Impacto do Redesenvolvimento de Shibuya nos Valores Imobiliários

A área ao redor da estação de Shibuya está no meio de um grande projeto de renovação que, segundo se diz, ocorre apenas uma vez a cada 100 anos. Novos marcos estão sendo criados um após o outro, transformando a paisagem e as funções da cidade. Essas mudanças têm impacto sobre o mercado de escritórios, a capacidade das instalações comerciais de atrair clientes e as necessidades dos residentes, e estão diretamente ligadas às tendências de valor das propriedades vizinhas. Este artigo resume as últimas tendências dos principais projetos de renovação em andamento ou planejados nas proximidades da estação de Shibuya e examina as mudanças de mercado resultantes, a perspectiva de preços futuros de terrenos e aluguéis, oportunidades e riscos para investidores imobiliários e o potencial de longo prazo da área de Shibuya.

Tendências dos principais projetos de reforma ao redor da estação de Shibuya

Desde a década de 2000, projetos de reforma em grande escala têm sido promovidos na área ao redor da estação de Shibuya, em conjunto com o enterramento da linha férrea e a reorganização das funções da estação. Como resultado, vários grandes complexos de edifícios foram criados desde a década de 2010 até o presente, renovando a face da cidade. A seguir, uma lista cronológica dos principais projetos concluídos nos últimos anos e os planos de desenvolvimento planejados para o futuro.

Principais projetos concluídos nos últimos anos (até 2024)

• Abril de 2012: Shibuya Hikarie - um grande complexo de edifícios com 34 andares e uma altura de aproximadamente 182 m. Criou um novo centro comercial e de escritórios na saída leste e foi pioneiro no redesenvolvimento de Shibuya.

• Setembro de 2018: Shibuya Stream - 35 andares acima do solo e 180 m de altura, esse complexo foi criado como parte da reforma da antiga linha de trem subterrânea Toyoko Line e conta com escritórios, um hotel, restaurantes e um passeio ao longo do rio Shibuya.

• Mar 2019: Shibuya Solasta - Edifício de escritórios de 21 andares com 107 m de altura. Ofereceu escritórios de alto nível com as mais modernas instalações na área de Jinnan, popular entre as empresas de TI.

• Novembro de 2019: Shibuya Fuclas - um edifício complexo com 18 andares acima do solo e aproximadamente 103 m de altura. Uma reforma do antigo local do Tokyu Plaza, ele está diretamente conectado ao terminal de ônibus West Exit e abrange instalações comerciais e escritórios, bem como funções públicas, como um centro de informações turísticas.

• Novembro de 2019: Shibuya Scramble Square (Fase I: Ala Leste) - um complexo de arranha-céus de 47 andares e 230 m de altura, que é um novo marco diretamente conectado à estação de Shibuya. Uma instalação de observação, o Shibuya Sky, também foi inaugurada nos andares superiores, atraindo muitos visitantes do país e do exterior.

• Julho de 2020: MIYASHITA PARK - um edifício comercial de 4 andares + um complexo hoteleiro de 18 andares no Miyashita Park reformulado. A combinação de um parque na cobertura e instalações comerciais o torna um novo local para relaxamento e definição de tendências em Shibuya.

• Março de 2023: Dogenzaka-dori - um grande complexo de edifícios com 28 andares acima do solo e aproximadamente 119 m de altura. Trata-se de uma reforma da área ao redor da antiga loja Don Quijote Shibuya, com grandes andares de escritórios (aproximadamente 526 tsubos por andar) ocupando os andares 2 a 10, e o hotel de estilo de vida estrangeiro Hotel Indigo Tokyo Shibuya ocupando os andares 11 a 28. As lojas comerciais estão localizadas nos andares inferiores, e uma nova passagem foi construída no local para melhorar a circulação na área.

• Novembro de 2023: Shibuya Sakura Stage - reforma em grande escala da área de Sakuragaoka-cho, a sudoeste da estação de Shibuya. Consiste em vários edifícios em um terreno de aproximadamente 2,6 ha, incluindo um edifício de escritórios alto no Bloco A (Bloco A1: 39 andares, 179 m de altura, etc.) e um edifício complexo alto no Bloco B (30 andares, 127 m de altura). Além de escritórios de grande porte (área útil padrão: 842 tsubos), o edifício também oferece um espaço urbano para "trabalhar, divertir-se e viver" com instalações comerciais, instalações de apoio a start-ups, moradias e apartamentos com serviços. Também foi construído um deck para pedestres que conecta a estação à área de Sakuragaoka, tornando-a uma nova porta de entrada para Shibuya. Após a conclusão da construção, 37 lojas serão abertas simultaneamente na zona comercial em julho de 2024, criando mais vida.

• Maio de 2024: SHIBUYA AXSH - um complexo de edifícios de 23 andares e 120 m de altura concluído ao longo da Aoyama-dori, adjacente à Shibuya Hikarie, com escritórios ecológicos de última geração nos andares 5-23 (aproximadamente 400 tsubo por andar) e andares comerciais nos andares 1-4. O edifício está localizado no coração do centro da cidade. O edifício está conectado ao Hikarie e aos quarteirões circundantes por decks e praças, melhorando drasticamente a circulação da área de saída leste, onde há diferenças de elevação. Como o nome indica - "conectando Aoyama e Shibuya com um aperto de mão" - o novo marco na saída leste de Shibuya teve sua grande inauguração em julho de 2024.

Imagem da planejada 'Dogenzaka 2-chome South Area' (prédios altos e médios). A ala leste existente do Shibuya Scramble Square pode ser vista na extrema esquerda e o Shibuya Mark City na frente à direita. O novo edifício será conectado diretamente ao Mark City por um deck, como resultado da reforma.

Principais projetos planejados para o futuro (de 2025 em diante)

• FY2026: MITAKE Link Park (nome provisório) - Um projeto de desenvolvimento de uso misto de parceria público-privada em Shibuya 1-chome, utilizando o local do antigo Tokyo Children's Hall e outros terrenos. Espera-se que seja uma instalação multifuncional com 14 andares acima do solo e dois andares abaixo, incluindo escritórios e lojas, instalações criativas, culturais e educacionais, casas para aluguel e um salão multiuso. A Hulic e a Shimizu Corporation serão os patrocinadores do projeto, com início da construção em 2024 e conclusão em 2026.

• Fevereiro de 2027: Projeto de renovação urbana tipo 1 da área sul de Dogenzaka 2-chome - Este é um projeto de renovação em grande escala que abrange aproximadamente 0,8 hectare adjacente à Shibuya Mark City. A associação de redesenvolvimento será estabelecida em 2022 e a construção está programada para ser concluída em 2026. Quando concluído, o novo edifício será conectado à Mark City por um deck, integrando a área de Dogenzaka com as instalações diretamente conectadas à estação.

• 2027: Shibuya Scramble Square Phase II (Central and West Wings) - A fase final da reforma diretamente acima da estação de Shibuya, a Central Wing (10 andares acima do solo, 61 m de altura) e a West Wing (13 andares acima do solo, 76 m de altura) estão sendo construídas após a East Wing existente. O edifício central está localizado diretamente acima da estação JR Shibuya e está diretamente conectado às instalações da estação, enquanto o edifício oeste será construído em torno do local da antiga loja Tokyu Toyoko. A área útil total de ambos os edifícios é de aproximadamente 276.000 m2 e a conclusão está prevista para 2027. Isso completará a reorganização da área da estação de Shibuya e deverá incluir um enorme deck conectando os lados leste e oeste da estação, uma praça subterrânea e outras funções de conexão de transporte.

• AF2028: Projeto Miyamasuzaka (área da interseção de Miyamasuzaka) - Trata-se de um plano de desenvolvimento de uso misto em grande escala para a área ao redor da interseção de Miyamasuzaka, na saída leste da estação de Shibuya, envolvendo a construção de uma torre de 33 andares, 180 m de altura e 190.000 m2 no Bloco A, com um hotel de classe internacional nos andares superiores, escritórios nos andares intermediários e superiores e um salão multiuso e um centro de convenções. Os andares superiores serão ocupados por um hotel de padrão internacional, os andares intermediários e superiores por escritórios e os andares inferiores por um salão multiuso, instalações comerciais, instalações de apoio ao desenvolvimento industrial, etc. O bloco B adjacente (7 andares acima do solo) será um edifício comercial, conectado ao bloco A por um deck, com construção programada para começar no AF2024 e ser concluída no AF2028, criando um novo marco na área de East Exit.

• Exercício de 2029: Remodelação da área oeste de Shibuya 2-chome (Projeto de Regeneração de Shibuya) - Este é o maior projeto de remodelação na área de Shibuya, cobrindo aproximadamente 2,9 hectares de frente para Aoyama-dori e Roppongi-dori. O local é dividido em três blocos, A, B e C. O Bloco A é um edifício baixo com uma praça superior, o Bloco B é uma torre alta com 41 andares acima do solo e uma altura de aproximadamente 208 m, principalmente para escritórios e hotéis, e o Bloco C é uma torre residencial com 41 andares acima do solo e uma altura de aproximadamente 175 m. Os blocos serão interconectados por passarelas de pedestres e uma rede de pedestres ligando a estação à área urbana ao redor, com a construção principal a ser iniciada em 2025 e a conclusão prevista para 2029, o que aprimorará ainda mais as funções urbanas da área de Shibuya.

Conforme mencionado acima, há uma série de instalações na área ao redor da estação de Shibuya que já foram concluídas e serão concluídas nos próximos anos: na área do "Estágio 1" na década de 2010, haverá uma floresta de edifícios de grande escala, incluindo o Hikarie e a ala leste da Scramble Square, que estão diretamente conectados à estação; na área do "Estágio 2" no final da década de 2020, espera-se um maior desenvolvimento nas áreas circundantes, como Sakuragaoka, Dogenzaka e Miyamasuzaka. O segundo estágio, no final da década de 2020, verá mais desenvolvimento nas áreas vizinhas, incluindo Sakuragaoka, Dogenzaka e Miyamasuzaka. Embora essas reformas estejam expandindo e melhorando drasticamente a capacidade da cidade como um todo, a composição dos usos na cidade como um todo também está se diversificando. O próximo capítulo analisa como esses desenvolvimentos estão mudando o mercado de escritórios e as necessidades comerciais e residenciais na área ao redor da estação de Shibuya.

Mercado de escritórios: aumento da oferta e mudanças nas tendências da demanda

A recente reforma de Shibuya levou a um aumento na oferta de espaços de escritórios de alto nível, e a demanda dos locatários está crescendo, principalmente entre as empresas de TI e criativas. De fato, a grande oferta de novos escritórios em 2023 foi preenchida de forma constante em 2024, e a taxa de vacância de escritórios em toda a região de Shibuya subiu para 4,38% em fevereiro de 2024, antes de melhorar e cair para 2,60% no final do mesmo ano (-1,37 pontos no comparativo anual). Embora houvesse preocupações sobre um aumento temporário de vagas devido ao estabelecimento do trabalho remoto após o desastre do Corona, a análise mostra que em 2024 houve uma tendência de retorno ao trabalho, com uma sucessão de realocações adicionais de espaço físico com o objetivo de "promover a comunicação face a face" e "garantir excelentes recursos humanos". Em particular, no bairro de Shibuya (especialmente na área ao redor da estação de Shibuya), as vagas foram erradicadas e os aluguéis se recuperaram em um cenário de forte demanda de empresas globais e de TI.

Em termos de aluguéis, o aluguel médio solicitado (mensal) no distrito de Shibuya era de 32.164 ienes por tsubo no final de 2024, um aumento de 2.585 ienes em relação ao ano anterior e uma recuperação superior à média dos cinco distritos centrais de Tóquio. Embora não seja tão alto quanto o distrito de Chiyoda (área de Otemachi/Marunouchi), onde os aluguéis ultrapassam 40.000 ienes por tsubo, Shibuya, juntamente com os distritos de Minato e Shinjuku, tornou-se uma das áreas com os aluguéis mais altos de Tóquio. Houve casos de contratos sendo concluídos para novos edifícios de alto nível na faixa de 30.000 a 40.000 ienes por tsubo, e pode-se dizer que o mercado de escritórios de Shibuya evoluiu de um convencional "cluster de escritórios de baixo custo para empresas de risco" para uma "base de escritórios de alto valor agregado onde as grandes empresas também estão se expandindo".

No entanto, isso não quer dizer que o aumento da oferta não tenha tido um impacto: entre 2020 e 2023, a construção de grandes edifícios de escritórios, como Scramble Square, Sakura Stage e Dogenzaka Dori, foi concluída uma após a outra em Shibuya, fazendo com que as taxas de vacância aumentassem temporariamente e os aluguéis entrassem em um período de ajuste. No entanto, conforme mencionado acima, a demanda é forte e a absorção tem ocorrido sem problemas, de modo que as taxas de vacância agora estão voltando a um nível adequado (cerca de 3%). Muitos dos novos edifícios começaram a operar com altas taxas de ocupação, e a gama de empresas sediadas em Shibuya é diversificada, desde start-ups até gigantes estrangeiros de TI, como Google e Meta, e start-ups relacionadas a finanças. A remodelação da área melhorou o mercado de escritórios em termos de qualidade e quantidade, e espera-se que Shibuya continue a ser muito popular como local de trabalho e de estabelecimento de uma base de operações.

Demanda por instalações comerciais: capacidade de atrair clientes e mudanças nas tendências dos locatários

Embora Shibuya tenha uma imagem de cidade comercial como um centro de cultura e tendências juvenis, na verdade, o volume absoluto de instalações comerciais foi baixo em comparação com outros subcentros no passado. A topografia de Shibuya é uma área estreita em forma de bacia, o que dificulta o aumento do número de grandes lojas, e até agora havia um número limitado de estabelecimentos comerciais, como a Tokyu Department Store, a Parco e a 109 (MarQueue). Por esse motivo, a reforma recente envolveu principalmente a renovação de andares comerciais por meio de "sucata e construção", e não houve uma explosão de novos andares comerciais, portanto não há percepção de excesso de oferta.

Na verdade, há uma opinião de que o espaço comercial na área de Shibuya está em falta, e há uma alta demanda de locatários em todos os setores para novas instalações fornecidas por meio de reformas. Instalações comerciais recém-inauguradas, como Shibuya Scramble Square, Shibuya Parco (inauguração de reconstrução em 2019), Miyashita Park, Sakura Stage e Akush, oferecem lojas, restaurantes e conteúdo experimental de alto nível e atraem um grande número de visitantes. Por exemplo, na zona comercial do Shibuya Sakura Stage, inaugurado em julho de 2024, o número de pedestres na área imediatamente após a inauguração em grande escala aumentou em 43% em comparação com o ano anterior, e há relatos de que ele se tornou uma nova atração turística em Shibuya. O Shibuya Akush também tem uma concentração de locatários exclusivos, incluindo lojas que foram abertas pela primeira vez no Japão, e está mudando significativamente o fluxo de pessoas na área de East Exit.

Além disso, a recuperação da demanda de entrada (turistas que visitam o Japão) também está impulsionando o mercado comercial em Shibuya. O Shibuya Scramble Crossing e a Hachiko Square se tornaram pontos regulares para turistas estrangeiros, e o número de estrangeiros que visitam Shibuya após a retomada do turismo depois do Corona também está aumentando rapidamente. A instalação de observação Shibuya Sky ganhou popularidade como um ponto de rede social, e as lojas oficiais da Nintendo e da Pokémon em Shibuya Parco estão atraindo filas todos os dias. As vendas no varejo na região central de Shibuya também estão voltando aos níveis anteriores ao coronavírus, e os aluguéis comerciais estão estáveis ou até mesmo subindo (pesquisas mostram que os aluguéis solicitados pelos locatários aumentaram vários por cento em relação ao ano anterior em algumas áreas).

Conforme descrito acima, Shibuya evoluiu para uma cidade que atende a necessidades ainda mais diversificadas dos consumidores, graças à expansão e renovação de sua infraestrutura comercial como resultado do redesenvolvimento. Entretanto, há também grandes desafios, como a "fusão do real e do virtual" e a "mudança do consumo de bens para o consumo de coisas". Shibuya tem a capacidade de transmitir informações e atrair pessoas que "vêm a Shibuya porque querem vivenciá-la", mas será necessário continuar a melhorar a qualidade de seu espaço comercial para atender às suas expectativas. As incorporadoras da área de Shibuya indicaram que continuarão a promover o desenvolvimento comercial com ênfase no valor da experiência, e ainda há muito espaço para expandir o potencial comercial de Shibuya.

Mudanças nas necessidades residenciais: vida urbana e a mudança para uma "cidade viva

Tradicionalmente, a área ao redor da estação de Shibuya era principalmente de escritórios e comércio, com poucos moradores. Entretanto, nos últimos anos, com a crescente necessidade de "viver no centro da cidade" e a melhoria da conveniência da cidade, cada vez mais pessoas estão escolhendo Shibuya como local de moradia. Alguns projetos de renovação também incorporaram o uso residencial, como o Bloco B do Shibuya Sakura Stage (Shibuya SAKURA Tower, etc.), que inclui funções residenciais, como condomínios e apartamentos com serviços. Como uma das poucas oportunidades de realizar um estilo de vida de trabalho e residência nas proximidades da estação de Shibuya, esses projetos estão atraindo muita atenção, embora a um preço alto.

Na área de Sakuragaoka e na área de Shibuya 2-chome, também há planos para construir residências de aluguel de alto padrão ao lado de prédios de escritórios em arranha-céus. Um edifício residencial de 41 andares está planejado para o Bloco C do Shibuya 2-chome West Area Redevelopment, que deverá fornecer várias centenas de novas unidades residenciais no futuro. Esse será o maior espaço residencial já visto a uma curta distância da estação de Shibuya e, quando concluído, poderá atrair uma nova população residente de estrangeiros ricos e altamente especializados.

A população do distrito de Shibuya como um todo tem crescido constantemente à medida que as pessoas retornam ao centro da cidade, e o nível de renda médio está entre os mais altos dos 23 distritos. Com suas áreas residenciais de alto padrão, como Ebisu, Hiroo e Daikanyama, o distrito de Shibuya sempre foi uma área com alta demanda por moradia, mas nos últimos anos a área ao redor da estação de Shibuya também está se tornando mais atraente como local para morar. A qualidade do ambiente de moradia também melhorou, com a remodelação da praça e dos parques em frente à estação, espaços seguros e confortáveis para pedestres e melhor prevenção de desastres. Por exemplo, uma grande praça subterrânea e um deck para pedestres foram construídos na saída leste da estação de Shibuya, garantindo uma linha de fluxo sem barreiras que é fácil para carrinhos de bebê e cadeiras de rodas navegarem. As instalações de conveniência (serviços comerciais, médicos, administrativos, etc.) ao redor da estação também aumentaram as vantagens de completar a vida cotidiana.

Em geral, Shibuya está evoluindo de uma "cidade que trabalha e se diverte" para uma "cidade que trabalha, se diverte e vive". Entretanto, há desafios. Devido à oferta limitada de uso residencial, os aluguéis e os preços permanecem extremamente altos, e a área não é um lugar onde uma família comum pode facilmente se dar ao luxo de morar. O preço médio de um novo condomínio no bairro de Shibuya é um dos mais altos da cidade, e a taxa de mercado de aluguel de um apartamento estúdio é de cerca de ¥100.000 por mês. Por enquanto, portanto, solteiros abastados, DINKS e executivos estrangeiros serão os principais residentes. Entretanto, se o estoque de moradias aumentar no futuro e a revitalização de 24 horas da cidade progredir, pode chegar o dia em que Shibuya seja realmente classificada como um "lugar desejável para se viver".

Dados sobre preços de terrenos e aluguéis e perspectivas futuras

O aumento no valor da área de Shibuya devido à revitalização em larga escala também é evidente nos indicadores de preços de terrenos e aluguéis. O preço médio oficial dos terrenos no bairro de Shibuya aumentou significativamente em 12,53% ao ano em 2025, tornando-se o terceiro mais alto do Japão. Em especial, a área ao redor da estação de Shibuya apresentou um crescimento notável, com os preços médios dos terrenos na área ao redor da estação de Shibuya aumentando 13,88% em relação ao ano anterior, para 9.186.666 ienes por m2 (aproximadamente 30.360.000 ienes por tsubo). Por exemplo, o preço oficial do terreno do 23-3 Udagawa-cho (em frente ao QFRONT Building), nas proximidades do Shibuya Scramble Crossing, atingiu 33,5 milhões de ienes por m2 (aproximadamente 110,74 milhões de ienes por tsubo), tornando-o uma das áreas comerciais mais caras do Japão. O aumento dos preços dos terrenos reflete, portanto, as expectativas de renovação e as brilhantes perspectivas de lucros futuros.

Em termos de aluguéis, os aluguéis de escritórios, conforme mencionado acima, estão em alta, enquanto os aluguéis comerciais (aluguéis de rua) também estão em alta devido à recuperação do desastre do coronavírus e ao ressurgimento do turismo receptivo. Em algumas áreas movimentadas, como a Centre Street e a Park Avenue, os aluguéis solicitados ultrapassaram os níveis anteriores à crise do Lehman. De acordo com as estatísticas de um grande provedor de serviços imobiliários, o aluguel médio solicitado nos sete principais bairros de Tóquio (Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku, Shibuya, Shinagawa e Toshima) será de 29.250 ienes por tsubo no final de 2024, tendo aumentado por cinco meses consecutivos. Somente no distrito de Shibuya, o aluguel médio permaneceu acima da média do centro da cidade, e a maior atratividade da cidade após a conclusão da reforma está elevando os aluguéis que os locatários estão dispostos a pagar.

Olhando para o futuro, espera-se que os preços dos terrenos e os aluguéis ao redor da estação de Shibuya continuem fortes. Isso se deve ao fato de que, embora haja um aumento na oferta devido à reforma, o potencial do lado da demanda é ainda maior do que isso, e foi criado um círculo virtuoso em que a capacidade da área de atrair clientes e o setor aumenta cada vez que um projeto concluído entra em operação. No entanto, o ritmo do rápido aumento de preços, como visto em 2022-2023, pode diminuir gradualmente e a taxa de aumento pode ser moderada. Os níveis de preços dos terrenos em Shibuya já atingiram alturas consideráveis, e ajustes temporários de preços são possíveis se ocorrerem mudanças no ambiente financeiro (por exemplo, pressão de alta nos rendimentos dos imóveis devido ao aumento das taxas de juros). Há também o risco de que os aluguéis de escritórios fiquem de lado ou caiam ligeiramente por volta de 2027, quando a nova oferta atingir o pico, devido a uma redução da oferta e da demanda. Entretanto, no longo prazo, o valor da marca e a escassez de Shibuya permanecerão inalterados e a cidade ainda tem espaço para crescimento. De modo geral, é razoável considerar a situação como "uma tendência de valorização sustentada a médio e longo prazo, intercalada com fases de ajuste de curto prazo ".

Oportunidades e riscos para investidores imobiliários

A pressa em reformar a área ao redor da estação de Shibuya apresenta tanto grandes oportunidades quanto riscos potenciais do ponto de vista do investimento imobiliário. Esta seção resume os principais pontos que os investidores devem ter em mente.

Oportunidades de investimento

• Expectativas de ganhos de capital: pode-se esperar que os valores dos ativos aumentem devido à modernização de toda a cidade como resultado da conclusão da reforma. De fato, conforme indicado pelo aumento significativo nos preços oficiais dos terrenos, os preços dos imóveis na área de Shibuya estão em uma tendência de alta à medida que o desenvolvimento avança. A aquisição antecipada pode levar a ganhos de valor a médio e longo prazo (ganhos de capital).

• Demanda estável de locatários: o mix de locatários é diversificado e forte devido à forte demanda de escritórios de empresas de TI, start-ups e empresas estrangeiras, bem como à demanda comercial como um destino turístico de classe mundial. As taxas de vacância permanecem baixas e os aluguéis estão subindo, portanto, pode-se esperar ganhos de renda estáveis (renda de aluguel). Os edifícios de última geração, em particular, são altamente competitivos com os locatários e provavelmente atrairão empresas de primeira linha que assinarão contratos de longo prazo.

• Melhoria da liquidez dos ativos: Shibuya é bem conhecida pelos investidores no Japão e no exterior, e espera-se que a reforma da área aumente seu perfil e melhore sua liquidez no mercado imobiliário. A forte demanda, tanto para a demanda real quanto para o investimento, facilita a formulação de uma estratégia de saída de venda, o que também é atraente. Grandes edifícios de escritórios serão cada vez mais visados para compra por REITs e investidores institucionais.

• Efeito cascata na área mais ampla de Shibuya: o Tokyu Group definiu um raio de 2,5 km ao redor da estação de Shibuya como "Greater SHIBUYA" e está promovendo o desenvolvimento urbano em toda a área. Essa estratégia tem o potencial de aumentar o valor não apenas da área ao redor da estação de Shibuya, mas também das áreas vizinhas, como Harajuku/Omotesando, Ebisu e Daikanyama. Portanto, haverá um efeito cascata positivo sobre os imóveis no bairro de Shibuya em geral, e as oportunidades de investimento em imóveis nos arredores também aumentarão.

Riscos de investimento (pontos a serem observados)

• Rendimentos em declínio e preços excessivos: os rendimentos de aquisição (cap rates) estão em declínio devido ao rápido aumento dos preços dos terrenos e dos imóveis. Alguns dizem que os edifícios de escritórios de primeira linha em Shibuya já estão abaixo de 3% em uma base de rendimento NOI e não têm apelo de investimento. É mais importante avaliar a rentabilidade do investimento, já que os preços altos podem levar a uma piora nas receitas e despesas e ao risco de perda não realizada durante a fase de aumento da taxa de juros.

• Risco de flutuações econômicas e de mercado: como Shibuya tem uma alta proporção de empresas de tecnologia, ela é suscetível a flutuações econômicas e tendências do setor. Por exemplo, se o setor de TI cair ou o ambiente de financiamento de start-ups se deteriorar, há um risco diferente de zero de que a demanda por espaço de escritório possa cair. Também existe o risco de que, se a instabilidade do mercado financeiro se espalhar globalmente, o próprio mercado imobiliário do centro da cidade possa esfriar devido à fuga de capital.

• Risco de concentração unipolar: embora o investimento na área de Shibuya tenha altas expectativas de retorno, ele também acarreta o risco de que o portfólio de ativos seja fortemente concentrado no centro da cidade. Considerando o efeito de diversificação que é a base do investimento imobiliário, é aconselhável evitar o investimento concentrado em imóveis em Shibuya, mesmo que sejam atraentes, e manter um equilíbrio com outras áreas. Os riscos localizados podem ser atenuados investindo-se não apenas em Shibuya, mas também em outras áreas de Tóquio e em propriedades no exterior paralelamente.

• Atrasos no desenvolvimento e mudanças nos planos: a possibilidade de que as futuras reformas planejadas não ocorram conforme o planejado também deve ser considerada. Projetos de grande escala correm o risco de atrasos ou reduções no cronograma devido a condições econômicas ou procedimentos administrativos. Se o desenvolvimento for concluído mais tarde do que o esperado, poderá haver uma perda de oportunidades de receita durante esse período ou um avanço no crescimento do aluguel devido a atrasos no desenvolvimento da área ao redor. Ao tomar decisões de investimento, é necessário monitorar de perto o progresso de cada projeto e considerar medidas de cobertura de risco com base nas informações mais recentes.

• Mudanças na estrutura social: a longo prazo, as mudanças na forma como as pessoas trabalham e vivem devido aos avanços tecnológicos não podem ser ignoradas. Se o trabalho remoto e o metaverso se tornarem mais difundidos, a demanda por escritórios nos centros das cidades poderá diminuir. Por outro lado, há uma tendência de uma nova apreciação do valor de lugares reais, mas esse é um tema com alto grau de incerteza para o futuro. O risco de investimento de longo prazo dependerá do fato de a área de Shibuya poder continuar a se atualizar de forma flexível em resposta a essas mudanças sociais.

Perspectiva de longo prazo: avaliando o potencial da área de Shibuya

Por fim, avaliamos o potencial da área de Shibuya em uma perspectiva de longo prazo. Em conclusão, espera-se que Shibuya mantenha e melhore seu alto potencial como uma área dinâmica que representa Tóquio no futuro. Os pontos a seguir podem ser citados como evidência desse fato.

Primeiro, Shibuya abriga uma concentração de elementos importantes da época, como a cultura jovem, o setor de TI e o setor criativo. A remodelação da área melhorou os aspectos mais difíceis (infraestrutura, espaço para escritórios, etc.) e criou um ambiente em que as atrações mais leves (cultura, recursos humanos) podem facilmente se sinergizar umas com as outras. Shibuya continuará a gerar inovação como um "Bit Valley", uma meca para start-ups, e continuará a atrair empresas de classe mundial para estabelecer bases no Japão. O dinamismo dessa atividade econômica apoiará o valor da cidade.

Em segundo lugar, há a estratégia "Greater SHIBUYA 2.0", liderada pelo Grupo Tokyu, que foi formulada em 2021 para criar um "estilo de vida urbano que só pode ser experimentado em Shibuya", integrando os três elementos de "trabalhar, brincar e viver" e apoiando medidas de sustentabilidade digital. A estratégia também declara a política de criar uma "vida urbana que só pode ser experimentada em Shibuya" por meio da integração dos três elementos de "trabalhar, divertir-se e viver" e apoiar medidas de sustentabilidade digital. O grande projeto de toda a cidade como uma única zona de vida e econômica, em vez de ser um desenvolvimento único, é uma das iniciativas de desenvolvimento urbano mais avançadas do Japão. Isso levou à história de crescimento de longo prazo de Shibuya como um "projeto inacabado" que está em constante evolução. Uma visão clara do gerenciamento urbano é, por si só, um ponto forte da cidade que a torna digna de investimento.

Em terceiro lugar, em termos de infraestrutura, o fortalecimento nodal da rede ferroviária e rodoviária está progredindo, tornando-a mais completa como cidade. O fluxo de pessoas e a conveniência do transporte melhoraram drasticamente com a construção da passagem livre leste-oeste e da praça subterrânea na estação de Shibuya e do novo terminal de ônibus. A estação de Shibuya, que antes era complexa e fácil de se perder, será transformada em um terminal confortável com transferências tranquilas entre as principais linhas após a conclusão da reforma. A melhoria ambiental do rio Shibuya e o fortalecimento da infraestrutura de prevenção de desastres também ajudaram a resolver problemas de segurança e proteção. O aprimoramento dessas infraestruturas urbanas é um fator importante para apoiar os valores dos ativos a longo prazo.

Por fim, o poder exclusivo da marca Shibuya e o reconhecimento do nome permanecerão fortes no futuro. Em todo o mundo, "SHIBUYA" é reconhecido como um nome de lugar que simboliza Tóquio, tornando-o um local atraente tanto para turistas quanto para empresas. Como um centro de cultura jovem em constante renovação, Shibuya nunca envelhecerá como uma cidade. Esses ativos de marca são uma fonte de valor imobiliário e uma força que não pode ser facilmente imitada.

Com base no exposto, a área ao redor da estação de Shibuya tem alto potencial a longo prazo e continuará a manter sua atratividade como alvo de investimento imobiliário. Entretanto, conforme mencionado na seção de risco acima, é preciso lembrar que é necessário ter flexibilidade para responder às mudanças no mercado e na sociedade. Felizmente, Shibuya é uma cidade que é boa em "continuar mudando". As empresas e autoridades envolvidas estão cientes disso, e a cidade inteira está pronta para abraçar a evolução. Para os investidores, envolver-se na área de Shibuya com uma postura de médio a longo prazo e acompanhar a história de crescimento pode trazer grandes retornos.

Conclusão.

A reforma da área da estação de Shibuya teve um impacto significativo não apenas no formato da cidade, mas também no mercado imobiliário. Analisamos detalhadamente o progresso dos principais projetos e as mudanças resultantes nas necessidades de escritórios, comerciais e residenciais, bem como as tendências de preços de terrenos e aluguéis, e podemos dizer, de modo geral, que Shibuya é uma área que continua a evoluir e a se valorizar. Para os investidores imobiliários, a transformação de Shibuya é uma oportunidade, mas, ao mesmo tempo, o alto nível de preços exige uma tomada de decisão cuidadosa. No entanto, o potencial de crescimento da cidade, apoiado por uma visão sólida, é atraente e, com a visão e a estratégia certas, você pode colher os frutos.

Quando olho para a paisagem em constante mudança de Shibuya, sinto que os valores dos imóveis estão crescendo constantemente sob meus pés. Como investidor, é importante continuar se atualizando e obtendo informações sobre as últimas novidades, ao mesmo tempo em que pondero sobre como será Shibuya daqui a alguns anos, quando a "reforma única em um século" estiver concluída.