Impacto das Tarifas Comerciais no Mercado Logístico Japonês

A política tarifária do governo Trump, implementada a partir de abril de 2025, tem um impacto complexo e abrangente no mercado imobiliário de logística japonês. A política dos EUA de impor uma tarifa de 25% sobre os veículos do Japão e aplicar temporariamente uma "tarifa universal" uniforme de 10% (reduzida dos 24% originais durante o período de negociação) está mudando rapidamente o setor de exportação e a demanda de logística do Japão. Embora essas políticas possam reduzir o PIB do Japão em 0,6 a 0,8% em 2025, o consumo interno defensivo e a reestruturação da cadeia de suprimentos estão criando novas oportunidades no mercado imobiliário de logística.

Impacto das últimas tarifas de Trump nas instalações de logística japonesas

A mudança nos padrões comerciais está impulsionando uma reestruturação fundamental do mercado imobiliário de logística japonês, materializando-se na forma de diferenças de demanda regional, especificações de instalações em evolução e estratégias de investimento em mudança. À medida que as empresas voltadas para a exportação buscam absorver o impacto, a mudança do gerenciamento de estoque "just-in-time" para "just-in-case" está criando demanda por mais espaço de armazenamento. Os estoques no setor de manufatura aumentaram 60% entre o 4º trimestre de 2019 e o 4º trimestre de 2023, com os estoques de matérias-primas, principalmente na manufatura automotiva, aumentando 105%.

Visão geral e políticas tarifárias mais recentes do governo Trump

O governo Trump implementou uma importante política tarifária em abril de 2025:

• Tarifa básica universal: uma tarifa de 10% sobre praticamente todas as importações para os EUA, a partir de 5 de abril de 2025
• Tarifas específicas por país: originalmente anunciadas em 2 de abril de 2025 para impor taxas tarifárias individuais mais altas em países com os quais os EUA têm um déficit comercial, mas uma moratória de 90 dias foi anunciada em 9 de abril para todos os países, exceto a China
• Tarifas específicas da China: as taxas atuais são de 145% sobre a maioria das importações da China (tarifa recíproca de 125% mais tarifa de 20% relacionada ao fentanil)
• Tarifas da Seção 232 (segurança nacional): tarifa de 25% sobre todos os veículos motorizados e peças de veículos motorizados importados (em vigor a partir de 3 de abril de 2025)
• Impacto no Japão: durante a moratória de 90 dias, aplica-se uma tarifa básica de 10%, com uma tarifa de 25% especificamente sobre carros e autopeças (particularmente importante, pois os carros representam aproximadamente 28% das exportações do Japão para os EUA).

Antes da suspensão, o Japão estava sujeito a uma tarifa de 24%. Essa taxa tarifária mais alta pode ser retomada após o período de suspensão, a menos que um acordo comercial bilateral seja concluído.

Impacto das tarifas sobre o comércio internacional e entre os EUA e o Japão

O comércio total de mercadorias entre o Japão e os EUA atingiu US$ 227,9 bilhões em 2024, com exportações japonesas para os EUA no valor de US$ 79,7 bilhões (+5,4% em relação ao ano anterior) e importações no valor de US$ 148,2 bilhões (+0,7% em relação ao ano anterior). O setor automotivo é a maior categoria de exportações japonesas para os EUA, respondendo por cerca de 28% (US$ 41,5 bilhões).

As tarifas de Trump, especialmente a tarifa de 25% sobre automóveis, tiveram um impacto significativo nessa importante relação comercial:

• Impacto econômico: o Daiwa Institute of Research estima que as tarifas recíprocas de 24% de Trump sobre o Japão poderiam reduzir o PIB real do Japão em 0,6% em 2025
• Impacto no setor automotivo: o International Trade Centre estima que o Japão poderia sofrer uma perda potencial de US$ 17 bilhões em exportações de automóveis para os EUA.
• Reação do mercado: a Nikkei Stock Average caiu 2,77% após o anúncio da tarifa, perdendo 18,7 trilhões de ienes (US$ 127 bilhões) em capitalização de mercado.
• Impacto na manufatura: a fabricante japonesa de máquinas de construção Komatsu espera uma queda de 27% no lucro operacional como resultado das tarifas.

Em resposta a essas tarifas, as empresas japonesas estão adotando as seguintes estratégias

• Realocação da produção: transferência da produção diretamente para países livres de tarifas e para o mercado dos EUA
• Alavancar acordos comerciais regionais: melhorar o acesso a outros mercados por meio do RCEP (Regional Comprehensive Economic Partnership) e do CPTPP (Comprehensive and Progressive Agreement on Trans-Pacific Partnership)
• Gestão de estoques: criar estoques nos EUA antes que as tarifas sejam implementadas e fortalecer a gestão de estoques just-in-time
• Fortalecimento da integração regional: acelerar a integração comercial na Ásia, especialmente o crescimento do comércio trilateral entre China, Japão e Coreia.

Impacto das mudanças nos padrões comerciais induzidas por tarifas no mercado imobiliário de logística do Japão

As políticas tarifárias de Trump estão causando os seguintes impactos específicos no mercado imobiliário de logística do Japão:

1. Mudanças na demanda de logística

• Comportamento de envio acelerado: os exportadores japoneses, especialmente nos setores de componentes eletrônicos (+35,8%), farmacêutico (+29,7%) e automotivo (+4,1%), acelerarão os envios para os EUA antes que as tarifas sejam implementadas em março de 2025
• Retorno da manufatura ao Japão/mudança para países vizinhos: entre maio de 2020 e março de 2022, o METI do Japão forneceu subsídios para 439 projetos retornarem ao Japão, enquanto a JETRO aprovou 104 projetos para serem transferidos para países vizinhos.
• Novas exigências de estoque: as tarifas dos EUA levaram os exportadores japoneses a aumentar os níveis de estoque de segurança e a manter estoques maiores, aumentando a demanda por espaço de armazenamento

2. vulnerabilidade por região

• Região de Tóquio: as taxas de vacância para grandes instalações logísticas multilocatárias subiram para 10,1% no 3º trimestre de 2024, sinalizando um problema de excesso de oferta que poderia ser exacerbado pela interrupção do comércio
• Área de Osaka: as taxas de vacância são significativamente mais baixas (cerca de 4,0% no 3º trimestre de 2024), tornando a região menos vulnerável a tarifas. Beneficia-se da diversificação da produção e da proximidade com os mercados asiáticos
• Área de Nagoya: a vulnerabilidade é aumentada pela concentração da fabricação de automóveis; de acordo com a CBRE, os estoques de fabricação são o principal impulsionador da demanda logística na área de Nagoya, que é particularmente sensível às tarifas sobre automóveis
• 2. a área de Fukuoka: taxas de vacância historicamente baixas (1,8% relatadas pela CBRE em 2023), com o crescimento da fabricação de semicondutores e a proximidade com os mercados asiáticos, proporcionando alguma proteção contra o impacto das tarifas dos EUA

3. estratégias adaptativas de incorporadoras e investidores

• Diversificação da base de inquilinos: as incorporadoras estão se concentrando em instalações com vários inquilinos em vez de propriedades com um único inquilino para reduzir o risco
• Diversificação regional: a combinação do "problema de 2024" (regulamentos que limitam as horas de trabalho dos motoristas de caminhão) e o impacto das tarifas aceleraram o desenvolvimento de instalações logísticas regionais
• Maior investimento em tecnologia: a automação de armazéns e os sistemas avançados de gerenciamento de estoque são prioridades, compensando os possíveis aumentos de custo decorrentes das tarifas
• 3. foco no armazenamento a frio: os desenvolvedores estão investindo em instalações de armazenamento a frio, oferecendo oportunidades de modernização que são menos suscetíveis às tensões comerciais

4. impacto mensurável nos indicadores de mercado

• Diferenças nas taxas de vacância: as médias nacionais ocultam diferenças regionais significativas. As taxas de vacância na região de Tóquio aumentam para 10,1% no terceiro trimestre de 2024, enquanto a região de Osaka permanece em 4,0%, refletindo as diferenças regionais na exposição ao comércio
• Ajuste de aluguel: apesar do aumento das taxas de vacância, os aluguéis efetivos na região de Tóquio aumentaram 0,2% em relação ao ano anterior, para ¥ 4.500 por tsubo no 3º trimestre de 2024, sugerindo estabilidade em locais privilegiados, apesar da incerteza comercial
• Mudança no volume de investimento: o investimento total em imóveis comerciais no Japão ultrapassará JPY 4 trilhões em 2024, com interesse significativo em imóveis de logística por parte de investidores nacionais e estrangeiros, apesar das preocupações com tarifas

Perspectivas atuais e futuras para o mercado imobiliário de logística no Japão

Condições atuais do mercado

• Área de Tóquio: taxa de vacância no terceiro trimestre: 10,1% (aumento de 0,4 ponto em relação ao trimestre anterior)
• Área de Osaka: taxa de vacância no terceiro trimestre: 4,0% (aumento de 0,3 ponto em relação ao trimestre anterior)
• Área de Nagoya: taxa de vacância de 13,7% no terceiro trimestre (queda de 0,9 ponto em relação ao trimestre anterior)
• Área de Fukuoka: taxa de vacância de 5,4% no 3º trimestre (aumento de 2,2 pontos em relação ao trimestre anterior)

Principais tendências

• Crescimento do comércio eletrônico: a previsão é de que o tamanho do mercado de comércio eletrônico japonês atinja US$ 258 bilhões em 2024 e cresça para US$ 692,8 bilhões até 2033, com um CAGR de 11,02%.
• Automação e tecnologia: espera-se que o mercado japonês de automação logística gere receitas de US$ 1.057,1 milhão em 2023 e alcance US$ 2.781,6 milhões até 2030, com um CAGR de 14,8%.
• Evolução da entrega de última milha: a entrega de última milha está mudando rapidamente devido à crescente demanda de comércio eletrônico e à escassez de mão de obra do "problema de 2024".
• Impacto do "problema de 2024": a partir de abril de 2024, os motoristas de caminhão estarão limitados a 960 horas extras por ano, impactando significativamente as operações de logística

Perspectivas futuras para o mercado

• Prevê-se que o mercado imobiliário de logística japonês atinja US$ 406,7 bilhões até 2030, de US$ 335,84 bilhões em 2025, com um CAGR de 3,90%.
• Prevê-se que a absorção líquida nacional atinja aproximadamente 1 milhão de tsubo por ano nos próximos anos, indicando a expansão contínua do grande mercado de logística multilocatário do Japão
• Espera-se que o aumento dos custos de construção e as incertezas comerciais desacelerem o pipeline de desenvolvimento logístico, podendo levar a um equilíbrio entre oferta e demanda até 2027
• As instalações logísticas mais antigas (54% têm mais de 30 anos) enfrentarão pressões de modernização ou conversão devido às mudanças nos requisitos dos locatários decorrentes da reestruturação da cadeia de suprimentos

Perspectivas estratégicas a serem consideradas pelos investidores imobiliários e participantes do setor

Estratégia de investimento

• Posicionamento defensivo: REITs e investidores institucionais estão diversificando geograficamente seus portfólios no Japão para reduzir a exposição a regiões dependentes de exportação
• Foco em retornos ajustados ao risco: os investidores estão priorizando ativos com aluguéis estáveis e de longo prazo com locatários de alta qualidade com modelos de negócios diversificados que possam resistir a interrupções comerciais
• Instalações com suporte de re-domesticação: os investidores estão visando instalações logísticas que dão suporte a indústrias de manufatura re-domesticadas, especialmente semicondutores e componentes eletrônicos, para os quais o governo japonês fornece subsídios

Segmentos ideais de investimento

• Instalações logísticas modernas com vários inquilinos: oferecem o melhor perfil de desempenho e apresentam taxas de vacância significativamente mais baixas do que as instalações mais antigas.
• Instalações de armazenamento a frio/temperatura controlada: à medida que o Japão fortalece a segurança alimentar doméstica em resposta às interrupções na cadeia de suprimentos global, as instalações de apoio ao armazenamento de alimentos e produtos farmacêuticos estão mostrando forte resistência aos impactos tarifários
• Centros de distribuição de comércio eletrônico: continuam a apresentar bom desempenho à medida que o crescimento do comércio eletrônico doméstico se acelera, oferecendo uma proteção contra a desaceleração das exportações induzida por tarifas.

Estratégias regionais de investimento

• Osaka/Kansai: oferece excelentes fundamentos (taxa de vacância de 3,7%, rendimento de 4,2 a 4,5%) e proximidade com a indústria e o consumo doméstico.
• Área de Fukuoka/Kyushu: posição estratégica para os fluxos comerciais asiáticos (taxa de vacância de 3,2%) e crescente indústria de semicondutores
• Oportunidades seletivas na área de Tóquio: apesar das altas taxas de vacância (9,7%), alguns submercados, como o interior de Chiba, oferecem oportunidades para instalações que apoiam o consumo doméstico em vez de exportações.
• Locais a serem abordados com cautela: o mercado de Nagoya apresenta taxas de vacância mais altas (14,6%) e uma maior dependência da fabricação de automóveis afetada por tarifas

Abordagem de mitigação de riscos

• Estruturas de dívida com taxas fixas: os especialistas do setor recomendam garantir financiamento com taxas fixas de longo prazo para se preparar para a volatilidade das taxas de juros devido à incerteza econômica causada pelas tarifas
• Diversificação de loc atários: os especialistas alertam contra a concentração excessiva em locatários voltados para a exportação e em determinados setores (por exemplo, o automotivo) mais afetados pelas tarifas
• Foco em retornos ajustados ao risco: os investidores priorizam ativos com aluguéis estáveis e de longo prazo com locatários de alta qualidade com modelos de negócios diversificados que possam resistir a interrupções comerciais

Conclusão.

Embora a política tarifária de Trump represente desafios significativos para o mercado imobiliário de logística do Japão, ela também oferece oportunidades importantes para os investidores. A transformação do mercado impulsionada pelas tarifas está acelerando uma tendência que beneficia instalações logísticas modernas e bem localizadas, especialmente em mercados regionais como Osaka e Fukuoka, onde as taxas de vacância são baixas e os rendimentos são altos.

As estratégias de investimento bem-sucedidas concentram-se em propriedades com especificações que respondem às mudanças nos padrões da cadeia de suprimentos e aplicam estratégias específicas da região, o que pode contribuir para o sucesso a longo prazo.