Guia Completo de Investimento Imobiliário em Tóquio, Osaka e Fukuoka

Tóquio ostenta uma popularidade inabalável, Osaka é uma cidade dinâmica e Fukuoka está crescendo em ritmo acelerado. O investimento imobiliário bem-sucedido requer o entendimento das características regionais e uma avaliação das vantagens e desvantagens de cada tipo de propriedade. Este artigo se concentra nas três principais cidades de Tóquio, Osaka e Fukuoka e apresenta as melhores estratégias de investimento com base nas tendências demográficas e de mercado. De iniciantes a indivíduos com alto patrimônio líquido, forneceremos dicas sobre como escolher a propriedade certa para o seu nível de experiência. Na INA & Associates K.K., nossos especialistas estão familiarizados com os mercados de cada cidade e podem fornecer suporte total para o seu investimento. Não hesite em entrar em contato conosco. Potencial futuro específico da área com base nas tendências demográficas e econômicas de cada cidade

Tóquio: a população de Tóquio, a área metropolitana do Japão, diminuiu temporariamente devido ao desastre do coronavírus, mas , desde o exercício de 2023, a população voltou ao centro da cidade e começou a aumentar. Os 23 distritos de Tóquio registraram um aumento de aproximadamente 12.000 pessoas em um único ano. Os 23 distritos de Tóquio continuam a atrair pessoas e empresas do Japão e do exterior e , mesmo em 2050, espera-se que somente Tóquio mantenha um índice populacional de mais de 100 em comparação com 2020, indicando o alto potencial populacional futuro da cidade. Em Tóquio, o coração político e econômico da cidade e uma área de desenvolvimento ativo, a demanda por condomínios e escritórios de alto padrão no centro da cidade é alta, e os preços oficiais de terrenos em 2025 mostraram um aumento médio nos preços de terrenos comerciais de +11,8% nos 23 distritos, a maior taxa de crescimento no Japão. Apoiadas por sua força como centro de negócios e recursos turísticos diversificados, as principais áreas de Tóquio podem esperar um crescimento estável no futuro.

Osaka: como a segunda maior área metropolitana do Japão, a população da província como um todo tem diminuído nos últimos anos, mas a população da cidade de Osaka está, em geral, em uma tendência de crescimento. Na verdade, a população da cidade de Osaka continuou a aumentar entre 2017 e 2020, com um excesso de jovens (entre 15 e 24 anos) se mudando para a cidade, e a demanda por acomodações de aluguel para pessoas solteiras é grande. Osaka tem quatro grandes eventos previstos, incluindo a Osaka-Kansai Expo 2025, a realização do plano de Resort Integrado (IR), a reconstrução em grande escala da área de Umekita e a abertura planejada de uma nova linha na Linha Naniwa-suji , proporcionando um grande impulso para o desenvolvimento da cidade. O efeito cascata econômico de sediar a Expo é estimado em aproximadamente 4,1 trilhões de ienes, e espera-se um maior fluxo populacional e o aumento dos preços dos terrenos como resultado do desenvolvimento da infraestrutura turística e da expansão dos negócios. Além disso, os preços dos imóveis em Osaka são relativamente baratos em comparação com Tóquio e , em média, os imóveis podem ser comprados por cerca de metade do preço dos imóveis em Tóquio, e os rendimentos tendem a ser altos. De fato, a taxa de aumento nos preços oficiais de terrenos comerciais em 2025 foi de 11,6% na cidade de Osaka, comparável à de Tóquio, e o mercado imobiliário está em expansão, especialmente na cidade comercial de Kita e na área de turismo comercial de Minami. Osaka, com sua alta concentração de sedes e bases de grandes empresas, tem uma forte demanda de aluguel, e a recuperação do turismo receptivo (turistas que visitam o Japão) também é um vento a favor, de modo que o futuro das principais áreas provavelmente será forte.

Fukuoka : A cidade de Fukuoka é o centro econômico e populacional da região de Kyushu e tem atraído atenção nos últimos anos como a cidade com o maior crescimento populacional do Japão. De acordo com uma pesquisa do Ministério de Assuntos Internos e Comunicações, a cidade registrou o maior crescimento populacional entre todas as cidades, vilas e aldeias do Japão em 2022, com uma população de 1.645.000 em março de 2024, superando as estimativas futuras anteriores (1.656.000 em 2025). A cidade de Fukuoka, que continua a receber um influxo de recursos humanos, especialmente de jovens, e é ativa no apoio a start-ups, ostenta a maior taxa de start-ups em uma área metropolitana, com 5,3%, e o desenvolvimento de novos setores está contribuindo para a vitalidade da cidade. As convenientes conexões de transporte e a habitabilidade da cidade fizeram com que um número crescente de empresas nacionais e estrangeiras estabelecesse filiais e, mesmo após a disseminação do teletrabalho, há uma tendência de escolher Fukuoka como base regional. Os preços dos terrenos também estão em alta, com os preços dos terrenos comerciais na cidade de Fukuoka aumentando 11,3% ao ano em 2025, uma taxa de crescimento comparável à das três principais áreas metropolitanas. O centro da cidade está sendo reforçado pelo redesenvolvimento por meio de parcerias público-privadas (por exemplo, Tenjin Big Bang) e planos para estender a linha de metrô, portanto, o futuro é extremamente promissor. Além disso, Fukuoka tem uma vantagem sobre a área metropolitana de Tóquio em termos de custo de vida e, como os jovens e as empresas continuam a se mudar para a área, espera-se que a demanda por aluguéis estáveis e os valores dos imóveis aumentem no futuro.

Méritos e deméritos do investimento por tipo de propriedade

A seguir, apresentamos um resumo das vantagens e desvantagens de cada um dos principais tipos de propriedade para investimento imobiliário, em termos de rentabilidade (rendimento), risco de vacância, ônus operacional e de gerenciamento, investimento inicial e outros fatores.

Unidade de condomínio (um quarto em um condomínio à venda)

• Vantagens: É fácil começar com uma quantia relativamente pequena de fundos pessoais e é atraente pelo fato de ser fácil obter empréstimos de instituições financeiras. O baixo preço de compra por unidade mantém os custos iniciais baixos, tornando-o um tipo de propriedade fácil até mesmo para investidores iniciantes. Além disso, como todo o edifício é mantido e administrado pela associação de administração, a carga de administração do proprietário tende a ser pequena. A propriedade também é altamente líquida e pode ser revendida para a demanda real (possíveis compradores de casas) quando vendida, o que tem a vantagem de uma estratégia de saída flexível.

• Desvantagens: o maior desafio é que a propriedade de uma única unidade tem renda mensal de aluguel limitada e o único risco de renda zero se a unidade ficar vaga. De fato, uma unidade de condomínio perderá 100% de sua renda quando não houver inquilinos, enquanto as taxas de administração e manutenção devem ser pagas mesmo que a unidade esteja desocupada. Além disso, o grau de liberdade na administração da propriedade é baixo, e é difícil alterar as condições de ocupação, como a permissão de animais de estimação, ou reformar a propriedade sem permissão (é necessária a aprovação da associação de administração), o que dificulta uma administração flexível. Outra desvantagem é que o rendimento da superfície é menor do que o de uma propriedade de construção única e , mesmo que a escala de operação seja expandida, a renda do aluguel tende a se estabilizar.

Apartamentos de unidade única (complexos habitacionais de pequena escala, como prédios com estrutura de madeira e aço leve)

• Vantagens: a propriedade de um edifício inteiro permite que a renda de aluguel seja gerada a partir de várias unidades. A renda do aluguel quando todas as unidades estão totalmente ocupadas é várias vezes maior do que a renda da propriedade de uma unidade e, mesmo que uma unidade esteja desocupada, a renda é recebida de outros inquilinos, distribuindo assim o risco de desocupação. A construção de apartamentos com estrutura de madeira e aço leve é relativamente barata e, em muitos casos, o preço da propriedade é menor do que o dos apartamentos RC, o que possibilita a operação de várias unidades com o mesmo orçamento. Outra vantagem de possuir uma única propriedade é que o proprietário pode ajustar as condições de contratação dos inquilinos e reformar todo o edifício a seu critério, o que lhe dá um alto grau de liberdade na administração. Como resultado de ser proprietário de várias unidades, espera-se altos rendimentos, e o rendimento superficial de um apartamento em um único edifício é geralmente vários pontos percentuais mais alto (por exemplo, na faixa de 8%) do que o de uma unidade de condomínio.

• Desvantagens: a compra de propriedades unifamiliares tende a ser cara (de dezenas de milhões de ienes a mais de 100 milhões de ienes) e o obstáculo do investimento inicial é maior do que o dos condomínios. Dependendo da quantidade de fundos pessoais e da capacidade de crédito, pode ser necessário um pagamento inicial de mais de 20% do preço da propriedade para o financiamento, o que representa um ônus para o lado do financiamento. Deve-se observar também que o proprietário é responsável pela manutenção e gerenciamento de todo o edifício, portanto, os custos de reparo e o esforço operacional são significativos. Os apartamentos de madeira, em especial, deterioram-se rapidamente com o tempo, e há custos regulares de reparos, como pintura das paredes externas, impermeabilização do telhado e atualização de equipamentos. Além disso, os imóveis de um único edifício não têm liquidez e os compradores são limitados exclusivamente a investidores, portanto, a venda pode levar tempo. Deve-se observar também que os riscos de incêndio e desastres provavelmente também se concentram no edifício como um todo.

Condomínios de uma unidade (prédios de apartamentos de médio a alto padrão, por exemplo, RC)

• Vantagens: as vantagens básicas são semelhantes às de um prédio de apartamentos individuais, mas um prédio de condomínio RC individual é mais durável e resistente a terremotos, o que o torna adequado para operações estáveis de longo prazo. A estrutura sólida também os torna mais confiáveis para os inquilinos e tende a atrair famílias com aluguéis altos e inquilinos corporativos. O grande número de unidades, especialmente em condomínios de médio e alto padrão com elevadores, facilita a maximização da escala de ganhos, pois o aluguel total quando as unidades estão totalmente ocupadas é grande. O efeito de diversificação de risco de várias unidades pode atenuar o declínio na receita de aluguel devido a vacâncias, tornando-o um tipo de propriedade fácil de gerar uma renda estável. Além disso, o alto valor do edifício (valor do ativo) facilita a obtenção de uma avaliação da instituição financeira, tornando-o uma propriedade de investimento particularmente popular entre pessoas ricas. O efeito de alavancagem dos empréstimos também é significativo, tornando-o uma opção poderosa para investidores que buscam aumentar o tamanho de seus ativos.

• Desvantagens: assim como os apartamentos, os condomínios são caros para adquirir, com os preços das propriedades muitas vezes chegando a centenas de milhões de ienes. As barreiras à entrada são altas, pois é necessário ter uma quantia razoável de fundos pessoais e uma linha de crédito para comprar a propriedade. Além disso, devido ao grande número de andares e instalações, como elevadores, os custos de manutenção (por exemplo, inspeções de instalações e reparos em larga escala) são altos. Dezenas de milhões de dólares são necessários regularmente para substituir elevadores e reformar paredes externas, portanto, o gerenciamento do fluxo de caixa é importante. A liquidez também é limitada e os compradores são restritos não apenas a investidores, mas também a pessoas ricas, como proprietários de empresas, portanto, há o risco de vendas limitadas e de um longo tempo necessário para converter os fundos. Outra desvantagem é que, como o investimento está concentrado em um único edifício, o risco de danos aos ativos devido a desastres etc. se estende a todas as unidades.

Casas isoladas (casas isoladas para investimento)

• Vantagens: o investimento em propriedades isoladas geralmente requer um investimento inicial menor do que em apartamentos, e as casas de segunda mão podem ser compradas por apenas alguns milhões a várias dezenas de milhões de ienes. Além disso, as casas de segunda mão têm a vantagem de haver menos investidores concorrentes e a concorrência para adquirir propriedades é menos intensa, tornando mais fácil encontrar uma propriedade barata. Há também uma certa demanda por imóveis para aluguel, mesmo em áreas suburbanas, de famílias que preferem casas isoladas com jardins e, dependendo do imóvel, pode-se esperar altos rendimentos (10% ou mais). Além disso, como a maioria dos inquilinos são famílias, o período médio de locação tende a ser longo, o que leva a uma administração estável do aluguel. Ao contrário dos condomínios, as casas isoladas não têm áreas comuns, o que as torna mais fáceis de gerenciar e menos propensas a causar problemas de ruído com os cômodos vizinhos, o que é uma vantagem operacional. Além disso, há uma ampla gama de estratégias de saída, como "alugar", "morar" e "vender incluindo o terreno", e a propriedade pode ser usada com flexibilidade de acordo com as mudanças nos estágios da vida. Como um imóvel com terreno, o valor do ativo tende a permanecer no terreno e é relativamente fácil aumentar o valor vendendo o terreno vago ou reconstruindo a propriedade.

• Desvantagens: a maior desvantagem é o risco exclusivo de renda zero em caso de desocupação: como apenas uma família está alugando em um prédio, a renda do aluguel cessa se o inquilino se mudar, e o risco não pode ser diversificado como na propriedade de várias unidades. Além disso, como há um limite máximo para a renda de aluguel por unidade, a velocidade de crescimento do ativo é lenta e é difícil aumentar o número de unidades de uma só vez. Em termos de financiamento, é difícil para os bancos considerar o investimento em moradias isoladas como um empréstimo comercial e, em alguns casos, é difícil obter um empréstimo. Em particular, as moradias isoladas mais antigas tendem a ter baixas avaliações de garantia, o que dificulta o aumento do valor do empréstimo, e o índice de patrimônio líquido tende a ser alto. Há também o risco inerente de dilapidação do edifício e dos custos de manutenção, além do ônus de autogerenciar todo o edifício, inclusive o telhado, as paredes externas e os sistemas de abastecimento de água e drenagem. Deve-se observar que, diferentemente dos condomínios, não há empreiteira especializada para gerenciar todo o edifício, portanto, os proprietários precisam realizar inspeções regulares e planos de reparo por conta própria. Com base no exposto, pode-se dizer que o investimento em casas isoladas é para aqueles que desejam acumular lucros de forma estável em pequena escala, e não é adequado para operações em grande escala.

Edifícios comerciais (propriedades comerciais com lojas, escritórios, etc.)

• Vantagens: os edifícios comerciais (propriedades para locatários) tendem a ter níveis de aluguel mais altos e rendimentos de superfície mais altos do que as propriedades residenciais. Em boas localizações, como em frente a estações de trem ou em shopping centers movimentados, as empresas locatárias têm grande demanda para alugar, mesmo com aluguéis mais altos, e a capacidade de obter uma renda de aluguel maior do que a de propriedades residenciais é um grande atrativo. Se você conseguir atrair bons inquilinos, o valor do ativo da propriedade em si aumentará e você poderá esperar mais aumentos de receita por meio de aluguéis mais altos. Além disso, os contratos de locação geralmente têm períodos de contrato mais longos (por exemplo, contratos de locação de prazo fixo e de longo prazo) e, em alguns casos, pode-se esperar uma renda estável. Outra vantagem em relação aos aluguéis residenciais é que o depósito de segurança e a caução recebidos dos locatários comerciais podem ser parcialmente contabilizados como receita (amortizados). Outra vantagem é que, em princípio, o inquilino arca com o custo de restaurar o imóvel à sua condição original ao desocupar, tornando difícil para o proprietário arcar com o custo da reforma interna. Como resultado, o investimento em imóveis comerciais pode ser um tipo de investimento de alto retorno que gera retornos mais altos do que os de imóveis residenciais se for bem administrado.

• Desvantagens: os imóveis para locatários têm o risco de períodos de vacância mais longos do que os imóveis residenciais. Como o aluguel por lote é alto e altamente especializado, uma única vaga pode ter um impacto significativo na renda geral da propriedade, e tende a levar tempo para encontrar o próximo inquilino. Há também o risco de instabilidade da renda, pois a propriedade é suscetível a flutuações econômicas e, em épocas de recessão, vários inquilinos podem desocupar de uma só vez e os aluguéis podem ser reduzidos. De fato, nos primeiros dias do desastre de Corona, muitos locatários de lojas se retiraram e as vagas aumentaram rapidamente. Além disso, atrair locatários requer conhecimento especializado e só durará por muito tempo se o tipo de negócio for adequado ao local e à estrutura do edifício. São necessárias habilidades para atrair o tipo certo de negócios e empresas para a propriedade com uma estratégia de marketing, o que pode estar além do controle de indivíduos comuns. Além disso, o custo de aquisição de um único edifício é extremamente alto e as instituições financeiras são rigorosamente examinadas (até mesmo a capacidade de crédito dos inquilinos é verificada), portanto, diz-se que é uma área para indivíduos ricos e investidores profissionais. Outra desvantagem é o fato de exigir habilidades financeiras e operacionais, pois custa uma grande quantia de dinheiro não apenas para o investimento inicial, mas também para a reforma do interior e a renovação das instalações do edifício depois que os inquilinos desocupam. Em geral, o investimento em edifícios comerciais é um investimento de alto risco e alto retorno, e é uma área de investimento sofisticada em que a seleção da localização da propriedade e a estratégia do locatário podem fazer a diferença entre o sucesso e o fracasso.

Tipos de propriedades recomendados por tipo de investidor

Tipos de propriedades adequados para iniciantes em investimentos imobiliários

Para investidores iniciantes em imóveis, investir em unidades de condomínio ainda é a escolha mais comum e fácil. Os condomínios podem ser comprados com uma quantia relativamente pequena de fundos pessoais, e é fácil obter financiamento de instituições financeiras, portanto, o obstáculo para preparar os fundos é baixo. Além disso, a administração do edifício pode ser confiada a uma associação de administração e a administração de aluguéis pode ser facilmente terceirizada para uma empresa de administração, o que torna a propriedade fácil de ser administrada por iniciantes com poucos problemas de administração. Na verdade, diz-se que "se você for iniciante em investimentos imobiliários, a propriedade de unidades em condomínio é mais fácil de lidar, tanto do ponto de vista financeiro quanto de risco ", e recomenda-se que você comece ganhando experiência em pequena escala. Depois de se familiarizar com o mercado e com a administração de aluguéis investindo em unidades de condomínio, você pode aumentar gradualmente o número de propriedades para aumentar seu patrimônio sem dificuldade. No entanto, em termos de rentabilidade, é difícil esperar grandes lucros de uma única unidade de condomínio, portanto, esse tipo de investimento é adequado para quem tem pouco dinheiro disponível e para quem deseja manter baixos os índices de pagamento de empréstimos. Investir em casas isoladas também pode ser uma opção para iniciantes, se eles morarem em uma área rural e puderem comprar uma casa de segunda mão nas proximidades por um preço baixo. Entretanto, como o risco de vacância em casas isoladas afeta diretamente a renda e as despesas, é seguro começar com condomínios em áreas urbanas, onde é mais fácil diversificar o risco de vacância.

Tipos de propriedade adequados para investidores intermediários (investidores com um certo nível de experiência e patrimônio)

Para investidores intermediários que já adquiriram certa experiência em investimentos e têm os fundos pessoais e a capacidade de crédito para investimentos adicionais, recomenda-se passar para uma única propriedade. Depois de dominar a mecânica do investimento imobiliário por meio da propriedade seccional, a próxima etapa é adquirir um único apartamento ou prédio de condomínio para expandir sua escala, o que pode aumentar drasticamente sua lucratividade. Embora o preço de compra de um único edifício seja alto, a atração é que você pode obter renda de aluguel de várias unidades, o que melhora a eficiência operacional e dispersa o risco de vacância, aumentando assim a estabilidade. A estratégia de adquirir um apartamento de segunda mão, de baixo custo, em um único edifício e gerenciá-lo com alto rendimento é particularmente adequada para quem mora em uma área rural e pode fazer uso das vantagens locais, ou para quem mora na área de Tóquio, mas está familiarizado com propriedades nos subúrbios e cidades regionais. Se você for um investidor intermediário com ativos e renda anual suficientes, também poderá expandir seus ativos com alavancagem, tentando um único edifício de condomínio RC. Os edifícios inteiros estão se tornando cada vez mais populares não apenas entre indivíduos de alto patrimônio líquido, mas também entre investidores privados de classe média, e estão atraindo a atenção como um alvo de investimento que "reduz o risco de vacância e maximiza a renda de aluguel" devido à renda estável e ao alto valor dos ativos de várias unidades. De fato, os investimentos em construções individuais têm um rendimento superficial mais alto do que os condomínios (conforme mencionado acima, a média é de cerca de 8% para apartamentos de construção individual e 7% para condomínios) e têm a vantagem de facilitar a expansão da escala de ganhos sem aumentar o número de propriedades. Portanto, para os investidores que já construíram um histórico no setor seccional ou que podem fornecer uma certa quantia de fundos pessoais, o próximo passo apropriado seria mudar ou adicionar um único edifício ao seu portfólio. Como o valor do empréstimo será maior ao mudar para um único edifício, é importante simular o rendimento e cobrir os riscos (por exemplo, garantir fundos de reserva em caso de vacância) ao selecionar uma propriedade.

Tipos de imóveis adequados para investidores ricos e idosos

Para investidores de classe de alto patrimônio líquido com amplos recursos financeiros e vasta experiência em investimentos, o investimento em grandes propriedades unifamiliares e edifícios comerciais é uma opção. Particularmente popular entre os indivíduos de alto patrimônio líquido é, mais uma vez, a propriedade de um edifício inteiro de condomínios ou apartamentos, pois oferece um alto grau de estabilidade devido à diversificação das fontes de renda por meio de vários cômodos e às economias de escala da renda de aluguel. Embora o investimento inicial seja maior do que o de outros tipos de propriedade, a capacidade de obter empréstimos de alto custo de instituições financeiras e desfrutar de um grande efeito de alavancagem é outro ponto preferido pelas pessoas ricas. Especificamente, os condomínios de aluguel de alto padrão nos centros das cidades e os condomínios RC próximos a estações ferroviárias nas principais cidades, como Osaka e Fukuoka, são escolhidos por investidores ricos como ativos estáveis. Indivíduos de alto patrimônio líquido mais agressivos também estão expandindo seus investimentos para imóveis comerciais, como prédios de escritórios e instalações comerciais. Embora os edifícios comerciais sejam mais difíceis de gerenciar, se forem bem administrados, eles podem proporcionar retornos mais altos do que os imóveis residenciais e contribuir para a diversificação do portfólio de ativos. Por exemplo, se for possível adquirir um prédio para locação no centro da cidade, além da renda estável do aluguel da empresa, pode-se esperar um aumento significativo no valor do ativo. Outra perspectiva exclusiva das pessoas físicas de alto patrimônio líquido é investir em imóveis de olho nas medidas de imposto sobre herança e imposto de renda. Em alguns casos, eles se atrevem a comprar um único prédio de apartamentos de madeira para economizar em impostos por meio da depreciação, enquanto em outros casos, aproveitam sua alta renda e facilidades de empréstimo para converter uma residência de luxo no centro da cidade em uma propriedade geradora de renda. Conforme descrito acima, pessoas ricas com amplos recursos financeiros e humanos estão investindo em uma variedade de imóveis, mantendo um equilíbrio entre rentabilidade e preservação de ativos. No entanto, como a experiência é essencial em edifícios comerciais e outras propriedades para profissionais, é aconselhável trabalhar com uma empresa imobiliária confiável e obter orientação de um parceiro profissional antes de prosseguir.

Tendências de mercado, exemplos de transações e informações de rendimento para cada cidade

Tendências de mercado e tendências de rendimento em Tóquio

O mercado imobiliário de Tóquio está crescendo novamente a partir de 2023 devido à recuperação do desastre do Corona e ao retorno ao centro da cidade. As taxas de vacância para escritórios no centro da cidade também estão melhorando e os aluguéis estão em alta, enquanto que para propriedades residenciais, o mercado de aluguel em Tóquio também está em alta devido ao aumento da demanda de aluguel. De fato, na pesquisa oficial de preços de terrenos de 2025, os preços de terrenos comerciais nos 23 distritos de Tóquio aumentaram em média 11,8%, a taxa mais alta do Japão, e os preços de terrenos continuam a subir, principalmente em áreas em processo de renovação (Toranomon, Shibuya, Shinagawa etc.). Em transações recentes, os condomínios de luxo no centro da cidade foram recebidos com forte demanda de pessoas ricas do Japão e do exterior, e há relatos de que os preços de apartamentos e condomínios de torres de milhões de dólares atingiram níveis recordes. Também houve um influxo de dinheiro de investimento estrangeiro e uma série de transações em grande escala (aquisições por REITs e investidores estrangeiros) de edifícios de escritórios de classe A em Tóquio. Em termos de rendimentos, os rendimentos de investimento são mais baixos em Tóquio do que em outras cidades devido aos altos preços dos imóveis. De acordo com o relatório de mercado da Kenbike, o rendimento médio de superfície na área metropolitana de Tóquio é de cerca de 6,67%, abaixo da média nacional de 7,21%. Rendimentos na faixa de 4-5% são comuns, especialmente para edifícios de estúdio mais novos em áreas populares. Por exemplo, os dados mostram que o rendimento médio para condomínios com menos de 10 anos de idade nos 23 distritos de Tóquio é de 4,09% (1º trimestre de 2023). Mesmo para imóveis de um único prédio, muitos imóveis de primeira linha no centro de Tóquio são negociados com rendimentos de cerca de 5 a 6% e são considerados ativos de baixo risco e baixo retorno. Por outro lado, em Tóquio e seus subúrbios, podem ser observados rendimentos de mais de 8% a 10%, principalmente para imóveis mais antigos, e há uma grande diferença dependendo da área e do grau do imóvel. Em geral, Tóquio é um mercado com "baixos rendimentos, mas com alto potencial de preservação do valor dos ativos" e é adequado para investidores que buscam uma sólida gestão de ativos.

Tendências do mercado e tendências de rendimento em Osaka

O mercado imobiliário de Osaka está atraindo cada vez mais atenção em todo o país, na expectativa de desenvolvimentos positivos, como a Exposição Mundial de 2025 e a atração de IRs. A corrida para a renovação continua no centro da cidade, com uma sucessão de novos edifícios de grande porte sendo fornecidos ao redor do Grand Front Osaka na área de Umeda e nas áreas de Namba e Shinsaibashi. Além disso, a concentração de empresas em Osaka e o aumento de turistas resultaram em uma demanda firme por acomodações para aluguel. Por exemplo, o aluguel médio de apartamentos para locação na cidade de Osaka depende da área, mas foi registrada uma tendência de aumento em algumas áreas nos últimos anos. A tendência do mercado é que os preços dos imóveis sejam mais baixos em Osaka do que em Tóquio, o que significa que os rendimentos são mais altos. De fato, o rendimento médio de superfície em propriedades que geram renda na região de Kansai é de 7,36%, maior do que na área metropolitana de Tóquio, e há muitos exemplos de rendimentos de cerca de 5 a 7% para apartamentos tipo estúdio e de 8 a 10% para apartamentos de um único prédio somente na cidade de Osaka. A partir de 2023, o rendimento em Osaka será de cerca de 5%, um nível superior ao de Tóquio. Em termos de preço, estima-se que o preço médio contratado de um apartamento estúdio existente na cidade de Osaka seja de cerca de 12 a 15 milhões de ienes, o que é consideravelmente mais barato do que a média dos 23 distritos de Tóquio. Exemplos recentes de transações incluem a compra de um condomínio recém-construído na cidade de Osaka por um investidor de Tóquio, e também houve relatos de bancos locais expandindo seus empréstimos para propriedades geradoras de renda em Osaka. Além disso, espera-se que a demanda por hotéis e acomodações particulares aumente com o aumento de visitantes devido à Exposição Mundial de 2025, e alguns investidores estão começando a operar acomodações simples e apartamentos com serviços em Osaka. Como o mercado de Osaka oferece "rendimento médio e risco médio" e os preços dos imóveis são acessíveis, espera-se que as transações ativas continuem no futuro como a segunda área de investimento mais atraente depois da área metropolitana de Tóquio.

Tendências do mercado e tendências de rendimento em Fukuoka

O mercado imobiliário de Fukuoka é excepcionalmente forte entre as cidades regionais. Conforme mencionado acima, o crescimento populacional e o crescimento econômico continuam, o que se traduz diretamente no aumento da demanda por imóveis. Tópicos recentes incluem o projeto de renovação Tenjin Big Bang em andamento em Tenjin, Chuo-ku, cidade de Fukuoka, e projetos de grande escala ao redor da estação de Hakata. Isso levou a um aumento na oferta de escritórios e espaços comerciais, mas a demanda dos locatários é ainda mais forte do que isso, e a taxa de vacância de escritórios permanece baixa. Em termos de moradia, os preços dos aluguéis de apartamentos na cidade de Fukuoka têm apresentado uma tendência de alta nos últimos 10 anos, e isso é particularmente perceptível em propriedades com bom acesso ao centro da cidade. Fatores como "fácil acesso e propriedades habitáveis têm maior probabilidade de serem escolhidas", "influxo populacional centrado em jovens" e "aumento da demanda devido à reforma" foram apontados como os motivos por trás do aumento dos aluguéis. Em termos de rendimento de investimento, o rendimento médio de superfície na área de Kyushu/Okinawa, incluindo Fukuoka, é de 10,12%, superior à média nacional. Esse número inclui propriedades em cidades regionais de pequeno e médio porte, mas, mesmo na cidade de Fukuoka, é possível encontrar no mercado projetos de alto rendimento de 7 a 8% em condomínios e mais de 10% em apartamentos de um único edifício. De fato, algumas pessoas chegam a dizer: "Busque um rendimento superficial de 10% ou mais ao investir em imóveis na província de Fukuoka", o que oferece uma rentabilidade atraente para os investidores. O nível de preços também é caracterizado por um leve ônus de investimento inicial, com o preço médio de venda de um estúdio usado na cidade de Fukuoka de aproximadamente 8,4 milhões de ienes (em 2021), menos da metade do preço em Tóquio. As transações recentes incluem um número crescente de investimentos externos com foco no potencial de crescimento de Fukuoka, como um caso em que um investidor da área metropolitana de Tóquio comprou um prédio antigo em Fukuoka, reformou-o e o converteu em um escritório para uma empresa iniciante. Empresas locais e pessoas ricas também estão ativas na aquisição de condomínios individuais no centro da cidade, e o investimento imobiliário local é considerado um dos mais interessantes do país. O mercado de Fukuoka é uma área de investimento com um excelente equilíbrio entre rentabilidade e potencial futuro, já que se pode esperar que ele garanta rendimentos relativamente altos e aumente os valores dos ativos devido ao crescimento populacional.

Comparação de rendimentos médios e faixas de preços de imóveis por região

Por fim, comparamos a situação geral em Tóquio, Osaka e Fukuoka em termos de rendimentos médios de superfície e faixas aproximadas de preços de propriedades para investimento. A tabela abaixo é uma imagem numérica aproximada de cada região e é apresentada como um indicador de referência, embora os rendimentos e preços reais variem muito, dependendo da localização e da idade da propriedade.

*Os rendimentos tendem a ser menores em Tóquio devido aos preços mais altos dos imóveis, enquanto Fukuoka tende a ter preços mais baixos e rendimentos mais altos. Osaka está em uma posição intermediária, com rendimentos mais altos do que em Tóquio, mas mais baixos do que em Fukuoka. Como dito acima, pode-se dizer que Tóquio é orientada para o valor dos ativos, Fukuoka é orientada para a taxa de retorno e Osaka é equilibrada. É importante selecionar uma área que se adeque a seus objetivos de investimento com base nas características de cada mercado.

Conclusão.

Tóquio, Osaka e Fukuoka são três áreas atraentes para investimentos imobiliários, embora seus dados demográficos e desenvolvimento econômico sejam diferentes. Tóquio é um destino promissor de investimento de baixo risco com alta estabilidade em valores de ativos futuros devido à sua população esmagadora e escala econômica. Osaka, por outro lado, é adequada para investimentos que visam ao potencial de crescimento, com rendimentos relativamente altos esperados devido a eventos econômicos futuros e preços de imóveis baratos. Apesar de ser uma cidade regional, Fukuoka é uma área de interesse para investidores voltados para a renda, já que a demanda está aumentando acentuadamente devido ao crescimento populacional e muitas propriedades de alto rendimento podem ser encontradas.

Há uma grande variedade de tipos de propriedades para escolher, desde condomínios a propriedades unifamiliares que geram renda, casas isoladas e edifícios comerciais, cada um com seus próprios méritos e deméritos. É importante fazer uma seleção passo a passo de acordo com a experiência e os recursos financeiros de cada um, sendo que os iniciantes começam com propriedades pequenas e de baixo risco, os investidores intermediários expandem sua escala com uma única propriedade e os investidores ricos avançam para várias estratégias de ativos. Embora o investimento em imóveis seja influenciado pelo ambiente econômico e pelas características regionais, existe a possibilidade de retornos estáveis a longo prazo se as tendências de demanda forem avaliadas e o imóvel certo for escolhido. Esperamos que a análise deste relatório o ajude a entender os respectivos mercados de Tóquio, Osaka e Fukuoka e a selecionar a propriedade certa, contribuindo, assim, para suas decisões de investimento.