Diferenças entre os Mercados Imobiliários do Japão e da China

Recentemente, recebemos um número crescente de perguntas de clientes que estão pensando em criar um portfólio de ativos globais sobre as diferenças entre os mercados imobiliários japonês e chinês. Em particular, como o mercado imobiliário chinês está passando atualmente por uma fase de ajuste importante, muitos estão interessados em saber como essas tendências afetarão o mercado japonês.

Neste artigo, como especialista em imóveis, explicarei as diferenças fundamentais entre os dois mercados, o ambiente de investimento e a recente bolha imobiliária de alto nível na China e seu impacto no Japão. Esperamos que este artigo seja uma fonte útil de informações para qualquer pessoa que esteja pensando em investir em imóveis ou que esteja interessada em tendências econômicas internacionais.

Diferenças básicas entre os mercados imobiliários japonês e chinês

Embora geograficamente próximos, a natureza dos mercados imobiliários do Japão e da China é muito diferente. A diferença mais fundamental está na propriedade da terra, mas eles também contrastam em vários outros aspectos, inclusive na estrutura do mercado e no foco do investimento. Entender essas diferenças é essencial para uma compreensão precisa dos mercados em ambos os países.

Diferenças fundamentais na propriedade da terra: perpétua ou usufruto

A maior diferença é o direito à terra. No Japão, pessoas físicas e jurídicas podem ter título perpétuo de propriedade de terrenos e edifícios. Isso significa que, uma vez adquiridos, eles possuem o ativo perpetuamente e podem comprá-lo, vendê-lo, herdá-lo ou alugá-lo livremente. Essa forte propriedade é fundamental para o valor do imóvel como um ativo.

Na China, por outro lado, os terrenos em áreas urbanas são de propriedade do Estado, e os indivíduos e as empresas só podem possuir diretamente os edifícios e o direito de usar o terreno por um determinado período (por exemplo, 70 anos para uso residencial, 40 anos para uso comercial). A legislação ainda não está totalmente desenvolvida sobre como a terra será tratada após o término do prazo, e há incertezas sobre o futuro. A existência dessa "propriedade perpétua" é um dos principais motivos pelos quais os investidores estrangeiros, especialmente os chineses ricos, consideram os imóveis japoneses tão atraentes.

Comparação da estrutura do mercado e dos objetivos de investimento

Além das diferenças de propriedade, a transparência do mercado e os principais objetivos dos investidores também são diferentes. A seguir, comparamos as principais características de ambos os mercados.

Assim, enquanto o mercado imobiliário japonês é um mercado maduro que enfatiza ganhos de renda estáveis e preservação de ativos de longo prazo, o mercado imobiliário chinês desenvolveu-se em um contexto de rápido crescimento econômico como um mercado com fortes conotações especulativas, visando ganhos de capital de curto prazo. Essa diferença estrutural é a base da atual fase de ajuste do mercado imobiliário chinês.

Desafios estruturais enfrentados pelo mercado imobiliário da China

Nos últimos anos, o mercado imobiliário da China enfrentou uma grave recessão. O setor imobiliário, que já foi um impulsionador do crescimento econômico, agora atrai a atenção mundial como um fator de risco para a economia chinesa como um todo. No centro desse problema está um modelo de crescimento que se baseia em excesso de investimentos e dívidas.

Problemas de endividamento de grandes incorporadoras e o risco de estouro de uma bolha

Desde 2021, veio à tona uma série de inadimplências de dívidas (defaults ) das principais incorporadoras imobiliárias da China, como aChina Hengda Group ea Bi-Gui-Yuan. Essas empresas levantaram enormes somas de dinheiro por meio de empréstimos bancários, emissões de títulos e até mesmo instrumentos financeiros de alto rendimento conhecidos como "produtos financeiros", e buscaram o desenvolvimento imobiliário em grande escala em um ritmo furioso.

No entanto, o fluxo de caixa se deteriorou rapidamente quando o governo chinês restringiu as restrições de empréstimos para conter a bolha imobiliária. Diversas propriedades não concluídas, cuja construção foi interrompida no meio do caminho, surgiram em vários locais, levando a uma turbulência social, incluindo uma campanha de indivíduos que compraram propriedades para se recusarem a pagar seus empréstimos. Essa série de acontecimentos foi além de meros problemas de gerenciamento corporativo e impressionou o mundo com o risco real do estouro da bolha imobiliária da China.

Disparidade entre cidades regionais e áreas metropolitanas

Entretanto, os problemas imobiliários da China não são uniformes em todo o país. Particularmente graves são as cidades de pequeno e médio porte nas áreas rurais, onde o desenvolvimento excedeu em muito a demanda. Essas cidades estão repletas de blocos de apartamentos que se tornaram cidades fantasmas, e os preços dos imóveis caíram drasticamente.

Por outro lado, em algumas áreas metropolitanas, como Pequim e Xangai, a demanda por moradia continua forte e as quedas de preços foram mantidas relativamente pequenas. No entanto, a perspectiva incerta do mercado como um todo levou a uma relutância generalizada em comprar, e a situação continua imprevisível mesmo nas principais áreas metropolitanas. Essa disparidade regional é outro aspecto complexo da fase de ajuste do mercado imobiliário chinês.

Impacto dos problemas imobiliários da China no mercado japonês

A turbulência na economia chinesa não é um incêndio do outro lado do rio. Como a segunda maior economia do mundo, os acontecimentos na China também afetam o Japão, nosso maior parceiro comercial, de várias maneiras. Esta seção considera o impacto indireto sobre a economia geral e o impacto direto sobre o mercado imobiliário japonês.

Impacto indireto na economia como um todo

A maior preocupação é o impacto sobre os setores de exportação do Japão. Uma desaceleração da economia chinesa reduziria a demanda pelas principais exportações japonesas, como carros, componentes eletrônicos e máquinas-ferramentas. Para algumas empresas, o mercado chinês lento já começou a prejudicar seu desempenho. Uma desaceleração econômica prolongada na China poderia ser um fator de resfriamento para a economia japonesa como um todo.

Impacto direto no mercado imobiliário japonês: mudança de tendências entre os investidores chineses

Nos últimos anos, os investidores chineses aumentaram sua presença no mercado imobiliário japonês, principalmente no mercado de condomínios de luxo nos centros das cidades. Portanto, a forma como as questões imobiliárias na China afetam seu comportamento de investimento é a principal preocupação dos participantes do mercado.

Fluxos contínuos de investimento devido ao efeito do iene fraco

A atual desvalorização histórica do iene faz com que os imóveis japoneses pareçam extremamente subvalorizados do ponto de vista dos investidores chineses com yuan. Por exemplo, quando 1 yuan = 20 ienes e 1 yuan = 30 ienes, a mesma propriedade de 100 milhões de ienes pode ser efetivamente comprada por dois terços do preço. Devido a essa subvalorização, o investimento em imóveis japoneses por indivíduos ricos que desejam transferir seus ativos na China para locais mais seguros no exterior continua em um nível alto. Em particular, as propriedades no centro de Tóquio, onde a situação política e econômica é estável e é improvável que os valores dos ativos caiam, estão concentradas em popularidade.

Riscos de saídas de capital e queda na demanda

Entretanto, o otimismo não se justifica. A situação pode mudar drasticamente se a turbulência econômica na China se tornar mais séria e o governo chinês endurecer as regulamentações para evitar que os ativos saiam do país. Além disso, indivíduos ricos cujas empresas em seus países de origem ficaram sem dinheiro podem começar a vender suas propriedades imobiliárias japonesas para repatriar seus fundos.

Além disso, se a deterioração da economia chinesa como um todo se estender à classe média, há o risco de que o poder de compra daqueles que têm comprado imóveis japoneses possa diminuir. Em algumas áreas que têm sido apoiadas por fluxos de investimento estrangeiro, especialmente da China, não se pode descartar a possibilidade de que a queda na demanda possa desencadear um ajuste de preços.

Por que os imóveis japoneses são atraentes para os investidores estrangeiros

Enquanto a turbulência no mercado chinês se destaca, a atratividade inerente do mercado imobiliário japonês também está sendo reavaliada. Em um clima global cada vez mais incerto, por que os imóveis japoneses continuam a ser um destino de investimento atraente para investidores estrangeiros, incluindo chineses ricos em particular? Os motivos podem ser resumidos nos quatro pontos a seguir.

1. O valor absoluto da propriedade permanente

Conforme mencionado acima, a propriedade permanente da terra, que não está disponível na China, tem um valor insubstituível para os HNWIs que desejam garantir que seus ativos sejam passados para a próxima geração. Essa é a base mais importante para a proteção de ativos a longo prazo.

2. estabilidade política e econômica e transparência do sistema jurídico

O Japão tem uma situação política e econômica estável, e o sistema jurídico funciona de forma justa e transparente. As regras para transações de propriedade são claras e os direitos de propriedade são firmemente protegidos por lei. O fato de haver poucas restrições à aquisição de propriedades por estrangeiros é outro fator importante que incentiva o investimento estrangeiro no setor imobiliário japonês. A previsibilidade e a confiabilidade são fatores cruciais ao investir em ativos valiosos.

3. acessibilidade econômica em comparação com as principais cidades

Embora se diga que os preços dos imóveis em Tóquio estão subindo, o nível de preços continua baixo em comparação com Hong Kong, Londres e Nova York e, em alguns casos, está próximo de Xangai em algumas áreas e um pouco mais alto que Pequim. Esse diferencial de preço, somado à atual desvalorização histórica do iene, torna os imóveis japoneses ainda mais atraentes para os investidores estrangeiros.

4. rendimentos de aluguel estáveis e altos

Uma comparação dos rendimentos de aluguel no Japão e na China mostra uma clara diferença. Nas principais cidades da China, os aluguéis não acompanharam o ritmo do aumento dos preços dos imóveis, com rendimentos de aluguel oscilando um pouco abaixo de 2%. Em contrapartida, pode-se esperar rendimentos estáveis de cerca de 4%, em média, nas principais cidades do Japão, o que as torna muito atraentes para os investidores que valorizam os ganhos de renda. Essa rentabilidade estável aumenta a reputação do setor imobiliário japonês como um alvo de investimento sólido que não depende de ganhos especulativos de preço (ganhos de capital).

Conclusão: avalie as mudanças no mercado e proteja seus ativos com sabedoria.

Este artigo forneceu uma explicação multifacetada das diferenças entre os mercados imobiliários japonês e chinês, desde as diferenças fundamentais na propriedade da terra até a estrutura do mercado e o impacto dos atuais problemas imobiliários chineses no Japão.

Os principais pontos podem ser resumidos da seguinte forma

Diferenças na propriedade: a China tem "direitos de uso da terra" em comparação com a "propriedade perpétua" no Japão, o que faz a maior diferença na estabilidade dos valores dos ativos.

Natureza do mercado: o Japão é um mercado maduro com ênfase em renda de aluguel estável, enquanto a China é um mercado especulativo com grande foco em ganhos de preço, e essas diferenças estruturais levaram à atual fase de ajuste.

Impacto do mercado chinês no Japão: no curto prazo, a entrada de fundos de pessoas ricas pode continuar devido ao iene fraco, mas no médio e longo prazo há o risco de um declínio na demanda devido à deterioração da economia chinesa, e as tendências precisam ser monitoradas de perto.

Atratividade do Japão: Em uma economia global instável, os valores intrínsecos dos imóveis japoneses, como a forte propriedade, a estabilidade e a transparência do mercado, a acessibilidade e os altos rendimentos, estão atraindo uma atenção renovada como um refúgio seguro de ativos.

Em conclusão, a turbulência no mercado imobiliário chinês apresenta riscos e oportunidades de curto prazo para o mercado imobiliário japonês. No entanto, a longo prazo, os sólidos fundamentos do mercado imobiliário japonês continuarão a sustentar seu valor.

Nesse ambiente de mercado complexo, o conhecimento profissional e as informações atualizadas são essenciais para desenvolver uma estratégia de investimento imobiliário ideal. Fique à vontade para entrar em contato conosco se tiver alguma dúvida relacionada a imóveis, seja para converter ativos de imóveis no exterior ou para fazer um novo investimento no Japão.

Perguntas frequentes (Q&A)

P1: Os cidadãos chineses podem comprar livremente imóveis no Japão?

R1: Sim, podem. De acordo com a legislação japonesa, basicamente não há restrições à aquisição de imóveis com base na nacionalidade. Os estrangeiros são livres para adquirir e registrar a propriedade de terrenos e edifícios da mesma forma que os cidadãos japoneses. Entretanto, é importante ter em mente que diferentes instituições financeiras têm critérios diferentes quando se trata de obter empréstimos.

P2: O estouro da bolha imobiliária da China é semelhante ao estouro da bolha do Japão na década de 1990?

A2: Há semelhanças e diferenças. As semelhanças são que ela foi desencadeada pelo aperto monetário e que os preços dos imóveis estavam muito distantes da realidade da economia. Entretanto, a diferença é que, no Japão, os preços entraram em colapso de maneira uniforme em todo o país, enquanto na China há diferenças regionais significativas, como a queda acentuada nas cidades regionais. Além disso, o fato de a terra ser propriedade do Estado e o grau de intervenção do governo no mercado são muito diferentes do caso japonês, portanto, o processo pode não seguir necessariamente o mesmo caminho.

P3: Quais são os pontos específicos aos quais os investidores estrangeiros devem prestar atenção ao investir em imóveis no Japão?

R3: Há três áreas principais: tributação, gerenciamento e risco cambial. É necessário entender o sistema de tributação exclusivo do Japão, incluindo o imposto sobre aquisição de imóveis, o imposto sobre ativos fixos, o imposto de renda (imposto sobre a renda de aluguel) e o imposto de transferência (imposto sobre ganhos em vendas). Também é importante selecionar uma empresa de administração confiável a quem você possa confiar a administração diária da propriedade e o tratamento dos inquilinos. Além disso, como os ativos são denominados em ienes, você deve ter em mente que as flutuações na taxa de câmbio em relação à sua moeda local afetarão diretamente o valor de seus ativos e seus ganhos.

P4: Por que há diferenças nos rendimentos de aluguel entre a China e o Japão?

R4: O principal motivo é a diferença no equilíbrio entre os preços dos imóveis e os aluguéis. Na China, os preços dos imóveis subiram muito mais rápido do que o ritmo de aumento dos aluguéis nas últimas décadas. Muitos investidores compraram propriedades esperando ganhos de preço em vez de renda de aluguel, criando uma situação de "preços altos, mas aluguéis baixos", resultando em baixos rendimentos. No Japão, por outro lado, os preços estão relativamente estáveis e em equilíbrio com os níveis de aluguel, o que facilita a obtenção de rendimentos estáveis.

P5: Os investidores chineses aumentarão seus investimentos em imóveis japoneses no futuro?

R5: No curto prazo, em um cenário de iene fraco e incerteza econômica e política na China, é provável que o investimento de pessoas ricas com o objetivo de diversificação de ativos (fuga para ativos seguros) continue ou aumente, principalmente em áreas metropolitanas como Tóquio. No entanto, se fatores negativos, como controles de capital mais rígidos por parte do governo chinês e uma maior deterioração da economia chinesa como um todo, se tornarem aparentes, há uma boa chance de que o ímpeto diminua. A situação política e econômica em ambos os países precisa ser monitorada de perto.