Inversión Inmobiliaria: Claves para Evitar el Fracaso y Obtener Éxito

Muchos principiantes habrán oído decir cosas como "no inviertas en inmuebles" o "la inversión inmobiliaria no es rentable". En efecto, es natural sentirse incómodo ante la inversión inmobiliaria porque requiere una gran cantidad de dinero e implica riesgos. También es cierto que algunas personas han fracasado en la inversión inmobiliaria y han sufrido pérdidas. Por lo tanto, existe la imagen generalizada de que la inversión inmobiliaria = no rentable. Sin embargo, esto no suele ser cierto. Si se tienen los conocimientos y la estrategia adecuados, hay muchas personas que están obteniendo beneficios estables de la inversión inmobiliaria.Este artículo analiza el trasfondo por el que se dice que la inversión inmobiliaria "no es rentable" y ofrece una explicación exhaustiva de la estructura de beneficios, ejemplos de fracaso y éxito, riesgos que los principiantes deben evitar y puntos clave para el éxito.Comprenda correctamente losriesgos ybeneficios de la inversión inmobiliaria y adquiera los conocimientos necesarios para dar el primer paso con confianza, incluso para los principiantes.

Estructura básica de los ingresos de la inversión inmobiliaria

Existen dos tipos principales de ingresos procedentes de la inversión inmobiliaria.

Ganancias de renta (ingresos de inversión)

Las ganancias de renta, representadas por las rentas mensuales de alquiler, son beneficios que pueden obtenerse de forma continuada mediante la gestión del alquiler. El atractivo radica en que, una vez alquilado el inmueble, se recibe una renta fija cada mes y se puede generar un flujo de caja estable a largo plazo. Sin embargo, los ingresos por alquiler no están garantizados para siempre y pueden variar en función de las fluctuaciones económicas y la disponibilidad de inquilinos.

Plusvalía (beneficio por venta)

Las plusvalías son las ganancias obtenidas por la venta de un inmueble. Por ejemplo, si puede vender una propiedad en un momento en que el precio de la misma ha subido con respecto a cuando la compró, puede obtener un gran beneficio con la venta. Las plusvalías son grandes ganancias puntuales y pueden ser una gran oportunidad cuando el mercado inmobiliario está boyante. Por otro lado, sin embargo, hay que tener en cuenta que el valor de los inmuebles depende de la economía y la demanda, por lo que no siempre es posible vender al precio que uno desea.

Así pues, los beneficios de la inversión inmobiliaria se componen tanto de ganancias de ingresos "mensuales constantes" como de plusvalías de "futuros beneficios comerciales". Para tener éxito en la inversión inmobiliaria, es importante comprender estas dos estructuras de beneficios y elaborar un plan de inversión desde una perspectiva a largo plazo.

Razones por las que la gente dice que la inversión inmobiliaria no es rentable y ejemplos de fracaso

Hay varias razones típicas por las que la gente dice que "la inversión inmobiliaria no es rentable".

Razones principales.

• Miedo a tener que pedir grandes préstamos: los inmuebles son caros y normalmente se piden préstamos. Muchas personas son reacias a contraer grandes deudas, pero el principio básico es que los ingresos mensuales por alquiler se utilizan para devolver el préstamo.

• Siempre existe el riesgo de que se produzcan desocupaciones y retrasos en el pago de los alquileres. También existe un riesgo no nulo de periodos de renta cero si no se encuentran inquilinos o éstos no pagan el alquiler.

• Riesgo de gastos por catástrofes y reparaciones: los edificios se deterioran con el tiempo y acabarán necesitando reparaciones importantes. Además, si el edificio resulta dañado por un incendio, un terremoto, una inundación u otras catástrofes, existe el riesgo de que los gastos no estén cubiertos por el seguro.

• Bajos rendimientos y escasa rentabilidad - Algunos señalan que "la inversión inmobiliaria no es tan rentable como las acciones o las divisas". El rendimiento de los bienes inmuebles suele rondar el 4-5%, y algunas personas lo consideran menos atractivo que las inversiones de alto riesgo y alto rendimiento.

• Se requieren conocimientos y gestión (requieren mucho tiempo) - La inversión inmobiliaria no funciona con el método de "comprar y marcharse". Se requiere una amplia gama de conocimientos y esfuerzo, desde la selección de la propiedad y las negociaciones del préstamo hasta la contratación de inquilinos y la gestión de la propiedad.

• Comerciantes malintencionados - Hay algunos comerciantes sin escrúpulos que venden propiedades inadecuadas a principiantes mediante ventas agresivas y bombo publicitario. En algunos aspectos, las experiencias de personas que han sido engañadas por tales comerciantes y han perdido dinero en el pasado han llevado a la gente a decir "no inviertas en propiedades".

Ejemplos típicos de fracaso

Caso de fracaso 1: Casos de viviendas antiguas de una sola habitación en zonas rurales desocupadas

El Sr. A compró un viejo piso de una habitación en una ciudad de la región, esperando una alta rentabilidad del 12%, pero después de que el inquilino se marchara cuando el contrato estaba a punto de renovarse, no pudo conseguir un nuevo inquilino y sus ingresos por alquiler cesaron. No tuvo más remedio que bajar el alquiler en más de 10.000 yenes al mes y finalmente encontró un nuevo inquilino seis meses después, pero un año más tarde el inquilino se volvió a mudar, dejando de nuevo el apartamento desocupado durante mucho tiempo. Como el inmueble era antiguo y estaba a 20 minutos de la estación más cercana, no aparecieron compradores y resultó difícil venderlo. Como resultado, el rendimiento previsto inicialmente se convirtió en un punto intermitente en el radar, y sólo las amortizaciones del préstamo y los costes de mantenimiento pesaron en la cuenta de resultados de la empresa.

Caso de fracaso (2): Viviendas de una habitación de nueva construcción que no alcanzan el punto de equilibrio

El Sr. B compró un estudio de nueva construcción en Tokio con un préstamo íntegro en busca de unos ingresos estables para su jubilación, y empezó a invertir creyéndose la explicación del seminario de la inmobiliaria de que "el riesgo de desocupación es bajo y el alquiler está garantizado". En realidad, sin embargo, el importe mensual de la amortización del préstamo superaba los ingresos garantizados por alquiler en aproximadamente 20.000 yenes, y se encontró con que tenía que sacar dinero todos los meses inmediatamente después de la compra. Además, tres años después de firmar el contrato, recibimos un aviso de reducción del alquiler garantizado, y la carga de sacar dinero aumentó aún más. Entonces nos planteamos vender la propiedad, pero el valor de tasación había bajado de 28 millones de yenes en el momento de la compra a unos 18 millones, lo que supuso una pérdida no realizada de 10 millones de yenes.

Como demuestran estos ejemplos de fracaso, la selección incorrecta de la propiedad, los errores en la planificación financiera y las medidas inadecuadas para contrarrestar los riesgos pueden llevar al resultado de que "la inversión inmobiliaria no es rentable". Por otro lado, la mayor causa de fracaso es empezar a invertir sin una toma de decisiones y una preparación adecuadas.

Puntos en común e historias de éxito de inversores con éxito

Por otro lado, hay muchos inversores de éxito que obtienen continuamente beneficios de la inversión inmobiliaria. ¿Qué diferencia a estos inversores rentables? Todos tienen algo en común: planifican basándose en conocimientos correctos y seleccionan y gestionan las propiedades de forma sólida.

Historias de éxito

El primer patrón que suele citarse como historia de éxito es el caso en el que el principio básico de la inversión inmobiliaria -comprar un inmueble a bajo precio, alquilarlo y venderlo a un precio alto en el futuro- se pone en práctica de forma constante. En particular, hay muchos ejemplos de éxitos logrados mediante la compra de condominios y casas de segunda mano a un precio rebajado y su alquiler. Como los precios de los inmuebles de segunda mano son más bajos que los de los edificios nuevos, es posible asegurarse un rendimiento superficial del 10% o más, dependiendo del equilibrio entre alquiler e ingresos. Los inmuebles que pueden alcanzar rendimientos tan elevados tienen más probabilidades de retener beneficios una vez deducidos los reembolsos de préstamos y los gastos, lo que se traduce en una inversión de éxito.

En segundo lugar, las estrategias que hacen hincapié en la diversificación del riesgo de desocupación y la gestión a largo plazo también son comunes a los inversores de éxito. Por ejemplo, un empleado de la empresa, el Sr. A, que era principiante en la inversión inmobiliaria, asumió el reto de comprar un piso de segunda mano de un solo edificio en las afueras del centro de la ciudad con vistas a construir futuros activos, y consiguió una gestión estable. A la hora de elegir un inmueble, el Sr. A prestó atención a las zonas cercanas a estaciones de tren que resultan cómodas para desplazarse al trabajo y a las zonas en las que es probable que aumente la población en el futuro, y también seleccionó cuidadosamente un inmueble que requiera poco esfuerzo de gestión y tenga un bajo riesgo de desocupación. Además, seleccionó cuidadosamente propiedades con poco esfuerzo de gestión y bajo riesgo de desocupación. Otro factor de su éxito fue que buscó propiedades con una política clara de asegurar rendimientos estables y elevados a largo plazo, en lugar de una orientación a corto plazo de querer revender inmediatamente la propiedad y ganar dinero en efectivo.

Puntos en común con las personas de éxito

• Comprar propiedades con descuento: busque siempre propiedades que puedan comprarse con descuento respecto al precio de mercado y adquiéralas cuando haya buenas condiciones disponibles. Hay margen para negociar el precio, especialmente con propiedades de segunda mano, y si puede comprar con descuento, mejorará su rendimiento y aumentará su tasa de éxito.

• Concéntrese en el rendimiento y en el equilibrio entre ingresos y gastos: no se fije sólo en la cifra de rendimiento superficial, sino también en si el rendimiento real, una vez deducidos los reembolsos y los gastos del préstamo, es positivo. Los inversores de éxito realizan simulaciones detalladas de ingresos y gastos antes de la compra y comprueban cuidadosamente que prevén mantener los ingresos.

• Elija una zona con gran demanda: para reducir el riesgo de desocupación, es una regla de oro invertir en zonas donde la demanda de alquiler sea estable y elevada. Los inmuebles situados en zonas donde la gente tiende a congregarse, como cerca de estaciones de tren, centros urbanos y zonas universitarias, tienen menos probabilidades de verse afectados por la coyuntura económica y son adecuados para una gestión estable a largo plazo.

• Perspectiva a largo plazo y diversificación - Los inversores inmobiliarios de éxito no se emocionan ni se entristecen demasiado por las ganancias a corto plazo, sino que ven la inversión inmobiliaria como una estrategia de creación de activos a largo plazo. También diversifican sus flujos de ingresos invirtiendo en varias propiedades o en una sola cuando es posible, para diversificar su riesgo y que un fracaso no lo arruine todo.

Puntos clave para que los principiantes tengan éxito en la inversión inmobiliaria

¿Qué deben hacer los principiantes que se inician en la inversión inmobiliaria? A continuación se resumen algunos puntos importantes.

1. adquirir los conocimientos adecuados

El primer paso es adquirir conocimientos básicos sobre la inversión inmobiliaria. Infórmese en libros, seminarios y asesores de confianza para adquirir un amplio conocimiento de la estructura de beneficios, la gestión del riesgo y los aspectos fiscales. Es peligroso empezar a invertir sin los conocimientos suficientes.

2. seleccionar una propiedad sólida

Para los principiantes es especialmente importante elegir una propiedad que haga hincapié en la "seguridad". En concreto, hay que centrarse en los siguientes puntos

• Centrarse en la ubicación: cerca de estaciones de tren, buenas conexiones de transporte, instalaciones cómodas para vivir
• Zonas con demanda estable: cerca de universidades y grandes empresas, zonas con poco declive demográfico
• Estado del inmueble: compruebe la antigüedad del inmueble, el estado de las instalaciones, el historial de reparaciones, etc.

3. planificar ingresos y gastos realistas

El éxito o fracaso de una inversión inmobiliaria depende de un plan de ingresos y gastos realista. Tenga en cuenta los siguientes puntos a la hora de planificar

• Prevea los porcentajes de desocupación: prevea un cierto periodo de desocupación, en lugar de dar siempre por sentado que el inmueble estará totalmente ocupado.
• Reserva para reparaciones: reserva una cantidad de dinero cada mes para futuras reparaciones.
• Planifique con margen: asegúrese de disponer de fondos suficientes para gastos imprevistos.

4. encuentre un socio fiable

La inversión inmobiliaria es difícil hacerla uno solo. Contar con los siguientes socios aumentará sus posibilidades de éxito

• Una agencia inmobiliaria de confianza: una empresa que no sólo le presente propiedades, sino que también le ofrezca apoyo a largo plazo.
• Empresas de gestión con experiencia: que puedan ayudarle con la contratación de inquilinos y la gestión diaria.
• Asesores fiscales expertos en inversión inmobiliaria: expertos que puedan proporcionarle asesoramiento fiscal.

5. piense a largo plazo

Piense en la inversión inmobiliaria como una creación de activos a largo plazo, en lugar de como una búsqueda de beneficios a corto plazo. Si persevera, el efecto del interés compuesto funcionará y sus activos aumentarán de forma constante.

Conclusión: La inversión inmobiliaria puede ser rentable "si se hace correctamente".

Aunque hay quien dice que la inversión inmobiliaria no es rentable, no cabe duda de que, si se tienen los conocimientos y la estrategia adecuados, es un método de inversión que puede proporcionar unos ingresos estables. Muchos casos de fracaso se deben a una preparación insuficiente o a malas decisiones, e incluso los principiantes tienen muchas posibilidades de éxito si adoptan el enfoque adecuado.

El verdadero atractivo de la inversión inmobiliaria reside en el hecho de que los resultados pueden variar enormemente en función de su propio criterio y esfuerzo. El atajo hacia el éxito consiste en adquirir conocimientos suficientes antes de empezar a invertir, elaborar un plan financiero razonable y adoptar una perspectiva a largo plazo.

El término "renta disponible" puede resultar atractivo para muchos, pero en realidad requiere un gran esfuerzo de "inversión", sobre todo en los primeros años. Sin embargo, si ese esfuerzo da sus frutos, puede ser un gran apoyo como fuente estable de ingresos en el futuro.

La inversión inmobiliaria no es, ni mucho menos, un método de inversión 'fácil de rentabilizar para todo el mundo', pero sí es un método de inversión 'rentable' si se hace correctamente.