成功的商业地产设计基础与实践指南

店铺设计不仅仅是视觉美感的问题。结合功能性和美观性的综合空间设计对实现成功的商业设施至关重要。

作为 INA&Associates 的一员，我们参与了众多商业设施的开发和运营，毫无疑问，店铺设计的好坏 会 对企业的成败产生重大影响。恰当的店铺设计可以吸引更多的顾客，提高顾客满意度，最终直接带来更高的销售额。

本文以房地产专业人士的知识为基础，从商铺设计的基本概念、遵守法律法规、不同类型企业的关键点以及成本效益等方面提供了实用信息。我们希望这些信息对那些考虑在未来开设商铺或更新现有商铺的人有所帮助。

店铺设计最重要的一点是要明确"为谁设计、设计的目的是什么、设计的价值是什么 " 。基于这一基本概念，我们将详细介绍具体的设计、布局和室内设计要点。

店铺设计的五个基本要点

为了实现成功的店铺设计，必须牢牢把握以下五个基本要点。这些要点是我通过多年的地产行业经验建立起来的一个实用框架。

1.明确概念

商铺设计的出发点是建立一个清晰的概念。如果概念不明确，设计出来的空间就会缺乏整体感，也就无法向顾客传达你想要传达的信息。

确立概念时要考虑的因素包括

明确业务目标。
明确为什么要创业，要为顾客提供什么价值。例如，必须制定具体的目标，如 "我想为当地居民提供安全放心的食品 "或 "我想为忙碌的现代人提供一个放松的空间"。

利用地点的特点
考虑为什么选择该地点，以及如何利用该地点的特点。无论你是想利用车站的便利还是住宅区的宁静氛围，都有必要确保概念与地点的特点相一致。

时机的相关性。
考虑到市场环境和竞争态势，需要就为何在此时开业做出战略决策。

管理者的背景和优势
管理层自身的背景、专业知识、人际关系和其他优势都可以体现在概念中，使其有别于其他餐厅。

通过组织这些元素并将其构建成一个连贯的故事，一个引人注目的概念就完成了。在获得融资时，这一概念也是商业计划中的一个重要元素。

2. 设计与功能之间的平衡

在店铺设计中，保持美观与功能 之间的 平衡至关重要。与住宅设计不同，在店铺设计的许多情况下，功能性应放在首位。

为什么要注重功能性？
店铺必须是一个能让管理层、员工和顾客舒适使用的空间。尤其是功能性，它与日常运营的效率直接相关，是企业长期成功的基础。

餐厅厨房流水线
在餐厅，厨房流线的效率是最重要的功能要素。设计出从烹饪到上菜的最短距离，可以提高运营效率并降低成本。考虑到经理和厨师的工作习惯和身体特征的设计还可以创造一个压力较小的工作环境。

优化收银区和储藏室
在任何行业，收银区的设计都是直接影响销售额的重要因素。收银区的布局必须减少顾客的等待时间，确保收银过程顺畅。此外，合理的存储规划有助于保持店铺整洁，给人留下专业的印象。

方便员工工作
为员工创造一个生动活泼的工作环境可以提高顾客服务质量。适当的照明、通风和流线设计对减轻员工疲劳和提高工作效率十分重要。

3. 立面、入口和通道设计

门面 设计是店铺的 "脸 面 "，是直接影响能否吸引顾客的重要因素。有必要建立一个系统，从第一印象开始吸引顾客的兴趣，并引导他们自然地进入商店。

外立面的作用
外立面是直观表达店铺理念和品牌形象的最重要元素。它能立即告诉路人这是一家什么样的商店，以及他们能期待什么样的体验。

针对具体业态的方法策略
对于高端店铺，有效的做法是将店铺内部设计得难以察觉，以营造一种不同寻常和特别的感觉，并提高人们的期望值。另一方面，对于大众商品销售商和零售商来说，开放式设计更为合适，重点是友好和方便进入。

入口设计要点
入口作为从外部空间到内部空间的过渡点，在为顾客做好心理准备方面发挥着重要作用。适当的照明、材料和标识规划可以引导顾客自然进入店铺。

4. 通过照明和材料展示空间

照明规划和材料选择 是 决定店铺氛围和声誉的重要因素。这些要素对顾客停留时间和顾客消费也有重大影响。

照明的心理效应
灯光的色温和强度直接影响顾客的心理状态。暖色调的灯光会让人放松，从而延长停留时间。而日光白照明则能促进活跃的情绪，有助于提高营业额。

通过材料表现质感
所使用的材料会对店铺的声誉和价格印象产生重大影响。天然材料，如天然木材和石材，会给人一种奢华的感觉，有助于提高顾客的消费。另一方面，有效使用人造材料可以在降低成本的同时营造精致的空间。

与业务类型保持一致
照明和材料的选择必须与业务类型和目标客户群相一致。在休闲餐厅使用过于高档的材料可能会让顾客感到害怕。

5. 高效的流线设计

优化顾客和员工流线 是 影响经营效率和顾客满意度的重要因素。

顾客流线的基本原则
流线的设计必须最大限度地让顾客自然地在店内走动，接触产品和服务。通过创造一个将顾客从入口引导到店后并最终到达收银台的流线，可以增加销售机会。

简化员工流线。
设计人流动线，最大限度地缩短员工的路程，提高工作效率，可以同时降低劳动力成本，提高客户服务质量。

确保安全
确保紧急情况下的疏散路线是流水线设计的一个重要因素。确保安全的流水线符合建筑规范和消防规范，可以保护顾客和员工的安全。

与店铺设计相关的法规

适当遵守相关法律法规是店铺设计过程中的重要组成部分。违反法律法规会严重影响业务的连续性，因此必须在设计阶段就充分考虑。

建筑标准法》规定

作为特殊建筑的店铺
根据《建筑标准法》第 27 条，店铺属于特殊建筑。特殊建筑的使用人数不明确，与普通建筑相比，要遵守更严格的标准。

防火要求
根据商店的规模和层数，适用以下耐火要求

室内限制
室内限制适用于防火房间、地下室、无玻璃房间及其逃生通道。具体来说，墙壁和天花板的内表面必须使用准不燃材料（如至少 6 毫米厚的纸浆水泥板）。

消防法》规定

防火经理的任命
可容纳 30 人或以上的商店必须任命一名防火经理。防火经理负责制定消防计划、进行疏散演习和检查消防设备。

消防设备的安装
根据商店的用途和规模，必须安装以下消防设备

• 灭火器
• 室内消防栓设备
• 自动喷水灭火系统
• 火灾自动报警系统
• 导向灯和标志
• 排烟系统

其他相关法规

食品卫生法
根据《食品卫生法》，餐馆需要营业执照。该法对厨房结构、供水和排水系统、通风系统等规定了详细的标准。

城市规划法
根据《城市规划法》，商店的选址受分区限制。由于对住宅区内商店的规模和经营类型有限制，因此需要事先确认。

无障碍法
超过一定规模的商店必须根据《老年人和残疾人行动便利法》（《无障碍法》）安装设备。

遵守法律的要点

事先咨询的重要性
在设计阶段事先咨询行政机构，可以确认是否符合规定，并最大限度地减少走回头路的风险。

使用专家
通过与建筑师、消防安全设备工程师和食品卫生经理等专家合作，可确保遵守相关法规。

定期审查
法规是不断变化的，因此定期审查并了解最新信息非常重要。

各行业店铺设计要点

不同行业所需的功能和空间特征大不相同。本节按主要行业解释设计要点。

<餐饮业

厨房设计的重要性
餐厅最重要的方面是厨房的功能性。根据烹饪流程划分区域、高效的流水线设计以及适当的通风、供水和排水设施都会直接影响销售额。

座位布局
根据目标客户群安排座位非常重要。在面向家庭时，主要使用四人桌，而在考虑商务用途时，则使用两人桌和柜台座位。

考虑卫生管理
除了符合《食品卫生法》的标准外，设计还必须考虑到日常卫生管理，如选择易于清洁的材料和不易察觉污渍的配色方案。

<产品零售商

优化产品陈列
规划能最大限度地提高产品吸引力的陈列方式非常重要。主打产品应摆放在显眼的位置，布局设计应加强顾客流动。

库存管理空间
为有效管理存货而设计的后院既能提高产品补货效率，又能保持销售区的美观。

安全措施
应考虑到安全方面的问题，如消除盲点以防止店内行窃、适当放置监控摄像头和贵重物品存放设施。

<服务行业

确保隐私
在美容院、美发厅和诊所，设计保护顾客隐私的空间非常重要。应考虑提供私人房间、隔音和遮挡视线。

改善等候区
设计能让顾客舒适度过等候时间的等候区，可以提高顾客满意度。

支持专用设备
需要对电气、管道和通风系统进行规划，以便安装行业专用设备。

店铺设计的成本和工期

合理的预算规划和流程管理是店铺设计项目取得成功的关键。

大致设计成本

设计和监理费用
一般来说，设计和监理费用约占建筑成本的 10-15%。不过，这取决于项目的规模和复杂程度。

室内建筑成本
根据企业类型和规格的不同，费用差异很大，但一般准则如下。

• 餐馆：每坪 300,000-800,000 日元
• 产品零售商：每坪 200,000-500,000 日元
• 服务业：每坪 250 000-600 000 日元

大约施工期

设计时间

• 基本设计：1-2 个月
• 实施设计：1-2 个月
• 许可证申请：1-2 个月

施工期

• 小型商店（30 坪以下）：1-2 个月
• 中型商店（30-100 坪）：2-3 个月
• 大型商店（100 坪以上）：3-6 个月

成本优化要点

明确优先事项
必须优先投资与功能和吸引顾客能力直接相关的要素，以便在有限预算内取得最大效果。

利用现有设备
对于空置物业，有效利用现有设施可以大大节约成本。不过，必须充分考虑与概念的一致性。

分阶段维护
一个有效的方法是，在开业时从所需的最低设备开始，随着销售额的增加分阶段升级设备。

向多家公司询价
在选择设计和施工承包商时，必须获得多家公司的报价，不仅要对价格进行综合评估，还要对建议书和业绩记录进行综合评估。

总结。

店铺设计是一项重要投资，是企业成功的基础。以下要点是基于本文报告的五个基本要点。

成功店铺设计的要点

1. 清晰的构思：将商业目标、地点特点和管理优势融为一体，形成一个故事
2. 注重功能性：在保持美观和功能性平衡的同时，为提高日常运营效率而设计
3. 优化第一印象：从门面到入口的空间展示保持一致
4. 适当的照明和材料选择：营造适合企业类型和目标群体的氛围
5. 高效的流线设计：布局考虑到顾客和员工的便利性

确保符合法规
遵守《建筑标准法》、《消防法》和《食品卫生法》等相关法规是保证业务连续性的前提条件。与专家合作确保合规非常重要。

投资回报最大化
为了在有限的预算内取得最大效益，建议明确界定优先事项，并制定分步维护计划。

下一步行动
为确保店铺设计项目取得成功，建议采取以下步骤

1. 明确概念，制定商业计划
2. 选择可靠的设计公司和建筑公司
3. 提前检查法律要求，准备必要的许可申请
4. 编制详细的预算计划和流程时间表
5. 定期检查进度和质量控制

在 INA&Associates 有限公司，我们凭借丰富的经验为您的店铺设计项目提供全面支持。我们可以提供一站式服务，从概念设定到介绍设计和施工承包商以及项目管理。

常见问题

问 1：店铺设计需要多长时间？

答 1：一般来说，包括基本设计、实施设计和许可证申请在内，大约需要三到六个月的时间。时间长短取决于项目的规模和复杂程度以及许可申请。我们建议制定一个有充足时间的时间表。

问题 2：无人居住的房产和新建的房产哪个更有利？

答 2：两者各有利弊。空置物业虽然可以减少初期投资，但现有设施可能不适合这一概念。新建物业自由度高，但初期投资较大。重要的是要根据自己的业务计划和预算做出最佳选择。

问题 3：选择设计事务所的要点是什么？

答 3：我们建议综合评估以下几点：1）同行业的设计业绩；2）提案和沟通技巧；3）遵守法律法规的能力；4）售后支持系统；5）成本透明度。收到几家公司的建议书并进行比较非常重要。

问 4：开业后何时续约有指导原则吗？

答 4：一般来说，室内装潢 5-7 年、设备 10-15 年后可考虑更新。不过，这取决于行业类型、使用频率和维护状况。我们建议通过定期检查在适当的时候计划更新。

问题 5：车间设计中最重要的因素是什么？

答 5：最重要的因素是功能性。无论设计多么美观，如果影响了日常运营，企业就很难取得成功。成功的关键是在美观和功能之间保持平衡，尤其要注重功能性。