八重洲五福桥项目：东京国际金融城的未来愿景

改编自东京都政府网站。

在房地产业中，城市开发不仅仅是建造楼房，而是将作为经济活动基础的基础设施建设与改善环境、丰富人们生活融为一体。正在实施的东京都中央区八重洲 1 丁目北城区再开发项目第 1 类（五福桥项目）就是一个很好的例子，它是一个真正的下一代城市再开发项目，旨在加强日本的国际竞争力和提升城市功能。本文将对该项目的概况、意义和未来前景进行分析。

项目概况和特点

五福桥项目是一个大型再开发项目，占地约 9260 平方米，位于东京站和日本桥站之间。该项目包括南城区和北城区两个区域，将是一个集高层建筑和滨水空间于一体的具有混合城市功能的综合设施群。

在南城区，将建造一座 44 层的摩天大楼，地下三层，高约 218 米，将作为以办公为中心的综合设施。同时，在城市北部的日本桥河沿岸还规划了低层商业设施，以充分利用滨水空间。

值得注意的是，该项目并非孤立存在，而是与首都高速公路地下化工程相关联。横跨日本桥河的首都高速公路地下化工程极大地改善了河岸环境，并在滨水区周围创造了新的城市空间。在恢复历史景观和整合新的城市功能方面，这是一项非常重要的举措。

地下网络带来的城市功能创新

五福桥项目最具创新性的特点之一是建造了一个连接十个车站的庞大地下步行网络。建成后，东京站、日本桥站、萱场町站、大手町站、二重桥前站、日比谷站、有乐町站、京桥站、银座站和东银座站共十个车站将通过地下通道直接相连。

这一网络不仅仅是便利性的提升，通过连接日客流量达 36 万人次的日本桥站和萱场町站，城市空间的潜力将得到极大的提升。人流的变化预计将产生多方面的影响，如提高商业设施吸引顾客的能力、改善商业地点之间的可达性、确保灾难发生时的安全出行路线等。

特别是从城市竞争力的角度来看，连接主要商业中心的地下网络将是提高东京作为国际金融城吸引力的一个重要因素。这种规模的地下网络是其他海外大城市无法比拟的，也是日本先进城市发展的典范。

增强城市作为国际金融中心的功能

五福桥项目的主要目标之一是强化该市作为国际金融中心的功能。在该项目实施之前，东京馆物于 2025 年 5 月 26 日在日本桥开设了先进的金融人力资源开发设施 FIAN。

FIAN 旨在支持数字金融领域的创新，由东京大学的柳川教授担任主席，并在牛津大学赛德商学院的皮纳尔-奥兹坎教授的全面监督下运营。在这里，将为金融业的下一代领导者开设行政课程，未来还计划将这一功能搬迁到五福桥项目南区的二楼。

这一举措不仅仅是建造一栋大楼，从培养人才以提高东京作为国际金融城的地位的角度来看，意义重大。在金融和技术日益融合的当今世界，培养掌握先进知识和实用技能的人才是增强城市竞争力的重要因素。

提升接待功能

五福桥项目的另一个特点是，新加坡酒店集团雅诗阁有限公司旗下的顶级豪华品牌 "The Crest Collection "将首次亮相日本。南部购物中心将提供 92 个豪华住宿单元，命名为 SEN/KA TOKYO by The Crest Collection。

为了发挥国际金融中心的作用，需要高标准的接待服务和完善的商业环境。为从世界各地来访的金融和商务人士提供国际标准的住宿，将为提高这座城市的吸引力做出重大贡献。

这种高端住宿设施的存在还会对周边地区的房地产价值产生连锁反应。国际品牌酒店的出现会提高一个地区的地位，这也会对写字楼租金和住宅价格产生积极影响。

项目实现时间表和挑战

五福桥项目正在分阶段开发，南城区的建设将于 2024 年 11 月开始，计划于 2029 财政年度完工。北城区的建设计划于 2032 财政年度完成。

要实现如此大规模的重建项目存在各种挑战。项目管理的难度极高，因为它涉及到与首都高速公路地下化的大型基础设施开发的协调、在保持现有城市功能的同时进行施工以及多个运营商之间的协调。

此外，建设完成后的运营和管理也需要持续努力，包括地下网络的维护、不同用途设施之间的协调以及防灾措施。要克服这些挑战，实现城市的可持续发展，公共和私营部门之间的密切合作以及长远眼光至关重要。

对当地价值提升的影响和未来前景

五福桥项目将有助于提升八重洲、日本桥和京桥地区的整体价值，它不仅是一个独立的开发项目，还将与东京站前的 TOFROM YAESU 和与京桥站直接相连的 35 层再开发项目等多个周边在建项目相结合。

特别是，日本桥河的水岸空间将通过首都高速公路的地下化得到恢复，在恢复历史景观和创造新的城市功能方面，它将成为城市更新的先进典范案例。日本桥自江户时代以来的历史价值与最新的城市功能相结合，将增加其作为旅游资源的吸引力。

此外，连接 10 个车站的地下网络的实现也会对东京的城市结构本身产生影响。如果迄今为止一直依赖地面道路网络的人员流动能够通过地下空间实现无缝连接，那么地面空间的使用方式可能会发生重大变化。这有可能从根本上改变城市的形态，例如，将以前用于汽车交通的空间转变为以行人为中心的空间。

总结：城市发展的未来愿景

五福桥项目是一个综合性的城市改造项目，它不仅仅是建造建筑物，还旨在提升城市功能和增强国际竞争力。它将办公、零售、住宿、教育和交通等多种功能有机地联系在一起，创造了新的价值。

尤其值得一提的是，该项目将发展定位为 "面 "而非 "点"。尽管该项目位于日本的中心地带，紧邻东京站，但它通过地下网络与周边地区紧密相连，旨在改善大范围内的城市功能。

城市发展不仅仅是建设，而是为人们的生活和经济活动奠定基础。五福桥项目就是体现这一理念的进步举措。我们将密切关注未来的发展，并希望这些发展将加速加强东京的国际竞争力。

对于我们这些从事房地产的人来说，紧跟这些城市发展趋势，了解其潜在价值和挑战是非常重要的。五福桥项目的案例对未来的城市发展有很多影响。