Les Risques Cachés de l'Investissement Immobilier aux Enchères

Lorsqu'ils envisagent d'investir dans l'immobilier, de nombreuses personnes pensent que les biens vendus aux enchères peuvent être achetés à un prix réduit. Il est vrai que les biens vendus aux enchères peuvent être achetés à un prix inférieur de 20 à 30 % au prix du marché et qu'à première vue, ils semblent constituer une cible d'investissement attrayante.

Cependant, d'après l'expérience acquise par INA&Associates K.K. dans le cadre de nombreux projets d'investissement immobilier, l'investissement immobilier dans des biens vendus aux enchères comporte des risques qui ne sont généralement pas pris en compte dans le cadre de transactions immobilières normales. En fait, nous avons vu de nombreux cas où des personnes ont commencé à investir dans des biens vendus aux enchères simplement parce qu'ils étaient bon marché, et ont fini par avoir des problèmes inattendus.

Dans cet article, nous présentons les raisons pour lesquelles nous ne recommandons pas d'investir dans des biens immobiliers vendus aux enchères, ainsi que des exemples de problèmes réels qui se sont produits. Nous espérons que ces informations vous permettront de réaliser un investissement immobilier sûr.

Qu'est-ce qu'un bien vendu aux enchères ?

Pour bien comprendre ce qu'est un bien immobilier vendu aux enchères, il faut d'abord en expliquer la structure de base.

Définition et types de biens immobiliers vendus aux enchères

Un bien immobilier vendu aux enchères est un bien immobilier vendu de force par un tribunal à la demande d'un créancier lorsque le débiteur n'est pas en mesure de rembourser un prêt hypothécaire ou d'autres dettes. Il existe trois principaux types de ventes aux enchères.

Les ventes aux enchères obligatoires sont organisées lorsque des arriérés d'impôts ou des injonctions de payer ne sont pas respectés. Les biens du débiteur peuvent être saisis et mis aux enchères même s'ils ne sont pas garantis par une hypothèque.

Les ventes aux enchères de biens garantis sont organisées lorsqu'un bien donné en garantie d'une hypothèque ou d'un prêt commercial est mis aux enchères en raison d'un défaut de paiement. Il s'agit de la forme la plus courante de vente aux enchères.

Les ventes aux enchères formelles sont des ventes aux enchères organisées pour satisfaire aux formalités juridiques liées à la division d'un bien commun ou au partage d'une succession. Elles se distinguent des autres ventes aux enchères par le fait qu'elles ne visent pas à régler des dettes.

Comment vérifier les informations sur les biens mis aux enchères ?

Les informations sur les biens vendus aux enchères sont confirmées par des documents appelés "jeu de trois pièces". La description du bien décrit les droits et les restrictions légales du bien, ainsi que les conditions de livraison par l'occupant. Le rapport d'état des lieux est le résultat d'une inspection sur place par l'agent d'exécution et rend compte de l'utilisation du bien, de la présence ou de l'absence d'occupants, de la structure et de l'équipement du bâtiment, etc. Le rapport d'évaluation est une estimation de la valeur marchande par un expert immobilier désigné par le tribunal et sert de base au calcul du prix de vente standard.

État actuel et statistiques sur les biens mis aux enchères

Consultez la situation actuelle du marché des biens immobiliers vendus aux enchères en termes de chiffres.

Évolution des biens vendus aux enchères en 2024

Le nombre de biens vendus aux enchères en 2024 s'élève à 11 415, soit une augmentation de 329 par rapport à l'année précédente. Il s'agit de la première augmentation depuis 2009, voire de la première augmentation depuis 15 ans. En 2009, après la faillite de Lehman Brothers, plus de 60 000 biens ont été mis aux enchères, mais depuis lors, ce nombre n'a cessé de diminuer chaque année.

Toutefois, si l'on considère exclusivement la région métropolitaine, le nombre de biens mis aux enchères périodiques a diminué, le nombre de biens au cours du premier semestre 2024 tombant à environ la moitié de ce qu'il était il y a 10 ans. Cela montre qu'il existe des disparités entre les régions.

Tendances des prix et offres retenues

La moyenne des offres retenues est de 13,56 millions de JPY dans la région de Kanto et de 11,6 millions de JPY dans la région de Kinki. D'autre part, les prix des biens mis aux enchères ont tendance à baisser et le nombre d'offres diminue également.

Ces données montrent que le marché de la vente aux enchères de biens immobiliers n'est pas un environnement d'investissement stable. Le nombre de biens fluctue fortement et les prix sont difficiles à prévoir.

Raisons pour lesquelles l'investissement immobilier dans les biens vendus aux enchères n'est pas recommandé

Sur la base de notre longue expérience dans le secteur de l'immobilier, nous expliquons les principales raisons pour lesquelles nous déconseillons l'investissement immobilier dans les biens vendus aux enchères.

Exonération de responsabilité en cas de non-conformité contractuelle

Le point le plus important est que la responsabilité pour incompatibilité contractuelle (anciennement responsabilité pour défaut) ne s'applique pas aux biens vendus aux enchères. Dans le cadre d'une transaction immobilière normale, si un défaut grave est constaté dans le bien, le vendeur peut se voir réclamer les frais de réparation, même après l'achat.

Toutefois, dans le cas des biens vendus aux enchères, le tribunal n'est pas responsable des problèmes qui peuvent survenir. Si des fuites ou des dégâts causés par les termites sont découverts après l'achat, ou si des problèmes sismiques sont constatés, l'acheteur est entièrement responsable.

Absence de soutien professionnel

Comme aucun intermédiaire n'intervient dans une vente aux enchères, vous devez tout faire vous-même, depuis la procédure d'offre jusqu'à la remise du bien. Dans une transaction immobilière normale, un intermédiaire étudie le bien, rédige un contrat et remet l'argent en votre nom, mais dans une vente aux enchères, il n'y a pas d'assistance de ce type.

Si vous manquez d'expertise en matière de transactions immobilières, vous risquez davantage de rencontrer des problèmes inattendus. En particulier, l'absence de soutien professionnel en matière de procédures juridiques et de vérification des droits constitue un risque majeur.

Dépôt élevé et difficultés de financement.

Un dépôt équivalent à 20 % du prix de vente standard est exigé pour enchérir sur des biens mis aux enchères. Par exemple, si le prix de vente standard d'un bien immobilier est de 20 millions de JPY, un dépôt de 4 millions de JPY doit être versé à l'avance.

En outre, il est difficile d'obtenir un prêt pour les biens vendus aux enchères. Les institutions financières ont tendance à considérer que les biens vendus aux enchères ont été mis aux enchères en raison de certains problèmes, et ont tendance à évaluer leur valeur en tant que garantie à un niveau peu élevé. Par conséquent, ils sont souvent contraints d'acheter le bien en une seule fois.

Contraintes liées à la recherche d'un bien immobilier

Les biens vendus aux enchères ne peuvent pas être inspectés si le débiteur y réside. L 'état du bien doit être jugé uniquement de l'extérieur, ce qui rend extrêmement difficile la détection des vices cachés.

L'impossibilité d'obtenir des informations importantes, telles que des problèmes structurels dans le bâtiment, des défauts d'équipement et des problèmes dans l'environnement, qui ne peuvent être découverts qu'en se rendant à l'intérieur, est une contrainte fatale pour les décisions d'investissement.

Exemples de problèmes réels

Les exemples suivants illustrent des problèmes qui se sont réellement produits avec des biens immobiliers vendus aux enchères. Ces cas illustrent les risques spécifiques liés à l'investissement dans des biens immobiliers vendus aux enchères.

Cas 1 : Coûts de rénovation inattendus

Un investisseur a remporté un bien vendu aux enchères pour 15 millions de JPY. De l'extérieur, ce condominium vieux de 15 ans ne semblait pas présenter de problèmes particuliers, mais lorsque l'intérieur a été vérifié après la remise du bien, une série de problèmes graves ont été découverts.

Tout d'abord, la plomberie de la salle de bain et de la cuisine avait été endommagée par le vieillissement et présentait des fuites. En outre, le câblage de l'installation électrique était défectueux et devait être entièrement remplacé pour des raisons de sécurité. Des fuites au niveau du toit ont également été découvertes et ont nécessité des travaux d'étanchéité.

En fin de compte , le coût de ces réparations a dépassé les 5 millions de JPY, dépassant de loin le budget d'investissement initial. Le prix du bien immobilier et les coûts de réparation combinés ont dépassé le prix du marché de biens immobiliers similaires dans le quartier, ce qui a fait de ce bien un échec complet en tant qu'investissement.

Étude de cas n° 2 : le problème de l'immobilisation du bien par l'ancien propriétaire

Dans un autre cas, un investisseur ayant remporté une enchère pour une maison individuelle a été confronté au problème de l'expulsion de l'ancien propriétaire. Trois mois après avoir remporté l'enchère, l'ancien propriétaire n'avait toujours pas déménagé et ne pouvait pas commencer à louer le bien.

Des négociations ont été tentées, mais l'ancien propriétaire a continué à refuser de déménager au motif qu'il ne trouvait pas d'endroit où s'installer et qu'il n'avait pas de frais de déménagement. Finalement, nous avons dû demander à un avocat d'entamer une procédure judiciaire, qui a duré environ huit mois jusqu'à ce que la mesure d'exécution soit prise.

Les frais de justice et d'exécution pendant cette période se sont élevés à environ 800 000 yens, et nous avons perdu huit mois supplémentaires de revenus locatifs. Le plan d'investissement initial prévoyait de réaliser des bénéfices dès la première année, mais en réalité, les pertes se sont poursuivies jusqu'à la deuxième année.

Cas 3 : Prise en charge des arriérés de frais de gestion

Dans un cas, un investisseur qui avait remporté une enchère pour un appartement vendu aux enchères a fini par reprendre les arriérés de frais de gestion de l'ancien propriétaire. Après avoir remporté l'enchère, l'association de gestion a exigé le paiement de 1,8 million de yens pour les arriérés de frais de gestion des trois dernières années et le fonds de réserve pour les réparations.

Selon les règles de gestion, le nouveau propriétaire était tenu de prendre en charge les arriérés, mais cette information n'a pas pu être vérifiée à l'avance. Pour des raisons de confidentialité, l'association de gestion ne divulgue pas à l'avance l'existence ou le montant des arriérés.

Cette dépense imprévue a entraîné une détérioration importante du solde des investissements, qui a été bien inférieur au rendement initialement prévu.

Cas 4 : Découverte d'infractions au code de la construction

Dans certains cas, les investisseurs qui ont acquis d'anciennes propriétés individuelles lors d'une vente aux enchères ont été confrontés au problème des violations du code de la construction. Il s'est avéré que certaines parties de la propriété n'étaient pas conformes au code de la construction et ne pouvaient pas être louées.

Plus précisément, l'extension n'avait pas obtenu de permis de construire et n'était pas conforme au code de la construction en vigueur. Pour pouvoir louer, la partie illégale de la propriété a dû être supprimée ou légalisée, ce qui a coûté plus de 3 millions JPY.

De plus, pendant la période des travaux de légalisation, le bien n'a pas pu être proposé à la location et les revenus locatifs prévus n'ont pas pu être obtenus.

Cas 5 : Questions de délimitation et problèmes de voisinage

Dans certains cas, des problèmes de délimitation sont apparus dans des propriétés vendues aux enchères, à savoir des maisons individuelles avec terrain. La limite avec le terrain voisin n'était pas claire et un litige est apparu avec le propriétaire du terrain voisin concernant l'étendue de l'utilisation du terrain.

Il s'est avéré que le propriétaire précédent avait utilisé une partie du terrain voisin sans autorisation, et le propriétaire voisin a exigé la restitution du terrain et une indemnisation pour les dommages subis. Il a fallu environ un an pour que l'enquête de délimitation des frontières et les procédures juridiques soient achevées, période pendant laquelle la propriété n'a pas pu être utilisée de manière efficace.

Finalement, une partie du terrain a dû être restituée au propriétaire voisin, ce qui a eu pour effet de réduire la superficie du terrain par rapport à ce qui avait été envisagé à l'origine. Cela a limité la taille des bâtiments qui pouvaient être construits et a nécessité une révision majeure du plan d'investissement.

Tableau d'analyse des risques pour les biens vendus aux enchères

Le tableau suivant résume les risques liés à l'investissement dans des biens immobiliers vendus aux enchères.

Comme le montre le tableau, l'investissement immobilier dans les ventes aux enchères comporte un certain nombre de facteurs à haut risque et à fort impact, dont la plupart sont difficiles à contrer.

Autres solutions pour un investissement immobilier sûr

Outre les ventes aux enchères, il existe d'autres possibilités d'investissement immobilier rentable.

Prise en compte des biens en vente volontaire

Les biens immobiliers vendus volontairement sont des biens immobiliers vendus par accord entre le débiteur et le créancier avant une vente aux enchères. Par rapport aux biens vendus aux enchères, le risque est considérablement réduit car une visite préalable est possible et des négociations peuvent être menées avec le vendeur.

Le prix est souvent inférieur de 10 à 20 % au prix du marché et, bien qu'il ne soit pas aussi élevé que celui d'un bien vendu aux enchères, il présente suffisamment d'avantages en termes d'investissement.

Investissement dans la rénovation de biens immobiliers anciens

Une autre méthode d'investissement efficace consiste à acheter un bien ancien et à le rénover. Il s'agit d'une méthode d'investissement où les risques peuvent être facilement contrôlés, car l'état du bien peut être vérifié bien à l'avance et les plans de rénovation peuvent être élaborés librement.

La sélection des biens et la planification des travaux de rénovation permettent d'obtenir des rendements élevés.

Investir dans des biens immobiliers neufs ou récents

Si la stabilité est importante, il est possible d'investir dans des biens neufs ou récemment construits. Le risque de réparation initiale est faible et la gestion locative à long terme peut être stable.

Les rendements ne sont pas aussi élevés que ceux des biens vendus aux enchères, mais vous pouvez réaliser un investissement stable avec un risque réduit.

Conclusion.

Nous avons examiné l'investissement immobilier dans les biens vendus aux enchères sous différents angles. Il est vrai que les biens vendus aux enchères peuvent être achetés à un prix inférieur à celui du marché, mais les risques encourus ne sont pas recommandés aux investisseurs débutants.

Le fait que tous les risques soient transférés à l'acquéreur en raison de l'exonération de responsabilité en cas de non-conformité contractuelle est particulièrement important. Sans connaissances spécialisées et sans expérience approfondie, il est difficile de prendre des décisions appropriées en matière de risques.

Chez INA&Associates Ltd, nous vous proposons le plan d'investissement immobilier le mieux adapté à vos objectifs d'investissement et à votre tolérance au risque. Outre les biens vendus aux enchères, il existe de nombreuses autres possibilités d'investissement qui sont à la fois rentables et sûres.

Si vous envisagez d'investir dans l'immobilier, n'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations. Forts de notre expérience et de notre expertise, nous vous aiderons à développer votre patrimoine.

Questions fréquemment posées

Q1 : Puis-je vraiment acheter un bien vendu aux enchères avec une décote ?

R1 : Il est vrai que les biens vendus aux enchères peuvent être achetés à un prix inférieur de 20 à 30 % au prix du marché. Toutefois, si l'on tient compte des vices cachés, des coûts de réparation et des divers frais de procédure, le coût final de l'investissement est souvent égal ou supérieur au prix du marché.

Q2 : Puis-je obtenir un prêt hypothécaire pour un bien vendu aux enchères ?

R2 : Bien qu'ils soient disponibles dans le cadre du système, les établissements financiers sont réticents à prêter sur des biens vendus aux enchères. La valeur de la garantie tend à être évaluée à un niveau inférieur et les conditions de prêt sont plus strictes. En outre, la procédure de prêt doit être menée à bien dans un délai court d'environ un mois entre l'offre et le paiement, ce qui, dans la pratique, signifie souvent que les achats au comptant sont inévitables.

Q3 : Où puis-je trouver des informations sur les biens mis aux enchères ?

R3 : Vous pouvez consulter les informations sur les biens immobiliers mis aux enchères sur le site web du TBI géré par les tribunaux. Il est possible de télécharger un "ensemble de trois éléments" - une description du bien, un rapport d'expertise et un rapport d'évaluation - et d'en vérifier les détails. Il convient toutefois de noter qu'il existe un certain nombre de risques qui ne peuvent être déterminés à partir de ces seules informations.

Q4 : Certains investisseurs ne réussissent-ils pas à vendre des biens immobiliers aux enchères ?

R4 : Il y a effectivement des investisseurs qui réussissent avec les biens vendus aux enchères. Toutefois, ces personnes disposent d'une grande expérience et d'une grande expertise, et elles gèrent bien leurs risques. Il n'est pas réaliste d'attendre des résultats similaires de la part de débutants.

Q5 : Existe-t-il d'autres moyens d'acheter un bien immobilier à prix réduit que les ventes aux enchères ?

R5 : Il existe d'autres possibilités d'acheter un bien immobilier à un prix inférieur à celui du marché que les ventes aux enchères, comme les ventes volontaires, la rénovation d'anciens biens immobiliers ou les biens immobiliers qui sont pressés de vendre. Ces méthodes peuvent être étudiées bien à l'avance et peuvent réduire considérablement les risques.