Différences clés entre les marchés immobiliers japonais et chinois

Récemment, nous avons reçu un nombre croissant de questions de la part de clients qui envisagent de constituer un portefeuille d'actifs à l'échelle mondiale sur les différences entre les marchés immobiliers japonais et chinois. En particulier, alors que le marché immobilier chinois traverse actuellement une phase d'ajustement majeure, nombreux sont ceux qui s'intéressent à la manière dont ces tendances affecteront le marché japonais.

Dans cet article, en tant qu'expert immobilier, j'expliquerai les différences fondamentales entre les deux marchés, l'environnement d'investissement et la récente bulle immobilière très médiatisée en Chine et son impact sur le Japon. Nous espérons que cet article sera une source d'information utile pour tous ceux qui envisagent d'investir dans l'immobilier ou qui s'intéressent aux tendances économiques internationales.

Différences fondamentales entre les marchés immobiliers japonais et chinois

Bien que géographiquement proches, les marchés immobiliers japonais et chinois sont de nature très différente. La différence la plus fondamentale réside dans la propriété foncière, mais les deux pays se distinguent également sur plusieurs autres points, notamment la structure du marché et l'orientation de l'investissement. Il est essentiel de comprendre ces différences pour bien appréhender les marchés des deux pays.

Différences fondamentales en matière de propriété foncière : perpétuelle ou en usufruit

La principale différence réside dans le droit à la terre. Au Japon, les personnes physiques et morales peuvent détenir un titre de propriété perpétuel sur les terrains et les bâtiments. Cela signifie qu'une fois acquis, ils possèdent le bien à perpétuité et peuvent librement l'acheter, le vendre, en hériter ou le louer. Cette forte propriété est fondamentale pour la valeur de l'immobilier en tant qu'actif.

En Chine, en revanche, les terrains situés dans les zones urbaines appartiennent à l'État, et les particuliers et les entreprises ne peuvent posséder directement que des bâtiments et le droit d'utiliser le terrain pendant une certaine période (par exemple, 70 ans pour un usage résidentiel, 40 ans pour un usage commercial). La législation n'est pas encore tout à fait au point en ce qui concerne le traitement du terrain après l'expiration de la période, et il y a des incertitudes quant à l'avenir. L'existence de cette "propriété perpétuelle" est l'une des principales raisons pour lesquelles les investisseurs étrangers, en particulier les Chinois fortunés, trouvent l'immobilier japonais si attrayant.

Comparaison de la structure du marché et des objectifs d'investissement

Outre les différences de propriété, la transparence du marché et les principaux objectifs des investisseurs diffèrent également. Nous comparons ci-dessous les principales caractéristiques des deux marchés.

Ainsi, alors que le marché immobilier japonais est un marché mature qui met l'accent sur des revenus stables et la préservation des actifs à long terme, le marché immobilier chinois s'est développé dans un contexte de croissance économique rapide comme un marché à forte connotation spéculative, visant des gains en capital à court terme. Cette différence structurelle est à l'origine de la phase d'ajustement actuelle du marché immobilier chinois.

Défis structurels du marché immobilier chinois

Ces dernières années, le marché immobilier chinois a été confronté à une grave récession. L'industrie immobilière, qui était autrefois un moteur de la croissance économique, attire aujourd'hui l'attention du monde entier en tant que facteur de risque pour l'économie chinoise dans son ensemble. Au cœur de ce problème se trouve un modèle de croissance qui repose sur le surinvestissement et l'endettement.

Problèmes d'endettement des grands promoteurs et risque d'éclatement de la bulle

Depuis 2021, une série de défauts de paiement des principaux promoteurs immobiliers chinois, tels queChina Hengda Group etBi-Gui-Yuan, ont fait surface. Ces sociétés ont levé d'énormes sommes d'argent par le biais de prêts bancaires, d'émissions d'obligations et même d'instruments financiers à haut rendement connus sous le nom de "produits financiers", et ont poursuivi un développement immobilier à grande échelle à un rythme effréné.

Cependant, les flux de trésorerie se sont rapidement détériorés lorsque le gouvernement chinois a resserré les restrictions en matière de prêts afin d'endiguer la bulle immobilière. Un certain nombre de propriétés inachevées, dont la construction a été interrompue à mi-parcours, sont apparues dans tout le pays, entraînant des troubles sociaux, y compris une campagne menée par des particuliers ayant acheté des propriétés pour refuser de rembourser leurs prêts. Cette série d'événements a dépassé les simples problèmes de gestion d'entreprise et a impressionné le monde par le risque réel d'éclatement de la bulle immobilière en Chine.

Disparité entre les villes régionales et les zones métropolitaines

Cependant, les problèmes immobiliers de la Chine ne sont pas uniformes dans tout le pays. Les petites et moyennes villes des zones rurales, où le développement a largement dépassé la demande, sont particulièrement touchées. Ces villes sont parsemées d'immeubles qui sont devenus des villes fantômes, et les prix de l'immobilier y ont chuté de manière spectaculaire.

En revanche, dans certaines zones métropolitaines, telles que Pékin et Shanghai, la demande de logements reste forte et les baisses de prix sont restées relativement limitées. Néanmoins, les perspectives incertaines du marché dans son ensemble ont entraîné une réticence généralisée à acheter, et la situation reste imprévisible, même dans les grandes zones métropolitaines. Cette disparité régionale est un autre aspect complexe de la phase d'ajustement du marché immobilier chinois.

Impact des problèmes immobiliers de la Chine sur le marché japonais

Les turbulences de l'économie chinoise ne sont pas un feu de paille de l'autre côté de la rivière. En tant que deuxième économie mondiale, la Chine affecte également le Japon, notre principal partenaire commercial, de multiples façons. Cette section examine l'impact indirect sur l'économie globale et l'impact direct sur le marché immobilier japonais.

Impact indirect sur l'économie dans son ensemble

L'impact sur les industries exportatrices japonaises est le plus préoccupant. Un ralentissement de l'économie chinoise réduirait la demande d'exportations japonaises clés telles que les voitures, les composants électroniques et les machines-outils. Pour certaines entreprises, la morosité du marché chinois a déjà commencé à entraver leurs performances. Un ralentissement économique prolongé en Chine pourrait être un facteur de refroidissement pour l'économie japonaise dans son ensemble.

Impact direct sur le marché immobilier japonais : évolution des tendances chez les investisseurs chinois

Ces dernières années, les investisseurs chinois ont renforcé leur présence sur le marché immobilier japonais, en particulier sur le marché des condominiums de luxe dans les centres-villes. Par conséquent, la manière dont les questions immobilières en Chine affectent leur comportement d'investissement est une préoccupation majeure pour les acteurs du marché.

Poursuite des flux d'investissement sous l'effet de la faiblesse du yen

La dépréciation historique actuelle du yen fait apparaître l'immobilier japonais comme extrêmement sous-évalué du point de vue des investisseurs chinois détenant des yuans. Par exemple, lorsque 1 yuan = 20 yens et 1 yuan = 30 yens, la même propriété de 100 millions de yens peut effectivement être achetée pour les deux tiers de son prix. En raison de cette sous-évaluation, l'investissement immobilier japonais par des personnes fortunées qui souhaitent transférer leurs actifs en Chine vers des lieux plus sûrs à l'étranger reste à un niveau élevé. En particulier, les propriétés situées dans le centre de Tokyo, où la situation politique et économique est stable et où la valeur des actifs ne risque pas de baisser, sont très prisées.

Risques de sorties de capitaux et de baisse de la demande

L'optimisme n'est toutefois pas de mise. La situation pourrait changer radicalement si les troubles économiques en Chine s'aggravaient et si le gouvernement chinois durcissait sa réglementation pour empêcher les actifs de sortir du pays. En outre, les personnes fortunées dont les entreprises dans leur pays d'origine sont à court d'argent pourraient commencer à vendre leurs biens immobiliers japonais pour rapatrier leurs fonds.

En outre, si la détérioration de l'économie chinoise dans son ensemble s'étend à la classe moyenne, le pouvoir d'achat de ceux qui ont acheté des biens immobiliers japonais risque de diminuer. Dans certaines régions qui ont été soutenues par des flux d'investissements étrangers, notamment en provenance de Chine, on ne peut exclure la possibilité que la baisse de la demande déclenche un ajustement des prix.

Pourquoi l'immobilier japonais est attrayant pour les investisseurs étrangers

Alors que les turbulences du marché chinois attirent l'attention, l'attrait intrinsèque du marché immobilier japonais est également réévalué. Dans un climat mondial de plus en plus incertain, pourquoi l'immobilier japonais reste-t-il une destination attrayante pour les investisseurs étrangers, notamment les riches Chinois ? Les raisons peuvent être résumées en quatre points.

1. la valeur absolue de la propriété permanente

Comme indiqué plus haut, la propriété permanente d'un terrain, qui n'existe pas en Chine, a une valeur irremplaçable pour les grandes fortunes qui veulent s'assurer que leur patrimoine sera transmis à la génération suivante. Il s'agit là de la base la plus importante pour la protection à long terme des actifs.

2) Stabilité politique et économique et transparence du système juridique

Le Japon jouit d'une situation politique et économique stable, et le système juridique fonctionne de manière équitable et transparente. Les règles relatives aux transactions immobilières sont claires et les droits de propriété sont fermement protégés par la loi. Le fait qu'il y ait peu de restrictions à l'acquisition de biens immobiliers par des étrangers est un autre facteur important qui encourage l'investissement étranger dans l'immobilier japonais. La prévisibilité et la fiabilité sont des facteurs cruciaux lorsqu'il s'agit d'investir dans des actifs de valeur.

3. prix abordable par rapport aux grandes villes

Bien que les prix de l'immobilier à Tokyo soient réputés augmenter, le niveau des prix reste faible par rapport à Hong Kong, Londres et New York et, dans certains cas, proche de Shanghai dans certaines zones et plutôt supérieur à Pékin. Cet écart de prix, auquel s'ajoute la dépréciation historique actuelle du yen, rend l'immobilier japonais encore plus attrayant pour les investisseurs étrangers.

4. des rendements locatifs stables et élevés

Une comparaison des rendements locatifs au Japon et en Chine montre une nette différence. Dans les grandes villes chinoises, les loyers n'ont pas suivi la flambée des prix de l'immobilier, avec des rendements locatifs légèrement inférieurs à 2 %. En revanche, on peut s'attendre à des rendements stables d'environ 4 % en moyenne dans les grandes villes japonaises, ce qui les rend très attrayantes pour les investisseurs qui privilégient les gains de revenus. Cette rentabilité stable renforce la réputation de l'immobilier japonais en tant que cible d'investissement solide qui ne dépend pas de gains de prix spéculatifs (gains en capital).

Conclusion : évaluez l'évolution du marché et protégez judicieusement vos actifs.

Cet article a fourni une explication à multiples facettes des différences entre les marchés immobiliers japonais et chinois, depuis les différences fondamentales en matière de propriété foncière jusqu'à la structure du marché et l'impact des problèmes actuels de l'immobilier chinois sur le Japon.

Les principaux points peuvent être résumés comme suit

Différences en matière de propriété : en Chine, il existe des "droits d'utilisation des terres", alors qu'au Japon, il s'agit d'une "propriété perpétuelle", ce qui constitue la plus grande différence en termes de stabilité de la valeur des actifs.

Nature du marché : le Japon est un marché mature qui met l'accent sur des revenus locatifs stables, tandis que la Chine est un marché spéculatif qui met l'accent sur les gains de prix, et ces différences structurelles ont conduit à la phase d'ajustement actuelle.

Impact du marché chinois sur le Japon : à court terme, l'afflux de fonds provenant de particuliers fortunés pourrait se poursuivre en raison de la faiblesse du yen, mais à moyen et long terme, il existe un risque de baisse de la demande en raison de la détérioration de l'économie chinoise, et les tendances doivent être suivies de près.

Attractivité du Japon : Dans une économie mondiale instable, les valeurs intrinsèques de l'immobilier japonais, telles que la solidité de la propriété, la stabilité et la transparence du marché, l'accessibilité financière et les rendements élevés, attirent de nouveau l'attention en tant que valeur refuge.

En conclusion, les turbulences du marché immobilier chinois présentent à la fois des risques et des opportunités à court terme pour le marché immobilier japonais. Toutefois, à plus long terme, les fondamentaux solides de l'immobilier japonais continueront à soutenir sa valeur.

Dans cet environnement de marché complexe, des connaissances professionnelles et des informations actualisées sont essentielles pour développer une stratégie d'investissement immobilier optimale. Si vous avez des questions relatives à l'immobilier, qu'il s'agisse du repositionnement d'actifs immobiliers à l'étranger ou de nouveaux investissements au Japon, n'hésitez pas à nous contacter.

Questions fréquemment posées (Q&R)

Q1 : Les ressortissants chinois peuvent-ils acheter librement des biens immobiliers au Japon ?

R1 : Oui, ils le peuvent. En vertu de la législation japonaise, il n'existe en principe aucune restriction à l'acquisition de biens immobiliers fondée sur la nationalité. Les étrangers sont libres d'acquérir et d'enregistrer la propriété de terrains et de bâtiments de la même manière que les ressortissants japonais. Toutefois, il est important de garder à l'esprit que les critères d'obtention de prêts varient d'une institution financière à l'autre.

Q2 : L'éclatement de la bulle immobilière en Chine ressemble-t-il à l'éclatement de la bulle immobilière au Japon dans les années 1990 ?

R2 : Il y a des similitudes et des différences. Les similitudes résident dans le fait qu'elle a été déclenchée par un resserrement monétaire et que les prix de l'immobilier étaient très éloignés des réalités de l'économie. Cependant, la différence est qu'au Japon, les prix se sont effondrés uniformément dans tout le pays, alors qu'en Chine, il y a des différences régionales significatives, telles que l'effondrement marqué dans les villes régionales. En outre, le fait que les terres appartiennent à l'État et le degré d'intervention du gouvernement sur le marché sont très différents de ceux du Japon, de sorte que le processus ne suivra pas nécessairement la même voie.

Q3 : Quels sont les points particuliers auxquels les investisseurs étrangers doivent prêter attention lorsqu'ils investissent dans l'immobilier japonais ?

R3 : Il y a trois domaines principaux : la fiscalité, la gestion et le risque de change. Il est nécessaire de comprendre le système fiscal unique du Japon, qui comprend l'impôt sur l'acquisition de biens immobiliers, l'impôt sur les actifs immobilisés, l'impôt sur le revenu (impôt sur les revenus locatifs) et l'impôt sur les transferts (impôt sur les gains réalisés lors de la vente). Il est également important de choisir une société de gestion fiable à laquelle vous pourrez confier la gestion quotidienne du bien et le suivi des locataires. En outre, comme les actifs sont libellés en yens, vous devez garder à l'esprit que les fluctuations du taux de change par rapport à votre monnaie nationale auront un impact direct sur la valeur de vos actifs et sur vos revenus.

Q4 : Pourquoi y a-t-il des différences de rendement locatif entre la Chine et le Japon ?

A4 : La principale raison est la différence d'équilibre entre les prix de l'immobilier et les loyers. En Chine, les prix de l'immobilier ont augmenté beaucoup plus rapidement que les loyers au cours des dernières décennies. De nombreux investisseurs ont acheté des biens immobiliers en escomptant des gains de prix plutôt que des revenus locatifs, ce qui a créé une situation de "prix élevés mais de loyers faibles", d'où de faibles rendements. Au Japon, en revanche, les prix sont relativement stables et en équilibre avec les niveaux de loyers, ce qui facilite l'obtention de rendements stables.

Q5 : Les investisseurs chinois augmenteront-ils leurs investissements dans l'immobilier japonais à l'avenir ?

R5 : À court terme, dans un contexte de faiblesse du yen et d'incertitude économique et politique en Chine, l'investissement des particuliers fortunés à des fins de diversification des actifs (fuite vers des actifs sûrs) devrait se poursuivre ou augmenter, en particulier dans les zones métropolitaines telles que Tokyo. Toutefois, si des facteurs négatifs tels que le renforcement du contrôle des capitaux par le gouvernement chinois et la poursuite de la détérioration de l'économie chinoise dans son ensemble se manifestent, il y a de fortes chances que la dynamique se ralentisse. La situation politique et économique des deux pays doit être suivie de près.