Impacto da Reforma da Estação de Yokohama nos Valores Imobiliários

O Projeto de Reestruturação Urbana Classe 1 da Área de Saída Leste de Minami da Estação de Yokohama (nome provisório) é o foco de atenção especial no Projeto de Reestruturação Urbana Classe 1 da Área da Estação de Yokohama, um plano de reestruturação em grande escala chamado Excite Yokohama 22, que visa criar um desenvolvimento urbano adequado para a porta de entrada de uma cidade internacional na área da Estação de Yokohama. O projeto, que prevê a construção de um complexo de arranha-céus de 231 m na área, incluindo o Correio Central de Yokohama, é muito aguardado como um novo marco para Yokohama e um modelo para futuras funções urbanas. Qual será o impacto desse projeto sobre os valores dos ativos e as condições de vida dos investidores imobiliários, dos proprietários de imóveis no entorno e de todos os residentes de Yokohama?

Neste artigo, a INA & Associates Ltd, como especialista em imóveis, fornece uma visão geral completa do Projeto de Reestruturação da Área de Saída Leste Minami da Estação de Yokohama de uma maneira fácil de entender para o público em geral. Fornecemos uma análise multifacetada com base nas informações mais recentes e respondemos a todas as suas perguntas, desde uma visão geral do projeto até a estrutura de um projeto de renovação urbana do Tipo 1 e seu impacto no mercado imobiliário ao redor. Esperamos que este artigo o ajude em suas decisões imobiliárias.

O que é o Projeto de Reestruturação da Área Urbana Tipo 1 da Minami East Exit da Estação de Yokohama?

Esse é um projeto extremamente importante que visa criar uma nova vivacidade e competitividade internacional na saída leste da estação de Yokohama, o nó de transporte de Yokohama. Vamos dar uma olhada mais de perto nos detalhes específicos do projeto.

Esboço básico do projeto

O projeto abrange uma área de aproximadamente 1,3 ha, incluindo a agência central de correios de Yokohama, localizada em Takashima 2-chome, Nishi-ku, Yokohama. A entidade do projeto é a Yokohama Station Minami East Exit Area Urban Redevelopment Preparatory Association, composta por proprietários de terras e presidida por Akira Nonami, presidente da Sakiyo-Ken Co. As empresas que apoiaram o desenvolvimento de Yokohama, como o Japan Post Group, a East Japan Railway Company (JR East) e a Keihin Electric Express Railway Company (Keikyu), estão participando do projeto, e os setores público e privado estão trabalhando juntos para criar um desenvolvimento urbano adequado para a porta de entrada da cidade cosmopolita de Yokohama.

Escala das instalações e detalhes do plano

A peça central do projeto é um complexo de arranha-céus com 231 m de altura, 45 andares acima do solo e três andares abaixo, e uma área útil total de 215.000 m2. O edifício abrigará escritórios de alta funcionalidade para dar suporte a atividades corporativas internacionais, um hotel e apartamentos com serviços para acomodações de qualidade e instalações comerciais que oferecem novas experiências ao consumidor. O local de decolagem e aterrissagem de um "carro voador" (Vertiport) está planejado no telhado. Essa é uma tentativa inicial de introduzir a próxima geração de infraestrutura de transporte e tem o potencial de melhorar drasticamente a acessibilidade de destinos domésticos e internacionais.

Cronograma do projeto

O projeto é grandioso e tem uma perspectiva de longo prazo: o procedimento de avaliação do impacto ambiental começará em novembro de 2025, com o início das obras programado para o ano fiscal de 2028. A construção geral está programada para ser concluída em 2037 e mudará significativamente a paisagem de Yokohama na próxima década.

Estrutura e benefícios do Projeto de Reabilitação Urbana Tipo 1

O Projeto de Reurbanização de Área Urbana Tipo 1 adotado neste projeto é um método baseado na Lei de Reurbanização Urbana e é um mecanismo eficaz para realizar a renovação das funções urbanas e o uso avançado da terra ao mesmo tempo em que ajusta relações complexas de direitos. É muito importante que os proprietários de imóveis e os investidores em potencial entendam seus benefícios.

O que é um projeto de renovação urbana?

Projetos de renovação de áreas urbanas são projetos em áreas urbanas com problemas como alta concentração de prédios de madeira em ruínas ou falta de instalações públicas, em que o uso da terra é comunalizado, reconstruído em prédios resistentes ao fogo e instalações públicas são fornecidas de forma integrada. Em particular, o Tipo 1 é caracterizado pelo uso do método de conversão de direitos. Esse é um método pelo qual os direitos sobre o terreno e os edifícios (direitos de propriedade, direitos de arrendamento, direitos de locação etc.) antes do projeto são substituídos pelos andares do novo edifício a ser concluído após o projeto (andares de direitos), proporcionalmente aos seus respectivos valores de ativos. Isso permite que os proprietários de terras desfrutem dos benefícios do redesenvolvimento sem precisar deixar a área.

O processo do projeto começa com o estabelecimento de uma "associação preparatória para o redesenvolvimento" pelos proprietários de terras. Aqui, a estrutura do plano do projeto é finalizada e, após uma decisão de planejamento urbano, é estabelecida uma "Associação de Remodelação de Área Urbana" formal e o projeto prossegue com seriedade.

Vantagens para os proprietários de imóveis

Há muitas vantagens em participar de um projeto de redesenvolvimento como titular de direitos. Elas vão além de um mero aumento no valor do ativo e levam a um gerenciamento estável de longo prazo.

Atratividade para investidores

Os projetos de renovação urbana são um investimento altamente atraente para investidores imobiliários, bem como para detentores de direitos diretos. Os imóveis dentro e ao redor das áreas de renovação têm grande potencial de valorização futura.

O redesenvolvimento melhorará a infraestrutura e a conveniência. A construção de plataformas para pedestres e praças de tráfego diretamente conectadas às estações atrairá um fluxo de pessoas e aumentará a lucratividade das propriedades de varejo. Além disso, o design progressivo dos edifícios renovará a imagem da marca de toda a área, melhorando sua reputação como um local desejável para viver e trabalhar e estabilizando a demanda por aluguéis. Além disso, os edifícios construídos com a tecnologia mais recente são altamente resistentes a desastres e seguros, levando a uma redução no risco de desastres naturais, o que também é vantajoso do ponto de vista da preservação de ativos a longo prazo. O efeito combinado desses fatores é estimular a demanda por investimentos, o que, por sua vez, leva ao aumento dos preços dos imóveis.

Efeitos sinérgicos do Excite Yokohama 22 e da reforma do entorno

É importante considerar a reforma da área Minami East Exit da estação de Yokohama não como um projeto isolado, mas como parte do Excite Yokohama 22, um grande plano de desenvolvimento urbano que aumentará o valor da estação de Yokohama como um todo. As sinergias criadas por vários projetos trabalhando juntos têm um impacto imensurável nos valores das propriedades.

Visão geral do Excite Yokohama 22

O Excite Yokohama 22 é uma diretriz de desenvolvimento urbano abrangente para a área da estação de Yokohama, elaborada em 2009. A estação de Yokohama é posicionada como a "porta de entrada para uma cidade internacional" e a área ao redor da estação é dividida em sete áreas, com metas de desenvolvimento definidas de acordo com as características de cada uma. Com base nesse plano, vários projetos de renovação foram realizados até o momento, melhorando constantemente a funcionalidade e a atratividade da estação de Yokohama.

Grandes projetos de renovação na área

Além do Minami East Exit District, vários outros projetos de renovação em grande escala estão em andamento simultaneamente na área da estação de Yokohama. O potencial da área da estação de Yokohama como um todo será dramaticamente aprimorado se esses projetos trabalharem juntos e agregarem valor uns aos outros.

Efeitos sinérgicos para aumentar o valor dos ativos

À medida que esses vários projetos de grande escala se aproximam da conclusão, o mercado imobiliário ao redor da estação de Yokohama passará por grandes mudanças. Na verdade, as expectativas de renovação já estão começando a se refletir nos preços, com os preços oficiais de terrenos de Yokohama em 2025 registrando um aumento anual de 9,84% no bairro de Nishi. A expansão da infraestrutura de transporte, o aumento da população ativa e social devido à concentração de escritórios e instalações comerciais e o aprimoramento das funções MICE para atrair eventos internacionais são fatores poderosos para estabelecer o valor da marca de toda a área e impulsionar os valores dos ativos imobiliários a longo prazo.

Tendências do mercado imobiliário e potencial de investimento na área da estação de Yokohama

Com base no comentário anterior, esta seção fornece uma análise mais aprofundada das tendências do mercado e do potencial futuro da área ao redor da Yokohama Station sob a perspectiva do investimento imobiliário.

Preços de terrenos e tendências de mercado

O mercado imobiliário de Yokohama tem mantido uma forte demanda, apoiada pelo fácil acesso ao centro da cidade e por sua marca urbana exclusiva. Em especial, os preços dos terrenos aumentaram consideravelmente nas áreas de renovação, como a área de Minato Mirai 21 e a área da estação de Yokohama: de acordo com a Pesquisa de Preços de Terrenos de 2025, o preço médio dos terrenos residenciais em Yokohama como um todo chegou a 257.000 ienes por metro quadrado, e os terrenos comerciais também registraram uma alta taxa de aumento de mais de 7% em relação ao ano anterior. Essa é uma evidência de que as expectativas do potencial futuro de redesenvolvimento estão impulsionando fortemente não apenas a demanda real, mas também a demanda de investimento.

（Nota: Os números acima são médias e diferem dos preços reais de transação.

Impacto do redesenvolvimento nos valores das propriedades

Uma série de projetos, incluindo o Projeto de Remodelação da Área de Saída Leste Minami da Estação de Yokohama, tem uma ampla gama de impactos positivos sobre os valores dos imóveis. Melhorias drásticas na infraestrutura de transporte facilitarão a mobilidade das pessoas e levarão diretamente a uma revitalização dos negócios e do comércio. As funções MICE aprimoradas, que podem sediar conferências e exposições internacionais, atrairão mais empresários e turistas nacionais e estrangeiros, aumentando a demanda por hotéis e apartamentos com serviços. Além disso , as funções aprimoradas de prevenção de desastres permitem a continuidade dos negócios em caso de desastre, o que é um fator importante na escolha do local para as empresas. A combinação desses fatores estabelecerá a área da estação de Yokohama como uma marca de área exclusiva, e espera-se que leve a um aumento sustentado nos valores das propriedades.

Pontos-chave a serem observados pelos investidores

Ao considerar o investimento em imóveis na área ao redor da estação de Yokohama, há vários pontos importantes que devem ser levados em conta. Primeiro, esses projetos de renovação são projetos de longo prazo que durarão até o final da década de 2030. Em vez de se preocupar com as flutuações de preço de curto prazo, é necessário ter uma visão de longo prazo de como os valores dos ativos serão formados à medida que a estrutura urbana de Yokohama passa por uma grande transformação.

Além disso, a concentração de escritórios e instalações comerciais cria uma demanda de aluguel estável. Em particular, pode-se esperar uma ampla gama de demanda, de solteiros a famílias, por imóveis residenciais em áreas com transporte e instalações convenientes. Por outro lado, há fatores de risco, como restrições de ruído e tráfego durante o período de construção e mudanças na situação econômica geral do Japão. A chave para o sucesso é entender completamente esses riscos e tomar decisões cuidadosas de investimento com base em orientação especializada.

Conclusão

Este artigo apresentou uma visão geral do grande projeto de renovação urbana em andamento ao redor da estação de Yokohama, centrado no Projeto de Renovação Urbana Tipo 1 da Área de Saída Leste Minami da Estação de Yokohama (nome provisório), e seu impacto no mercado imobiliário.

Esse projeto de renovação não se trata apenas da reconstrução de edifícios, mas inclui elementos importantes que moldarão o futuro da cidade, como a inovação da infraestrutura de transporte, o fortalecimento da competitividade internacional e o aprimoramento das funções de prevenção de desastres. Em particular, os projetos de renovação urbana do Tipo 1 que usam o método de conversão de direitos são uma maneira eficaz de maximizar o valor de toda a cidade e, ao mesmo tempo, proteger os direitos dos proprietários de terras. As sinergias criadas pela colaboração de vários projetos sob o conceito Excite Yokohama 22 aumentarão o valor dos imóveis ao redor da estação de Yokohama por um longo tempo.

O investimento em imóveis é um investimento no futuro. E seu valor é cultivado à medida que a cidade cresce. Capturar a onda de grandes mudanças que está prestes a começar em Yokohama, uma cidade com grande potencial, pode ser uma oportunidade única para a construção de seu patrimônio.

A INA&Associates K.K. tem o compromisso de ajudá-lo a criar um futuro próspero por meio do investimento no capital humano do setor imobiliário, ao mesmo tempo em que se mantém próxima das metas de cada um de nossos clientes. Não hesite em entrar em contato conosco para qualquer tipo de questão imobiliária, bem como para consultas sobre imóveis na área da estação de Yokohama. Nossos especialistas prometem ser seu melhor parceiro.

Perguntas frequentes

P1: Quando o projeto de reforma da área de saída Minami East da estação de Yokohama será concluído?

R1: A conclusão geral do projeto está programada para 2037. No entanto, isso pode mudar dependendo do progresso da construção.

P2: O que é um projeto de renovação de área urbana tipo 1?

A2: São projetos para melhorar áreas urbanas envelhecidas de acordo com a Lei de Reurbanização Urbana. Em particular, o Tipo 1 é caracterizado pelo uso do "método de conversão de direitos", no qual os direitos do proprietário sobre o terreno e os edifícios são substituídos pelos andares (andares de direitos) do edifício recém-concluído, proporcionalmente ao seu valor patrimonial.

P3: Até que ponto os valores das propriedades na área circundante aumentaram?

R3: Os terrenos comerciais na região oeste de Yokohama registraram um aumento acentuado nos preços devido às expectativas de remodelação, com os preços oficiais dos terrenos em 2025 registrando um aumento anual de 9,84%. Espera-se que o crescimento constante continue no futuro à medida que os projetos progridam.

P4: O que é um local de decolagem e aterrissagem de carros voadores (Vertiport)?

A4: Vertiport é uma instalação para decolagem e aterrissagem de veículos elétricos de decolagem e aterrissagem vertical (eVTOLs), conhecidos como "carros voadores". Espera-se que seja a próxima geração de sistemas de transporte urbano, com o potencial de reduzir significativamente o acesso a centros urbanos e aeroportos.

P5: O que devo saber quando estiver pensando em investir em imóveis?

R5: Os projetos de renovação são de natureza de longo prazo, portanto, é importante ter uma visão de longo prazo do potencial de crescimento da cidade e da demanda futura de aluguel, e não apenas uma perspectiva de curto prazo. Também é aconselhável levar em conta os fatores de risco, como o impacto durante o período de construção e as tendências econômicas gerais, e consultar uma consultoria especializada.