Diferencias clave entre los mercados inmobiliarios de Japón y China

Recientemente, hemos recibido un número creciente de preguntas de clientes que están considerando una cartera de activos global sobre las diferencias entre los mercados inmobiliarios japonés y chino. En particular, dado que el mercado inmobiliario chino atraviesa actualmente una importante fase de ajuste, muchos se interesan por cómo afectarán estas tendencias al mercado japonés.

En este artículo, como experto inmobiliario, explicaré las diferencias fundamentales entre ambos mercados, el entorno de inversión y la reciente burbuja inmobiliaria de gran repercusión en China y su impacto en Japón. Esperamos que este artículo sea una fuente de información útil para cualquiera que esté considerando la posibilidad de invertir en propiedades o esté interesado en las tendencias económicas internacionales.

Diferencias básicas entre los mercados inmobiliarios japonés y chino

Aunque geográficamente próximos, la naturaleza de los mercados inmobiliarios de Japón y China es muy diferente. La diferencia más fundamental radica en la propiedad del suelo, pero también contrastan en otros aspectos, como la estructura del mercado y el enfoque de la inversión. Comprender estas diferencias es esencial para entender con precisión los mercados de ambos países.

Diferencias fundamentales en la propiedad de la tierra: perpetua o usufructo

La mayor diferencia es el derecho a la tierra. En Japón, las personas físicas y jurídicas pueden poseer títulos perpetuos sobre terrenos y edificios. Esto significa que, una vez adquiridos, son propietarios del bien a perpetuidad y pueden comprarlo, venderlo, heredarlo o arrendarlo libremente. Esta sólida titularidad es fundamental para el valor de los bienes inmuebles como activo.

En China, en cambio, el suelo de las zonas urbanas es propiedad del Estado, y los particulares y las empresas sólo pueden poseer directamente los edificios y el derecho de uso del suelo durante un periodo determinado (por ejemplo, 70 años para uso residencial, 40 años para uso comercial). La legislación aún no está completamente desarrollada en cuanto a cómo se tratará el terreno una vez expirado el plazo, y existe incertidumbre sobre el futuro. La existencia de esta "propiedad perpetua" es una de las principales razones por las que los inversores extranjeros, sobre todo los chinos adinerados, encuentran tan atractivo el sector inmobiliario japonés.

Comparación de la estructura del mercado y los objetivos de inversión

Además de las diferencias en la propiedad, la transparencia del mercado y los principales objetivos de los inversores también difieren. A continuación comparamos las principales características de ambos mercados.

Así, mientras que el mercado inmobiliario japonés es un mercado maduro que hace hincapié en las ganancias de ingresos estables y la preservación de los activos a largo plazo, el mercado inmobiliario chino se ha desarrollado en un contexto de rápido crecimiento económico como un mercado con fuertes connotaciones especulativas, con el objetivo de obtener ganancias de capital a corto plazo. Esta diferencia estructural subyace a la actual fase de ajuste del mercado inmobiliario chino.

Retos estructurales del mercado inmobiliario chino

En los últimos años, el mercado inmobiliario chino se ha enfrentado a una grave recesión. El sector inmobiliario, antaño motor del crecimiento económico, atrae ahora la atención mundial como factor de riesgo para el conjunto de la economía china. En el centro de este problema se encuentra un modelo de crecimiento basado en la sobreinversión y el endeudamiento.

Problemas de deuda de los grandes promotores y riesgo de estallido de la burbuja

Desde 2021, han aflorado una serie de impagos de deuda (defaults ) de los principales promotores inmobiliarios de China, comoChina Hengda Group yBi-Gui-Yuan. Estas empresas han recaudado enormes sumas de dinero a través de préstamos bancarios, emisiones de bonos e incluso instrumentos financieros de alto rendimiento conocidos como "productos financieros", y han perseguido el desarrollo inmobiliario a gran escala a un ritmo vertiginoso.

Sin embargo, el flujo de caja se deterioró rápidamente cuando el gobierno chino endureció las restricciones a los préstamos para frenar la burbuja inmobiliaria. Por todo el país han aparecido numerosas propiedades sin terminar cuya construcción se ha detenido a mitad de camino, lo que ha provocado agitación social, incluida una campaña de particulares que han comprado propiedades para negarse a devolver sus préstamos. Esta serie de acontecimientos ha ido más allá de los meros problemas de gestión empresarial y ha impresionado al mundo con el riesgo real de estallido de la burbuja inmobiliaria china.

Disparidad entre ciudades regionales y áreas metropolitanas

Sin embargo, los problemas inmobiliarios de China no son uniformes en todo el país. Especialmente graves son las ciudades pequeñas y medianas de las zonas rurales, donde el desarrollo ha superado con creces la demanda. Estas ciudades están plagadas de bloques de pisos que se han convertido en ciudades fantasma, y los precios inmobiliarios han caído drásticamente.

Por otra parte, en algunas áreas metropolitanas, como Pekín y Shanghai, la demanda de vivienda sigue siendo fuerte y el descenso de los precios se ha mantenido relativamente bajo. No obstante, las inciertas perspectivas del mercado en su conjunto han provocado una reticencia generalizada a la compra, y la situación sigue siendo impredecible incluso en las principales áreas metropolitanas. Esta disparidad regional es otro aspecto complejo de la fase de ajuste del mercado inmobiliario chino.

Impacto de los problemas inmobiliarios de China en el mercado japonés

Las turbulencias de la economía china no son un incendio al otro lado del río. Como segunda economía del mundo, los acontecimientos en China también afectan de múltiples maneras a Japón, nuestro mayor socio comercial. Esta sección considera el impacto indirecto en la economía en general y el impacto directo en el mercado inmobiliario japonés.

Impacto indirecto en el conjunto de la economía

Lo que más preocupa es el impacto sobre las industrias exportadoras de Japón. Una ralentización de la economía china reduciría la demanda de exportaciones japonesas clave, como automóviles, componentes electrónicos y máquinas herramienta. Para algunas empresas, la atonía del mercado chino ya ha empezado a lastrar sus resultados. Una desaceleración económica prolongada en China podría ser un factor de enfriamiento para la economía japonesa en su conjunto.

Impacto directo en el mercado inmobiliario japonés: cambio de tendencias entre los inversores chinos

En los últimos años, los inversores ch inos han aumentado su presencia en el mercado inmobiliario japonés, especialmente en el mercado de condominios de lujo en el centro de las ciudades. Por lo tanto, la forma en que la cuestión inmobiliaria china afecta a su comportamiento inversor es una preocupación primordial para los agentes del mercado.

Continúa la afluencia de inversiones por efecto de la debilidad del yen

La actual depreciación histórica del yen hace que el sector inmobiliario japonés parezca extremadamente infravalorado desde la perspectiva de los inversores chinos con yuanes. Por ejemplo, cuando 1 yuan = 20 yenes y 1 yuan = 30 yenes, la misma propiedad de 100 millones de yenes puede comprarse efectivamente por dos tercios del precio. Debido a esta infravaloración, la inversión inmobiliaria japonesa por parte de personas adineradas que desean transferir sus activos en China a lugares más seguros en el extranjero se mantiene a un alto nivel. En particular, se concentra la popularidad de las propiedades en el centro de Tokio, donde la situación política y económica es estable y es improbable que caiga el valor de los activos.

Riesgos de salidas de capital y caída de la demanda

Sin embargo, el optimismo no está justificado. La situación podría cambiar drásticamente si las turbulencias económicas en China se agravan y el Gobierno chino endurece la normativa para impedir la salida de activos del país. Además, las personas adineradas cuyos negocios en sus países de origen se han quedado sin liquidez podrían empezar a vender sus propiedades inmobiliarias japonesas para repatriar fondos.

Además, si el deterioro de la economía china en su conjunto se extiende a la clase media, existe el riesgo de que el poder adquisitivo de quienes han estado comprando propiedades inmobiliarias japonesas disminuya. En algunas zonas que se han visto favorecidas por la afluencia de inversión extranjera, sobre todo procedente de China, no puede descartarse la posibilidad de que la caída de la demanda desencadene un ajuste de los precios.

Por qué el sector inmobiliario japonés es atractivo para los inversores extranjeros

Mientras se pone de relieve la agitación del mercado chino, también se está reevaluando el atractivo inherente del mercado inmobiliario japonés. En un clima mundial cada vez más incierto, ¿por qué el sector inmobiliario japonés sigue siendo un destino de inversión atractivo para los inversores extranjeros, incluidos los chinos adinerados en particular? Las razones pueden resumirse en los cuatro puntos siguientes.

1. el valor absoluto de la propiedad permanente

Como ya se ha mencionado, la propiedad permanente de la tierra, que no existe en China, tiene un valor insustituible para los HNWI que quieren asegurarse de que sus activos pasen a la siguiente generación. Esta es la base más importante para la protección de activos a largo plazo.

2. Estabilidad política y económica y transparencia del sistema jurídico

Japón goza de una situación política y económica estable, y el sistema jurídico funciona de forma justa y transparente. Las normas para las transacciones inmobiliarias son claras y los derechos de propiedad están firmemente protegidos por la ley. El hecho de que haya pocas restricciones a la adquisición de propiedades por extranjeros es otro factor importante que fomenta la inversión extranjera en el sector inmobiliario japonés. La previsibilidad y la fiabilidad son factores cruciales a la hora de invertir en activos valiosos.

3. asequibilidad en comparación con las grandes ciudades

Aunque se dice que los precios de los inmuebles en Tokio están subiendo, el nivel de precios sigue siendo bajo en comparación con Hong Kong, Londres y Nueva York, y en algunos casos se acerca a Shangai en algunas zonas y es bastante superior al de Pekín. Este diferencial de precios, sumado a la actual depreciación histórica del yen, hace que el mercado inmobiliario japonés resulte aún más atractivo para los inversores extranjeros.

4. rendimientos de alquiler estables y elevados

Una comparación de los rendimientos de los alquileres en Japón y China muestra una clara diferencia. En las principales ciudades chinas, los alquileres no han seguido el ritmo de subida de los precios inmobiliarios, con rendimientos que rondan justo por debajo del 2%. Por el contrario, en las principales ciudades de Japón cabe esperar rendimientos estables de alrededor del 4% de media, lo que las hace muy atractivas para los inversores que valoran las ganancias por rentas. Esta rentabilidad estable refuerza la reputación del sector inmobiliario japonés como un objetivo de inversión sólido que no depende de las ganancias especulativas de los precios (plusvalías).

Conclusión: Evalúe los cambios del mercado y proteja sus activos con prudencia.

Este artículo ha ofrecido una explicación polifacética de las diferencias entre los mercados inmobiliarios japonés y chino, desde las diferencias fundamentales en la propiedad del suelo hasta la estructura del mercado y el impacto de los actuales problemas inmobiliarios chinos en Japón.

Los puntos principales pueden resumirse como sigue

Diferencias en la propiedad: China tiene "derechos de uso del suelo" frente a la "propiedad perpetua" de Japón, lo que supone la mayor diferencia en la estabilidad de los valores de los activos.

Naturaleza del mercado: Japón es un mercado maduro con énfasis en los ingresos por alquileres estables, mientras que China es un mercado especulativo con un fuerte enfoque en las ganancias de precios, y estas diferencias estructurales han conducido a la actual fase de ajuste.

Impacto del mercado chino en Japón: a corto plazo, la afluencia de fondos de particulares adinerados puede continuar debido a la debilidad del yen, pero a medio y largo plazo existe el riesgo de una disminución de la demanda debido al deterioro de la economía china, y es necesario vigilar de cerca las tendencias.

Atractivo de Japón:En una economía mundial inestable, los valores intrínsecos de los bienes inmuebles japoneses, como la sólida propiedad, la estabilidad y transparencia del mercado, la asequibilidad y los elevados rendimientos, están atrayendo una renovada atención como activo refugio.

En conclusión, la agitación del mercado inmobiliario chino presenta tanto riesgos como oportunidades a corto plazo para el mercado inmobiliario japonés. Sin embargo, a largo plazo, los sólidos fundamentos del sector inmobiliario japonés seguirán respaldando su valor.

En este complejo entorno de mercado, el conocimiento profesional y la información actualizada son esenciales para desarrollar una estrategia óptima de inversión inmobiliaria. Si tiene alguna consulta relacionada con el sector inmobiliario, ya sea sobre el reposicionamiento de activos procedentes de inmuebles en el extranjero o sobre nuevas inversiones en Japón, no dude en ponerse en contacto con nosotros.

Preguntas más frecuentes

P1: ¿Pueden los ciudadanos chinos adquirir libremente bienes inmuebles en Japón?

R1: Sí, pueden. De acuerdo con la legislación japonesa, básicamente no existen restricciones a la adquisición de propiedades basadas en la nacionalidad. Los extranjeros son libres de adquirir y registrar la propiedad de terrenos y edificios del mismo modo que los nacionales japoneses. Sin embargo, es importante tener en cuenta que las distintas instituciones financieras tienen criterios diferentes a la hora de obtener préstamos.

P2: ¿El estallido de la burbuja inmobiliaria en China es similar al de la burbuja japonesa en los años noventa?

A2: Hay similitudes y diferencias. Las similitudes son que se desencadenó por el endurecimiento monetario y que los precios inmobiliarios estaban muy alejados de la realidad de la economía. Sin embargo, la diferencia es que en Japón los precios se desplomaron uniformemente en todo el país, mientras que en China hay diferencias regionales significativas, como la marcada caída en las ciudades regionales. Además, el hecho de que el suelo sea propiedad del Estado y el grado de intervención gubernamental en el mercado es muy diferente del caso japonés, por lo que el proceso no tiene por qué seguir necesariamente el mismo camino.

P3: ¿Cuáles son los puntos concretos a los que deben prestar atención los inversores extranjeros a la hora de invertir en inmuebles japoneses?

A3: Hay tres áreas principales: fiscalidad, gestión y riesgo cambiario. Es necesario comprender el singular sistema tributario japonés, que incluye el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles, el impuesto sobre activos fijos, el impuesto sobre la renta (impuesto sobre los ingresos por alquiler) y el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (impuesto sobre las plusvalías obtenidas en las ventas). También es importante seleccionar una empresa de gestión fiable a la que confiar la gestión diaria de la propiedad y el trato con los inquilinos. Además, como los activos están denominados en yenes, debe tener en cuenta que las fluctuaciones del tipo de cambio frente a su moneda nacional repercutirán directamente en el valor de sus activos y sus ganancias.

P4: ¿Por qué hay diferencias en los rendimientos de los alquileres entre China y Japón?

R4: La razón principal es la diferencia en el equilibrio entre los precios de los inmuebles y los alquileres. En China, los precios de los inmuebles han subido mucho más rápido que el ritmo de aumento de los alquileres en las últimas décadas. Muchos inversores compraron propiedades esperando ganancias en los precios más que en los alquileres, lo que creó una situación de "precios altos pero alquileres bajos", con el consiguiente bajo rendimiento. En Japón, en cambio, los precios son relativamente estables y están en equilibrio con los niveles de alquiler, lo que facilita la obtención de rendimientos estables.

P5: ¿Aumentarán los inversores chinos su inversión en inmuebles japoneses en el futuro?

R5: A corto plazo, en un contexto de debilidad del yen e incertidumbre económica y política en China, es probable que continúe o aumente la inversión de particulares adinerados con fines de diversificación de activos (huida hacia activos seguros), especialmente en áreas metropolitanas como Tokio. Sin embargo, si se ponen de manifiesto factores negativos como el endurecimiento de los controles de capital por parte del gobierno chino y un mayor deterioro de la economía china en su conjunto, es muy probable que el impulso se ralentice. Es necesario seguir de cerca la situación política y económica de ambos países.