饭田桥站东区再开发：现代城市再生的典范

摘自东京都政府网站。

在饭田桥站东区，一个占地约 0.7 公顷的大型 1 类城市再开发项目正在进行中。该项目是一个以地上 26 层、地下 2 层、高约 130 米、总建筑面积约 46 565 平方米的综合体为中心的再开发项目。项目总造价约为 367 亿日元，计划于 2026 年竣工。

建筑构成和各用途平面图

改编自清水公司网站

这座高层建筑将成为重建项目的焦点，其楼层结构的特点是垂直混合用途布局，低层为商业和公用设施，中高层为办公楼，高层为住宅。尤其是办公楼层，其设计旨在适应现代工作方式，每层的有效借用面积超过 1 400 平方米。。

具体楼层配置如下

• B2 至 B1 层：停车场和设备相关设施
• 1 层：商业设施、入口和通道
• 2-3 层：商业和公用设施
• 4-15 层：办公楼层
• 16-26 层：住宅（规划约 180 个单元）

特别值得注意的是底层的直通通道，它将成为 JR 和东京地铁东西线车站之间的新流线，并为 24 小时通过该地块提供公共空间。这将大大提高车站东西两侧的通行效率。

城市基础设施建设的具体细节

除了大楼的建设，该项目还将涉及周边城市基础设施的同步开发。具体包括

1. 道路拓宽和电线杆安装

   • 千 288 号特别区道路：拓宽至 8.0 米宽
   • 290 号特别区道路：拓宽至 11.0 米宽
   • 两条道路均无电线杆，以改善景观并确保发生灾害时的安全。

2. 公共广场建设

   • 新建一个面积约为 296 平方米的公共广场。
   • 在 JR 饭田桥站东出口前创造一个停滞空间，作为人们相互交流的枢纽。

3. 地下步行网络

   • 与东京地铁东西线地下大厅直接相连
   • 建造一个约 500 平方米的地下广场，在发生灾难时也可用作临时疏散场所。

4. 加强无障碍流线

   • 安装了新的电梯和自动扶梯，以方便地面和地下之间的垂直移动。
   • 引入通用设计，方便所有人使用。

项目历史和未来时间表

该项目经过长期的研究和准备才得以实现：

• 2006 年 12 月：成立委员会，审议饭田桥 3-7 区的未来。
• 2010 年 6 月：成立饭田桥站东区城市再开发委员会
• 2013 年 7 月：成立饭田桥站东市区再开发筹备协会
• 2021 年 6 月：城市规划决定
• 2022 年 10 月：成立饭田桥站东地区城市再开发协会
• 2023 年度：权利转换计划获得批准，新建筑开始施工
• 2026 年：建设完成

目前正处于开工阶段，将进行建筑地基和框架工程，力争在 2026 财政年度竣工。

解决当地问题的具体措施

减少车站拥堵的措施

饭田桥站东口，特别是东京地铁东西线入口附近在早晚高峰时段拥堵严重。重建项目采取了多项措施来解决这一问题。

1. 扩建地下出入口

   • 将目前的东西线出入口扩大约 1.5 倍
   • 将大厅面积扩大约 300 平方米，为乘客提供更多停留空间

2. 新的地面-地下连接线

   • 多条垂直人流线（自动扶梯、电梯）
   • 旨在分散高峰时段的人流

3. 行人模拟分析

   • 重建前后的人流预测分析
   • 确定拥堵点并在设计中加以体现

加强防灾功能

在千代田区防灾计划中，该地区被定位为 "地区防灾中心"，因此确保发生灾害时的安全是一个关键问题。

1. 建立临时住宿设施

   • 地下广场被设计为发生灾害时的临时住宿设施。
   • 设计可容纳约 500 人的空间
   • 72 小时的紧急供电

2. 设置防灾储备库

   • 大楼内设置了一个约 200 平方米的防灾储备仓库。
   • 储备饮用水、应急食品、便携式厕所等。

3. 建立信息发布基地

   • 在一楼设立了灾害发生时的信息发布和收集基地。
   • 安装了数字标牌和无线局域网接入点。

环境因素和可持续性

环境因素也是本项目的一个重要主题。具体而言

1. 绿化计划

   • 确保现场绿化率达到约 20%。
   • 包括屋顶花园和墙面绿化在内的立体绿化计划
   • 绿化率超过东京都政府 "绿化计划系统 "的标准。

2. 节能措施

   • 以达到 ZEB Ready（接近 ZEB）的节能效果为目标。
   • 安装光伏电池板（约 50 千瓦）
   • 使用最新的高效设备

3. 雨水收集系统

   • 屋顶收集的雨水作为中水重新利用。
   • 用作冲厕用水和植物灌溉用水

与周边地区的合作及涟漪效应

与饭田桥站地区综合再开发计划的关系

该项目被定位为 "饭田桥站地区基础设施开发计划 "的一部分。饭田桥站周边地区正在实施多个再开发项目，综合城市规划正在与这些项目一起推进。

1. 与饭田桥站中心区的联系

   • 通过目白路与邻近的饭田桥站中央区建立步行网络
   • 甲板层连接研究

2. 与富士见 2-3 区重建项目的协同作用

   • 在车站西口与正在进行的富士见 2 丁目 3 区重建项目（21 层综合建筑）共同改善游客流线
   • 通过东西两个项目综合振兴车站区域

3. 与 JR 饭田桥站改造项目相协调

   • 与 JR 饭田桥站月台搬迁项目一起改善出入口
   • 协调改善车站东西两侧的交通状况

经济涟漪效应和创造就业机会

重建项目预计还将对当地经济产生连锁反应：

1. 创造就业效应

   • 因施工而产生的临时就业机会：约 2,000 人
   • 设施启用后的长期就业：约 1,500 人（办公室、商业设施等）

2. 刺激当地经济

   • 通过吸引商业设施创造新的消费：每年约 30 亿日元
   • 办公人员的周边消费：每年约 10 亿日元
   • 增加财产税和其他税收：每年约 5 亿日元

租户构成和公共设施规划

商业设施分区规划

综合体低层（1 至 3 层）规划约 5000 平方米的商业设施。

1. 1 层：餐饮和零售区

   • 利用与车站直接相连的地理位置优势，配置高度便利的商店。
   • 咖啡馆、面包店和便利店等日用商店
   • 店铺布局沿通道采用开放式立面。

2. 二层：服务和诊所区

   • 医疗诊所商场（内科、牙科、眼科等）
   • 金融机构、生活支持服务

3. 三层：餐饮文化区

   • 餐厅、咖啡馆
   • 书店、文化学校等

计划引进的公共事业设施

计划引入的公益设施功能如下

1. 儿童保育辅助设施

   • 面积约 500 平方米（可容纳 60 名儿童）的持证托儿所
   • 临时托儿设施

2. 社区空间

   • 供当地居民、工人和游客使用的多功能空间
   • 活动和研讨会的可变布局

3. 行政服务柜台

   • 千代田区行政服务窗口（如发放证明书等）

办公室和住宅功能

1. 办公室规格

   • 无柱空间的高效布局（约 1 400 平方米/层）
   • 天花板高度 2.8 米，OA 楼板 100 毫米
   • 采用最新的物联网技术，支持智能办公
   • 符合 BCP 标准（72 小时应急发电功能）

2. 住宅单元

   • 约 180 个城市住宅单元（1LDK-3LDK）
   • 位于 16 层及以上楼层，确保绝佳视野
   • 住户专用休息室和健身空间
   • 采用隔震结构，抗震能力强

创新的重建方法

数字技术的应用

项目积极引进先进的数字技术：

1. 充分利用 BIM（建筑信息模型）

   • 通过 BIM 实现从设计到施工和运营的集中管理
   • 利用三维模型向居民和权利人提供通俗易懂的解释

2. 智能建筑

   • 利用传感器网络自动控制空调和照明
   • 利用人脸识别系统提高安全性
   • 通过移动应用程序预订和使用各种设施

3. 数字孪生建筑

   • 建筑和设施运行状态的实时数字化
   • 通过预测性维护降低维护成本

通过公私合作进行广场管理

1. 建立区域管理组织

   • 建立区域管理组织，作为重建协会的衍生机构
   • 涉及设施业主、租户和政府的公私合作体系

2. 广场利用计划

   • 季节性活动（春季樱花节、夏季消夏节等）
   • 平日午餐市场
   • 节假日文化艺术活动

3. 收入回报模式

   • 通过广场创收项目（如开设小卖部）获得独立的财政资源
   • 建立维护和管理费用拨款制度

总结--饭田桥站东区再开发带来的城市演变

饭田桥站东区再开发是一个先进的项目，它超越了单纯的建筑改造，将城市功能的提升与人们生活质量的改善结合在一起。该项目旨在创造一个可持续发展的城市空间，提供直达车站的便利，同时加强防灾功能并兼顾环境。

尤其值得注意的是，通过发展地上和地下步行网络，改善了人流。预计这不仅能缓解车站周边的拥堵状况，还能振兴整个饭田桥地区。该综合体集办公、住宅、商业和公用设施于一体，将成为综合支持各种城市活动的枢纽。

该项目正在稳步推进，将于 2026 年竣工，有望成为饭田桥的新地标和市中心再开发的典范案例。我们将着眼于城市的未来，继续为城市的可持续发展做出贡献。