초보 오너를 위한 부동산 관리와 법령 준수 가이드

부동산 투자를 막 시작한 오너들은 임대관리 업무와 관련 법규에 대해 '어디서부터 배워야 할지' 불안해하는 경우가 많다. 이번 기사에서는 이러한 초보 오너들의 궁금증을 해소하기 위해 부동산 회사(주택건설업자)가 수행하는 임대관리 업무의 기본 틀과 법령 준수 사항을 설명하고자 한다. 주택건설거래업법 (이하,宅建業法)과 임대주택관리업법이라는 두 가지 중요한 법률의 차이점을 정리하고, 중요사항 설명과 관리위탁계약 시 유의해야 할 사항을 제시합니다. 또한, 컴플라이언스(법령 준수)를 강화하기 위한 구체적인 체크리스트도 소개합니다. 전문적인 내용을 최대한 줄이고, 실무에 도움이 되는 관점을 경건하게 정리하였으니 참고하시기 바랍니다.

주택건설업법과 임대주택관리업법의 차이점

먼저 임대경영과 관련된 대표적인 법률인 '宅地建物取引業法(택건업법)'과 '임대주택관리업법'에 대해 그 역할과 차이점을 정리해 보겠습니다.

宅建業法은 부동산 매매나 임대차의 중개(알선 )와 대리 등을 업으로 하는宅建業者를 규제하는 법이다. 宅建業者(부동산회사)가 부동산 거래를 공정하게 진행하여 거래 당사자(매수자 및 임차인)의 이익을 보호하는 것을 목적으로 한다. 구체적으로는 매물을 소개하고 계약을 체결할 때 중요사항 설명 (중요사항 설명서를 이용한 사전 설명)과 계약 체결 시 서면 교부 (37조 서면이라는 계약서 교부)를 의무화하고, 업체에宅地建物取引士(국가자격자)를 두도록 하는 것 등이 규정되어 있습니다. 宅建業法에 따라 부동산 거래 시에는宅建士가 중요한 사항을 설명하고 계약 내용을 문서로 교부함으로써 임차인이나 매수인이 나중에 '미처 듣지 못했다'는 사태를 방지하고 안심하고 거래할 수 있도록 하고 있다.

한편, 임대주택관리업법은 임대주택의 관리업무 (입주자 응대, 임대료 관리, 건물 유지관리 등)를 하는 임대관리업자를 규제하는 비교적 새로운 법으로, 2020년에 제정되어 2021년 6월에 시행되었다. 이 법은 부동산 소유자와 임대관리업자와의 관계를 적정화하고 관리 업무의 질을 향상시키는 것을 목적으로 하고 있다. 그 배경에는 전대차(이른바 일괄 임대에 의한 임대료 보증)를 둘러싼 분쟁이 빈번하게 발생했기 때문이다. 과거에는 '향후에도 임대료 ◯◯만엔을 보장한다'는 등 임대료 하락 위험이나 인하 가능성을 충분히 설명하지 않은 채 계약을 체결해 나중에 건물주에게 불이익이 발생하는 사례가 문제시됐다. 이를 방지하기 위해 임대주택관리업법에서는 임대인에게 사전 설명의무, 과대광고 및 부당권유 금지 등을 의무화하였습니다.

임대주택관리업법 시행으로 임대관리업자에게는 국토교통대신 등록제도가 도입되었고, 특히 관리 세대수가 200세대 이상인 경우 등록이 의무화되었습니다. 등록업체는 사무실마다 업무관리자라고 불리는 자격자('임대부동산경영관리사' 등 일정 요건을 갖춘 자)를 두고 사내에 관리업무의 감독 책임을 맡겨야 하며, 2022년 6월 경과조치 기간 종료 후에는 업무관리자를 두지 않은 업체는 업무정지 처분 등 엄중한 처벌을 받게 됩니다. 처벌을 받게 됩니다. 이처럼 임대주택관리업법은 관리회사 측의 제도 정비와 소유자 보호에 중점을 둔 법이라고 할 수 있습니다.

두 법의 차이점을 정리하면, 주택건설업법은 입주자(임차인)와 구매자 보호를 목적으로 주택건설업자의 업무(계약 시 설명의무 등)를 규제하고 있는 반면, 임대주택관리업법은 부동산 소유자 보호와 관리업무의 적정화를 목적으로 관리업자의 업무(사전 설명과 보고의무 등)를 규제하고 있다는 점이 큰 차이점입니다. 차이가 있습니다. 물론 공통점도 있습니다. 두 법 모두 계약 전 중요사항 설명과 계약 시 서면 교부를 의무화하고 있어 거래의 투명성 확보라는 목적은 공통적이다. 실제로 많은 부동산 회사들이 임대중개(宅建業)와 임대관리를 모두 하고 있으며, 공인중개사가 그대로 업무 관리자를 겸직하는 경우도 흔하다. 따라서 소유자 입장에서는 하나의 회사로 보이지만, 뒤에서는宅建業法에 근거한 업무 (입주자 모집・계약 업무)와 임대주택관리업법에 근거한 업무 (임대관리 업무)가 연계하여 진행되고 있다는 것을 이해하면 좋을 것입니다.

계약 및 설명의 포인트

이어서 실제 임대운영 현장에서 중요한 '중요사항 설명'과 '관리위탁계약'에 대해 소유자 입장에서 유의해야 할 사항을 설명합니다. 입주자와의 임대차 계약 시 이루어지는 설명과 오너와 관리회사 간에 체결하는 관리계약 각각에 대한 포인트가 있습니다.

임대 계약 시 중요 사항 설명

임대 부동산에 입주자를 맞이할 때, 계약 전에 반드시 이루어지는 것이 중요사항 설명입니다. 이는 공인중개사법에 따라 부동산 회사 담당자(宅地建物取引士)가 임차인(입주 예정자)에게 물건과 임대 조건의 중요 사항을 설명하는 절차이다. 예를 들어, 물건의 설비나 조건, 계약기간이나 갱신료, 금지사항, 현황이나 하자(결함) 유무, 라이프 라인의 정비 상태 등 계약에 영향을 미치는 사항이 망라된다. 중요사항 설명은 서면(중요사항설명서)을 통해 대면으로 이루어지는 것이 원칙이지만, 최근에는 국토교통부에서 IT를 활용한 온라인 설명(IT중설)도 본격적으로 허용해 원거리에서도 대면과 마찬가지로 설명을 받을 수 있게 되었다. 어느 경우라도 건축사가 기명날인한 설명서를 사용하여 임차인이 내용을 충분히 이해한 후 계약을 진행해야 합니다.

건물주 입장에서는 관리회사나 중개업자가 입주자에게 이 중요사항 설명을 제대로 하고 있는지 잘 살펴보는 것이 중요합니다. 중요사항 설명이 불충분하면 나중에 입주자와의 사이에 '듣지 못한 사항'이 발견되어 문제가 될 수 있습니다. 예를 들어, 오너가 자체적으로 정한 부동산 규칙 (사용규칙)이나 특약사항이 있는 경우에는 중요사항설명서나 임대차계약서와는 별도로 그 내용을 전달해 줄 필요가 있습니다. 관리회사가 자체적으로 관리하는 매물이라면 세세한 부분까지 파악하고 있기 때문에 누락되는 부분이 적지만, 타사가 관리하는 매물을 중개하는 경우 등은 일률적인 설명으로 끝나기 쉽다. 임대료 지불 방법 (송금이나 계좌이체 절차)이나 세세한 이용 규칙 (쓰레기 배출이나 시설 사용 제한 등)까지 포함하여 설명 누락이 없도록 체크리스트를 통해 확인하는 등의 배려가 바람직하다고 합니다. 소유주는 사전에 관리회사와 협의를 통해 자신이 입주자에게 전달하고 싶은 사항이 중요사항 설명이나 계약서에 제대로 반영되어 있는지 확인하는 것이 좋다.

관리위탁 계약의 유의점

부동산 관리 업무를 부동산 회사에 위탁하는 경우, 오너와 관리회사 사이에 임대관리위탁계약(관리위탁계약)을 체결합니다. 임대주택관리업법에 따라 관리위탁계약을 체결하기 전에 관리회사에서 소유자에게 중요사항에 대한 설명이 의무화되었습니다. 이는 앞서 언급한 임차인에 대한 중요사항 설명과 혼동하기 쉽지만, 내용과 상대가 다른 것입니다. 관리회사가 오너와 계약할 때 관리업무의 내용과 조건을 상세히 서면으로 설명하고 이해와 동의를 얻는 절차가 새롭게 요구되고 있다. 소유자는 이 단계에서 제시되는 설명자료를 꼼꼼히 살펴보고, 모르는 부분은 주저하지 말고 질문하여 명확히 하는 것이 중요하다.

관리위탁계약서에는 관리업무의 범위와 비용, 계약조건 등 중요한 약정사항이 모두 명시된다. 아래는 관리회사와 계약할 때 특히 확인해야 할 사항을 정리한 것이다.

• 관리업무의 범위: 관리회사에 위탁하는 업무가 어디까지인지 확인합니다(예: 입주자 모집, 계약 절차, 임대료 징수, 클레임 대응, 퇴거 입회, 청소 점검 등). 또한 관리회사가 해당 업무를 다른 업체에 재위탁할 가능성이 있는지도 중요하다. 계약서에 재위탁 가능 여부와 조건이 명시되어 있다.

• 관리보수(수수료)와 지불방법: 관리회사에 지불하는 관리비의 금액(임대료 수입의 ○% 등)과 지불방법 및 시기를 확인합니다. 또한 관리비에 포함되지 않는 업무가 발생했을 경우의 요금 부담에 대해서도 파악해 둡시다(예를 들어, 설비 고장 시 수리 수배 비용이나 소송 대응 비용 등).

• 임대료 및 보증금 관리 방법: 입주자가 지불한 임대료와 보증금 등을 관리회사가 어떻게 보관, 관리하고 소유주에게 송금하는지를 확인한다. 법적으로 관리회사는 오너의 재산인 임대료와 보증금 등을 자사 자금과 구분하여 관리할 의무가 있다. 따라서 소유자 명의의 계좌로 송금하거나 신탁계좌를 이용하는 등 적절한 자금관리 방법을 취하고 있는지 확인해야 한다.

• 정기적인 보고 방법 및 빈도: 부동산의 수입과 지출 보고 및 입주자 상황 보고를 얼마나 자주, 어떤 방법으로 받을 수 있는지 확인한다. 일반적으로 매월 임대료 송금 시 송금 명세서나 관리 보고서가 제공되지만, 구두로만 보고되는지, 서면 또는 데이터로 기록이 남는 형태로 보고를 받을 수 있는지 여부가 포인트다.

• 입주자 대응 정책: 입주자의 불만이나 문의, 시설 고장 시 긴급 대응 등을 누가 어떻게 할 것인지, 24시간 연락 가능한 연락처가 있는지, 심야나 휴일에 문제가 발생했을 때 어떻게 대처할 것인지 등을 확인한다. 관리회사가 오너의 대리 인으로서 입주자 대응을 하는 만큼 세심하고 신속한 대응을 기대할 수 있지만, 해당 분야의 경험이나 매뉴얼 정비 상황 등도 파악해두면 안심할 수 있다.

• 계약 기간과 해지 조건: 관리위탁계약의 유효기간(예: 1년 단위 자동 갱신 등)과 중도 해지 시 조건도 꼼꼼히 확인한다. 특히 해약 방법이나 위약금 유무는 간과할 수 없는 부분입니다. 계약 해지 시 고액의 위약금을 청구하는 회사도 있고, 서브리스 계약에서 소유주 측에서 중도 해지할 수 없는 조건을 설정한 회사도 있습니다. 불리한 조건을 나중에 발견하는 일이 없도록 해지 조항을 꼼꼼히 확인해야 한다.

• 면책사항: 관리회사가 책임지지 않는 범위(면책조항)가 정해져 있는 경우, 그 내용도 파악해 둡시다. 예를 들어 '자연재해로 인한 건물 파손에 대해 관리회사는 책임을 지지 않는다' 등의 조항입니다. 이러한 위험에 대비하여 건물주가 직접 보험에 가입하는 등 필요한 대응도 검토하는 것이 좋습니다.

위의 사항들은 관리위탁계약 전 중요사항설명서에도 상세히 기재되어 있으며, 실제 계약서에도 포함되어 있습니다. 계약 시에는 이를 하나하나 확인하고 양측이 합의한 증거로 계약서에 서명 및 날인한다. 계약 체결 후 관리회사에서 계약서 사본 (주택건설업법 제37조 서면에 준하는 서면)을 소유자에게 교부하므로 반드시 수령하여 소중히 보관해야 한다. 구두 설명뿐만 아니라 서면으로 약정을 남기는 것은 분쟁 방지와 법령 준수 측면에서 필수적입니다. 불분명한 점이 남아 있는 상태에서 계약하면 나중에 분쟁의 원인이 되므로, 조금이라도 의문점이 있으면 계약 전에 확인하고 필요에 따라 계약 내용의 수정이나 추가를 요청할 수도 있습니다. 신뢰할 수 있는 관리회사라면 오너가 내용을 충분히 이해하고 납득한 후 계약할 수 있도록 세심하게 대응해 줄 것이다.

컴플라이언스 강화를 위한 체크리스트

마지막으로 오너가 임대관리 업무의 법령 준수를 강화하고 안심하고 운영할 수 있는 체크리스트를 소개한다. 관리회사에만 맡기지 말고 오너 스스로도 아래 사항을 주기적으로 확인함으로써 위반을 미연에 방지하고 신뢰관계를 유지할 수 있다.

• 관리회사의 면허-등록 여부 확인: 계약하는 관리회사가 주택건설업 면허를 보유하고 있는지, 유효기간 내에 있는지 확인해야 한다. 또한, 관리 세대수가 많은 경우 임대주택관리업자의 등록번호도 확인한다(2021년 시행되는 임대주택관리업법에 따라 200세대 이상을 관리하는 업체는 국토교통부 장관에게 등록이 의무화되어 있다). 면허번호와 등록 여부는 회사 홈페이지나 명함, 사무실에 게시된 표지판 등을 통해 확인할 수 있다.

• 중요사항 설명이 제대로 이루어졌는지: 입주자에게 계약 전 입주자에게 중요사항 설명이 건축사에 의해 서면 교부 후 이루어 졌는지 확인한다. 요즘은 IT중설도 많이 보급되어 있지만, 대면과 동일하게 중요사항 설명서를 사전 제시하여 설명하면 문제없다. 소유자 본인이 관리회사와 관리계약을 체결할 때에도 중요사항설명서를 교부받아 충분한 설명을 받았는지 되돌아보자. 만약 전대차 계약 (일괄 임대차)을 고려하고 있다면, 임대료 감액 리스크 등에 대해 사전에 상세한 설명(중요사항 설명)을 받는 것이 법적으로 의무화되어 있으므로, 구두뿐만 아니라 서면으로 리스크와 조건을 제시 받았는지 확인하시기 바랍니다.

• 계약서 내용 및 보관: 임대차계약서나 관리위탁계약서의 내용을 모두 파악해 두어야 한다. 특히 수수료, 계약기간, 해약조건 등 중요한 사항에 대해 불분명한 부분이 없도록 한다. 계약 해지 시 위약금 유무 등도 중요한 체크 포인트입니다. 계약 서류는 서명 날인 후 쌍방이 각각 1부씩 보관하는 것이 기본이다. 건물주 역시 받은 서류를 파일링하여 필요시 즉시 검토할 수 있도록 해야 한다.

• 자금관리의 적정성: 임대료, 보증금 등 소유자의 재산에 속하는 금전이 관리회사에서 적절하게 구분 관리되고 있는지 확인한다. 매월 송금 명세서나 계좌 조회를 통해 세입자가 지불한 금액이 계약대로 오너에게 송금되고 있는지 확인한다. 만약 지연이나 부족이 있을 경우 즉시 문의하여 원인을 확인한다. 신뢰할 수 있는 관리회사라면 오너의 자금과 회사 운영자금을 명확히 구분하고, 문제 발생 시 신속하게 보고하고 정산해 줄 것이다.

• 정기보고 수령: 관리회사로부터 정기보고가 계약대로 이루어지고 있는지 확인한다. 월별 보고서나 임대료 송금 명세서가 예정된 시기에 도착했는지, 불분명한 부분은 없는지 확인한다. 보고 내용이 불충분하거나 의문점이 있으면 그대로 두지 말고 담당자에게 질문하고, 필요하다면 추가 정보를 요청한다. 오너가 보고를 꼼꼼히 확인하는 자세는 관리회사 측의 긴장감 유지로 이어져 컴플라이언스 강화에 기여한다.

• 입주자 대응 상황 확인: 입주자의 불만이나 요청이 있을 경우 관리회사의 대응 상황도 파악해 둔다. 정기적인 보고나 수시 연락을 통해 어떤 문의나 문제가 발생했는지, 어떻게 대응했는지 공유하도록 한다. 필요에 따라 소유주가 직접 입주자 설문조사를 실시하여 관리회사의 대응에 문제가 없는지 확인하는 것도 한 방법이며, 24시간 긴급 대응 서비스 계약이 있는 경우 그 내용(예: 누수, 열쇠 분실 시 초기 대응)도 파악하여 유사시 신속히 대응할 수 있도록 한다.

• 사내 체제 및 법 개정에 대한 대응: 관리회사의 사내 컴플라이언스 체제(업무 관리자에 의한 점검 등)가 제대로 작동하고 있는지를 파악하는 것도 중요하다. 담당자에게만 맡기지 않고 사내에서 여러 사람이 관여하여 실수나 위법행위를 방지할 수 있는 구조가 있는 회사라면 안심할 수 있습니다. 또한, 부동산 업계의 법 개정 정보에도 안테나를 세우자. 예를 들어 최근에는 전자계약 금지 등 굵직한 법 개정이 잇따르고 있다. 중요사항설명서나 계약서의 전자교부가 가능해지면서 계약 실무가 효율화되고 있지만, 이 경우에도 법령에 따른 절차를 밟고 있는지 확인이 필요합니다. 관리회사에만 맡기지 말고 오너도 최신 동향을 파악하여 대응하는 자세가 컴플라이언스 위반 예방과 건전한 임대경영으로 이어질 수 있습니다.

마무리

부동산 임대관리와 관련된 宅建業法과 임대주택관리업법의 기본 틀과 차이점, 그리고 계약 및 설명 시 유의사항과 체크리스트에 대해 알아보았습니다. 처음에는 어렵게 느껴질 수 있지만, 각각의 포인트를 이해하면 임대 경영에 대한 불안감이 줄어들 것입니다. 법령을 준수하는 것은 단순히 관공서의 지도를 피하기 위한 것뿐만 아니라, 소유자 자신의 자산을 보호하고 입주자와의 신뢰 관계를 구축하는 것과도 직결된다. 실제로 임대주택관리업법의 목적도 '임대인(소유자)과 임차인 모두의 이익을 보호하고 서로 윈-윈(Win-Win)하는 관계'를 지향하는 것이다. 컴플라이언스를 강화함으로써 이러한 상생의 임대경영에 가까워질 수 있는 것이다.

초보 오너라면 이 글에서 소개한 체크리스트를 활용하고, 신뢰할 수 있는 부동산 회사나 전문가와 협력하여 하나하나 대응책을 마련하면 문제없다. 모르는 것은 관리회사 담당자나 임대부동산 경영관리사, 부동산 컨설턴트 등과 상담하며 지식을 쌓아나가면 된다. 다행히 부동산 업계는 법제도가 잘 정비되어 있어 규칙에 따라 운영하면 큰 문제를 피할 수 있는 경우가 대부분이다. 법령 준수라는 토대 위에 오너와 관리회사-입주자와의 좋은 관계가 형성되면 안정적인 임대경영을 통한 수익 확보라는 목적에 가까워질 수 있습니다. 꼭 기본을 잘 숙지한 후 실무에 임하여 안심하고 안전한 부동산 소유자 생활을 실현해 보시기 바랍니다.