不動産の媒介契約とは？

不動産の売買や賃貸を検討される際、多くの方が不動産会社に仲介を依頼されることでしょう。その際に必ず締結することになるのが媒介契約です。しかし、媒介契約には複数の種類があり、それぞれに異なる特徴やメリット・デメリットが存在します。

INA&Associatesは、これまで数多くの不動産取引に携わってきた経験から、一般消費者の皆様にとって最適な媒介契約の選択は、不動産取引の成功を左右する重要な要素であると確信しております。
本記事では、不動産媒介契約の基本的な仕組みから、媒介契約種類の詳細な比較、さらには媒介契約手数料の最新情報まで、実務に即した視点で分かりやすく解説いたします。

不動産取引は人生における重要な決断の一つです。適切な知識を身につけることで、皆様がより良い取引を実現できるよう、専門家としての知見を余すことなくお伝えいたします。

媒介契約の基本的な仕組み

媒介契約とは何か

媒介契約とは、不動産の売買や賃貸において、売主や貸主が宅地建物取引業者（不動産会社）に対して「買主や借主を見つけてください」と依頼し、不動産会社がその依頼を承諾することによって成立する契約です。一般的には「仲介契約」とも呼ばれており、実質的には同じ意味で使用されています。

宅地建物取引業法（宅建業法）第34条の2において、媒介契約に関する詳細な規定が定められており、不動産会社は法律に基づいて適切な媒介業務を行う義務があります。媒介契約は、不動産取引における重要な法的枠組みとして機能しており、消費者保護の観点からも厳格なルールが設けられています。

媒介と代理の違い

不動産取引において、「媒介」と「代理」は明確に区別されています。媒介は、不動産会社が売主と買主の間に立って取引の仲立ちを行う行為であり、契約の当事者にはなりません。一方、代理は不動産会社が売主の代理人として買主と直接契約を締結する行為です。

媒介の場合、最終的な売買契約は売主と買主が直接締結し、不動産会社は契約成立時に媒介契約手数料として仲介手数料を受け取ります。この仕組みにより、不動産会社は中立的な立場で取引をサポートし、双方の利益を調整する役割を果たします。

媒介契約の法的根拠

媒介契約は宅地建物取引業法に基づく法的な契約であり、不動産会社には以下の義務が課せられています。

まず、媒介契約を締結する際には、必ず書面による契約書の交付が義務付けられています。この不動産仲介契約書には、物件の詳細、契約期間、仲介手数料、業務内容などが明記され、依頼者の権利と義務が明確化されます。

また、不動産会社は媒介契約の種類に応じて、指定流通機構（レインズ）への物件登録や、定期的な業務処理状況の報告など、法律で定められた業務を適切に履行する必要があります。これらの規定により、消費者は安心して不動産取引を進めることができる仕組みが構築されています。

媒介契約の種類と特徴

媒介契約種類は大きく分けて3つあり、それぞれ異なる特徴とメリット・デメリットを持っています。適切な媒介契約を選択することは、不動産取引の成功に直結する重要な要素です。

媒介契約の種類比較表

項目	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
依頼できる業者数	複数社可能	1社のみ	1社のみ
自己発見取引	可能	可能	不可
契約有効期間	制限なし	最長3ヶ月	最長3ヶ月
自動更新	可能	不可（依頼者の申し出が必要）	不可（依頼者の申し出が必要）
レインズ登録義務	なし	あり（7日以内）	あり（5日以内）
業務報告義務	なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上

一般媒介契約の詳細

一般媒介契約は、最も制約の少ない媒介契約形態です。依頼者は複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができ、契約期間にも法的な制限がありません。また、依頼者自身が買主を見つけて直接取引することも認められています。

一般媒介契約の最大のメリットは、複数の不動産会社が競争することにより、より多くの購入希望者に物件情報が届く可能性が高まることです。特に人気の高いエリアや魅力的な物件の場合、複数社による積極的な営業活動により、短期間での売却や高値での成約が期待できます。

しかし、不動産会社の立場から見ると、他社でも同じ物件を扱っているため、広告費や営業活動への投資に対するリスクが高くなります。そのため、一般媒介契約では、不動産会社の営業活動が消極的になる可能性があることも理解しておく必要があります。

専任媒介契約の詳細

専任媒介契約は、依頼者が特定の1社のみに仲介を依頼する契約形態です。契約期間は最長3ヶ月と定められており、自動更新は認められていません。更新する場合は、依頼者からの明示的な申し出が必要となります。

専任媒介契約を締結した不動産会社は、契約締結から7日以内（休業日を除く）に指定流通機構（レインズ）への物件登録を行う義務があります。また、2週間に1回以上の頻度で、業務処理状況を依頼者に報告する義務も課せられています。

専任媒介契約のメリットは、不動産会社が専属的に営業活動を行うため、より積極的で継続的なサポートが期待できることです。広告費の投資や営業活動に対するリスクが軽減されるため、不動産会社はより本格的なマーケティング戦略を展開することができます。

一方で、1社のみとの契約となるため、その不動産会社の営業力や市場での影響力に依存することになります。万が一、選択した不動産会社の対応が不適切であった場合、3ヶ月間は他社に変更することができないというデメリットもあります。

専属専任媒介契約の詳細

専属専任媒介契約は、最も制約の厳しい媒介契約形態です。専任媒介契約と同様に1社のみとの契約となりますが、依頼者自身による自己発見取引も禁止されています。つまり、依頼者が自分で買主を見つけた場合でも、必ず契約した不動産会社を通じて取引を行わなければなりません。

専属専任媒介契約では、不動産会社は契約締結から5日以内（休業日を除く）にレインズへの登録を行い、1週間に1回以上の業務報告を行う義務があります。これは3つの媒介契約の中で最も厳格な義務となっています。

この契約形態のメリットは、不動産会社が最も積極的に営業活動を行うことが期待できる点です。自己発見取引も禁止されているため、不動産会社にとってはより確実な収益機会となり、それに応じた手厚いサービスが提供される可能性が高くなります。

しかし、依頼者にとっては最も制約の多い契約となるため、不動産会社の選択は特に慎重に行う必要があります。また、親族や知人から購入希望者が現れた場合でも、必ず不動産会社を通じて取引を行わなければならないため、手数料負担が発生することも考慮すべき点です。

媒介契約の手数料体系

基本的な仲介手数料の上限

媒介契約手数料は、宅地建物取引業法により上限額が定められています。不動産会社は、この上限額を超えて手数料を請求することはできません。基本的な手数料の計算方法は、取引価格に応じて以下のように設定されています。

取引価格	仲介手数料の上限
200万円以下	取引価格×5％＋消費税
200万円超～400万円以下	取引価格×4％＋2万円＋消費税
400万円超	取引価格×3％＋6万円＋消費税

例えば、3,000万円の不動産を売買する場合、仲介手数料の上限は「3,000万円×3％＋6万円＋消費税＝105万6,000円」となります。この計算式は、400万円を超える取引において最も頻繁に使用される「速算式」として知られています。

2024年7月法改正による変更点

2024年7月1日に施行された法改正により、売買価格800万円以下の空き家等の取引について、仲介手数料の上限が大幅に見直されました。この改正は、深刻化する空き家問題への対応策として実施されたものです。

改正前は、2018年に導入された「低廉な空家等の媒介特例」により、400万円以下の物件について売主側からのみ最大19万8,000円（18万円＋消費税）の手数料を受け取ることができました。しかし、新しい法改正では以下のような変更が行われています。

改正後の特例適用条件：

•対象物件：売買価格800万円以下の空き家・空き地

•手数料上限：30万円＋消費税＝33万円

•適用範囲：売主・買主双方から受け取り可能

この改正により、例えば500万円の空き家を売買する場合、従来であれば「500万円×3％＋6万円＋消費税＝23万1,000円」が上限でしたが、特例適用により33万円まで手数料を受け取ることが可能となりました。

手数料改正の背景と影響

総務省の統計によると、2023年時点で全国の空き家数は900万戸、空き家率は13.8％に達しており、この数字は年々増加傾向にあります。特に地方部や郊外エリアでは、不動産価値の低い物件が多く、従来の手数料体系では不動産会社にとって採算が合わない取引が多数存在していました。

今回の法改正により、不動産会社は低価格物件についてもより積極的に取り扱うことが期待されています。これまで「手数料が安すぎて対応できない」として断られていた物件についても、適切な仲介サービスを受けられる可能性が高まりました。

消費者にとっては手数料負担が増加する側面もありますが、これまで売却が困難であった物件についても、専門的なサポートを受けながら適切な価格での売却が実現できる可能性が向上しています。特に相続により取得した地方の不動産や、長期間売却できずにいた物件などについて、新たな解決の道筋が開かれたと言えるでしょう。

手数料の支払い時期と方法

仲介手数料は成功報酬であり、売買契約が成立した時点で支払い義務が発生します。一般的な支払いスケジュールは以下の通りです。

標準的な支払いパターン：

1.売買契約締結時：手数料の50％

2.物件引き渡し時：手数料の残り50％

ただし、不動産会社によっては物件引き渡し時に一括で支払うケースや、契約締結時に全額を支払うケースもあります。支払い方法や時期については、媒介契約締結時に必ず確認し、契約書に明記してもらうことが重要です。

なお、売買契約が成立しなかった場合、仲介手数料の支払い義務は発生しません。ただし、依頼者の都合により契約が解除された場合や、虚偽の情報提供により契約が無効となった場合などは、実費相当額の請求を受ける可能性があります。

媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約のメリット：

一般媒介契約の最大のメリットは、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できることです。これにより、より多くの販売チャネルを確保でき、幅広い購入希望者にアプローチすることが可能となります。特に人気エリアの物件や市場価値の高い不動産の場合、複数社による競争効果により、短期間での売却や相場以上の価格での成約が期待できます。

また、契約期間に制限がないため、売却を急がない場合や市場の動向を見ながら慎重に進めたい場合には適しています。自己発見取引も認められているため、親族や知人などから購入希望者が現れた場合、仲介手数料を支払うことなく直接取引を行うことも可能です。

一般媒介契約のデメリット：

一方で、不動産会社の立場から見ると、他社でも同じ物件を扱っているため、広告費や営業活動への投資リスクが高くなります。そのため、積極的な営業活動が期待できない場合があり、結果として売却期間が長期化する可能性があります。

また、複数社との連絡調整が必要となるため、依頼者にとって管理負担が増加することも考慮すべき点です。価格交渉や条件調整の際に、各社からの異なる提案を整理し、適切な判断を行う必要があります。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約のメリット：

専任媒介契約では、1社が専属的に営業活動を行うため、より積極的で継続的なサポートが期待できます。不動産会社にとって確実な収益機会となるため、広告費の投資や営業活動に対するモチベーションが高くなります。

また、定期的な業務報告により、売却活動の進捗状況を詳細に把握することができます。市場の反応や購入希望者からのフィードバックなどの情報も共有されるため、必要に応じて価格や条件の見直しを行うことも可能です。

レインズへの登録義務により、全国の不動産会社が物件情報にアクセスできるため、幅広いネットワークを活用した販売活動が展開されます。

専任媒介契約のデメリット：

1社のみとの契約となるため、その不動産会社の営業力や市場での影響力に依存することになります。万が一、選択した不動産会社の対応が不適切であった場合、3ヶ月間は他社に変更することができません。

また、不動産会社によっては、専任契約を理由に営業活動が消極的になる「囲い込み」と呼ばれる問題が発生する可能性もあります。これは、他社からの購入希望者を意図的に排除し、自社で買主も見つけることで両手仲介を狙う行為です。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約のメリット：

最も制約の厳しい契約形態であるため、不動産会社は最も積極的に営業活動を行うことが期待できます。自己発見取引も禁止されているため、不動産会社にとってより確実な収益機会となり、それに応じた手厚いサービスが提供される可能性が高くなります。

週1回以上の業務報告により、売却活動の状況をリアルタイムで把握することができ、迅速な対応や戦略の修正が可能となります。

専属専任媒介契約のデメリット：

依頼者にとって最も制約の多い契約となるため、不動産会社の選択は特に慎重に行う必要があります。親族や知人から購入希望者が現れた場合でも、必ず不動産会社を通じて取引を行わなければならないため、本来不要であった手数料負担が発生します。

また、専任媒介契約と同様に、囲い込みのリスクや、選択した不動産会社の能力に依存するリスクも存在します。

媒介契約選択の判断基準

適切な媒介契約を選択するためには、以下の要素を総合的に検討することが重要です。

物件の特性による判断：

•人気エリアや希少性の高い物件：一般媒介契約

•特殊な物件や専門的な知識が必要な物件：専任系契約

•売却を急ぐ場合：専任系契約

売主の状況による判断：

•複数社との調整が可能で、積極的に関与したい場合：一般媒介契約

•不動産会社に一任し、定期的な報告を受けたい場合：専任系契約

•売却活動の管理負担を軽減したい場合：専任系契約

市場環境による判断：

•活発な市場環境：一般媒介契約

•停滞した市場環境：専任系契約

これらの要素を踏まえ、ご自身の状況に最も適した媒介契約を選択することが、成功する不動産取引の第一歩となります。

媒介契約締結時の注意点

契約書の内容確認

不動産仲介契約書を締結する際は、以下の項目について必ず確認し、不明な点があれば遠慮なく質問することが重要です。

必須確認項目：

1.物件の詳細情報（所在地、面積、構造等）

2.媒介契約の種類と期間

3.仲介手数料の金額と支払い時期

4.不動産会社の業務内容と責任範囲

5.契約解除の条件と手続き

6.業務報告の頻度と方法（専任系契約の場合）

特に仲介手数料については、上限額の範囲内であっても、実際の金額や支払い条件について明確に確認しておくことが必要です。また、広告費や調査費などの実費について、別途請求される可能性がある場合は、その条件についても事前に確認しておきましょう。

不動産会社の選定ポイント

媒介契約を締結する不動産会社の選定は、取引の成功を左右する重要な要素です。以下の観点から総合的に評価することをお勧めします。

営業担当者の専門性：

•宅地建物取引士の資格保有状況

•該当エリアでの取引実績

•物件種別に関する専門知識

•コミュニケーション能力と対応の迅速性

会社の信頼性：

•宅地建物取引業免許の確認

•業界団体への加盟状況

•過去のトラブル履歴

•財務状況の健全性

マーケティング能力：

•広告媒体の活用状況

•インターネット上での物件露出度

•顧客ネットワークの充実度

•販売戦略の具体性

媒介契約の解除

媒介契約解除は、一定の条件下で可能ですが、契約の種類や解除の理由により手続きが異なります。

正当な解除理由：

1.不動産会社の契約違反（業務報告義務の不履行等）

2.不動産会社の能力不足や不適切な対応

3.依頼者の事情変更（売却中止等）

4.契約期間の満了

解除時の注意点：

•専任系契約の場合、正当な理由なく中途解除すると、実費相当額の請求を受ける可能性があります

•解除通知は書面で行い、解除理由を明確に記載することが重要です

•既に発生した広告費等の実費については、支払い義務が残る場合があります

円滑な解除のための準備：解除を検討する場合は、まず不動産会社との話し合いを通じて問題の解決を図ることが望ましいです。それでも解決しない場合は、宅地建物取引業協会や消費生活センターなどの第三者機関に相談することも可能です。

電磁的方法による契約書交付

近年、デジタル化の進展により、媒介契約書の交付についても電磁的方法（メール等）による提供が認められています。ただし、この場合は依頼者の事前承諾が必要であり、以下の点に注意が必要です。

電磁的交付の条件：

•依頼者の明示的な承諾

•記名に代わる措置（電子署名等）の実施

•依頼者が内容を確実に受領できる方法での送信

メリットとデメリット：電磁的交付により、契約手続きの迅速化や書類管理の効率化が図れる一方で、セキュリティ面での注意や、電子データの適切な保管が必要となります。

まとめ

不動産の媒介契約は、不動産取引における重要な法的枠組みであり、適切な契約選択が取引の成功を左右します。一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの種類は、それぞれ異なる特徴とメリット・デメリットを持っており、物件の特性や売主の状況、市場環境を総合的に考慮して選択することが重要です。

媒介契約手数料については、2024年7月の法改正により、800万円以下の空き家等について上限33万円まで引き上げられました。この改正により、これまで取り扱いが困難であった低価格物件についても、適切な仲介サービスを受けられる環境が整備されています。

契約締結時は、不動産仲介契約書の内容を十分に確認し、不明な点については遠慮なく質問することが大切です。また、万が一の場合の媒介契約解除についても、事前に条件や手続きを理解しておくことで、トラブルを未然に防ぐことができます。

INA&Associates株式会社では、お客様一人ひとりの状況に応じた最適な媒介契約のご提案と、専門的なサポートを提供しております。不動産取引に関するご相談がございましたら、お気軽にお問い合わせください。皆様の大切な不動産取引が成功するよう、全力でサポートいたします。

よくある質問

Q1.媒介契約を途中で変更することは可能ですか？

A1.媒介契約の種類を途中で変更することは、原則として現在の契約を解除し、新たな契約を締結することになります。一般媒介契約から専任系契約への変更は比較的容易ですが、専任系契約から一般媒介契約への変更は、正当な理由が必要となる場合があります。契約期間満了時に変更することが最も確実な方法です。

Q2.仲介手数料は値引き交渉できますか？

A2.仲介手数料は法律で上限額が定められているため、その範囲内であれば不動産会社との交渉により減額することは可能です。ただし、サービス内容の質に影響する可能性もあるため、単純な値引きではなく、サービス内容と手数料のバランスを総合的に判断することが重要です。

Q3.専任媒介契約で他社から購入希望者が現れた場合はどうなりますか？

A3.専任媒介契約では、契約した不動産会社を通じて取引を行う必要があります。他社から購入希望者の紹介があった場合でも、契約した不動産会社が窓口となり、必要に応じて他社と連携して取引を進めます。この場合、仲介手数料は契約した不動産会社に支払うことになります。

Q4.レインズに登録された情報は一般の人も見ることができますか？

A4.レインズ（指定流通機構）は不動産会社専用のシステムであり、一般消費者が直接アクセスすることはできません。ただし、登録された物件情報は、全国の不動産会社を通じて広く流通し、最終的には各社のホームページや不動産ポータルサイトなどで一般公開されることになります。

Q5.媒介契約期間中に売却を中止したい場合はどうすればよいですか？

A5.売却中止の理由により対応が異なります。依頼者の都合による中止の場合、それまでに発生した広告費等の実費を請求される可能性があります。一方、家族の事情変更や経済状況の変化など、やむを得ない理由による中止の場合は、不動産会社と相談の上、円満に契約を解除できることが多いです。いずれの場合も、早めに不動産会社に相談することが重要です。

不動産取引に関するご相談やお問い合わせは、INA&Associates株式会社公式サイトまでお気軽にご連絡ください。