深入比较新西兰和日本的房地产市场|解释二手房在价值、税收和购买规定方面的差异。

近年来，作为资产积累的一部分，人们对海外房地产投资的兴趣与日俱增。尤其是新西兰，其稳定的经济增长和丰富的自然环境吸引了众多投资者的目光。然而，要成功投资海外房地产，对当地市场特点、法律制度和文化背景的深入了解是必不可少的。

在本文中，INA & Associates 有限公司作为房地产专家，将解释新西兰和日本房地产市场的根本差异。我们将特别关注二手房的价值、购置房产时的税收制度以及外国人在日本购买房产的限制等关键点。希望本文能为您的国际房地产投资战略提供帮助。

新西兰和日本房地产市场的基本差异

新西兰和日本房地产市场之间存在一些乍看之下并不明显的基本差异。在考虑两国的房地产交易时，了解这些差异至关重要。下面，我们将通过具体的数据来详细解释这四种主要差异。

二手房价值差异

最显著的差异之一是对二手房价值的认识。这种价值差异在很大程度上决定了两国的市场结构本身。

在日本，人们对新建房产的偏好根深蒂固，二手房的流通比例有限。一般认为，建筑物的价值会随着楼龄的增加而大幅下降，土地才是资产价值的主要来源。这被认为是受将住房视为一种 "损耗 "物品的文化背景的影响。

而在新西兰，大部分房屋都是二手房，新建房屋交易相对较少。人们强烈地意识到，建筑物是用来 "居住 "的，只要进行适当的维护和翻新，就能保持甚至提高其价值。市场环境适合长期资产建设，因为建筑物的价值不会随着其老化而轻易下降。

可以看出，新西兰有一种根深蒂固的文化，将房地产视为一种长期资产，并重视保持和提高其价值。这是与日本房地产市场的一个重要区别。

购置房产时的税费和成本差异

两国在购置房产时产生的税费也大不相同。在制定财务计划时应特别注意这一点，因为它直接影响到购房者的初始成本。

在日本，购买新房产、中介费和装修费需缴纳 10% 的消费税。此外，买卖双方一般都要根据销售价格向房地产经纪人支付佣金。这些费用是房产价格之外需要考虑的重要成本。

相比之下，在新西兰，许多私人和二手住宅交易中，买方无需支付额外的商品及服务税，但商品及服务税则包含在价格中，例如，从开发商处购买一栋新楼。此外，通常只有卖方需要承担房地产经纪人的佣金。这往往使买方的初始成本大大低于日本。这种税收差异是新西兰房地产投资的主要吸引力之一。

房地产的使用目的和地点选择

各国在购买房地产的目的和地点选择标准方面也存在差异。

在日本，尤其是在城市中心，交通便利性，如通勤的便利性和与火车站的距离，是非常重要的。从投资的角度来看，人气也往往集中在城市地区，尤其是东京，因为那里的流动性高，租金需求稳定。

另一方面，新西兰有着随着生活方式的改变而改变住所的传统文化。例如，结婚、生子或退休等人生阶段的变化是搬迁的主要动机。尤其重要的是被称为 "学区 "的学区。由于位于声誉良好的公立学校学区内的房产不太可能失去其房产价值，并且具有较高的租赁需求，因此，出于对未来销售和租赁业务的预期，人们非常倾向于选择位于良好学区内的房产。

外国人购房的法规差异

在考虑投资海外房产时，最重要的一点是要确认是否有外国人购房限制。

在新西兰，2018 年的一项法律修正案原则上禁止非居民外国人购买现有住宅房产（如二手房）。不过，持有新西兰居住签证的当地居民（如日本国民）可以购买。这一规定的目的是抑制国内房价上涨，确保当地居民有机会购买住房。(某些投资签证持有者可以例外，但仅限于高价值房产）。

相比之下，日本是世界上对外国人购房限制较少的国家之一。即使是非居民外国人也可以获得土地和建筑物的全部所有权。这种开放的市场环境是吸引外国投资者的主要原因，也是近年来外国资金流入日本房地产市场的原因之一。

房地产投资的实际考虑因素

在了解了两国房地产市场的差异之后，在实际进行投资时还需要注意一些实际问题。

首先，考虑在新西兰购买房产时，必须得到熟悉当地法律法规的专业人士的支持。特别是，应提前了解居留签证的情况和可购买的房产类型。此外，为准确评估房产状况，通常会要求专业人员进行建筑检查（BuildingInspection），而购房前检查也已广泛开展，这使买方更容易发现结构问题和需要维修的地方。

选址是日本房地产投资成功的关键。尤其重要的是，要全面分析人口发展趋势、再开发计划和交通基础设施状况，并选择有望在未来保持或提高资产价值的房产。此外，如果房地产是用于租赁经营，则可以通过准确识别目标租户群体的需求，并进行适当的装修和资本投资，将其作为有竞争力的房地产提供给市场。

管理货币风险是国际房地产投资中另一个不可忽视的因素。新西兰元和日元之间的汇率波动会直接影响投资收益。即使是长期投资，也建议您考虑风险管理措施，如货币对冲技术和多种货币的资产多样化。

总结：从全球视角看最佳房地产投资策略

本文介绍了新西兰和日本房地产市场的四个主要差异：二手房的价值、税收制度、选址标准和外国购房限制。

新西兰是一个适合进行长期资产积累投资的市场，因为二手房的价值更容易保持，而且买方的初始成本较低。而日本则具有城市地区流动性高、外国人容易获得所有权等优势。

正确理解这些差异，并将其与自己的投资目标和生活计划相匹配，是成功进行跨境房地产投资的关键。并不是说一个市场比另一个市场更好，重要的是要制定出一种战略，充分利用每个市场的特点。

在 INA&Associates K.K.，我们的专家精通国内和国际房地产市场，可以帮助您建立最适合您个人情况的房地产投资组合。如果您想讨论您的海外房地产投资需求或想了解更多详细信息，请随时联系我们。

常见问题

问 1：日本人可以在新西兰购买房产吗？

答1：可以。但是，非居民一般不得购买现有的住宅房产。居住在该国的日本国民，如新西兰居留签证持有者，可以购买，包括二手房。但也有一些例外情况，如大型新开发项目允许购买，因此请咨询专家。

问题 2：投资新西兰房产有哪些优势？

答 2：主要优势有：1）二手房的房产价值不易下降，可望获得稳定的长期回报；2）购买住宅房产不征收销售税，买方也无需承担中介费，因此初始成本较低；3）经济和政治气候稳定，生活质量高。3) 经济和政治气候稳定，生活质量高。特别是，只要管理得当，房地产的价值就能得到保持和提高，这也是吸引人的主要原因。

问题 3：为什么日本房地产如此受外国投资者欢迎？

答 3：主要原因是，即使从全球角度来看，外国人购买房地产的限制也非常宽松，他们可以获得包括土地在内的全部所有权。政治稳定、国际货币日元的可靠性、东京和其他大城市的高流动性和稳定的租金需求也是吸引外国投资者的因素。

问题 4：新西兰二手房保值的秘诀是什么？

答 4：新西兰有一种潜在的文化，即房屋就是用来居住的。人们认为定期维护和翻新是理所当然的，并尽一切努力保持房屋的高质量。此外，许多房屋都建造得很好，建筑检查也很普遍，因此市场上很难出现有缺陷的房产，这也有助于维持人们对整个市场和资产价值的信心。

问题 5：在购买房产时，税收方面最大的不同是什么？

答 5：最大的不同在于买方承担的成本。在日本，新建筑和中介费需缴纳 10%的消费税，而在新西兰，购买住宅物业不需缴纳消费税（GST）。此外，在新西兰，房地产中介佣金一般只由卖方支付，而在日本，则由买卖双方共同支付。这使得买方的初始投资大大减少。