大楼内将设有支持国际企业活动的多功能办公室、提供优质住宿服务的酒店和服务式公寓，以及提供全新消费体验的商业设施。值得注意的是，楼顶还计划 建造一个 "飞行汽车 "起降场（Vertiport）。这是引入新一代交通基础设施的早期尝试，有可能极大地改善国内和国际目的地的可达性。

项目时间表

该项目是一个具有长远眼光的宏伟项目：环境影响评估程序将于 2025 年 11 月启动，建设工程计划于 2028 财政年度开始。整个工程计划于 2037 年完工，并将在未来十几年内极大地改变横滨的面貌。

1 类城区重建项目的结构和效益

本项目所采用的 "一类城区再开发项目 "是一种基于《城市再开发法》的方法，是在调整 复杂权利关系的同时实现城市功能更新和土地高级利用的有效机制。对于业主和潜在投资者来说，了解它的好处非常重要。

什么是市区重建项目？

城区重建项目是指在破旧木质建筑高度集中或公共设施缺乏等问题的城区，将土地使用公共化，重建为耐火建筑，并综合提供公共设施的项目。第一类的特点是使用权利转换方法。这种方法是将项目前的土地和建筑物的权利（所有权、租赁权、承租权等）按照各自的资产价值比例置换为项目后建成的新建筑物的楼层（权利楼层）。这使得土地所有者无需离开该地区即可享受重建带来的好处。

项目进程始于土地所有者成立 "重建筹备协会"。在这里，项目计划的框架被确定下来，在城市规划决定之后，正式的 "城区重建协会 "成立，项目正式启动。

业主的优势

作为业主参与重建项目有很多好处。这些优势不仅仅是资产价值的增加，还能带来长期稳定的管理。

对投资者的吸引力

城市重建项目对于房地产投资者和直接权利人来说都是极具吸引力的投资项目。重建区及其周边地区的房地产未来升值潜力巨大。

重建 将 改善基础设施和便利性。直接连接车站的人行平台和交通广场的建设将吸引人流，提高零售物业的盈利能力。此外，先进 的 建筑设计将更新整个地区的品牌形象，提高其作为宜居宜业地区的声誉，稳定租金需求。此外，采用最新技术建造的楼宇具有很强的抗灾能力和安全性 ， 可降低自然灾害风险，从长期资产保护的角度来看也是有利的。这些因素共同作用， 刺激了 投资需求，进而导致房地产价格上涨。

Excite Yokohama 22 和周边重建项目的协同效应

重要的是，横滨站南东口地区的再开发不是一个独立的项目，而是 Excite Yokohama 22 的一部分，这是一个宏伟的城市发展计划，将提高横滨站的整体价值。多个项目共同产生的协同效应将对房地产价值产生不可估量的影响。

Excite Yokohama 22 概览

Excite Yokohama 22 是 2009 年制定的横滨站地区综合城市发展指南。横滨站被定位为 "通往国际城市的门户"，车站周边地区被划分为七个区域，并根据每个区域的特点设定了发展目标。根据这一规划，迄今已实施了多个再开发项目，稳步提升了横滨站的功能和吸引力。

该地区的主要重建项目

除南东口地区外，横滨站地区目前还在同时进行其他几个大型再开发项目。如果这些项目能够相互配合、相互增值，横滨站地区的整体潜力将得到显著提升。

提高资产价值的协同效应

随着这些大型项目的陆续完工，横滨站周边的房地产市场将发生重大变化。事实上，重建的预期已经开始反映在价格上，横滨 2025 年的官方地价显示，西区 的 地价同比增长了9.84%。交通基础设施的扩建、办公和商业设施的集聚带来的工作和社会人口的增加，以及吸引国际活动的会展功能的增强，都是建立整个地区品牌价值和长期提升房地产资产价值的有力因素。

横滨站地区的房地产市场趋势和投资潜力

在前述评论的基础上，本节将从房地产投资的角度对横滨站周边地区的市场趋势和未来潜力进行更深入的分析。

地价和市场趋势

横滨的房地产市场一直保持着强劲的需求，这得益于其通往市中心的便捷交通和独特的城市品牌。特别是港未来 21 区和横滨站周边等再开发区域的地价明显上涨：根据 2025 年地价调查，横滨住宅用地的整体平均价格达到了每平方米 257,000 日元，商业用地的平均价格也比上一年上涨了 7% 以上。这表明，对未来再开发潜力的预期不仅有力地推动了实际需求，也推动了投资需求。

（注：以上数据为平均值，与实际成交价存在差异。

重建对物业价值的影响

横滨站南东口地区再开发项目等一系列项目对房地产价值产生了广泛的积极影响。交通基础设施的大幅改善 将 促进人们的流动性，并直接带动商业和商务的振兴。会展功能 的 增强，可举办国际会议和展览，将吸引更多的国内外商务人士和游客，增加对酒店和服务式公寓的需求。此外 ， 加强防灾功能可在发生灾害时保证业务的连续性，这也是企业选择地点的一个重要因素。这些因素的综合作用将 使 横滨站地区成为一个独特的地区品牌，并有望带来房地产价值的持续增长。

投资者应注意的要点

在考虑对横滨站周边地区进行房地产投资时，有几个要点值得注意。首先，这些重建项目 是 长期项目，将持续到 2030 年代末。与其担心短期的价格波动，不如从长远的角度来看待横滨城市结构发生重大转变时，资产价值将如何形成。

此外，办公楼和商业楼宇的集中也创造了稳定的租赁 需求 。特别是在交通和生活设施便利的地区，从单身到家庭对住宅物业的需求范围很广。另一方面，也存在 一些 风险因素，如施工期间的噪音和交通限制，以及日本整体经济形势的变化。成功的关键在于充分了解这些风险，并根据专家建议做出谨慎的投资决策。

结论

本文概述了以横滨站南东口地区 1 类城市再开发项目（暂定名）为中心，正在横滨站周边进行的大规模城市再开发项目及其对房地产市场的影响。

该再开发项目不仅仅是重建建筑物，还包括影响城市未来的重要因素，如革新交通基础设施、增强国际竞争力和提高防灾功能。尤其是采用权利转换方法的第一类城市重建项目，是在保护土地所有者权利的同时实现整个城市价值最大化的有效途径。在 "Excite Yokohama 22 "概念下，多个项目的合作所产生的协同效应将在未来很长一段时间内提升横滨站周边房地产的价值。

房地产投资是对未来的投资。其价值随着城市的发展而不断提升。横滨是一座极具潜力的城市，抓住这座城市即将掀起的重大变革浪潮，将为您的资产积累带来难得的机遇。

INA&Associates K.K.致力于通过投资房地产的人力资本，帮助您创造一个繁荣的未来，同时贴近我们每一位客户的目标。如需咨询横滨站地区的房地产或其他房地产问题，请随时与我们联系。我们的专家保证成为您最好的合作伙伴。

常见问题

问 1：横滨站南东口地区再开发项目何时竣工？

答 1：项目计划于 2037 年全面竣工。但根据施工进度可能会有所变动。

问题 2： 什么是 1 类城区再开发项目？

答 2：这是根据《城市再开发法》实施的改善老化城区的项目。特别是，第一类项目的特点是采用 "权利转换法"，即土地所有者对土地和建筑物的权利按其资产价值的比例被新建成建筑物的楼层（权利楼层）所取代。

问题 3：周边地区的房地产价值有多大程度的增长？

答 3：横滨西区的商业用地价格因重建预期而明显上涨，2025 年的官方地价同比增长了 9.84%。随着项目的进展，预计未来将继续保持稳定增长。

问题 4： 什么是飞行汽车起降场（Vertiport）？

答 4：Vertiport 是用于电动垂直起降飞行器（eVTOL）（即 "飞行汽车"）起降的设施。它有望成为下一代城市交通系统，有可能大大缩短通往市中心和机场的时间。

问题 5：在考虑进行房地产投资时，我应该注意些什么？

答 5：重建项目具有长期性，因此必须从长远角度而非短期角度来看待城市的发展潜力和未来的租金需求。此外，还应考虑施工期间的影响和整体经济趋势等风险因素，并咨询专家意见。