Vergleich: Immobilienmärkte in Neuseeland und Japan im Detail

In den letzten Jahren hat das Interesse an Immobilieninvestitionen in Übersee als Teil des Vermögensaufbaus zugenommen. Insbesondere Neuseeland mit seinem stabilen Wirtschaftswachstum und seiner reichen natürlichen Umgebung ist ein Land, das die Aufmerksamkeit vieler Investoren auf sich gezogen hat. Ein tiefes Verständnis der lokalen Marktcharakteristika, Rechtssysteme und kulturellen Hintergründe ist jedoch für eine erfolgreiche Investition in Auslandsimmobilien unerlässlich.

In diesem Artikel erläutert INA & Associates Ltd. als Immobilienexperten die grundlegenden Unterschiede zwischen dem neuseeländischen und dem japanischen Immobilienmarkt. Dabei gehen wir insbesondere auf wichtige Punkte wie den Wert von Gebrauchtimmobilien, das Steuersystem beim Erwerb von Immobilien und die Beschränkungen für Ausländer beim Kauf von Immobilien in Japan ein. Wir hoffen, dass dieser Artikel Sie bei Ihrer internationalen Immobilieninvestitionsstrategie unterstützen wird.

Grundlegende Unterschiede zwischen dem neuseeländischen und dem japanischen Immobilienmarkt

Es gibt einige grundlegende Unterschiede zwischen dem neuseeländischen und dem japanischen Immobilienmarkt, die auf den ersten Blick nicht offensichtlich sind. Das Verständnis dieser Unterschiede ist entscheidend, wenn Sie Immobilientransaktionen in beiden Ländern in Betracht ziehen. Im Folgenden werden vier wesentliche Unterschiede anhand konkreter Daten näher erläutert.

Unterschiede bei den Werten für Gebrauchtimmobilien

Einer der auffälligsten Unterschiede ist die Wertschätzung für gebrauchte Immobilien. Dieser Unterschied in den Werten bestimmt weitgehend die Marktstruktur in beiden Ländern selbst.

In Japan gibt es eine tief verwurzelte Vorliebe für Neubauimmobilien, und der Anteil an Gebrauchtimmobilien im Umlauf ist begrenzt. Allgemein wird davon ausgegangen, dass der Wert von Gebäuden mit zunehmendem Alter deutlich abnimmt und dass das Grundstück die Hauptquelle des Wertes ist. Es wird vermutet, dass dies durch einen kulturellen Hintergrund beeinflusst wird, der Wohnraum als eine Art "Abnutzungsgegenstand" ansieht.

In Neuseeland hingegen werden die meisten Häuser aus zweiter Hand gekauft, und es gibt relativ wenige Neubautransaktionen. Es besteht ein starkes Bewusstsein dafür, dass Gebäude dazu gedacht sind, "bewohnt" zu werden, und dass ihr Wert bei entsprechender Instandhaltung und Renovierung erhalten oder sogar gesteigert werden kann. Das Marktumfeld eignet sich für den langfristigen Vermögensaufbau, da der Wert des Gebäudes mit zunehmendem Alter nicht so leicht sinkt.

Wie man sieht, hat sich in Neuseeland eine Kultur verfestigt, die Immobilien als langfristigen Vermögenswert betrachtet und Wert auf die Erhaltung und Verbesserung ihres Wertes legt. Dies ist ein wichtiger Punkt, der einen großen Unterschied zum japanischen Immobilienmarkt darstellt.

Unterschiede bei der Besteuerung und den Kosten für den Erwerb von Immobilien

Auch bei den Steuern und Gebühren, die beim Erwerb von Immobilien anfallen, gibt es erhebliche Unterschiede zwischen den beiden Ländern. Dies sollte bei der Fondsplanung besonders beachtet werden, da es sich direkt auf die anfänglichen Kosten auf Seiten des Käufers auswirkt.

In Japan wird eine Verbrauchssteuer von 10 % auf den Kauf von neuen Immobilien, Maklergebühren und Renovierungskosten erhoben. Darüber hinaus zahlen sowohl Käufer als auch Verkäufer in der Regel Provisionen an den Immobilienmakler, die sich nach dem Verkaufspreis richten. Diese Gebühren sind ein wichtiger Kostenfaktor, der zusätzlich zum Immobilienpreis zu berücksichtigen ist.

Im Gegensatz dazu muss der Käufer in Neuseeland bei vielen privaten und gebrauchten Wohnimmobiliengeschäften keine zusätzliche GST zahlen, während die GST beispielsweise beim Kauf eines Neubaus von einem Bauträger im Preis enthalten ist. Außerdem trägt in der Regel nur der Verkäufer die Maklerprovision. Dadurch sind die Anfangskosten auf der Käuferseite in der Regel deutlich niedriger als in Japan. Dieser Unterschied in der Besteuerung ist einer der Hauptgründe für neuseeländische Immobilieninvestitionen.

Verwendungszweck von Immobilien und Standortwahl

Nationale Unterschiede zeigen sich auch beim Zweck des Immobilienerwerbs und bei den Kriterien für die Standortwahl.

In Japan, insbesondere in den Stadtzentren, ist die Verkehrsanbindung, z. B. die Bequemlichkeit des Pendelns und die Entfernung zu Bahnhöfen, von großer Bedeutung. Auch aus der Investitionsperspektive konzentriert sich die Beliebtheit eher auf städtische Gebiete, insbesondere Tokio, wo eine hohe Liquidität und eine stabile Mietnachfrage zu erwarten sind.

Andererseits gibt es in Neuseeland eine etablierte Kultur des Wohnsitzwechsels, wenn sich der Lebensstil ändert. So sind beispielsweise Veränderungen in der Lebensphase, wie Heirat, Geburt eines Kindes oder Ruhestand, die Hauptmotivation für einen Wohnortwechsel. Von besonderer Bedeutung sind die Schulbezirke, die so genannten "school zones". Da Immobilien in angesehenen öffentlichen Schulbezirken weniger an Wert verlieren und eine höhere Mietnachfrage haben, besteht eine starke Tendenz, in Erwartung künftiger Verkaufs- und Vermietungsaktivitäten Immobilien in guten Schulbezirken zu wählen.

Unterschiedliche Vorschriften für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer

Eines der wichtigsten Dinge, die Sie prüfen sollten, wenn Sie eine Investition in eine Auslandsimmobilie in Erwägung ziehen, ist die Frage, ob es irgendwelche Beschränkungen für den Kauf durch Ausländer gibt.

In Neuseeland verbietet eine Gesetzesänderung aus dem Jahr 2018 Ausländern grundsätzlich den Erwerb von bestehendem Wohneigentum (z. B. Häuser aus zweiter Hand). Käufe können jedoch von Ortsansässigen getätigt werden, z. B. von japanischen Staatsangehörigen, die ein neuseeländisches Aufenthaltsvisum besitzen. Ziel dieser Regelung ist es, den Anstieg der Immobilienpreise im Land zu bremsen und den Einheimischen die Möglichkeit zu geben, Wohnraum zu erwerben. (Ausnahmen gibt es für bestimmte Inhaber von Investitionsvisa, allerdings nur für hochwertige Immobilien).

Im Gegensatz dazu ist Japan eines der Länder der Welt, in dem die Beschränkungen für den Immobilienerwerb durch Ausländer weniger streng sind. Selbst Ausländer, die nicht in Japan ansässig sind, können volles Eigentum an Grundstücken und Gebäuden erwerben. Dieses offene Marktumfeld ist eine große Attraktion für ausländische Investoren und hat dazu beigetragen, dass in den letzten Jahren ausländische Gelder in den japanischen Immobilienmarkt geflossen sind.

Praktische Überlegungen für Immobilieninvestitionen

Nach dem Verständnis der Unterschiede zwischen den Immobilienmärkten der beiden Länder gibt es eine Reihe praktischer Erwägungen, die bei der tatsächlichen Durchführung von Investitionen zu berücksichtigen sind.

Erstens sollte man sich beim Erwerb von Immobilien in Neuseeland unbedingt von einem Fachmann unterstützen lassen, der mit den örtlichen Gesetzen und Vorschriften vertraut ist. Insbesondere der Status des Aufenthaltsvisums und die Art der zum Kauf verfügbaren Immobilien sollten im Voraus geprüft werden. Darüber hinaus ist es üblich, eine BuildingInspection (Gebäudeinspektion) von einem Fachmann anzufordern, um den Zustand der Immobilie genau zu beurteilen, und Inspektionen vor dem Kauf sind weit verbreitet, was es dem Käufer erleichtert, strukturelle Probleme und reparaturbedürftige Bereiche zu erkennen.

Die Wahl des Standorts ist der Schlüssel zum Erfolg bei Immobilieninvestitionen in Japan. Insbesondere ist es wichtig, die demografische Entwicklung, Sanierungspläne und den Zustand der Verkehrsinfrastruktur umfassend zu analysieren und Immobilien auszuwählen, von denen zu erwarten ist, dass sie ihren Wert in der Zukunft erhalten oder steigern werden. Wenn die Immobilie zur Vermietung bestimmt ist, kann sie dem Markt als wettbewerbsfähiges Objekt angeboten werden, indem die Bedürfnisse der Zielmietergruppe genau ermittelt und entsprechende Renovierungen und Kapitalinvestitionen vorgenommen werden.

Das Management des Währungsrisikos ist ein weiterer Faktor, der bei internationalen Immobilieninvestitionen nicht vergessen werden darf. Schwankungen des Wechselkurses zwischen dem neuseeländischen Dollar und dem japanischen Yen wirken sich direkt auf die Investitionsrendite aus. Auch wenn Sie langfristig investieren, sollten Sie Maßnahmen zum Risikomanagement in Betracht ziehen, wie z. B. Techniken zur Währungsabsicherung und eine Vermögensstreuung in mehrere Währungen.

Zusammenfassung: Optimale Immobilienanlagestrategien aus einer globalen Perspektive

In diesem Artikel wurden vier wesentliche Unterschiede zwischen dem neuseeländischen und dem japanischen Immobilienmarkt behandelt: der Wert von Gebrauchtimmobilien, das Steuersystem, die Kriterien für die Standortwahl und die Beschränkungen für ausländische Käufe.

Neuseeland ist ein Markt, der sich für langfristige Investitionen zum Vermögensaufbau eignet, da der Wert von Gebrauchtimmobilien leichter zu halten ist und die anfänglichen Kosten auf Käuferseite geringer sind. Japan hingegen bietet die Vorteile einer hohen Liquidität in städtischen Gebieten und eines leichten Zugangs zu Eigentum für Ausländer.

Der Schlüssel zu einer erfolgreichen grenzüberschreitenden Immobilieninvestition liegt darin, diese Unterschiede richtig zu verstehen und sie mit den eigenen Investitionszielen und Lebensplänen abzugleichen. Es ist nicht so, dass der eine Markt besser ist als der andere, sondern es ist wichtig, eine Strategie zu entwickeln, die das Beste aus den Merkmalen der einzelnen Märkte macht.

Unsere Experten bei INA&Associates K.K., die sich sowohl auf den inländischen als auch auf den ausländischen Immobilienmärkten auskennen, können Ihnen dabei helfen, das für Ihre individuelle Situation am besten geeignete Immobilieninvestitionsportfolio aufzubauen. Wenn Sie Ihren Bedarf an Immobilieninvestitionen im Ausland besprechen möchten oder weitere Informationen wünschen, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren.

Häufig gestellte Fragen

Q1: Können Japaner Immobilien in Neuseeland kaufen?

A1: Ja, das können Sie. Allerdings ist es Gebietsfremden generell untersagt, bestehendes Wohneigentum zu erwerben. Japanische Staatsangehörige, die ihren Wohnsitz im Land haben, z. B. Inhaber eines neuseeländischen Aufenthaltsvisums, können Immobilien erwerben, auch Gebrauchtimmobilien. Es gibt einige Ausnahmen, wie z. B. große Neubaugebiete, in denen der Kauf erlaubt ist, daher sollten Sie sich an einen Spezialisten wenden.

Q2: Was sind die Vorteile einer Investition in neuseeländische Immobilien?

A2: Die Hauptvorteile sind: 1) die Immobilienwerte von Gebrauchtimmobilien sinken nicht so leicht und man kann mit stabilen langfristigen Renditen rechnen; 2) beim Kauf von Wohnimmobilien wird keine Umsatzsteuer erhoben und der Käufer muss keine Maklergebühren zahlen, so dass die Anfangskosten niedrig sind; und 3) eine stabile Wirtschaft und ein stabiles politisches Klima sowie eine hohe Lebensqualität. Die Immobilie ist auch ein guter Ort zum Leben. Insbesondere die Tatsache, dass der Wert von Immobilien bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung erhalten und verbessert werden kann, ist eine große Attraktion.

F3: Warum sind japanische Immobilien bei ausländischen Investoren so beliebt?

A3: Der Hauptgrund ist, dass die Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer selbst aus globaler Sicht sehr locker sind und sie das volle Eigentum, einschließlich des Grundstücks, erwerben können. Die politische Stabilität, die Zuverlässigkeit der internationalen Währung, des Yen, und die hohe Liquidität und stabile Mietnachfrage in Tokio und anderen Großstädten sind ebenfalls attraktive Faktoren für ausländische Investoren.

F4: Was ist das neuseeländische Geheimnis für den Werterhalt von Gebrauchtimmobilien?

A4: Es gibt eine Kultur, die davon ausgeht, dass Häuser dazu gedacht sind, bewohnt zu werden. Regelmäßige Instandhaltung und Renovierung sind für die Menschen selbstverständlich und sie bemühen sich, die Qualität ihrer Häuser hoch zu halten. Darüber hinaus sind viele Häuser gut gebaut, und es werden häufig Gebäudeinspektionen durchgeführt, so dass es schwierig ist, mangelhafte Immobilien auf den Markt zu bringen, was ebenfalls dazu beiträgt, das Vertrauen in den Markt als Ganzes und die Vermögenswerte zu erhalten.

F5: Welches sind die wichtigsten steuerlichen Unterschiede beim Kauf von Immobilien?

A5: Der größte Unterschied liegt in den Kosten, die der Käufer zu tragen hat. In Japan wird eine Verbrauchssteuer von 10 % auf Neubauten und Maklergebühren erhoben, während es in Neuseeland keine Verbrauchssteuer (GST) auf den Kauf von Wohnimmobilien gibt. Auch die Maklergebühren werden in Neuseeland in der Regel nur vom Verkäufer gezahlt, während sie in Japan sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer zu tragen sind. Dadurch kann die Anfangsinvestition des Käufers erheblich reduziert werden.