Por que Investidores Asiáticos Escolhem o Mercado Imobiliário Japonês?

Nos últimos anos, grandes quantidades de capital fluíram para o mercado imobiliário japonês de países e regiões asiáticos, como China, Coreia do Sul e Taiwan. Em particular, a reavaliação dos imóveis japoneses como um "ativo seguro" de uma perspectiva geopolítica é uma tendência que não pode ser ignorada. Neste artigo, a INA&Associates K.K. apresenta a perspectiva de um especialista sobre o contexto geopolítico e os benefícios econômicos que explicam por que o capital asiático está buscando o Japão.

Situação atual do investimento imobiliário no Japão pelo capital asiático

Primeiro, vamos analisar dados específicos sobre como o investimento ativo em imóveis japoneses por capital asiático está se tornando. Em particular, o investimento de Taiwan e da Coreia do Sul apresentou um crescimento notável nos últimos anos.

Expansão da escala de investimento

A subsidiária japonesa da principal corretora de imóveis de Taiwan, o Hsin-Yi Group, viu seu volume de transações atingir 70 bilhões de ienes em 2024, um aumento de 20% em relação ao ano anterior. A subsidiária taiwanesa da Tokyu Livable também não mostra sinais de desaceleração, tendo administrado um total acumulado de 58 bilhões de ienes em transações de entrada nos últimos 10 anos.

Os investimentos da Coreia do Sul também aumentaram. De acordo com dados do Ministério de Planejamento e Finanças da República da Coreia, as remessas de aquisição de imóveis para o Japão durante todo o ano de 2024 totalizaram US$ 39,2 milhões, aproximadamente três vezes mais do que os US$ 13,1 milhões em 2023 e um recorde. Estima-se que as saídas de capital da China continental tenham chegado a aproximadamente US$ 8 a 9 trilhões em julho de 2025, e os mercados imobiliários de países desenvolvidos, incluindo o Japão, estão atraindo a atenção dos investidores como um dos destinos dessas saídas.

Tendências de investimento

Esses investidores preferem principalmente áreas conhecidas internacionalmente , como o centro de Tóquio, Osaka e Kyoto. Em termos de tipos de propriedade, os condomínios, que são altamente líquidos e fáceis de gerenciar, desfrutam de uma popularidade estável. Nos últimos anos, houve um aumento nas consultas de propriedades de alto padrão com preços superiores a 100 milhões de ienes, indicando que os investimentos em larga escala por indivíduos ricos estão se tornando cada vez mais ativos.

Os objetivos de investimento também variam muito. Há uma gama diversificada de necessidades, como pais de estudantes estrangeiros que compram para a residência de seus filhos, puramente para fins de gerenciamento de ativos, uso como segunda residência ou até mesmo para obter um visto de gerenciamento de investimentos.

Razões geopolíticas pelas quais a China, a Coreia do Sul e Taiwan escolhem o Japão

Então, por que eles escolhem o Japão em vez de seus países de origem ou outros países? Na raiz disso estão os desafios geopolíticos exclusivos enfrentados por cada país e região, e a "estabilidade" contrastante do Japão.

A estabilidade política e a ordem social do Japão

O Japão é um país notavelmente estável do ponto de vista político e econômico na região asiática. Apesar das frequentes mudanças de governo, as bases do estado de direito são inabaláveis e o risco de mudanças repentinas e importantes na política imobiliária é extremamente baixo. Esse "alto grau de previsibilidade" é um atrativo insubstituível para os investidores que consideram a gestão de ativos de longo prazo.

Além disso, a segurança pública de primeira classe e a infraestrutura social bem desenvolvida do mundo também são fatores importantes que garantem a segurança dos ativos. O Japão tem uma das menores taxas de criminalidade entre os principais países industrializados, e o risco de danos físicos aos imóveis é mínimo. O Japão também tem medidas rigorosas contra desastres naturais e padrões rígidos de construção, e muitos de seus edifícios são resistentes a terremotos, o que dá aos investidores uma sensação de segurança.

Desafios geopolíticos enfrentados por países e regiões

Por outro lado, a China, a Coreia do Sul e Taiwan enfrentam diferentes riscos geopolíticos. Esses riscos estão levando à saída de capital de seus países de origem e ao investimento no Japão como um porto seguro.

Riscos geopolíticos em Taiwan

A maior preocupação dos investidores taiwaneses é o risco geopolítico decorrente da deterioração das relações do país com a China. A precária posição internacional do país fez com que os investidores diversificassem seus ativos no exterior em caso de emergência. O Japão se tornou uma das principais opções de refúgio para ativos, não apenas por causa de sua proximidade geográfica, mas também por causa de sua forte afinidade cultural.

Os investidores taiwaneses diversificam seus ativos em vários países, incluindo o Japão, os EUA, o Canadá e a Austrália, onde o Japão tem a vantagem geográfica de ter voos curtos e visitas frequentes. Combinado com o caráter pró-japonês do povo, os baixos obstáculos psicológicos também incentivam o investimento.

Ambiente político e econômico na Coreia do Sul

Na Coreia do Sul, o rápido aumento dos preços dos imóveis e as frequentes mudanças na política imobiliária como resposta alimentaram a ansiedade dos investidores. Em particular, regulamentações mais rígidas, como a tributação pesada sobre proprietários de imóveis multiresidenciais, prejudicaram muito a atratividade do investimento imobiliário no país. É uma decisão racional evitar o mercado doméstico, onde é difícil prever e a formação de ativos estáveis é difícil, e procurar o mercado japonês, que é mais estável.

O mercado imobiliário sul-coreano é extremamente imprevisível para os investidores, com os preços passando por uma série de ciclos frios e quentes, dependendo da política do governo. Tem havido uma gestão inconsistente das políticas, com regulamentações mais rígidas para suprimir os preços dos imóveis em determinados momentos e menos rígidas para estimular o mercado em outros. Nesse ambiente, é difícil planejar a construção de ativos de longo prazo e é natural buscar investimentos no exterior.

Incerteza política e estagnação econômica na China

Na China, as incertezas políticas, como o súbito endurecimento das regulamentações por parte do governo, são uma fonte constante de preocupação. Além disso, a grave recessão imobiliária dos últimos anos forçou muitos investidores a enfrentar a dura realidade do declínio dos valores dos ativos. As crises de gestão das principais incorporadoras, como o Hengda Group e o Bi-Gui-Yuan, abalaram muito a confiança no mercado imobiliário doméstico e aceleraram o movimento de "fuga de ativos" do capital para o exterior em busca de oportunidades de investimento mais seguras.

No mercado imobiliário da China, a área de vendas de imóveis caiu cerca de 60% em 2023 em relação ao seu pico em 2021. As finanças do governo local também estão em um nível mais baixo em 10 anos devido a um declínio na renda proveniente da venda de terrenos, e o mercado como um todo está em uma grave recessão. Como os imóveis estão no centro da construção de ativos do povo chinês, a queda dos preços reduziu significativamente o patrimônio líquido das famílias, criando um ciclo vicioso que reduziu as intenções de consumo e investimento.

Vantagens econômicas de investir em imóveis japoneses

Além da estabilidade geopolítica, os benefícios da situação econômica atual também são um fator importante que atrai o capital asiático para o Japão.

Subvalorização devido ao iene fraco

A atual desvalorização histórica do iene torna os imóveis japoneses extremamente desvalorizados para os investidores estrangeiros. Por exemplo, uma propriedade que custaria 100 milhões de ienes há alguns anos pode agora ser comprada por cerca de 70 a 80 milhões de ienes em moeda local. Em comparação com as principais cidades do mundo, os preços dos imóveis em Tóquio ainda estão subvalorizados e, enquanto o iene continuar a se desvalorizar, o apetite por investimentos estrangeiros não diminuirá.

O valor do iene cairá para seu nível mais baixo em 38 anos até 2024, e a expectativa de ganhos cambiais também ajudou a alimentar o boom de investimentos. Pesquisas também mostraram que os níveis de preços das moradias em Tóquio estão consideravelmente subvalorizados em comparação com cidades de renome mundial, como Hong Kong e Londres.

Rendimentos e lucratividade estáveis

O mercado japonês de aluguel de imóveis, especialmente em Tóquio, é sustentado por uma forte demanda e pode-se esperar rendimentos estáveis. Estima-se que o rendimento médio em Tóquio seja de cerca de 3,5 a 4%, enquanto em Taipei é de cerca de 2%, com Tóquio tendo uma vantagem em termos de rendimento. Hong Kong também tem rendimentos nominais na faixa de 3 a 4%, mas, em alguns casos, o potencial de investimento é visto como limitado devido ao nível de preços e aos custos operacionais. Isso ocorre porque os preços dos imóveis estão subindo muito, enquanto os aluguéis não estão acompanhando o ritmo. Para investidores que buscam ganhos de renda estáveis, o mercado japonês é muito atraente.

Os imóveis japoneses também são uma proteção eficaz contra a inflação. O valor do ativo imobiliário tende a aumentar à medida que os preços sobem, e há menos risco de queda no valor, como no caso de depósitos em dinheiro. Além disso, os aluguéis também tendem a subir de acordo com os aumentos de preços, garantindo um fluxo de caixa estável mesmo durante períodos inflacionários.

Vantagens do sistema imobiliário

O sistema imobiliário do Japão oferece condições muito favoráveis para investidores estrangeiros. O fato de os estrangeiros poderem adquirir a propriedade total de terrenos e edifícios exatamente nas mesmas condições que os japoneses é uma característica digna de nota, mesmo de uma perspectiva global. Além disso, as transações imobiliárias são altamente transparentes e as informações são amplamente divulgadas, de modo que as transações podem ser realizadas com tranquilidade.

Em particular, há muitas semelhanças com Taiwan no nome e na estrutura do sistema tributário, conforme mostrado na tabela abaixo, o que reduz os obstáculos ao investimento. Para os investidores taiwaneses, o sistema japonês de transações imobiliárias é fácil de entender e familiar.

Além disso, os padrões de construção japoneses estão entre os mais rigorosos do mundo e são incomparáveis com os de qualquer outro país, especialmente quando se trata de resistência a terremotos. Taiwan também é uma região propensa a terremotos, portanto, a resistência a terremotos é um fator importante nas decisões de investimento. Em Taiwan, houve vários problemas com as vendas de imóveis pré-construídos e, em muitos casos, a qualidade das áreas comuns e privadas difere muito da descrição inicial, enquanto no Japão esses riscos são extremamente baixos, o que também é altamente considerado.

Problemas enfrentados pelos mercados imobiliários em outros países e regiões

Os problemas estruturais nos mercados imobiliários de outros países e regiões asiáticos também estão incentivando o investimento no Japão.

Crise imobiliária da China

O mercado imobiliário da China vem enfrentando uma grave crise desde o início da década de 2020. O colapso de grandes incorporadoras, como o Hengda Group e o Bi Gui Yuan, minou a confiança no mercado como um todo: até o final de 2024, os preços dos imóveis continuarão a cair e as finanças do governo local continuarão a se deteriorar devido à queda da receita com a venda de terrenos.

Prédios altos inacabados e abandonados estão espalhados por todo o país, deixando os compradores em uma situação terrível em que não apenas perdem seu dinheiro, mas também não têm onde morar. Nessas circunstâncias, é natural que os investidores chineses estejam evitando investir em imóveis domésticos e estejam direcionando seus fundos para os imóveis mais seguros do Japão.

Desafios no mercado imobiliário sul-coreano

Na Coreia do Sul, os preços dos imóveis, especialmente na área de Gangnam, em Seul, subiram a um nível inacessível para o nível de renda médio. O governo está tentando reduzir os preços por meio de regulamentações, como a tributação pesada sobre os proprietários de imóveis multiresidenciais, mas isso está fazendo com que os investidores deixem o mercado doméstico.

Não é fácil encontrar um bom imóvel em Seul na faixa de KRW 1 bilhão, mas o fato de que pela mesma quantia é possível comprar um apartamento residencial na cidade mais cosmopolita de Tóquio tem sido um incentivo para os investidores coreanos.

Problemas no mercado imobiliário de Taiwan

Em Taiwan, os preços dos imóveis em Taipei dispararam, dificultando a compra para os trabalhadores assalariados comuns. Além disso, há problemas frequentes com as vendas bluefield (vendas pré-construídas), e muitos casos foram relatados em que há uma grande discrepância entre a descrição do desenvolvedor e o produto final real.

A qualidade das áreas comuns e das áreas privativas costuma ser muito inferior à prometida originalmente, levando a uma crescente insatisfação entre os compradores. Os imóveis japoneses, que estão livres dessas preocupações com a qualidade, são um investimento seguro para os investidores taiwaneses.

Razões pelas quais os imóveis japoneses são considerados um "ativo seguro

Em conjunto, esses fatores deixam claro por que os imóveis japoneses são altamente valorizados como um "ativo seguro".

Eficácia como proteção contra a inflação

Uma das maiores preocupações da atual economia global é a inflação. A questão é como proteger os ativos em uma situação em que os preços estão subindo e o valor do dinheiro está diminuindo substancialmente. É nesse ponto que os imóveis, como um ativo físico, podem ser um hedge de inflação muito eficaz.

Em tempos de inflação, o valor dos ativos imobiliários tende a subir junto com os preços. O risco de uma diminuição no valor, como no caso de depósitos em dinheiro, é baixo e pode-se esperar um efeito de proteção de ativos. Além disso, como os aluguéis tendem a subir junto com os preços, é possível garantir um fluxo de caixa estável mesmo em épocas de inflação. Além disso, em muitos casos, os empréstimos de instituições financeiras são usados para investimento imobiliário, mas quando o valor do dinheiro cai devido à inflação, o ônus do pagamento dos empréstimos é substancialmente reduzido.

Uso como medida de herança e de economia de impostos

Os imóveis no Japão tendem a ser avaliados em um valor de imposto sobre herança menor do que dinheiro ou títulos, o que os torna muito eficazes como medida de imposto sobre herança. Além disso, a renda imobiliária pode ser agregada a outras rendas e, ao registrar a depreciação e outras despesas, também se pode esperar uma economia no imposto de renda e no imposto de residência.

Essas vantagens fiscais são um grande atrativo para pessoas ricas que estão considerando a construção de ativos de longo prazo. Em muitos casos, os imóveis são uma opção mais vantajosa do que dinheiro, especialmente quando se considera a sucessão de ativos entre gerações.

Resumo: O valor dos imóveis japoneses criado por vantagens geopolíticas

Como vimos, o motivo pelo qual o capital chinês, sul-coreano e taiwanês procura vir para o Japão é mais do que apenas retornos econômicos : a estabilidade geopolítica é um fator extremamente importante. Eles escolhem os imóveis japoneses como um "ativo seguro" para se protegerem contra a incerteza política e econômica em seus países de origem.

O mercado imobiliário japonês tem um apelo em várias camadas: estabilidade política, boa ordem social, um sistema de comércio transparente, padrões rígidos de construção e um sistema de propriedade aberto a estrangeiros. Esses fatores se combinam para formar um poderoso campo magnético que atrai o capital asiático.

É provável que essa tendência se acelere ainda mais no futuro, com o vento a favor da depreciação do iene. O valor da "estabilidade" do setor imobiliário japonês brilhará ainda mais à medida que o mundo se tornar cada vez mais incerto.

A INA&Associates K.K. oferece suporte completo, desde a consultoria individual até a introdução da propriedade e o gerenciamento pós-compra, a fim de atender às diversas necessidades dos investidores estrangeiros. Se estiver interessado em investir em propriedades japonesas, não hesite em entrar em contato conosco. Estamos aqui para ajudá-lo a proteger e aumentar seus valiosos ativos.

Perguntas frequentes

P1: Os estrangeiros podem comprar livremente imóveis no Japão?

Sim, é possível. No Japão, não há restrições quanto à propriedade de imóveis com base na nacionalidade e você pode adquirir exatamente os mesmos direitos (propriedade) que um cidadão japonês. No entanto, talvez você precise se apresentar ao Ministro das Finanças após a compra. Além disso, os imóveis podem ser comprados independentemente de você ter ou não status de residência permanente, mas se você quiser fazer uma hipoteca, seu status de residência permanente e de trabalho estarão sujeitos a análise.

P2: Quais áreas são particularmente preferidas pelos investidores chineses, coreanos e taiwaneses?

O centro de Tóquio (por exemplo, os bairros de Minato, Shibuya e Chiyoda), o centro de Osaka e o destino turístico internacional de Kyoto são particularmente populares. Essas áreas são valorizadas por seus valores de ativos estáveis e alta liquidez. Áreas com um grande número de estudantes internacionais e propriedades próximas a estações de trem com boas conexões de transporte também são populares.

P3: Como os rendimentos do investimento imobiliário no Japão se comparam aos de outros países asiáticos?

Considerando apenas os rendimentos superficiais, os rendimentos podem ser mais altos nos países emergentes do Sudeste Asiático e em outros lugares. No entanto, o setor imobiliário japonês é superior em termos de baixas taxas de vacância, aluguéis estáveis e, acima de tudo, preservação do valor do ativo, o que o torna muito atraente em uma base de retorno ajustado ao risco. O rendimento de 3 a 4% em Tóquio se compara favoravelmente com 1 a 2% em Taipei e em outras grandes cidades chinesas.

P4: O que acontecerá com os preços dos imóveis no Japão se os riscos geopolíticos aumentarem?

Se o risco geopolítico aumentar em outros países e regiões, como na Ásia, isso poderá levar a um influxo de fundos para a relativa segurança do Japão e fazer com que os preços dos imóveis subam. O setor imobiliário japonês também tem o aspecto de ser um "porto seguro em caso de emergência". De fato, o investimento no Japão tende a aumentar durante períodos de maior tensão nas relações sino-taiwanesas e incerteza política na Coreia do Sul.