Comprendre les prix de référence des terrains et leurs tendances en 2024

Le prix standard du terrain est un facteur de décision extrêmement important dans les investissements immobiliers et les transactions foncières. Cependant, de nombreuses personnes peuvent se poser des questions telles que "Qu'est-ce que le prix standard du terrain ?", "Quelle est la différence entre le prix standard du terrain et le prix officiel du terrain ?" et "Comment puis-je le connaître ?

En 2024, les prix standard des terrains ont augmenté de 1,4 % en glissement annuel en moyenne dans l'ensemble du pays, enregistrant une croissance positive pour la troisième année consécutive. Cette tendance indique un marché immobilier dynamique et constitue une information importante pour les investisseurs et les propriétaires fonciers.

Cet article fournit une vue d'ensemble des informations que nous, professionnels de l'immobilier, devons partager avec vous, depuis les concepts de base des prix standard des terrains jusqu'aux dernières tendances et aux moyens spécifiques de les étudier. Une bonne compréhension des prix des terrains est la base de décisions judicieuses en matière d'investissement immobilier. Nous vous invitons à lire jusqu'au bout et à utiliser ces informations pour vous constituer un patrimoine.

Connaissances de base sur les prix de référence des terrains

Qu'est-ce qu'un prix foncier de référence ?

Les prix fonciers standard sont les prix fonciers standard publiés à la suite des enquêtes préfectorales sur les prix fonciers menées par chaque préfecture conformément à la loi nationale sur l'aménagement du territoire . Officiellement appelés "Prix de l'enquête préfectorale sur les prix fonciers", les prix fonciers au 1er juillet sont enquêtés chaque année et publiés à la fin du mois de septembre.

L'enquête standard sur les prix fonciers couvre environ 20 000 "sites de référence" dans tout le pays. Ces sites de référence sont sélectionnés par chaque préfecture en tant que terrains standard dans la région, et sont fixés en fonction de leur utilisation, comme les terrains résidentiels, commerciaux et industriels. Les enquêtes sont réalisées sur la base d'évaluations professionnelles effectuées par des évaluateurs immobiliers, à raison d'au moins un évaluateur immobilier par site.

La caractéristique la plus importante du prix standard du terrain est que l'enquête inclut également les zones situées en dehors des zones de planification urbaine. Cela permet de déterminer les tendances des prix fonciers non seulement dans les zones urbaines, mais aussi dans les zones rurales et suburbaines, ce qui en fait un indicateur qui reflète plus précisément la situation réelle des prix fonciers dans le pays.

Différences entre les prix standard et les prix officiels des terrains

Dans le secteur de l'immobilier, les prix officiels des terrains sont utilisés comme un indicateur important au même titre que les prix standard des terrains. Bien que les deux aient des caractéristiques similaires, il existe quelques différences importantes.

La différence la plus importante est la période d'enquête. Alors que le prix officiel des terrains est basé sur le 1er janvier, le prix de référence des terrains est basé sur le 1er juillet. Ce décalage de six mois permet de combiner les deux et d'obtenir une image semestrielle de l'évolution des prix fonciers.

Une autre différence importante est le champ d'application de l'enquête. Alors que les prix officiels des terrains couvrent principalement les zones de planification urbaine et se concentrent donc sur les tendances dans les zones urbaines, les prix de référence des terrains incluent des zones situées en dehors des zones de planification urbaine et permettent donc de vérifier les tendances des prix des terrains dans un plus grand nombre de zones. En raison de cette caractéristique, les prix de référence des terrains jouent un rôle complémentaire important par rapport aux prix officiels des terrains.

Objectif et rôle des prix de référence du foncier

Les prix de référence des terrains ont plusieurs objectifs et rôles importants sur le marché de l'immobilier.

Le premier est de fournir un indicateur pour les transactions foncières en général. En tant qu'informations objectives et fiables sur les prix des terrains, les prix de référence des terrains servent de référence aux particuliers et aux entreprises pour déterminer les prix des transactions foncières. En particulier, ils constituent une base importante pour déterminer le niveau de prix approprié dans les zones où il y a peu d'exemples de transactions ou de terrains situés dans des endroits particuliers.

Le deuxième rôle est de servir de base au calcul du prix d'acquisition de terrains pour des projets de travaux publics. Lors de l'acquisition de terrains pour des projets de travaux publics tels que la construction de routes et le développement urbain, le prix de référence du terrain est une base importante pour calculer le montant approprié de la compensation. Cela permet de garantir l'équité et la transparence de l'acquisition des terrains.

Le troisième objectif est de l'utiliser comme base pour l'évaluation des biens immobiliers. Lorsque les évaluateurs immobiliers évaluent des propriétés individuelles, les prix de référence des terrains sont une source importante de comparaison. En particulier, les comparaisons avec des sites de référence ayant des emplacements et des utilisations similaires permettent des évaluations plus précises.

En outre, les prix de référence des terrains peuvent également servir de référence aux institutions financières pour leurs décisions de prêt et leurs évaluations fiscales. Dans certains cas, ils sont utilisés comme garantie pour les prêts garantis par des biens immobiliers et comme référence pour l'évaluation des terrains dans le calcul des droits de succession et de donation.

Dernières tendances des prix de base des terrains en 2024

Tendances nationales des prix des terrains

Les prix de référence des terrains en 2024 montrent des signes positifs à l'échelle nationale. Selon l'enquête préfectorale sur les prix des terrains en 2024 publiée par le ministère du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme (MLIT) le 18 septembre, la moyenne nationale pour les terrains à usage général, résidentiel et commercial a augmenté pour la troisième année consécutive, et toutes les augmentations ont été enregistrées par rapport à l'année précédente.

L'augmentation moyenne des prix des terrains à usage multiple a été de 1,4 % par rapport à l'année précédente, un chiffre nettement plus élevé que les 0,8 % enregistrés l'année précédente. Cette tendance à la hausse s'analyse comme le résultat des effets combinés de la reprise progressive de l'économie japonaise, du maintien de taux d'intérêt bas et de l'activité croissante des projets de réaménagement, en particulier dans les zones urbaines.

Pour les terrains résidentiels, la moyenne nationale a augmenté de 0,8 % en glissement annuel. Il s'agit d'une augmentation par rapport à la hausse de 0,5 % de l'année précédente, qui serait le résultat d'une demande soutenue de logements, en particulier dans les zones urbaines, et de l'intérêt croissant pour les zones résidentielles suburbaines en raison de la généralisation du télétravail.

L'évolution de l'immobilier d'entreprise a été encore plus marquée, la moyenne nationale augmentant de 2,3 % en glissement annuel. Ce chiffre représente une expansion significative par rapport à la hausse de 1,5 % de l'année précédente, la reprise du tourisme récepteur et l'augmentation des investissements dans l'immobilier commercial dans les zones urbaines en étant les principaux moteurs.

Analyse des tendances par région

Les tendances des prix des terrains de base dans les trois principales régions métropolitaines ont montré une augmentation bien supérieure à la moyenne nationale. Dans toutes les régions métropolitaines de Tokyo, Osaka et Nagoya, la moyenne pour toutes les utilisations, les terrains résidentiels et les terrains commerciaux ont tous augmenté, la fourchette d'augmentation s'élargissant par rapport à l'année précédente.

Dans la région de Tokyo, la hausse de l'immobilier résidentiel a été particulièrement prononcée, avec une progression de 3,6 % en glissement annuel. Ceci est dû à la tendance au retour au centre ville et à la demande accrue de cadres de vie de qualité. En outre, certaines zones commerciales des 23 quartiers de Tokyo ont enregistré une hausse significative de 9,7 % en glissement annuel, ce qui indique une nouvelle appréciation de l'attrait de Tokyo en tant que centre commercial international.

Dans les zones régionales, la moyenne pour toutes les utilisations, les terrains résidentiels et commerciaux ont tous augmenté pour la deuxième année consécutive. Il est particulièrement intéressant de noter que la moyenne pour toutes les utilisations a augmenté pour la première fois en 32 ans, depuis 1992, dans toutes les régions à l'exception des quatre villes régionales (Sapporo, Sendai, Hiroshima et Fukuoka). Cette évolution serait le résultat des effets combinés des politiques de développement régional, de l'expansion des entreprises dans les zones régionales et de la reprise du tourisme.

Dans les quatre villes régionales, la moyenne des terrains à usage unique, résidentiel et commercial a continué à augmenter pendant 12 années consécutives, mais l'ampleur de l'augmentation a eu tendance à être plus faible que l'année précédente. Cela s'explique par le fait que le niveau de prix a atteint un certain niveau en raison des augmentations continues enregistrées jusqu'à présent, et que l'avantage relatif s'est estompé en raison de l'augmentation des prix des terrains à l'échelle nationale.

Facteurs à l'origine de la hausse des prix des terrains de base

Un certain nombre de facteurs économiques et sociaux se conjuguent pour entraîner l 'augmentation du prix des terrains de base en 2024.

Le facteur économique le plus important est la politique d'assouplissement monétaire de la Banque du Japon. Le maintien d'un environnement de taux d'intérêt bas a permis de maintenir les coûts de financement des investissements immobiliers à un niveau peu élevé et d'accroître la volonté des investisseurs d'investir dans l'immobilier. Un autre facteur important est la tendance à la reprise économique progressive, qui a conduit à une amélioration des performances des entreprises et à une augmentation de la demande d'espaces de bureaux et d'investissements dans l'immobilier commercial.

En ce qui concerne les facteurs sociaux, la récupération des effets de la nouvelle infection par le coronavirus a eu un impact significatif. En particulier, la reprise progressive du tourisme entrant a entraîné une résurgence de la demande immobilière dans les zones touristiques et commerciales. Un autre facteur contribuant à l'augmentation des prix des terrains est la demande croissante de bureaux et d'environnements résidentiels de haute qualité en raison du développement de nouvelles méthodes de travail.

Les facteurs spécifiques aux régions sont également importants. Par exemple, dans les villes de Kikuyo et d'Otsu, dans la préfecture de Kumamoto, l'annonce de la construction d'une usine par TSMC, un important fabricant taïwanais de semi-conducteurs, a entraîné une augmentation rapide du nombre d'entreprises liées et de la demande de logements pour leurs employés, toutes les zones résidentielles, commerciales et industrielles enregistrant des hausses significatives du prix des terrains.

Dans le village d'Onna, dans la préfecture d'Okinawa, le taux d'augmentation des prix des terrains résidentiels a été le plus élevé du pays en raison des caractéristiques de la zone, proche des sites de plongée et d'autres ressources touristiques, et de la demande en provenance de l'extérieur de la préfecture à des fins de relocalisation. Dans le village de Hakuba, dans la préfecture de Nagano, la reprise de la demande touristique, y compris de la part des touristes étrangers, a stimulé l'investissement dans des terrains destinés à la construction d'hôtels et de condominiums, ce qui a entraîné le quatrième taux le plus élevé d'augmentation des prix des terrains commerciaux au Japon.

Comment rechercher et utiliser les prix standard des terrains

Comment rechercher les prix de base des terrains

Les informations les plus fiables et les plus complètes sur la manière de vérifier les prix de base des terrains se trouvent sur le site officiel du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures et des transports. Les principales méthodes de recherche sont expliquées en détail ci-dessous.

La "bibliothèque d'information immobilière " du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme est l'outil le plus important pour la recherche des prix des terrains standard. Ce site vous permet d'effectuer des recherches centralisées dans les données de l'enquête sur les prix des terrains et de l'enquête préfectorale sur les prix des terrains (prix de base des terrains). La procédure de recherche est la suivante.

Tout d'abord, à partir de la page d'accueil de la bibliothèque d'information sur l'immobilier, cliquez sur "Recherche de données" sous "Pour consulter des informations sur le prix des terrains". Sélectionnez ensuite la préfecture et la municipalité de la zone que vous souhaitez rechercher et précisez l'utilisation (résidentielle, commerciale, industrielle, etc.). Vous pouvez également définir des critères plus détaillés, tels que la distance par rapport à une gare ou à un quartier.

La carte nationale des prix fonciers est un site web géré par le Centre de recherche sur les systèmes d'évaluation des actifs, qui permet de visualiser sur une carte quatre informations officielles sur l'évaluation foncière, y compris les prix fonciers standard. Le site se caractérise par sa capacité à vérifier intuitivement les prix de référence des terrains sur une carte. En sélectionnant la zone que vous souhaitez vérifier sur la carte, la valeur de référence du terrain pour cet endroit s'affiche, ce qui facilite la comparaison avec les zones environnantes.

Vous pouvez également consulter des informations détaillées sur les prix standard des terrains sur le site officiel de chaque préfecture. Certaines préfectures fournissent des analyses et des explications plus détaillées sur les caractéristiques régionales que le site du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures et des transports. En particulier, les informations sur les tendances du marché immobilier local et les prévisions futures sont souvent plus complètes sur les sites des préfectures.

Comment lire les données de référence sur le prix des terrains

Pour comprendre et utiliser correctement les données de référence sur le prix des terrains, il est important de comprendre la signification et la lecture des chiffres affichés.

Les prix des terrains de référence sont généralement exprimés en termes de prix par mètre carré (yen/m²). Par exemple, si le prix est indiqué comme "150 000 yens/m2", cela signifie que le prix au mètre carré du terrain de référence est de 150 000 yens. Dans les transactions foncières réelles, ce prix unitaire est multiplié par la superficie du terrain pour calculer le montant total.

Le taux de variation est indiqué par rapport à la même période de l'année précédente et est exprimé par "+2,5%". Une valeur positive indique une augmentation et une valeur négative une diminution, une valeur plus élevée indiquant une fluctuation plus importante. En examinant le taux de variation, il est possible d'identifier les tendances du prix des terrains dans une région.

Les données standard sur le prix des terrains comprennent également des informations détaillées sur l'état des terrains. Il s'agit d'informations telles que la distance par rapport à la gare la plus proche, la largeur de la route, le rapport bâtiment/terrain et le rapport surface au sol, l'environnement immédiat, etc.

Lors des comparaisons entre zones, il est fondamental de comparer des zones ayant le même usage (par exemple, résidentiel, commercial, etc.). Des comparaisons peuvent également être effectuées entre des lieux présentant des conditions similaires, telles que l'emplacement et l'accessibilité par les transports, afin de permettre une analyse plus significative.

Utilisation dans les investissements immobiliers

Les prix des terrains peuvent être utilisés comme un indicateur important pour les décisions d'investissement dans l'immobilier . Comprendre comment les utiliser de manière appropriée permettra de prendre des décisions d'investissement plus précises.

L'analyse des tendances des prix des terrains de référence est extrêmement utile pour sélectionner les zones d'investissement. L'analyse de l'évolution des prix des terrains de référence au cours des dernières années permet d'évaluer le potentiel de croissance et les perspectives d'avenir d'une zone. Les zones qui affichent une tendance continue à la hausse devraient connaître une augmentation de la demande à l'avenir et sont donc considérées comme des cibles d'investissement attrayantes.

Les prix de référence des terrains constituent également une référence importante pour déterminer le prix approprié. En comparant le prix demandé avec le prix standard du terrain à proximité de la propriété considérée, il est possible de déterminer si le prix demandé se situe à un niveau approprié. Toutefois, étant donné que les prix de référence des terrains sont des prix de terrains correspondant à des conditions standard, il est nécessaire de prendre en compte les différences de prix en fonction des conditions de chaque propriété (par exemple, terrains d'angle, terrains de forme irrégulière, conditions d'accès à la route, etc.)

Du point de vue de l 'évaluation des risques, la stabilité des prix d'une zone peut être évaluée en analysant le schéma des fluctuations des prix des terrains standard. Les régions où les fluctuations sont importantes présentent un potentiel de rendement élevé, mais aussi un risque important de chute des prix. Les régions où l'appréciation est stable peuvent être considérées comme un investissement à faible risque.

Les prix de référence des terrains sont également utiles pour déterminer le moment de la vente. Si le taux d'augmentation des prix des terrains de référence ralentit ou atteint un niveau relativement élevé par rapport aux régions environnantes, c'est un indicateur du moment où il faut envisager de vendre.

Conclusion.

Les prix de référence des terrains sont un indicateur essentiel pour les investissements immobiliers et les transactions foncières. L'indicateur, qui est enquêté par les préfectures au 1er juillet de chaque année et publié en septembre, joue un rôle complémentaire aux prix officiels des terrains et sert de base à une compréhension précise des tendances des prix des terrains à travers le pays.

En 2024, les prix standard des terrains ont augmenté de 1,4 % en glissement annuel en moyenne dans tout le pays, enregistrant une croissance positive pour la troisième année consécutive. Cette hausse est le résultat des effets combinés de plusieurs facteurs, notamment une reprise économique progressive, un environnement de taux d'intérêt toujours bas, une reprise du tourisme récepteur et une augmentation des investissements en capital des entreprises. La tendance à la hausse des prix des terrains dans l'ensemble du pays s'est confirmée, les trois principales zones métropolitaines affichant des augmentations particulièrement marquées, et même dans les zones régionales, certaines zones ont commencé à augmenter pour la première fois depuis 32 ans.

Pour connaître les prix standard des terrains, vous pouvez obtenir des informations fiables en consultant des sites web officiels tels que la bibliothèque d'information immobilière du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures et des transports et la carte nationale des prix des terrains. Une bonne compréhension de la lecture des données et une analyse complète du taux de changement et des conditions environnantes permettront de prendre des décisions d'investissement plus précises.

Les changements de politique monétaire, les conditions économiques et les changements démographiques sont des facteurs d'influence importants pour les tendances futures du prix des terrains. Il est important de suivre en permanence les tendances des prix de référence des terrains afin de prendre des décisions d'investissement appropriées dans un marché immobilier en mutation.

Lorsque vous envisagez un investissement immobilier ou une transaction foncière, nous vous recommandons de combiner une analyse basée sur des données objectives, telles que les prix de référence des terrains, et un jugement d'expert approfondi. Nous ferons de notre mieux pour vous aider à constituer votre patrimoine. N'hésitez pas à nous contacter.

Questions fréquemment posées

Q1 : A quoi dois-je me référer, aux prix de base des terrains ou aux prix officiels des terrains ?

R1 : Les prix de base des terrains et les prix officiels des terrains sont complémentaires, il est donc recommandé de se référer aux deux. Comme les prix officiels des terrains sont arrêtés au 1er janvier et les prix de référence des terrains au 1er juillet, une comparaison des deux vous donnera une idée de l'évolution des prix des terrains sur une période de six mois. Alors que les prix officiels des terrains sont utiles pour les investissements dans les zones urbaines en raison du grand nombre de sites, les prix de référence des terrains peuvent être plus instructifs pour les terrains situés dans les zones rurales et suburbaines.

Q2 : Quelles sont les caractéristiques des zones où les prix de référence des terrains augmentent ?

R2 : Les zones où les prix des terrains de référence augmenteront en 2024 se caractérisent par une meilleure accessibilité par les transports, des projets de réaménagement en cours, la capacité d'attirer des entreprises et une reprise de la demande touristique. En particulier, des augmentations notables seront observées dans les zones où se concentrent les industries des semi-conducteurs, le tourisme entrant et les zones de redéveloppement urbain. Les zones résidentielles suburbaines bien desservies par les centres-villes attirent également l'attention en raison de la généralisation du télétravail.

Q3 : À quelle fréquence les prix de référence des terrains doivent-ils être vérifiés ?

R3 : Les prix des terrains de référence sont annoncés une fois par an, il est donc recommandé de les vérifier au moins une fois par an. Toutefois, si vous investissez activement dans l'immobilier ou si vous envisagez d'acheter ou de vendre, l'idéal est de les vérifier tous les trimestres et, avec les prix officiels des terrains, de suivre les tendances tous les six mois. Il est également conseillé de les vérifier à chaque fois qu'il y a des changements importants de politique économique ou des annonces de développement majeur dans la région.

Q4 : Quelle est la différence entre les prix de base des terrains et les prix de transaction réels ?

R4 : Les prix de base des terrains sont les prix des terrains dans des conditions standard et diffèrent donc des prix de transaction réels. En général, le prix réel se situe souvent entre 0,8 et 1,2 fois le prix de base du terrain, mais il varie considérablement en fonction des conditions de localisation, de la forme du terrain, des conditions d'accès routier et de l'équilibre entre l'offre et la demande sur le marché. Dans les transactions individuelles, il est important d'obtenir une évaluation détaillée de la part d'un spécialiste, en utilisant le prix de base du terrain comme référence.

Q5 : Est-il possible de prédire les futurs prix de référence des terrains ?

R5 : Il est possible de prévoir dans une certaine mesure les prix de référence futurs des terrains en analysant les tendances passées et en examinant les indicateurs économiques, mais il est difficile de le faire avec certitude. Cela s'explique par les effets combinés de multiples facteurs tels que la politique monétaire, les conditions économiques, les tendances démographiques et la planification urbaine. Lors de la prise de décisions d'investissement, il est important de gérer le risque en envisageant plusieurs scénarios, tout en se référant à l'analyse des tendances passées. Combinée à l'analyse du marché par des experts, elle permet de prendre des décisions plus précises.