Precauções e Soluções para Contratos de Aluguel com Locatários Estrangeiros

Nos últimos anos, o número de estrangeiros que residem no Japão tem aumentado, e foi relatado que, até 2023, esse número ultrapassará 3 milhões pela primeira vez no país. Com uma população em declínio e envelhecida, aceitar inquilinos estrangeiros está se tornando cada vez mais importante como medida contra a desocupação e é um tópico que os proprietários de imóveis não podem se dar ao luxo de ignorar. Por outro lado, muitos proprietários não se sentem à vontade para assinar um contrato de aluguel com um estrangeiro porque estão preocupados com problemas decorrentes de diferenças de idioma, cultura e costumes. Entretanto, com medidas apropriadas e consideração suficiente, esses temores podem ser eliminados e, de fato, acredita-se que aceitar inquilinos estrangeiros pode levar a uma administração estável do aluguel. Na verdade, a INA, como uma empresa profissional de administração de aluguéis, também acredita que a aceitação de pessoas com necessidades de segurança habitacional, como idosos e estrangeiros, se tornará cada vez mais importante no futuro e, por meio de medidas apropriadas, como o uso de garantias de aluguel, é possível alugar imóveis com tranquilidade. A partir dessa perspectiva positiva, este artigo explica os pontos aos quais os proprietários de imóveis devem prestar atenção especial ao celebrar contratos de locação com inquilinos estrangeiros e as medidas práticas que podem ser tomadas para evitar problemas.

Pontos a serem observados ao assinar um contrato de locação com um estrangeiro

Ao aceitar inquilinos estrangeiros, é necessário fazer considerações e preparações diferentes das feitas com inquilinos japoneses. Abaixo estão os principais pontos a serem observados ao assinar um contrato de aluguel com um estrangeiro.

• Barreiras linguísticas e compreensão do conteúdo do contrato: Ao assinar um contrato de aluguel, há muitos documentos, como o contrato e a explicação de assuntos importantes, mas, se estiverem apenas em japonês, será difícil para os inquilinos estrangeiros que não entendem completamente o japonês compreenderem o conteúdo. A falta de compreensão do conteúdo do contrato pode ser uma das principais causas de problemas. Portanto, é importante preparar versões multilíngues dos documentos do contrato e intérpretes especializados, sempre que possível, e explicar cuidadosamente as condições e regras do contrato para garantir que sejam compreendidas. Ações para eliminar barreiras linguísticas podem evitar disputas causadas por mal-entendidos.

• Diferenças nas práticas contratuais (chaveiro, depósito, taxas de renovação etc.): os contratos de aluguel japoneses têm suas próprias práticas exclusivas, como o "chaveiro" e as "taxas de renovação" periódicas, que não são encontradas no exterior e são particularmente difíceis de entender para os estrangeiros. Além disso, o manuseio do depósito de segurança (por exemplo, sua apropriação para restaurar a propriedade à sua condição original quando o inquilino sai), que é depositado no momento da assinatura do contrato, pode levar a mal-entendidos se não for totalmente explicado aos estrangeiros que não estão familiarizados com as regras japonesas. De fato, muitos inquilinos estrangeiros presumem que o valor total do depósito será devolvido quando eles se mudarem e, em alguns casos, eles não entendem as regras exclusivas do Japão para a liquidação dos custos de restauração. Antes de assinar um contrato, explique cuidadosamente os arranjos financeiros, como o dinheiro da chave, o depósito e a taxa de renovação, bem como o conceito de restaurar a propriedade à sua condição original ao se mudar, para obter a compreensão deles, o que ajudará a evitar problemas financeiros mais tarde.

• Consideração das diferenças de estilo de vida e cultura: as regras e os modos da vida cotidiana diferem de país para país e de região para região, como a forma de separar o lixo, as preocupações com o barulho dos vizinhos, os padrões de limpeza ao se mudar, etc. Até mesmo as regras que são comuns no Japão podem ser desconhecidas para os locatários estrangeiros e difíceis de seguir. Por exemplo, é comum no Japão que os inquilinos devolvam seus quartos mais limpos do que quando se mudaram ao sair de um imóvel alugado, mas esse costume pode não ser compartilhado no exterior. Para evitar mal-entendidos devido a diferenças no estilo de vida, é eficaz preparar um guia com regras como o dia e o método de descarte de lixo, horários de silêncio e itens proibidos (por exemplo, animais de estimação, sublocação etc.) em vários idiomas ao se mudar e compartilhar essas regras com antecedência. Divulgar as regras e, ao mesmo tempo, demonstrar compreensão das diferenças culturais ajudará a criar um ambiente em que ambas as partes possam viver em paz.

• Garantir um fiador conjunto e a capacidade de pagamento: os contratos de aluguel geralmente exigem que o inquilino tenha um fiador conjunto que more no Japão, mas muitas vezes não é possível garantir um fiador adequado para inquilinos estrangeiros. No passado, esse era um obstáculo que dificultava a aprovação dos estrangeiros no processo de triagem de inquilinos. No entanto, agora existe um sistema que facilita a assinatura de um contrato por idosos, estudantes estrangeiros e estrangeiros usando uma empresa de garantia de aluguel (garantia de obrigação de aluguel). Como a empresa de garantia atua como fiadora conjunta, isso traz a vantagem para o proprietário de poder aceitar uma ampla gama de inquilinos e, ao mesmo tempo, cobrir o risco de não pagamento. Ao assinar um contrato com um residente estrangeiro, é sempre uma boa ideia considerar o uso de uma empresa de garantia e obter segurança para o pagamento do aluguel.

• Verificação do status de residência e da identidade: também é importante verificar adequadamente o status de residência (tipo de visto e data de validade) e a identidade do possível locatário antes de assinar um contrato de aluguel. Ao aceitar inquilinos estrangeiros, verifique o passaporte ou o cartão de residência deles para confirmar a data de validade do visto e se eles podem permanecer legalmente no imóvel durante o período do contrato. Ao mesmo tempo, é necessário saber com antecedência o número de pessoas que se mudarão para o imóvel e se elas morarão com você. Em alguns países, é comum que mais de uma pessoa more em uma propriedade para solteiros, portanto, o número de inquilinos (colegas de quarto) deve ser claramente acordado antes da assinatura do contrato para evitar que inquilinos não autorizados excedam o número de pessoas previsto no contrato. Também é importante solicitar detalhes da conta bancária e detalhes de contato de emergência (por exemplo, número de telefone celular) para garantir que o aluguel possa ser transferido e que haja um meio de comunicação. A confirmação minuciosa desses detalhes reduzirá o risco de ocorrerem problemas inesperados após a assinatura do contrato.

Ter em mente os pontos acima e garantir comunicação suficiente e entendimento mútuo com os locatários estrangeiros antes de assinar um contrato é o primeiro passo para uma administração de aluguel tranquila. É de extrema importância realizar uma triagem justa dos inquilinos e dar explicações, independentemente da nacionalidade, e concluir um contrato com base em um acordo mútuo.

Pontos para evitar problemas com inquilinos estrangeiros

Com base nas precauções acima, aqui estão algumas medidas eficazes para realmente evitar problemas com locatários estrangeiros. Com a preparação e o tratamento adequados, muitos problemas podem ser evitados com antecedência. Ao implementar as seguintes medidas para evitar problemas com inquilinos estrangeiros, os proprietários poderão alugar quartos para estrangeiros com tranquilidade.

• Uso ativo de empresas de garantia de aluguel (garantias de aluguel ): Conforme mencionado acima, o uso de uma empresa de garantia é quase essencial ao assinar um contrato com um inquilino estrangeiro. Se você exigir uma empresa de garantia como condição para a locação, poderá estar preparado para o caso de atrasos no aluguel ou do retorno repentino do inquilino ao seu país de origem. Na verdade, o uso de empresas de garantia aumentou drasticamente nos últimos anos, com pesquisas mostrando que, a partir de 2020, aproximadamente 97% de todos os contratos de aluguel usarão empresas de garantia. Com um mecanismo de cobrança de aluguel implementado por meio de uma empresa de garantia, os proprietários podem garantir uma renda estável e evitar problemas causados pelo risco de não pagamento.

• Triagem minuciosa do inquilino (verificação do período de permanência e do número de inquilinos): embora não haja necessidade de discriminar especificamente os inquilinos estrangeiros apenas por serem estrangeiros, é aconselhável fazer uma triagem mais cuidadosa dos inquilinos do que dos inquilinos japoneses antes de assinar um contrato. Especificamente, o tipo de status de residência e o período de permanência são verificados, e é avaliado se o inquilino deverá cumprir o período do contrato. Além disso, os nomes e os relacionamentos de todos os possíveis inquilinos são verificados e são tomadas providências para garantir que ninguém além do titular do contrato se mude para lá sem permissão. Também é útil especificar o escopo dos ocupantes no contrato e solicitar permissão prévia para outros colegas de quarto. Além disso, não se esqueça de fazer uma triagem básica, como pedir comprovante de renda e verificar a matrícula no trabalho ou na escola. O rigor nessas verificações pode eliminar problemas pela raiz.

• Terceirizar para agências especializadas que sejam hábeis em lidar com inquilinos estrangeiros: Para evitar problemas devido a diferenças de idioma e cultura, também é uma boa ideia usar uma empresa ou agência de administração de imóveis que esteja bem equipada para dar suporte a inquilinos estrangeiros. Se a agência tiver muita experiência em lidar com inquilinos estrangeiros, ela poderá explicar sem problemas questões importantes no momento da assinatura do contrato e explicar as regras de convivência após a mudança em outros idiomas, como o inglês. Os proprietários também podem contar com uma empresa especializada para lidar com a comunicação detalhada e com as reclamações que eles mesmos não podem resolver. Por exemplo, se a empresa de administração tiver uma equipe bilíngue na propriedade em operação, ela poderá responder a consultas de inquilinos que não se sentem confortáveis com o japonês em seu próprio idioma, o que, em última análise, ajudará a ampliar a base de inquilinos-alvo da propriedade. Ao obter ajuda profissional confiável, o proprietário pode evitar problemas e lidar com eles o mais rápido possível, reduzindo a carga sobre o proprietário.

• Uso de diretrizes e ferramentas multilíngues do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte: o governo nacional também desenvolveu medidas para promover a entrada tranquila de estrangeiros em imóveis particulares para aluguel. As Guidelines for Facilitating Foreigners' Move-in to Private Rented Housing (Diretrizes para facilitar a mudança de estrangeiros para imóveis particulares alugados), preparadas pelo Ministério de Terras, Infraestrutura, Transporte e Turismo (MLIT), fornecem um resumo de dicas práticas para locatários e agentes imobiliários, e várias listas de verificação estão disponíveis em vários idiomas. Por exemplo, há uma "Folha de Verificação de Requisitos", na qual os estrangeiros que desejam se mudar podem preencher seus requisitos, uma "Folha de Verificação de Compromisso de Ocupação" (uma explicação multilíngue das regras da casa) para informá-los sobre as regras e as maneiras de entrar e sair, e uma lista de documentos necessários para a inspeção de ocupação, traduzida para o inglês e outros idiomas estrangeiros importantes. Esses documentos são traduzidos para o inglês e outros idiomas estrangeiros importantes. Essas ferramentas oficiais podem ser usadas para compensar a falta de explicação devido a diferenças de idioma e para conscientizar os locatários. É aconselhável que os próprios proprietários examinem as diretrizes e incorporem os materiais úteis em sua prática contratual. O uso de diretrizes oficiais é um apoio tranquilizador ao lidar com locatários estrangeiros.

Ao adotar as medidas acima, é possível reduzir significativamente os riscos associados aos contratos de aluguel com locatários estrangeiros e aproximar-se de uma administração de aluguéis segura e estável.

Conclusão.

Ao assinar um contrato de aluguel com um estrangeiro, pode haver alguma confusão inicial devido às diferenças de idioma e sistemas. No entanto, muitos problemas podem ser evitados se você lidar com eles de maneira sincera e positiva e tomar as medidas apropriadas conforme descrito acima. A ideia é selecionar e contratar inquilinos na mesma base justa que os inquilinos japoneses e comunicar-se com eles de uma forma que respeite a posição e a cultura de cada um. Aceitar ativamente inquilinos estrangeiros também pode reduzir os riscos de vacância e estabilizar a gestão de aluguéis. Por que não aproveitar as necessidades de uma sociedade cada vez mais globalizada e fazer esforços positivos para assinar contratos de aluguel com locatários estrangeiros como uma nova oportunidade de negócios? Com uma resposta sincera do proprietário, você pode criar uma relação de confiança que transcende a nacionalidade, e o contrato de aluguel será proveitoso para ambas as partes. Por fim, como proprietário de um imóvel, espero que você consiga estabelecer um relacionamento de aluguel tranquilo com inquilinos estrangeiros, trazendo sua experiência e flexibilidade para a mesa e proporcionando um ambiente de vida seguro.