Comparação dos Mercados Imobiliários da Nova Zelândia e do Japão

Nos últimos anos, o interesse no investimento em propriedades no exterior como parte da construção de ativos aumentou. Em particular, a Nova Zelândia, com seu crescimento econômico estável e seu rico ambiente natural, é um país que tem atraído a atenção de muitos investidores. Entretanto, um profundo entendimento das características do mercado local, dos sistemas jurídicos e dos antecedentes culturais é essencial para o sucesso do investimento em imóveis no exterior.

Neste artigo, a INA & Associates Ltd, como especialista em imóveis, explica as diferenças fundamentais entre os mercados imobiliários da Nova Zelândia e do Japão. Em particular, vamos nos concentrar em pontos-chave , como valores de propriedades de segunda mão, o sistema de tributação na aquisição de propriedades e as restrições para estrangeiros que compram propriedades no Japão. Esperamos que este artigo o ajude em sua estratégia de investimento imobiliário internacional.

Diferenças fundamentais entre os mercados imobiliários da Nova Zelândia e do Japão

Existem algumas diferenças fundamentais entre os mercados imobiliários da Nova Zelândia e do Japão que não são óbvias à primeira vista. Compreender essas diferenças é crucial ao considerar transações imobiliárias em ambos os países. Abaixo, quatro diferenças importantes são explicadas em detalhes com dados específicos.

Diferenças nos valores de propriedades de segunda mão

Uma das diferenças mais marcantes é a percepção de valor em relação aos imóveis de segunda mão. Essa diferença de valores define em grande parte a própria estrutura do mercado em ambos os países.

No Japão, há uma preferência profundamente enraizada por imóveis novos, e a proporção de imóveis usados em circulação é limitada. A opinião geral é que o valor dos edifícios diminui significativamente com a idade e que o terreno é a principal fonte de valor do ativo. Acredita-se que isso seja influenciado por um contexto cultural que vê a moradia como um tipo de item de "desgaste".

Na Nova Zelândia, por outro lado, a maioria das casas é de segunda mão, com relativamente poucas transações de construções novas. Há uma forte consciência de que os imóveis são feitos para serem "habitados" e, com manutenção e reforma adequadas, seu valor pode ser mantido ou até mesmo aumentado. O ambiente de mercado é adequado para a construção de ativos de longo prazo, pois o valor do imóvel não diminui facilmente com o envelhecimento.

Como se pode ver, a Nova Zelândia tem uma cultura arraigada que considera os imóveis como um ativo de longo prazo e dá importância à manutenção e ao aumento de seu valor. Esse é um ponto importante a ser reconhecido como uma grande diferença em relação ao mercado imobiliário japonês.

Diferenças na tributação e nos custos de aquisição de imóveis

Os impostos e as taxas incorridos na aquisição de imóveis também diferem significativamente entre os dois países. Deve-se prestar atenção especial a esse aspecto ao fazer planos financeiros, pois ele afeta diretamente os custos iniciais do comprador.

No Japão, é cobrado um imposto de consumo de 10% sobre a compra de novas propriedades, taxas de corretagem e custos de renovação. Além disso, tanto o comprador quanto o vendedor geralmente pagam comissões ao corretor de imóveis de acordo com o preço de venda. Essas taxas são um custo importante a ser considerado, além do preço do imóvel.

Em contraste, na Nova Zelândia, o comprador não incorre em GST adicional em muitas transações residenciais privadas e de segunda mão, mas o GST está incluído no preço, por exemplo, na compra de um novo edifício de uma incorporadora. Além disso, como regra, somente o vendedor arca com a comissão do corretor de imóveis. Isso tende a manter os custos iniciais do comprador significativamente mais baixos do que no Japão. Essa diferença na tributação é um dos principais atrativos do investimento imobiliário na Nova Zelândia.

Finalidade do uso do imóvel e seleção do local

As diferenças nacionais também podem ser observadas na finalidade para a qual os imóveis são comprados e nos critérios de seleção de um local.

No Japão, especialmente nos centros das cidades, a importância do acesso ao transporte, como a conveniência do deslocamento e a distância das estações de trem, é extremamente importante. Do ponto de vista do investimento, também, a popularidade tende a se concentrar nas áreas urbanas, especialmente em Tóquio, onde se pode esperar alta liquidez e demanda de aluguel estável.

Por outro lado, a Nova Zelândia tem uma cultura estabelecida de mudar de residência à medida que o estilo de vida muda. Por exemplo, mudanças na fase da vida, como casamento, nascimento de um filho ou aposentadoria, são as principais motivações para a mudança de residência. De particular importância são os distritos escolares, conhecidos como "zonas escolares". Como os imóveis em distritos de escolas públicas de boa reputação têm menos probabilidade de perder seus valores imobiliários e têm maior demanda de aluguel, há uma forte tendência de escolher imóveis em boas zonas escolares na expectativa de futuras vendas e operações de aluguel.

Diferenças nas regulamentações que regem a compra de imóveis por estrangeiros

Uma das coisas mais importantes a verificar ao considerar investir em propriedades no exterior é se há alguma restrição para compras por estrangeiros.

Na Nova Zelândia, uma emenda de 2018 à lei proíbe, em princípio, que estrangeiros não residentes comprem imóveis residenciais existentes (por exemplo, casas de segunda mão). No entanto, as compras podem ser feitas por residentes locais, como japoneses que tenham um visto de residência na Nova Zelândia. O objetivo dessa regulamentação é conter o aumento dos preços das casas no país e garantir oportunidades para os cidadãos locais comprarem casas. (São feitas exceções para determinados portadores de visto de investimento, mas somente para propriedades de alto valor).

Em contraste, o Japão é um dos países do mundo onde as restrições à compra de imóveis por estrangeiros são menos rigorosas. Mesmo os estrangeiros não residentes podem adquirir a propriedade total de terrenos e edifícios. Esse ambiente de mercado aberto é um grande atrativo para os investidores estrangeiros e contribuiu para a entrada de fundos estrangeiros no mercado imobiliário japonês nos últimos anos.

Considerações práticas para investimento em imóveis

Depois de entender as diferenças entre os mercados imobiliários dos dois países, há uma série de considerações práticas que devem ser levadas em conta ao se investir de fato.

Em primeiro lugar, ao considerar a compra de imóveis na Nova Zelândia, é essencial ter o apoio de um profissional que esteja familiarizado com as leis e regulamentações locais. Em particular, o status dos vistos de residência e os tipos de propriedade disponíveis para compra devem ser verificados com bastante antecedência. Além disso, é comum solicitar uma BuildingInspection (inspeção predial) de um especialista para avaliar com precisão a condição da propriedade, e as inspeções pré-compra são amplamente realizadas, facilitando ao comprador a identificação de problemas estruturais e áreas que precisam de reparos.

A escolha do local é fundamental para o sucesso do investimento imobiliário no Japão. Em particular, é importante analisar de forma abrangente as tendências demográficas, os planos de renovação e o estado da infraestrutura de transporte, e selecionar propriedades que possam manter ou aumentar seu valor patrimonial no futuro. Além disso, se a propriedade for destinada à operação de aluguel, ela poderá ser oferecida ao mercado como uma propriedade competitiva, identificando com precisão as necessidades do grupo de inquilinos-alvo e fazendo reformas e investimentos de capital adequados.

O gerenciamento do risco cambial é outro fator que não deve ser esquecido no investimento imobiliário internacional. As flutuações na taxa de câmbio entre o dólar neozelandês e o iene japonês têm um impacto direto nos retornos do investimento. Mesmo que esteja investindo a longo prazo, é recomendável considerar medidas de gerenciamento de risco, como técnicas de hedge de moeda e diversificação de ativos em várias moedas.

Resumo: Estratégias ideais de investimento imobiliário em uma perspectiva global

Este artigo abordou quatro diferenças principais entre os mercados imobiliários da Nova Zelândia e do Japão: o valor dos imóveis de segunda mão, o sistema tributário, os critérios para selecionar um local e as restrições a compras no exterior.

A Nova Zelândia é um mercado adequado para investimentos de construção de ativos de longo prazo, pois os valores dos imóveis de segunda mão são mais facilmente mantidos e os custos iniciais do comprador são menores. O Japão, por outro lado, oferece as vantagens de alta liquidez em áreas urbanas e fácil acesso à propriedade para estrangeiros.

Entender adequadamente essas diferenças e combiná-las com seus próprios objetivos de investimento e planos de vida é a chave para o sucesso do investimento imobiliário internacional. Não é que um mercado seja melhor do que o outro, mas é importante desenvolver uma estratégia que aproveite ao máximo as características de cada um.

Na INA&Associates K.K., nossos especialistas, que são bem versados nos mercados imobiliários nacionais e internacionais, podem ajudá-lo a criar o portfólio de investimento imobiliário mais adequado para sua situação individual. Se quiser discutir suas necessidades de investimento em propriedades no exterior ou quiser obter informações mais detalhadas, não hesite em entrar em contato conosco.

Perguntas frequentes

P1: Os japoneses podem comprar imóveis na Nova Zelândia?

R1: Sim, você pode. Entretanto, os não residentes geralmente são proibidos de comprar propriedades residenciais existentes. Os cidadãos japoneses que residem no país, por exemplo, portadores de um visto de residência na Nova Zelândia, podem comprar propriedades, inclusive casas usadas. Há algumas exceções, como grandes empreendimentos novos, em que a compra é permitida, portanto, consulte um especialista.

P2: Quais são as vantagens de investir em imóveis na Nova Zelândia?

A2: As principais vantagens são: 1) os valores dos imóveis usados não diminuem facilmente e pode-se esperar retornos estáveis a longo prazo; 2) não é cobrado imposto sobre vendas na compra de imóveis residenciais e o comprador não arca com taxas de corretagem, portanto, os custos iniciais são baixos; e 3) economia e clima político estáveis, além de alta qualidade de vida. A propriedade também é um bom lugar para se viver. Em particular, o fato de que os valores das propriedades podem ser mantidos e melhorados com o gerenciamento adequado é um grande atrativo.

P3: Por que o setor imobiliário japonês é tão popular entre os investidores estrangeiros?

R3: O principal motivo é que, mesmo em uma perspectiva global, as restrições à compra de imóveis por estrangeiros são muito brandas e eles podem adquirir a propriedade total, incluindo o terreno. A estabilidade política, a confiabilidade da moeda internacional, o iene, e a alta liquidez e a demanda estável por aluguéis em Tóquio e em outras grandes cidades também são fatores atraentes para os investidores estrangeiros.

P4: Qual é o segredo da Nova Zelândia para manter o valor das propriedades de segunda mão?

R4: Há uma cultura subjacente de que as casas são feitas para serem habitadas. As pessoas não dão valor à manutenção e à reforma regulares e fazem todo o possível para manter a qualidade de suas casas em alta. Além disso, muitas casas são bem construídas e as inspeções de construção são comumente realizadas, dificultando o aparecimento de propriedades defeituosas no mercado, o que também contribui para manter a confiança no mercado como um todo e nos valores dos ativos.

P5: Quais são as diferenças mais significativas em termos de tributação na compra de imóveis?

R5: A maior diferença está nos custos arcados pelo comprador. No Japão, há um imposto de consumo de 10% sobre novas construções e taxas de corretagem, enquanto na Nova Zelândia não há imposto de consumo (GST) sobre a compra de imóveis residenciais. Além disso, as comissões de corretagem imobiliária geralmente são pagas apenas pelo vendedor na Nova Zelândia, enquanto no Japão elas são pagas tanto pelo comprador quanto pelo vendedor. Isso permite que o investimento inicial do comprador seja significativamente reduzido.