Investimento Imobiliário: Lucrativo ou Arriscado? Descubra a Verdade

Muitos iniciantes podem ter ouvido pessoas dizerem coisas como "não invista em imóveis" ou "o investimento em imóveis não é lucrativo". De fato, é natural sentir-se desconfortável com o investimento em imóveis porque ele exige uma grande quantia de dinheiro e envolve riscos. Também é verdade que algumas pessoas realmente fracassaram no investimento em imóveis e tiveram prejuízos. Portanto, há uma imagem generalizada de que o investimento em imóveis = não lucrativo. Entretanto, isso geralmente não é verdade. Se você tiver o conhecimento e a estratégia corretos, há muitas pessoas que estão obtendo lucros estáveis com o investimento imobiliário.Este artigo analisa o contexto em que o investimento imobiliário é considerado "não lucrativo" e fornece uma explicação completa da estrutura de lucro, exemplos de fracasso e sucesso, riscos que os iniciantes devem evitar e pontos-chave para o sucesso.Obtenha uma compreensão correta dosriscos eretornos doinvestimento imobiliárioe adquira o conhecimento necessário para dar o primeiro passo com confiança, mesmo para iniciantes.

Estrutura básica de ganhos do investimento imobiliário

Há dois tipos principais de renda de investimento imobiliário

Ganhos de renda (renda de investimento)

Os ganhos de renda, representados pela renda mensal do aluguel, são lucros que podem ser obtidos continuamente por meio da administração do aluguel. O atrativo é que, quando uma propriedade é alugada, uma renda fixa é recebida todos os meses e um fluxo de caixa estável pode ser gerado a longo prazo. Entretanto, a renda do aluguel não é garantida para sempre e pode variar dependendo das flutuações econômicas e da disponibilidade de inquilinos.

Ganhos de capital (lucro na venda)

Os ganhos de capital são ganhos na venda de uma propriedade. Por exemplo, se você puder vender uma propriedade em um momento em que o preço da propriedade aumentou em relação ao momento em que você a comprou, poderá obter um grande lucro na venda. Os ganhos de capital são grandes ganhos únicos e podem ser uma ótima oportunidade quando o mercado imobiliário está em alta. Por outro lado, no entanto, deve-se observar que o valor da propriedade depende da economia e da demanda, portanto, nem sempre é possível vender pelo preço que você deseja.

Assim, os ganhos do investimento imobiliário são compostos tanto de ganhos de renda "mensais constantes" quanto de ganhos de capital "futuros ganhos comerciais". Para ter sucesso no investimento em imóveis, é importante entender essas duas estruturas de lucro e fazer um plano de investimento com uma perspectiva de longo prazo.

Razões pelas quais as pessoas dizem que o investimento imobiliário não é lucrativo e exemplos de fracasso

Há vários motivos típicos pelos quais as pessoas dizem que "o investimento em imóveis não é lucrativo".

Principais motivos.

• Medo de ter de fazer grandes empréstimos - os imóveis são caros e, em geral, é preciso fazer empréstimos. Muitas pessoas relutam em assumir grandes dívidas, mas o princípio básico é que a renda mensal do aluguel seja usada para pagar o empréstimo.

• Risco de vacância e atrasos no aluguel - Há sempre o risco de vacância e atrasos na administração de aluguéis. Há também um risco diferente de zero de períodos de renda zero se não for possível encontrar inquilinos ou se os inquilinos não pagarem o aluguel.

• Risco de despesas devido a desastres e reparos - os edifícios se deterioram com o tempo e, eventualmente, precisarão de grandes reparos. Além disso, se o edifício for danificado por incêndio, terremoto, inundação ou outros desastres, há o risco de despesas que não são cobertas pelo seguro.

• Rendimentos baixos e baixa lucratividade - Alguns apontam que "o investimento em imóveis não é tão lucrativo quanto ações ou câmbio". O rendimento de imóveis em geral fica em torno de 4 a 5%, e algumas pessoas o consideram menos atraente do que investimentos de alto risco e alto retorno.

• Exigência de conhecimento e gerenciamento (consome tempo) - O investimento em imóveis não funciona como "comprar e sair". É necessária uma ampla gama de conhecimentos e esforços, desde a seleção de propriedades e negociações de empréstimos até o recrutamento de inquilinos e a administração da propriedade.

• Comerciantes mal-intencionados - Há alguns comerciantes inescrupulosos que vendem propriedades inadequadas para iniciantes por meio de vendas agressivas e exageradas. Em alguns aspectos, as experiências de pessoas que foram enganadas por esses comerciantes e perderam dinheiro no passado levaram as pessoas a dizer "não invista em imóveis".

Exemplos típicos de fracasso

Caso de fracasso 1: Casos de unidades antigas de um cômodo em áreas rurais que estão desocupadas

O Sr. A comprou um apartamento antigo de um cômodo em uma cidade da região, esperando um alto retorno de 12%, mas depois que o inquilino se mudou quando o contrato estava para ser renovado, ele não conseguiu garantir um novo inquilino e sua renda de aluguel cessou. Ele não teve escolha a não ser reduzir o aluguel em mais de 10.000 ienes por mês e finalmente encontrou um novo inquilino seis meses depois, mas um ano depois o inquilino se mudou novamente, deixando o apartamento vago por um longo período. Como a propriedade era antiga e ficava a 20 minutos da estação mais próxima, não havia compradores e a propriedade era difícil de vender. Como resultado, o rendimento inicialmente esperado se tornou um pontinho no radar, com apenas o pagamento do empréstimo e os custos de manutenção pesando muito no resultado final da empresa.

Caso de falha (2): unidades de um quarto recém-construídas que não atingem o ponto de equilíbrio

O Sr. B comprou um apartamento estúdio recém-construído em Tóquio com um empréstimo integral em busca de uma renda estável para sua aposentadoria e começou a investir, acreditando na explicação do seminário da empresa imobiliária de que "o risco de vacância é baixo e o aluguel é garantido". Na realidade, porém, o valor do pagamento mensal do empréstimo excedeu a renda garantida do aluguel em aproximadamente JPY 20.000, e ele se viu obrigado a sacar dinheiro todos os meses imediatamente após a compra. Além disso, três anos após a assinatura do contrato, recebemos um aviso de redução do aluguel garantido, e o ônus do empréstimo aumentou ainda mais. Em seguida, pensamos em vender a propriedade, mas o valor avaliado havia caído de 28 milhões de ienes no momento da compra para aproximadamente 18 milhões de ienes, resultando em uma perda não realizada de 10 milhões de ienes.

Como mostram esses exemplos de fracasso, a seleção incorreta de propriedades, os erros no planejamento financeiro e as contramedidas de risco inadequadas podem levar ao resultado de que "o investimento em propriedades não é lucrativo". Por outro lado, a maior causa de fracasso é começar a investir sem a devida tomada de decisão e preparação.

Pontos em comum e histórias de sucesso de investidores bem-sucedidos

Por outro lado, há muitos investidores bem-sucedidos que estão lucrando continuamente com o investimento em imóveis. Então, o que diferencia esses investidores lucrativos? Todos eles têm uma coisa em comum: planejam com base no conhecimento correto e selecionam e gerenciam propriedades de forma sólida.

Histórias de sucesso

O primeiro padrão que é frequentemente citado como uma história de sucesso é o caso em que o princípio básico do investimento imobiliário - comprar uma propriedade a um preço baixo, alugá-la e vendê-la a um preço alto no futuro - é constantemente colocado em prática. Em particular, há muitos exemplos de sucesso obtidos com a compra de condomínios e casas de segunda mão a um preço com desconto e seu aluguel. Como os preços dos imóveis de segunda mão são mais baixos do que os dos imóveis novos, é possível garantir um rendimento superficial de 10% ou mais, dependendo do equilíbrio entre aluguel e valor. As propriedades que conseguem atingir rendimentos tão altos têm maior probabilidade de reter ganhos após a dedução dos pagamentos de empréstimos e despesas, resultando em um investimento bem-sucedido.

Em segundo lugar, as estratégias que enfatizam a diversificação do risco de vacância e o gerenciamento de longo prazo também são comuns aos investidores bem-sucedidos. Por exemplo, um funcionário da empresa, o Sr. A, que era iniciante em investimentos imobiliários, aceitou o desafio de comprar um apartamento de segunda mão, de construção única, nos subúrbios do centro da cidade, com o objetivo de construir ativos futuros, e conseguiu obter uma gestão estável. Ao escolher uma propriedade, o Sr. A prestou atenção às áreas próximas a estações de trem que são convenientes para o deslocamento e áreas onde a população provavelmente aumentará no futuro, e também selecionou cuidadosamente uma propriedade que exige pouco esforço de gerenciamento e tem um baixo risco de vacância. Além disso, ele selecionou cuidadosamente propriedades com pouco esforço de gerenciamento e baixo risco de vacância. Outro fator de sucesso foi que ela procurou propriedades com uma política clara de garantir rendimentos altos e estáveis a longo prazo, em vez de uma orientação de curto prazo de querer revender imediatamente a propriedade e ganhar dinheiro.

Pontos em comum com as pessoas bem-sucedidas

• Comprar imóveis com desconto - sempre pesquise imóveis que possam ser comprados com desconto em relação ao preço de mercado e adquira-os quando houver boas condições disponíveis. Há espaço para negociação de preços, especialmente com propriedades de segunda mão, e se você puder comprar com desconto, isso melhorará seu rendimento e aumentará sua taxa de sucesso.

• Foco no rendimento e no equilíbrio entre receitas e despesas - não se concentre apenas no valor superficial do rendimento, mas também no fato de o rendimento real, após a dedução dos pagamentos de empréstimos e despesas, ser positivo. Os investidores bem-sucedidos realizam simulações detalhadas de renda e despesas antes da compra e verificam cuidadosamente se planejam manter a renda em mãos.

• Escolha uma área com alta demanda - para reduzir o risco de vacância, é uma regra rígida investir em áreas onde a demanda de aluguel é estável e alta. Imóveis em áreas onde as pessoas tendem a se reunir, como perto de estações de trem, centros urbanos e áreas universitárias, são menos suscetíveis ao clima econômico e são adequados para uma gestão estável de longo prazo.

• Perspectiva e diversificação de longo prazo - Os investidores imobiliários bem-sucedidos não ficam muito animados ou tristes com os ganhos de curto prazo, mas veem o investimento imobiliário como uma estratégia de construção de ativos de longo prazo. Eles também diversificam seus fluxos de renda investindo em várias propriedades ou em uma única propriedade sempre que possível, para diversificar o risco de modo que um fracasso não arruíne tudo.

Pontos-chave para que os iniciantes tenham sucesso no investimento imobiliário

Então, como os iniciantes que estão começando a investir em propriedades devem abordar esse assunto? A seguir, um resumo dos pontos importantes.

1. Adquirir o conhecimento correto

A primeira etapa é adquirir conhecimento básico sobre investimento imobiliário. Obtenha informações de livros, seminários e consultores confiáveis para adquirir um amplo conhecimento sobre a estrutura de lucros, o gerenciamento de riscos e os aspectos tributários. É perigoso começar a investir sem conhecimento suficiente.

2. selecionar uma propriedade sólida

Para os iniciantes, é particularmente importante escolher uma propriedade com ênfase na "segurança". Especificamente, concentre-se nos seguintes pontos

• Foco na localização: perto de estações de trem, boas conexões de transporte, instalações convenientes para morar
• Áreas com demanda estável: perto de universidades e grandes empresas, áreas com pouco declínio populacional
• Condições do imóvel: verifique a idade do imóvel, as condições das instalações, o histórico de reparos, etc.

3. Planeje receitas e despesas realistas

O sucesso ou o fracasso de um investimento imobiliário depende do plano de receitas e despesas. Considere os seguintes pontos ao planejar

• Antecipe as taxas de vacância: planeje um determinado período de vacância, em vez de sempre presumir que a propriedade estará totalmente ocupada.
• Reserva para reparos: reserve um determinado valor todo mês para reparos futuros.
• Planeje com uma margem: certifique-se de ter fundos suficientes disponíveis para despesas inesperadas.

4. Encontre um parceiro confiável

O investimento imobiliário é difícil de ser feito sozinho. Ter os seguintes parceiros aumentará suas chances de sucesso

• Uma agência imobiliária confiável: uma empresa que não apenas apresente propriedades, mas também ofereça suporte de longo prazo.
• Empresas de administração experientes: que podem ajudá-lo com o recrutamento de inquilinos e a administração diária.
• Consultores tributários especializados em investimentos imobiliários: especialistas que podem oferecer consultoria tributária.

5. pense a longo prazo

Pense no investimento imobiliário como uma construção de ativos de longo prazo, e não como uma busca de lucros de curto prazo. Ao perseverar, o efeito dos juros compostos funcionará e seus ativos aumentarão de forma constante.

Conclusão: O investimento imobiliário pode ser lucrativo "se feito corretamente".

Embora algumas pessoas digam que o investimento imobiliário não é lucrativo, não há dúvida de que, se você tiver o conhecimento e a estratégia corretos, esse é um método de investimento que pode proporcionar uma renda estável. Muitos casos de fracasso se devem à preparação insuficiente ou a decisões ruins, e até mesmo os iniciantes têm uma boa chance de sucesso se adotarem a abordagem correta.

O verdadeiro atrativo do investimento imobiliário está no fato de que os resultados podem variar muito, dependendo de seu próprio julgamento e esforços. O atalho para o sucesso é adquirir conhecimento suficiente antes de começar a investir, fazer um plano financeiro razoável e ter uma visão de longo prazo.

Embora o termo "renda disponível" possa agradar a muitos, a realidade é que ele exige muito esforço de "investimento", especialmente nos primeiros anos. No entanto, se esse esforço valer a pena, pode ser um grande apoio como fonte estável de renda no futuro.

O investimento imobiliário não é, de forma alguma, um método de investimento de "lucro fácil para todos", mas é um método de investimento "lucrativo" se for feito corretamente.