Renovação Urbana em Nihonbashi: Novo Marco Arquitetônico no Japão

Renderização do Projeto de Reestruturação Urbana Tipo 1 da Área Média de Nihonbashi 1-Chome. O edifício alto de 284 m e 52 andares (Bloco C) pode ser visto no centro, e o antigo Edifício Nihonbashi Nomura (Bloco A), que será preservado e utilizado, pode ser visto em primeiro plano.
Nome oficial: "Nihonbashi 1-chome Naka-area Type 1 Urban Redevelopment Project". Localizado em Nihonbashi 1-chome, Chuo Ward, Tóquio, o projeto é um plano de renovação urbana em grande escala que abrange uma área de aproximadamente 3,0 hectares. O projeto é um projeto de renovação urbana do Tipo 1, com base na Lei de Renovação Urbana, e está sendo conduzido por uma associação de renovação. A área de renovação está convenientemente localizada perto da estação JR Tokyo e diretamente conectada à estação Nihonbashi nas linhas Ginza e Tozai do metrô de Tóquio e na linha Toei Asakusa, com excelente acesso aos aeroportos de Narita e Haneda. Na área de Nihonbashi, que está repleta de edifícios antigos, esse projeto de desenvolvimento envolve a construção de um novo complexo de grande escala com várias funções, incluindo escritórios, varejo, hotel e residencial, incluindo um arranha-céu que se tornará um novo marco em Nihonbashi. O custo total do projeto está estimado em aproximadamente JPY 324,3 bilhões.

Histórico e objetivos da reforma

Histórico: Antes da reforma, o distrito de Nihonbashi 1-chome-middle era um local privilegiado ao longo do rio Nihonbashi e próximo à estação de Tóquio, mas o potencial do terreno não estava sendo totalmente utilizado devido a uma mistura de locais subdivididos no meio do quarteirão e edifícios antigos. Alguns prédios de escritórios antigos do período anterior à guerra permaneciam, o que causava problemas em termos de resistência a terremotos e prevenção de desastres, enquanto muitos prédios baixos não estavam utilizando a área útil efetiva e havia a necessidade de melhorar a atratividade do local como um centro urbano. Nesse contexto, os proprietários de terras organizaram uma associação de renovação e embarcaram em um projeto de renovação em grande escala em cooperação com o governo.

Objetivo: o objetivo desse projeto de renovação é criar um centro urbano competitivo internacionalmente por meio da consolidação de terrenos e da reorganização dos quarteirões da cidade para uso avançado e integração de várias funções. Especificamente, além de funções comerciais e de negócios de alto padrão, será desenvolvido um complexo de conferências internacionais e funções de suporte a negócios, e a rede de pedestres acima e abaixo do solo será reforçada para criar um ambiente altamente móvel e movimentado. Além disso, o projeto visa melhorar a atratividade e a vitalidade de toda a área de Nihonbashi, preservando e utilizando edifícios históricos, revitalizando o ambiente à beira-mar ao longo do rio Nihonbashi e fortalecendo as funções de prevenção de desastres urbanos. O objetivo é criar uma cidade onde "tradição e inovação coexistam", introduzindo as mais recentes funções urbanas e herdando a tradicional paisagem urbana de Nihonbashi.

Detalhes do plano (composição das instalações, escala, inquilinos planejados, etc.)

Estrutura geral: a área de reforma consiste em três edifícios: Bloco A, Bloco B e Bloco C. O Bloco A é um edifício baixo com quatro andares acima do solo e um abaixo, com uma altura de aproximadamente 20 m. O Bloco B é um edifício médio recém-construído com sete andares acima do solo e dois abaixo, e o Bloco C tem 52 andares acima do solo e cinco abaixo, e tem aproximadamente 284 m de altura. Quando concluído, o Bloco C será um dos maiores e mais altos arranha-céus da área de Nihonbashi e abrigará uma variedade de usos, principalmente andares de escritórios de grande porte.

Composição das instalações por uso: o Bloco A abrigará principalmente lojas e escritórios, enquanto o Bloco B abrigará lojas e residências (condomínios ou residências para aluguel). A maior área, o Bloco C, conterá uma variedade de usos, incluindo escritórios de grande porte, instalações para conferências internacionais (MICE), instalações de apoio aos negócios para ajudar as empresas a criar inovações, um hotel de luxo, apartamentos com serviços (acomodação de longo prazo) e estacionamentos. A área útil total de todo o complexo será de aproximadamente 385.000 m2, dos quais aproximadamente 373.700 m2 serão ocupados somente no Bloco C. Estão planejadas cerca de 51 unidades residenciais, que estarão localizadas principalmente no Bloco B. As instalações comerciais (lojas) estarão localizadas nas áreas baixas de cada bloco, e espera-se que sejam um grupo de lojas que melhorará a circulação da área de Nihonbashi. Além disso, o Waldorf Astoria Tokyo Nihonbashi, um hotel de luxo de primeira classe afiliado à Hilton, está programado para ser inaugurado pela primeira vez no Japão nos andares 39 a 47 do Bloco C, com data de inauguração prevista para 2026. Espera-se que a atração desse hotel contribua significativamente para aumentar a atratividade de Nihonbashi como um centro internacional. Espera-se também que os apartamentos com serviços sejam instalações de alta classe, antecipando a demanda por estadias de longo prazo de pessoas de negócios do Japão e do exterior.

Empresas/desenvolvedores envolvidos

Executor e membros participantes: o executor do projeto é a Nihonbashi 1-chome Naka-area Urban Area Redevelopment Association, que é composta por proprietários de terras locais. Como membros participantes (desenvolvedores), a Mitsui Fudosan Co. As duas empresas estão liderando o projeto como proprietários de terras, fornecedores de terras, detentores de espaço reservado e administradores do projeto. A Nomura Holdings (empresa controladora da Nomura Securities), que tem sua sede na área de renovação, também está participando da associação como proprietária de terras e está ajudando a preservar e utilizar seus próprios ativos, o antigo Nomura Building. A colaboração dessas grandes empresas posicionou essa reforma como um projeto simbólico de parceria público-privada.

Empresa de projeto e construção: A Nikken Sekkei Ltd, uma das principais empresas de design do Japão, é responsável pelo projeto, com a Pelli Clarke Pelli Architects (Pelli Architects) dos EUA participando como arquitetos do projeto do edifício alto. Foi adotada uma abordagem de joint venture (JV) para a construção, sendo a Obayashi Corporation a única responsável pela construção do Bloco A (reforma do prédio antigo e prédio baixo) e a Shimizu Corporation e a The Zenitaka Corporation JV responsáveis pelo Bloco B (prédio médio). A construção do Bloco C (arranha-céu), o maior em escala, está sendo realizada por uma joint venture de construção liderada pela Shimizu Corporation, e a construção está ocorrendo de forma integrada desde o início da construção no final de 2021. A participação dos melhores desenvolvedores, projetistas e construtores do Japão dessa forma garante que o projeto seja realizado com um alto grau de confiabilidade e capacidade técnica.

Cronograma

O histórico e o cronograma principais do projeto de renovação são os seguintes

• Março de 2018 (Heisei 30): decisão de planejamento urbano.

• Dezembro de 2018: aprovação para estabelecer uma associação de redesenvolvimento (aprovação do plano do projeto).

• Maio de 2020: aprovação do plano de conversão de direitos. A demolição dos edifícios existentes (a demolição do antigo edifício Nihonbashi Nomura e de outros edifícios começou em novembro de 2020) também começou nessa época.

• Dezembro de 2021: Início das obras de construção. A construção do edifício principal de remodelação começa (em etapas, com a construção da área C começando em setembro de 2021 e a área B começando em janeiro de 2022). A Mitsui Fudosan e a Nomura Real Estate anunciaram oficialmente o início da construção.

• Março de 2026: Conclusão do trabalho de construção e conclusão da construção (planejada). Após a conclusão da construção, os edifícios serão inaugurados em sequência (a ocupação residencial, a ocupação de escritórios, a abertura comercial e a abertura do hotel estão programadas para ocorrer em 2026).

No momento (a partir de 2025), a construção da estrutura do edifício alto está em andamento e novas silhuetas estão aparecendo na paisagem urbana. Após a conclusão, espera-se que as instalações sejam inauguradas simultaneamente em 2026 e se tornem totalmente operacionais como um marco na área de Nihonbashi.

Importância e características do planejamento urbano, paisagem e considerações ambientais

Herança da paisagem histórica: nesse projeto, o exterior imponente do antigo Nihonbashi Nomura Building (concluído em 1930) será preservado e reformado como parte do novo quarteirão. Projetado por Takeo Yasui, o antigo edifício é um valioso edifício moderno em um estilo eclético com influências orientais e é designado como uma propriedade cultural tangível pelo Chuo Ward. Na reforma, o design exterior do edifício antigo será preservado o máximo possível, para que a história e a cultura de Nihonbashi possam ser transmitidas às gerações futuras, criando uma paisagem em que o antigo e o novo estejam em harmonia. O projeto incorpora o conceito do Plano de Revitalização de Nihonbashi, que consiste em "preservar, reviver e criar", e tem um significado cultural que vai além da mera reforma.

Espaços abertos e à beira-mar aprimorados: aproveitando sua localização de frente para o rio Nihombashi, a área de reforma incluirá um terraço e várias praças públicas (espaços abertos semelhantes a praças) ao longo do rio. Isso criará um oásis urbano onde os visitantes e trabalhadores poderão desfrutar de um ambiente enriquecido cercado por "céu, água e vegetação", mesmo no coração da cidade. Por exemplo, um terraço ao ar livre foi criado no nível intermediário do edifício de escritórios, de onde se pode apreciar a vista do rio Nihonbashi e a paisagem urbana circundante a partir do jardim suspenso verde. Além disso, um novo deck para pedestres será construído ao longo do rio Nihonbashi, abrindo a área para o público como uma passarela à beira-mar. Em termos de turismo, será criado um espaço para o embarque e desembarque de ônibus de turismo próximo à área de renovação, e o acesso ao desembarque de barcos existente em Nihonbashi (rede de barcos do Rio Nihonbashi) será melhorado. Isso facilitará a visita de turistas de outros lugares a Nihonbashi por meio de ônibus aquático, além de transporte aéreo e ferroviário, e oferecerá uma variedade de meios de transporte para os residentes próximos e microturistas da cidade. Espera-se que o aprimoramento desse espaço à beira-mar e o desenvolvimento de espaços abertos não apenas melhorem a paisagem, mas também criem uma comunidade animada e melhorem a circulação.

Medidas e segurança ambientais e energéticas: a reforma tem como objetivo ser um edifício ecológico de última geração, com planos de obter a certificação ZEB (Net Zero Energy Building) para a parte de escritórios do edifício alto e a certificação ZEH (Net Zero Energy House) para a parte residencial. Também planejamos adquirir a certificação DBJ Green Building, que garantirá o desempenho ambiental do edifício por meio de avaliação de terceiros. Além disso, o edifício está equipado com tecnologia avançada de controle de infecções para a era pós-Corona e um alto nível de compatibilidade com o BCP (Business Continuity Plan, Plano de Continuidade de Negócios) para permitir a continuidade dos negócios no caso de um desastre de grande escala, e outras iniciativas para concretizar a próxima geração de desenvolvimento urbano seguro e protegido estão incorporadas em todo o edifício. Por exemplo, o edifício foi planejado para ser um centro urbano resistente a desastres, com instalações de geração de energia de emergência, tanques de água reforçados, um heliponto nos andares superiores para emergências e estruturas de isolamento sísmico e controle de vibração. Em relação ao meio ambiente, o uso de energia renovável e a introdução de um sistema de ar-condicionado de alta eficiência também reduzirão as emissões de CO2 quando os inquilinos usarem o edifício. Um destaque especial é o estabelecimento de um centro de energia independente e descentralizado no distrito como parte do Projeto de Energia Inteligente Nihonbashi 1-chome. O centro de energia será equipado com um sistema de cogeração em grande escala (fornecimento combinado de calor e energia), que fornecerá eletricidade e calor para aquecimento e resfriamento do distrito durante períodos normais e gerará energia a partir do gás da cidade durante emergências, permitindo que o fornecimento de energia continue mesmo durante quedas de energia. O calor residual gerado durante a geração de energia é reutilizado para água quente e ar condicionado, e o gerenciamento de energia baseado em IA é usado para otimizar a operação, com planos de reduzir as emissões de CO2 em aproximadamente 25%. Ao introduzir uma infraestrutura de última geração que reduz o impacto ambiental e fortalece as funções de prevenção de desastres dessa forma, o projeto pretende se tornar um modelo de desenvolvimento urbano sustentável e resiliente.

Vínculos com o redesenvolvimento vizinho e blocos da cidade

Conexão com o "Plano de Revitalização de Nihonbashi": o Projeto de Remodelação da Área Central de Nihonbashi 1-chome é um dos principais projetos do "Plano de Revitalização de Nihonbashi", promovido pela Mitsui Fudosan como uma parceria público-privada. Desde a inauguração do COREDO Nihonbashi em 2004, a Mitsui Fudosan vem desenvolvendo progressivamente a área de Nihonbashi, com a terceira etapa a partir de 2019 focada em três conceitos principais: a revitalização de uma rica área à beira-mar, a criação de novas indústrias e a realização de eventos internacionais que se conectam com o mundo. Esse projeto de renovação está alinhado com essa visão e concretiza a regeneração do ambiente à beira-mar e o fortalecimento das funções do centro internacional de negócios. De fato, como mencionado acima, o projeto incorpora a direcionalidade do terceiro estágio, incluindo o desenvolvimento do espaço ao longo do rio Nihonbashi e a introdução de funções de suporte aos negócios (base de criação de novos setores). Na área circundante, o terceiro estágio já está em pleno andamento com a conclusão da Torre Nihonbashi Muromachi Mitsui pela Mitsui Fudosan (a ser concluída em 2019) e outros projetos, e espera-se que o projeto desempenhe um papel importante na ligação entre as áreas oeste e leste como parte do conceito GREATER Nihonbashi. Além disso, o Edifício Nihonbashi 1-Chome Mitsui (COREDO Nihonbashi) (Bloco D), que fica adjacente ao sul da área de renovação, foi concluído em 2004 e será conectado ao projeto por meio de uma passagem subterrânea integrada e um deck para pedestres. Isso ligará organicamente as instalações existentes às novas instalações, criando uma rede de pedestres com um alto grau de circulação em toda a área.

Relação com o plano subterrâneo da Metropolitan Expressway: Um grande projeto está em andamento para substituir a via elevada Metropolitan Expressway Ring Route, que passa sobre o rio Nihombashi, por um túnel subterrâneo, do ponto de vista da melhoria da paisagem e da renovação urbana. De acordo com os planos do governo nacional, do governo metropolitano de Tóquio e da Metropolitan Expressway, a rota subterrânea da seção Nihonbashi será concluída em 2035 e a remoção da ponte elevada perto de Nihonbashi será concluída em 2040. Essa remodelação foi planejada em antecipação a essa passagem subterrânea da Metropolitan Expressway e, quando a rodovia elevada for removida no futuro, o céu azul voltará ao rio Nihombashi. O valor do espaço ribeirinho será ainda mais valorizado, e os terraços, decks para pedestres e praças que estão sendo desenvolvidos na área de reforma mostrarão seu verdadeiro valor. Espera-se que o marco Nihonbashi (ponte) também seja revitalizado com a remoção da estrutura elevada, e espera-se que o projeto trabalhe em conjunto para criar uma "paisagem urbana em harmonia com a água, a vegetação e a história". Além disso, o projeto também está sendo coordenado com o desenvolvimento da infraestrutura circundante associada à construção do túnel subterrâneo da Metropolitan Highway, e há discussões em andamento para minimizar o impacto na cidade durante o período de construção. Conforme descrito acima, a reforma é única, pois está sendo promovida em conjunto com projetos de reforma e planos de infraestrutura vizinhos, e em linha com a visão de regeneração da área de Nihonbashi como um todo.

Pontos de interesse do ponto de vista da reforma e do investimento imobiliário

O Projeto de Reestruturação da Área de Naka Nihonbashi 1-chome atraiu uma atenção significativa nos mercados de reforma urbana e imobiliário devido à sua escala e conteúdo. Em primeiro lugar, trata-se de um projeto enorme, com uma área total de aproximadamente 385.000 m2, o que o torna um dos maiores projetos de fornecimento no centro da cidade. Em particular, estima-se que a parte de escritórios seja de mais de 200.000 m2, o que representa uma oferta excepcional no mercado de escritórios de Tóquio nos últimos anos. Apesar de a escala do excesso de oferta ser uma preocupação geral, espera-se que a nova oferta de espaço para escritórios nos 23 distritos de Tóquio seja, em média, menor do que a média histórica nos próximos cinco anos, e as taxas de vacância também estão melhorando. Além disso, diz-se que as necessidades de escritórios corporativos são fortes, apoiadas pela "conveniência da localização" e pelo "grau de construção aprimorado", e espera-se que grandes edifícios de escritórios multifuncionais e de última geração, como o Projeto, tenham alta demanda. De fato, a área de "Nihonbashi, Yaesu e Kyobashi" é uma área de foco onde o redesenvolvimento está concentrado, e este projeto está posicionado como um exemplo representativo. Portanto, após a conclusão, espera-se que o projeto atraia empresas nacionais e estrangeiras de primeira linha para suas funções de sede, bem como locatários como novas bases de negócios.

O Waldorf Astoria Tokyo Nihonbashi também está atraindo atenção do ponto de vista do investimento imobiliário devido ao impacto de ser o primeiro hotel a ser inaugurado no Japão. Isso ocorre porque a presença de uma marca internacional de hotel de luxo aumentará drasticamente o valor do ativo e o prêmio do empreendimento como um todo. A Mitsui Fudosan tem um acordo de marca e gerenciamento com a Hilton para a parte do hotel, que deve gerar receitas estáveis e melhorar a reputação internacional da área. Isso está de acordo com o recente objetivo de Tóquio de fortalecer sua marca como uma cidade financeira e turística internacional, e a expansão de hotéis de luxo também é um fator que atrai o interesse de investidores estrangeiros e pessoas ricas.

Além disso, o projeto é oficialmente anunciado como "o maior e mais alto empreendimento de uso misto na área de Nihonbashi, compreendendo seis usos condizentes com um centro financeiro internacional". O desenvolvimento de uso misto multiuso - escritórios, varejo, hotel, residencial, MICE e suporte a negócios - oferece vantagens em termos de diversificação de riscos e sinergias. Por exemplo, a área pode permanecer vibrante o tempo todo, com funcionários de escritórios e eventos de negócios durante a semana e um fluxo de hóspedes de hotéis, residentes e turistas nos finais de semana e à noite. As instalações de varejo também podem se beneficiar de uma base de clientes diversificada, o que é vantajoso para a locação de inquilinos, e os escritórios podem ser convenientemente localizados para as empresas, já que as instalações para conferências internacionais e os hotéis também estão localizados na área. Exemplos bem-sucedidos desses empreendimentos de uso misto foram demonstrados em Tokyo Midtown Hibiya e Roppongi Hills, e o distrito de Nihonbashi 1-chome Naka também maximizará o valor da propriedade ao criar uma "cidade que ganha vida 24 horas por dia".

Por fim, espera-se que a reforma tenha um efeito cascata sobre o valor geral da área de Nihonbashi. O espaço urbano sofisticado e a oferta de escritórios de alta qualidade criados pela reforma terão um impacto positivo sobre o mercado imobiliário dos arredores e poderão induzir a reconstrução e o desenvolvimento do bairro. Na verdade, vários outros projetos de renovação estão em andamento ou planejados na área de Nihonbashi (por exemplo, Nihonbashi 1-chome East District, Nihonbashi 2-chome District Redevelopment, etc.), além deste projeto. Em conjunto com esses projetos, espera-se que o Projeto aumente o poder da marca de toda a área como um símbolo da "restauração de Nihonbashi" e, em última análise, leve a um aumento na demanda dos locatários e nos preços dos terrenos. Para os investidores imobiliários, além do valor do ativo e da lucratividade após a conclusão, a história de Nihonbashi, uma cidade onde a história e a inovação se fundem, é um local atraente para investir. Em suma, o Projeto de Remodelação Urbana Tipo 1 da Área Naka de Nihonbashi 1-chome é um projeto notável em termos de importância de planejamento urbano e impacto econômico. Espera-se que seu progresso e os resultados pós-conclusão tenham um impacto significativo na competitividade urbana e nas tendências de mercado, não apenas na área de Nihonbashi, mas também em Tóquio como um todo.