요코하마 미나토미라이21 대규모 재개발 프로젝트 소개

요코하마 미나토미라이 21 중앙지구의 마지막 조각인 60・61가구에 교육・업무・상업・숙박・문화 기능을 융합한 민관 협력의 대규모 재개발이 2026년 착공, 2029년 그랜드 오픈을 목표로 추진되고 있으며, K아레나 요코하마와 연계된 보행자 테라스와 뮤지엄의 정비를 통해 도시 전체에 새로운 교류와 가치가 창출될 것입니다.

지구의 위치와 도시계획상 지정

요코하마시 니시구 미나토미라이 6-2-1외에 위치한 미나토미라이21 중앙지구 60 ・61가구는 요코하마역 동쪽의 임해부 재개발 지역 '미나토미라이21'의 중앙지구 내 마지막 단계의 대규모 개발용지이다. 면적은 약 23만㎡로, 북쪽에 대형 음악 경기장 'K아레나 요코하마'를 포함한 공개 공터 '뮤직 테라스', 동쪽에 '요코하마 호빵맨 어린이 박물관'이 인접하고 있다. 도시계획상 본가구는 상업지역으로 지정되어 있어 건폐율 80%, 용적률 600%의 제한 내에서 개발이 가능하다. 요코하마시가 공모 시 정한 조건은 문화-상업-업무 기능을 중심으로 한 복합용도 개발로, 주택 등 주거 기능은 도입할 수 없도록 되어 있다. 또한 관광-엔터테인먼트성이 있는 전시-체험형 시설 (박물관 등)을 개발 구역 면적의 25% 이상 설치해야 하며, 도시의 활력 창출에 도움이 되는 계획이 될 수 있도록 조건이 붙었다.

개발 사업자・참여 기업

요코하마시는 2023년(2023년) 4월부터 본 지구의 사업자 공모를 실시하여 2024년 2월에 개발 사업 예정자를 결정하였다. 선정된 것은 아래 4사에 의한 공동기업체로, 공동으로 특정목적회사 'MM60・61특정목적회사(MM60・61특정목적회사(TMK)'를 설립해 사업을 추진하게 된다.

• 켄 코퍼레이션 주식회사 (도쿄도 미나토구) - 인접한 K아레나 요코하마 및 뮤직 테라스의 개발 사업자로, 본 계획에서도 상업시설 개발 등을 담당한다.

• SMFL 미라이 파트너스 주식회사 (도쿄도 지요다구) - 미쓰이스미토모 파이낸스 & 리스(SMFL)의 전략 자회사. 부동산 공동개발 사업의 핵심을 담당하며 자금 및 사업 운영 측면을 주도한다.

• 가시마 건설 주식회사 (도쿄도 미나토구) - 대형 종합건설업체. 설계, 시공 등 기술 측면을 담당하며 안전하고 선진적인 건축 계획을 추진한다.

• 학교법인 이와사키학원 (요코하마시 가나가와구) - 요코하마 시내에 여러 전문학교를 운영하는 학교법인. 니시가야구에 설치 예정인 전문학교 시설의 운영 주체.

4사는 2025년 1월 31일 요코하마시와 기본계획 협정을 체결하고, 같은 해 2월 20일 토지매매계약을 체결하여 본가구의 정식 개발사업자가 되었다. 민관 협력의 강력한 체제로 프로젝트가 진행되고 있다.

건물 용도와 규모

본 프로젝트에서는 동-서 2개 동으로 나누어 개발할 계획입니다. 동관과 서관으로 구성된 대형 복합시설로, 연면적은 약 154,000㎡에 달한다. 각 동별 용도 및 규모 개요는 다음과 같다.

• 서관(서가구): 지하 1층, 지상 13층, 연면적 약 25,000㎡. 학교법인 이와사키학원이 운영하는 전문학교가 입주할 예정으로 교육시설로 활용된다.

• 동관(동가구): 지하 1층, 지상 26~27층, 연면적 약 130,000㎡의 고층 건물. 오피스(사무실)를 중심으로 저층부에는 상업시설, 고층부에는 국내외 관광객을 대상으로 한 호텔, 그리고 어린이부터 어른까지 즐길 수 있는 전시형 박물관 등 다기능 시설이 복합적으로 들어선다.

주거 기능은 포함되지 않으며, 업무-상업-관광-문화에 특화된 구성이다. 동관의 세부적인 층별 구성은 향후 협의를 통해 결정될 예정이지만, 대규모 오피스 층과 호텔 층, 박물관 시설이 일체화된 요코하마에서도 손꼽히는 규모의 건물이 될 것으로 보인다.

완공 예정 시기 및 일정

2026년 3월 1일 착공, 2028년 8월 서관 준공, 2029년 2월 동관 준공 예정으로 2029년 중 그랜드 오픈을 목표로 하고 있으며, 2024~2025년에 걸쳐 설계 및 행정 절차 등을 진행하여 2026년 착공 후 약 3년 동안 두 동을 완공할 예정이다. 3년간 양동 건설을 완료할 계획이다. 현재로서는 2029년 개관을 공식화하고 있으며, 향후 세부적인 공기 조정이 이루어질 가능성은 있지만, 서울시가 기대하는 일정대로 프로젝트가 진행되고 있다.

개발 콘셉트, 디자인, 특징

본 계획의 콘셉트는 다양한 도시 기능을 '연계'한 새로운 교류 거점 창출이다. 프로젝트명(가칭) ' 링키지 테라스(Linkage Terrace) 프로젝트 '에서도 알 수 있듯이 동서 2개 동 사이에 사람들이 오가며 쉴 수 있는 보행통로(테라스)와 광장공간을 배치하여 지구 안팎을 연결하는 열린 도시공간을 형성한다. 서관의 교육 기능, 동관의 업무-상업-숙박-문화 기능이 하나로 어우러져 문화-상업-교육이 융합된 새로운 도시공간을 창출하는 것이 목표다. 부지를 가로지르는 보행자 통로를 따라 크고 작은 두 개의 광장을 마련하고, 인접한 뮤직 테라스(K아레나 요코하마 공개공지)와 통합적인 지역 관리를 할 계획으로, 이벤트 등을 연중 개최할 수 있는 활기찬 공간으로 조성할 예정이다. 이러한 설계를 통해 지구 전체를 '엔터테인먼트 지구'로 완성하여 다양한 커뮤니티의 발상지가 되는 것을 목표로 하고 있다.

건물 디자인 측면에서는 고층 동관과 중층 서관이라는 대조적인 볼륨을 가지면서도 저층부에 마련된 공개공지 및 테라스가 주변 시설과 조화를 이루도록 고안되었다. 공개된 완성 이미지를 보면, 동관은 유리를 많이 사용한 진보적인 외관에 역사적 디자인을 접목한 저층부를 가지고 있으며, 요코하마다운 모던과 클래식의 조화를 의식한 디자인으로 되어 있다. 서관은 흰색을 바탕으로 한 개성적인 외관 디자인이 특징이며, 교육-문화시설에 걸맞은 랜드마크성을 갖추고 있다. 이 계획은 국토교통부로부터 우수 민간도시재생사업계획으로 인정받아 복합용도시설과 다양한 오픈스페이스 조성을 통한 활력 창출과 주변 보행자 네트워크 강화 등 도시 디자인적 가치를 인정받았다. 인증을 받음으로써 금융지원과 세제상 특례조치 등의 혜택도 받을 수 있어 계획의 실현 가능성이 더욱 높아졌다.

주변 지역과의 관계(접근성 및 연계성)

본가구는 주변의 주요 시설 및 교통 결절점과도 밀접한 관계를 맺고 있다. 인접한 K아레나 요코하마(수용인원 약 2만 명 규모)를 중심으로 한 뮤직테라스와 보행자 데크와 광장으로 일체화되어 행사 시 사람들의 흐름과 일상적인 회유 동선을 원활하게 연결한다. 또한 동쪽에는 어린이를 위한 테마 시설인 요코하마 호빵맨 어린이 박물관이 있어 본 계획의 박물관 시설과의 시너지 효과로 가족 단위의 회유성 향상도 기대됩니다. 주변에는 이미 오피스-상업-관광시설이 밀집해 있지만, 본가구의 개발로 관광객-학생-직장인-주변 주민 등 다양한 사람들이 모이는 새로운 활기찬 거점이 탄생해 지역 전체가 활성화될 것으로 보인다.

교통 접근성 면에서는 미나토미라이선 '신타카시마역'에서 도보권 내에 위치하며, 요코하마역 동쪽 출구에서도 도보 약 10~15분 정도면 접근이 가능하다(보행자 데크 등의 정비로 더욱 단축될 가능성 있음). 국토 교통성의 인정 이유에서도 언급된 바와 같이, 본 계획은 주변 보행자 네트워크 강화에 기여할 것으로 보이며, 기존 페데스트리아 데크망 및 지하 통로와의 연결 개선이 예상된다. 완공되면 사쿠라기마치-린코파크 방면에서 요코하마역 방면으로 이어지는 유동인구의 중간 지점에 위치한 중요한 결절 거점이 되어 주변 시설과의 회유성이 비약적으로 높아질 것으로 보인다.

부동산 투자・자산가치 관점에서의 주목 포인트

미나토미라이21 중앙지구 60・61가구의 개발 계획은 부동산 투자 및 자산가치 측면에서도 매우 주목받고 있다.

우선 본 프로젝트는 민관협력에 의한 대규모 복합개발이며, 국가로부터 도시재생사업 인증을 받았다는 점이 투자 매력 중 하나입니다. 우수사업계획 인정에 따라 사업주체인 특정목적회사는 저리 융자, 세제 혜택 등의 지원을 받을 수 있어 개발 리스크 감소와 사업 수익성 향상을 기대할 수 있다. 이러한 제도적 뒷받침은 본 사업의 자산가치 형성에 긍정적으로 작용하는 요인이다.

다음으로, 다양한 용도를 조합한 분산형 수익구조도 투자 관점에서 평가할 수 있다. 오피스 임대수익, 호텔 및 상업용 테넌트 수익, 전문학교의 안정적인 운영으로 인한 수익 등 다양한 수익원을 보유함으로써 경기변동 및 시장 리스크를 분산시킬 수 있습니다. 특히 전문학교(교육시설)는 테넌트로서 장기적으로 안정적인 수요가 예상되며, 오피스 역시 미나토미라이 지역은 최근 기업 진출이 잇따르면서 공실률도 낮게 유지되고 있어 고기능성 오피스에 대한 테넌트 수요는 견조한 것으로 판단됩니다. 호텔에 대해서도 요코하마는 국제 관광 도시이며 인접한 음악 아레나에서 콘서트나 이벤트 개최 시 숙박 수요가 예상되므로 높은 가동률을 기대할 수 있을 것이다. 이러한 용도 혼재에 따른 시너지 효과는 자산가치를 뒷받침하는 요인이 될 것입니다.

또한, 입지적 프리미엄도 자산가치를 높입니다. 본가구는 대형 집객시설인 K아레나 요코하마에 인접해 있고, 주변에는 여러 관광-상업 명소가 밀집해 있는 좋은 입지조건을 갖추고 있다. 이 지역 자체가 '엔터테인먼트 지구'로 완성되면 요코하마 도심의 새로운 랜드마크가 되어 국내외의 주목을 받게 될 것이다. 요코하마시도 본 사업을 통해 '더 많은 활기 창출과 거리의 활성화'를 기대할 수 있다고 발표하고 있어, 주변 부동산 시장에도 파급효과가 미칠 가능성이 있다. 실제로 인근에서는 62가구의 'Harbor Edge' 계획(고급 호텔 & 수족관) 등 대형 투자 프로젝트가 진행되고 있어, 미나토미라이 21지구 전체에서 자산 가치가 상승하는 선순환이 일어나고 있습니다.

마지막으로 본 사업에 참여하는 기업들을 보면 든든한 지원군이 있다는 점도 안심할 수 있는데, SMFL이라는 금융 대기업이 중기 경영계획에서 부동산 공동개발을 새로운 축으로 삼고 참여한다는 점에서 이 개발에 대한 의욕과 기대가 크다는 것을 알 수 있습니다. 또한 건설 대기업인 가시마가 시공을 맡아 확실한 품질 확보가 예상되며, 디벨로퍼인 켄코퍼레이션은 이미 인접 지역에서 실적을 쌓은 바 있어 노하우의 계승으로 사업 성공 가능성이 높습니다. 이는 프로젝트의 신뢰도를 높여 투자자와 테넌트 기업 입장에서도 매력적인 포인트가 되고 있다.

이상과 같이 미나토미라이21 중앙지구 60・61가구의 개발은 도시계획적 가치는 물론 투자・자산가치 측면에서도 미래성이 높은 프로젝트라고 할 수 있다. 요코하마 도심 임해부 재개발의 대미를 장식하는 대형 프로젝트로 향후 진행 상황과 완공 후 파급효과에 큰 기대를 모으고 있다.