中国人富裕層が日本の不動産を爆買いする理由と米国も関心を持つ背景、円安の影響を徹底解説

近年、日本の不動産市場は、中国人富裕層による旺盛な投資意欲と、米国機関投資家からの強い関心という、二つの大きな潮流の交差点となっています。2025年上半期には海外投資家による不動産投資額が海外1.09兆円を突破し、東京は世界の都市別投資額ランキングでニューヨークやロンドンを抑えて首位に躍り出るなど、その勢いはとどまるところを知りません。この現象は、単なる円安による割安感だけでは説明がつかない、より構造的な要因が複雑に絡み合った結果です。
本記事では、INA&Associates株式会社が、不動産投資理論、国際金融、そして地政学の観点から、この国際的な資金潮流の背景を深掘りし、日本不動産市場の現在地と未来を展望します。国際的な資産ポートフォリオ戦略を構築する上で、本稿が皆様の深い洞察の一助となれば幸いです。

中国人富裕層が日本不動産に投資する経済合理的理由

中国人富裕層による日本不動産への投資は、しばしば「爆買い」という言葉で表層的に語られますが、その根底には極めて合理的な経済判断が存在します。これは、自国（チャイナリスク）からの資産逃避と、国際的なポートフォリオ戦略の一環と捉えるべきです。

 ポートフォリオ・ダイバーシフィケーションの観点

現代ポートフォリオ理論（Modern Portfolio Theory: MPT）の基本的な考え方は、異なる値動きをする資産を組み合わせることで、リスクを低減し、リターンの安定化を図ることにあります。中国人富裕層にとって、日本不動産はまさにこの理論を実践する上で理想的なアセットクラスの一つと言えます。

中国国内では、不動産バブルの崩壊が現実のものとなり、市場は底なしの不況に喘いでいます。2025年上半期には、大手上場不動産会社の6割以上が赤字を計上する見通しで、最大手の万科企業（バンカ）だけでも最大120億元（約2500億円）の純損失が予測されるなど、惨状は深刻です 。加えて、「共同富裕」政策に象徴される政府の介入リスク、米中対立の激化に伴う金融制裁の懸念、そして台湾有事といった地政学的リスクは、富裕層にとって大きな不安材料です。このような状況下で、資産を国内に集中させることは、極めて高いカントリーリスクを抱えることを意味します。そこで、資産を国外へ移転させる「キャピタルフライト」が加速しており、その重要な受け皿となっているのが日本なのです。

 日本は、中国と地理的に近いながらも、政治・経済体制が全く異なり、通貨（円）も独自の動きをします。この低い相関性は、分散投資の効果を最大化する上で極めて重要です。つまり、中国経済が不振に陥ったとしても、日本市場がその影響を直接的に受けにくい（あるいは逆の動きをする）ため、ポートフォリオ全体のリスクを平準化できるのです。

 ファンダメンタルズ分析：収益性と資産保全

投資判断において、収益性と資産の安全性は不可欠な要素です。日本の不動産、特に東京の物件は、他の国際都市と比較しても魅力的な利回りと、強固な所有権を提供しています。

出所：各種報道・市場調査データを基にINA&Associates株式会社作成

 上表が示す通り、東京の不動産利回りは中国主要都市の約2倍に達します。さらに決定的な違いは、所有権の永続性と規制の緩やかさです。中国では土地はあくまで国有であり、投資家は期限付きの使用権しか得られません。一方、日本では土地・建物の両方について所有権が法的に保障されており、資産を子々孫々まで承継することが可能です。カナダやシンガポールなどが外国人投資への規制を強化する中で、日本の「開かれた市場」は、長期的な資産保全を最優先する富裕層にとって、何物にも代えがたい魅力と言えるでしょう。

 投資動向と事例

こうした背景から、中国人超富裕層による投資は極めてダイナミックです。3億～5億円といった高額物件を、融資を用いずに現金一括で購入するケースが主流となっています。投資対象は、港区（赤坂、麻布）、渋谷区（広尾）、千代田区（番町）といった、国際的にブランド価値が確立された都心のプレミアムエリアに集中しています。これらのエリアは、価格の安定性が高く、流動性も確保されているため、将来的な売却（出口戦略）も見据えやすいという利点があります。また、近年では不動産投資を足掛かりに経営管理ビザを取得し、日本への移住を目指す動きも活発化しています。これは単なる投資に留まらず、生活の基盤そのものを日本に移すという、より長期的な視点に基づいた行動と言えるでしょう。

米国機関投資家が日本不動産市場に関心を寄せる背景

中国人富裕層が個人の資産防衛を主目的とする一方、米国を中心とする機関投資家は、よりマクロな経済環境と市場の構造的特性に着目しています。

マクロ経済的視点：日本の"デフレ脱却"と世界唯一の低金利環境

最大の魅力は、世界的に稀有な低金利環境です。欧米各国がインフレ抑制のために急激な利上げを行った結果、不動産投資における資金調達コストは大幅に上昇しました。一方、日本銀行は長らく金融緩和政策を維持しており、依然として極めて低い金利での資金調達が可能です。これにより、借入金を活用して投資効率を高める「レバレッジ効果」を最大限に享受できるのです。

 この「金利差」は、海外投資家にとって「ジャパン・プレミアム」とも言える魅力的な投資環境を生み出しています。2025年に入り、日本でも緩やかな物価上昇が見られ、「デフレ脱却」が視野に入ってきました。これは、賃料の上昇を通じて不動産の収益性が向上することを意味し、機関投資家の投資意欲をさらに刺激しています。

 市場の厚みと流動性

機関投資家は、一度に数十億、数百億円といった大規模な投資を行います。そのため、投資対象となる市場には、十分な「厚み（取引規模）」と「流動性（換金のしやすさ）」が不可欠です。その点、東京は世界でも有数の不動産投資市場であり、2025年上半期には世界の都市別投資額でニューヨークやロンドンを抑えて世界第1位となりました 。

出所：MSCI Real Assetsのデータを基に作成

 このように、大規模な取引が可能な市場環境が整備されていることは、米国機関投資家が安心して日本市場に参入できる大きな要因です。モルガン・スタンレーが9億ドル（約1310億円）規模の日本特化型ファンド「North Haven Real Estate Japan Strategy Fund I」を組成したり、ベイン・キャピタルが日本国内で累計50億ドル（約7200億円）以上の不動産資産を運用したりしている事例は、その証左と言えるでしょう。

セクター別投資戦略

投資対象も、伝統的なオフィスビルや商業施設に留まりません。Eコマースの拡大に伴う物流施設、デジタル化社会を支えるデータセンター、そして安定した需要が見込める賃貸住宅（特にファミリー向け）など、多様なアセットクラスへの投資が活発化しています。これにより、機関投資家は市況に合わせてポートフォリオを柔軟に組み替え、リスクを分散させることが可能となっています。 

円安が不動産投資に与える複合的影響の学術的考察

現在の国際的な投資ブームを語る上で、円安の影響は避けて通れません。しかし、その影響は単純な「割安感」だけではなく、より多角的かつ学術的な視点から分析する必要があります。

為替レートの購買力平価説と不動産価格

経済学には、長期的には為替レートが二国間の物価水準の比率（購買力平価）に収斂するという「購買力平価説」があります。現在の円安は、日本の物価（不動産価格を含む）が、ドルなどの主要通貨に対して著しく過小評価されている状態を示唆しています。例えば、1ドル=100円の時に1億円だった物件は、1ドル=150円の局面では約67万ドルで購入可能です。

過去のデータを見ても、円安が進行した局面で海外からの不動産投資が活発化し、都心部の不動産価格が上昇するという強い相関関係が見られます。

出所：各種市場データを基にINA&Associates株式会社作成

円安の二面性：機会とリスク

ただし、円安は諸刃の剣でもあります。一方で、インバウンド観光客の増加はホテルや商業施設の収益を押し上げ、資産価値を高める機会となります。しかし他方で、輸入資材やエネルギー価格の高騰を招き、建築コストを押し上げるというリスクも内包しています。このコスト上昇は、新築物件の価格に転嫁されるだけでなく、既存物件のリノベーション費用にも影響を及ぼすため、投資計画において慎重な考慮が必要です。

為替ヘッジ戦略の重要性

最も重要なのは、将来の為替変動リスクです。現在は円安の恩恵を享受していても、将来円高に転換した場合、キャピタルゲイン（売却益）や賃料収入を自国通貨に換算した際に、価値が目減りしてしまう可能性があります。このリスクを回避するため、為替フォワード取引や通貨オプションなどを活用した「為替ヘッジ」が極めて重要になります。特に、不動産という非流動性資産に長期で投資する場合、出口戦略における為替リスク管理は、投資の成否を分けると言っても過言ではありません。

まとめと今後の展望

本稿では、中国人富裕層と米国機関投資家という二つの異なる投資主体が、それぞれの経済合理性に基づき、日本不動産市場へ資金を投下している構造を解き明かしました。中国人富裕層は、自国の政治・経済リスクからの資産逃避とポートフォリオ分散を主目的とし、日本の法制度の安定性と資産の永続性に価値を見出しています。一方、米国機関投資家は、世界的な低金利環境と市場の厚み・流動性を背景に、レバレッジを効かせた高い収益性を追求しています。

そして、この二つの潮流を加速させているのが、歴史的な円安です。円安は、海外投資家にとって日本の不動産を著しく割安にし、強力な買いインセンティブとなっています。しかし、それは同時に建築コストの上昇や、将来の為替変動リスクといった課題も内包しています。

これらの動向は、日本の不動産市場がもはや国内だけの閉じた市場ではなく、世界の金融市場と連動する国際的なアセットクラスへと変貌を遂げたことを明確に示しています。今後は、各国の金融政策の動向、地政学リスク、そして日本国内における外国人投資家への規制強化の可能性などを注視しつつ、グローバルな視点から投資戦略を構築することが不可欠です。特に、2022年9月に施行された「重要土地等調査法」に加え、自民党と日本維新の会が2026年の通常国会で外国人による土地取得規制を強化する法案の策定を目指している動きは、今後の市場環境を左右する重要な変数となるでしょう。複雑化する市場環境において、最適な投資判断を下すためには、専門的な知見を持つパートナーの存在がこれまで以上に重要となります。

不動産投資に関するご相談や、より詳細な市場分析をご希望の方は、ぜひINA&Associates株式会社までお気軽にお問い合わせください。

 よくある質問

• Q: 今後、日本政府が外国人による不動産購入を規制する可能性はありますか？
  A: はい、その可能性は高まっています。経済安全保障の観点から、2022年に「重要土地等調査法」が施行され、安全保障上重要な施設周辺の土地取引の監視が始まりました。さらに、与党内では2026年の通常国会を目途に、より広範な外国人・外国資本による土地取得規制を強化する法案の策定が進められており、今後の法改正の動向を注視する必要があります。ただし、経済への影響も大きいため、全面的な購入禁止といった極端な規制が導入される可能性は低いと考えられます。
• Q: 中国人投資家が購入した物件は、将来的に市場で売却されるのでしょうか？
  A: 投資目的や個々の事情によります。資産保全や移住を目的とした長期保有が主流ですが、キャピタルゲインを目的とした短期的な売買も存在します。市場の流動性が高いため、売却は比較的容易ですが、その際の税務処理には専門的な知識が必要です。
• Q: 円高に転換した場合、不動産価格は下落しますか？
  A: 円高は海外投資家にとって割高感を生むため、短期的には投資意欲が減退し、価格の上昇が抑制される可能性があります。しかし、不動産価格は金利動向、国内の需給バランス、経済成長率など複数の要因で決まるため、為替だけで一概に下落するとは言えません。
• Q: 地方の不動産にも投資機会はありますか？
  A: はい、存在します。特に、インバウンド観光客に人気の観光地（北海道のニセコなど）や、再開発が進む地方中核都市（福岡、札幌など）では、都心部を上回る価格上昇率を示すエリアもあります。ただし、都心部と比較して流動性が低い場合があるため、より慎重な物件選定が求められます。
• Q: 不動産投資における税務上の注意点は何ですか？
  A: 非居住者の場合、日本国内で得た賃料収入や売却益に対して、日本で源泉徴収および確定申告が必要です。また、母国での納税義務との関係を整理する「租税条約」の確認も不可欠です。税務は非常に複雑なため、必ず専門の税理士に相談することをお勧めします。