Gestion immobilière : Externalisation vs Autogestion, Analyse Complète

En matière d'investissement immobilier, l'achat d'un bien n'est que la première étape du processus d'investissement. Le véritable succès dépend de la gestion ultérieure du bien.

En tant qu'INA & Associates Ltd, j'ai eu l'occasion de m'entretenir avec de nombreux investisseurs immobiliers. Ce faisant, j'ai pris conscience de l'impact significatif du choix de la méthode de gestion sur le retour sur investissement.

Une bonne gestion permet de maintenir et d'améliorer la valeur de l'actif d'un bien immobilier et d'assurer un revenu locatif stable. En revanche, une gestion négligente peut entraîner de graves problèmes tels qu'une augmentation du taux de vacance, des coûts de réparation plus élevés et, en fin de compte, une baisse de la valeur des biens immobiliers.

Il existe deux options principales en matière de gestion immobilière : lagestion externalisée et l'autogestion. Selon l'option choisie, la rentabilité, les efforts et les risques pour les investisseurs peuvent varier considérablement.

Dans cet article, nous nous appuyons sur nos connaissances en tant que professionnels de la gestion immobilière pour comparer en détail les différences entre la gestion externalisée et la gestion autonome et suggérer la meilleure option pour votre stratégie d'investissement.

Différences fondamentales entre la gestion immobilière externalisée et la gestion immobilière autonome

Comprendre les différences entre la gestion immobilière externalisée et la gestion immobilière autonome est la première étape pour faire le bon choix.

Qu'est-ce que la gestion déléguée ?

La gestion externalisée est une méthode qui consiste à demander des services de gestion immobilière à une société de gestion immobilière. La société de gestion s'occupe des tâches liées à la gestion du bien immobilier en votre nom, depuis le recrutement des locataires jusqu'à l'entretien courant et la résolution des problèmes.

Les principales tâches de la gestion externalisée sont les suivantes

Gestion des locataires

• Recrutement et sélection des locataires
• Conclusion des contrats de bail
• Collecte des loyers et rappels
• Observation du départ des locataires et règlement des dépôts de garantie

Gestion de l'immeuble

• Nettoyage quotidien et périodique
• Inspection et entretien des installations
• Organisation et supervision des travaux de réparation
• Gestion des parties communes

Autres opérations

• Traitement des plaintes des locataires
• Réponse aux urgences
• Préparation de divers rapports
• Soutien aux procédures juridiques

Qu'est-ce que l'autogestion ?

L'autogestion est une méthode dans laquelle le propriétaire effectue lui-même le travail de gestion. Il ne fait pas appel à une société de gestion, mais traite directement avec les locataires et assure l'entretien et la gestion du bien.

Les principales tâches de l'autogestion sont les suivantes

Relations directes avec les locataires

• Entretien et sélection des candidats locataires
• Rédaction et signature des contrats
• Encaissement et rappel des loyers aux locataires
• Constatation et règlement des comptes lors du départ des locataires

Entretien et gestion des biens immobiliers

• Organisation ou exécution de travaux de nettoyage
• Organiser l'inspection et la réparation des installations
• Négocier et superviser les entreprises de réparation
• Gestion des parties communes

Travaux de papeterie

• Organisation des documents nécessaires à la déclaration d'impôts
• Gestion des différents contrats
• Enregistrement et gestion des revenus et des dépenses

La différence la plus importante entre ces deux types de gestion est l'entité qui effectue le travail et la responsabilité qui en découle. Dans la gestion externalisée, le travail est effectué par une société de gestion disposant de connaissances et d'une expérience spécialisées, tandis que dans l'autogestion, ce sont les propriétaires eux-mêmes qui en assument l'entière responsabilité.

Avantages, inconvénients et coûts de la gestion déléguée

Avantages de la gestion externalisée

Utilisation des connaissances et de l'expérience professionnelles

Les sociétés de gestion immobilière ont de nombreuses années d'expérience et d'expertise. Elles peuvent faire appel à des compétences difficiles à acquérir par des particuliers, telles que les connaissances juridiques, la compréhension des tendances du marché et l'efficacité des processus de travail.

La connaissance juridique des contrats de location est particulièrement importante. Les lois applicables, telles que la loi sur le droit de superficie, la loi sur les transactions immobilières et la loi sur les contrats de consommation, sont complexes et peuvent poser des problèmes si elles ne sont pas traitées correctement.

Gagner du temps et de l'énergie

Le principal avantage de la gestion externalisée est qu'elle permet aux propriétaires d'économiser beaucoup de temps et d'efforts. Les locataires sont contactés par la société de gestion et les urgences sont gérées 24 heures sur 24.

Pour les investisseurs qui ont un emploi de jour, ce gain de temps est extrêmement précieux. Au lieu d'être submergés par les tâches de gestion, ils ont plus de temps pour se concentrer sur leur activité principale ou pour envisager de nouvelles opportunités d'investissement.

S'assurer des locataires stables

Les sociétés de gestion disposent de leur propre réseau de recrutement de locataires. Elles peuvent développer des activités de recrutement qu'il leur serait difficile de réaliser seules, telles que la publication sur des portails immobiliers, la coopération avec des courtiers et l'élaboration de stratégies publicitaires efficaces.

Elles peuvent également mettre en œuvre des processus professionnels de sélection des locataires, tels que la vérification des informations de crédit, l'examen minutieux des justificatifs de revenus et la liaison avec les sociétés de garantie.

Amélioration de la gestion des risques

Les sociétés de gestion ont mis en place des mesures pour faire face à divers risques. Elles peuvent réagir rapidement et de manière appropriée aux problèmes qui peuvent survenir, tels que les arriérés de loyer, les pannes d'équipement et les problèmes des locataires.

Inconvénients de la gestion externalisée

Coûts de gestion

Le principal inconvénient de la gestion externalisée réside dans les frais de gestion qu'elle implique. En général, une commission de gestion de 3 à 8 % des revenus locatifs est exigée, ce qui affecte directement la rentabilité.

Dépendance à l'égard de la société de gestion

Comme toutes les opérations dépendent de la société de gestion, la qualité de cette dernière déterminera en grande partie la qualité de la gestion du bien. Si la société de gestion est mal choisie, les résultats escomptés risquent de ne pas être atteints.

Réduction de l'implication du propriétaire.

L'externalisation de la gestion du bien réduit la possibilité de contrôler directement l'état du bien et des locataires. Cela peut avoir pour conséquence de passer à côté de problèmes ou d'améliorations à apporter au bien.

Coûts de la gestion externalisée

Ces coûts varient d'une société de gestion à l'autre, il est donc important d'obtenir des devis de plusieurs sociétés et de les comparer avec leurs offres de services.

Avantages et inconvénients de l'autogestion et connaissances nécessaires

Avantages de l'autogestion

Réduction des coûts de gestion

Le plus grand avantage de l'autogestion est qu'il n'est pas nécessaire de payer des commissions à la société de gestion. Cela permet d'économiser les frais de gestion, qui représentent 3 à 5 % des revenus locatifs, et se traduit directement par une augmentation de la rentabilité.

Par exemple, si vous externalisez la gestion d'un bien immobilier dont le loyer mensuel est de 1 million JPY, les frais de gestion annuels se situeront entre 360 000 et 600 000 JPY. En rendant le bien autogéré, ce coût peut être comptabilisé directement en tant que revenu.

Compréhension détaillée de l'état du bien

L'autogestion vous permet d'appréhender directement la situation du bien. Il est plus facile de remarquer les moindres changements, comme les conditions de vie des locataires, la détérioration des installations et l'état des parties communes.

Cette compréhension détaillée permet de détecter les problèmes et d'y répondre à un stade précoce, ce qui permet de réduire les coûts de réparation et de maintenir la valeur du bien.

Établir des relations directes avec les locataires

La communication directe avec les locataires permet d'instaurer un climat de confiance. L'établissement d'une bonne relation peut conduire à une location à long terme, réduisant ainsi le risque d'inoccupation et les coûts de remise en état.

Une réponse flexible

Comme il n'y a pas de société de gestion, vous pouvez répondre rapidement et avec souplesse aux demandes et aux problèmes des locataires. Les propriétaires peuvent agir immédiatement et à leur guise en cas d'urgence ou lorsqu'une attention particulière est requise.

Inconvénients de l'autogestion

Charge de temps et d'efforts

Dans le cadre de l'autogestion, le propriétaire doit effectuer lui-même toutes les tâches de gestion. Il doit consacrer beaucoup de temps et d'efforts pour répondre aux communications des locataires, patrouiller dans la propriété et organiser des réunions avec les entrepreneurs.

En particulier, les services d'urgence sont disponibles 24 heures sur 24, ce qui peut affecter votre temps personnel.

Manque d'expertise

La gestion immobilière requiert un large éventail de connaissances spécialisées, notamment dans les domaines du droit, de la construction et de la fiscalité. Le manque de connaissances peut vous empêcher de prendre les bonnes décisions, ce qui peut entraîner des problèmes.

Difficultés à recruter des locataires

Les recruteurs de locataires individuels sont limités dans leur capacité à recruter des locataires par rapport aux sociétés de gestion. Il existe un risque de périodes d'inoccupation prolongées en raison du nombre limité d'endroits où placer des annonces et de la difficulté de travailler avec des courtiers.

La charge de la gestion des risques

Les propriétaires doivent faire face eux-mêmes à divers risques, tels que les arriérés de loyer, les pannes d'équipement et les problèmes des locataires. L'absence de réaction appropriée peut entraîner une aggravation des problèmes.

Connaissances et compétences requises pour l'autogestion

L'acquisition de ces connaissances et compétences nécessite beaucoup de temps et d'efforts. La formation continue est également essentielle pour suivre l'évolution de la législation et des systèmes.

Comparaison détaillée de l'externalisation et de l'autogestion

Comparaison des coûts

*Dans l'hypothèse d'un bien immobilier dont le loyer mensuel est de 1 million de yens

Comparaison du temps et de la main-d'œuvre

Comparaison des risques

Simulation comparative de la rentabilité

Hypothèses

• Valeur du bien : 30 millions ¥
• Loyer mensuel : 100 000 ¥ (1,2 million ¥ par an)
• Frais de gestion : 5% (60 000 ¥ par an)

Cette comparaison montre que l'autogestion présente un avantage annuel de +30 000 £ et un rendement de 0,1 %. Ces chiffres ne tiennent toutefois pas compte des coûts liés au temps.

Méthodes de gestion recommandées en fonction de la taille de l'investissement

Comment choisir le mode de gestion qui vous convient le mieux ?

Le choix du mode de gestion d'un bien immobilier dépend de la situation et des objectifs de l'investisseur. Nous espérons que les critères de décision suivants vous aideront à faire le meilleur choix.

Les cas où il faut choisir la gestion déléguée

Ceux qui sont occupés par leur activité principale

La gestion déléguée est recommandée pour ceux qui veulent se concentrer sur leur activité principale et qui n'ont pas beaucoup de temps à y consacrer. Vous évitez ainsi le risque de voir votre activité principale interrompue par le temps consacré aux tâches de gestion.

Ceux qui possèdent des biens dans des régions éloignées.

Si vous habitez loin de votre propriété, les contraintes physiques rendent l'autogestion difficile. Comme il est difficile de répondre aux urgences et d'effectuer des patrouilles régulières, la gestion externalisée est une option réaliste.

Les personnes qui possèdent plus d'une propriété.

En général, les propriétaires de plus de 10 biens ont une charge de travail plus importante en matière de gestion. La consignation de la gestion est plus adaptée à l'efficacité et au professionnalisme.

Ceux qui ont peu d'expérience en matière de gestion immobilière.

Il est conseillé aux personnes qui viennent de commencer à investir dans l'immobilier ou qui ont peu d'expérience en matière de gestion immobilière de commencer par une gestion externalisée.

Cas où l'autogestion doit être choisie

Les personnes disposant de plus de temps.

Les retraités et les personnes disposant de plus de temps peuvent profiter des avantages de l'autogestion. Vous pouvez également approfondir vos connaissances en matière d'investissement immobilier grâce à la gestion.

Ceux qui possèdent des biens dans le voisinage.

Si le bien immobilier est proche de votre domicile, il est plus facile d'effectuer des patrouilles et de répondre aux urgences. Le temps et les frais de transport peuvent être réduits au minimum.

Les petits investissements avec un ou deux logements.

Si le nombre de biens est faible, la charge de travail de la gestion est limitée. La réduction des frais de gestion est également relativement importante.

Les personnes ayant une connaissance et une expérience approfondies de la gestion immobilière.

Les personnes ayant de l'expérience dans le secteur de la construction ou de l'immobilier peuvent utiliser leur expertise pour une autogestion efficace.

Approche progressive proposée

Phase initiale : commencer par une gestion externalisée

Lorsque l'on débute dans l'investissement immobilier, il est recommandé de commencer par une gestion externalisée. En observant le travail de la société de gestion, vous pouvez vous familiariser avec le contenu et le déroulement des tâches de gestion.

Phase à moyen terme : l'autogestion partielle

Une fois que vous vous êtes familiarisé avec les tâches de gestion, vous pouvez envisager d'en transférer certaines à l'autogestion. Par exemple, vous pouvez demander à la société de gestion de recruter des locataires, tout en gérant vous-même l'administration quotidienne.

Phase à long terme : autogestion complète ou externalisation professionnelle

Lorsque vous aurez acquis suffisamment d'expérience et de connaissances, vous pourrez choisir de passer à l'autogestion complète ou de confier la gestion à une société de gestion plus spécialisée.

Résumé : des stratégies d'investissement réussies basées sur le choix de la méthode de gestion immobilière

La gestion immobilière, qu'elle soit externalisée ou autogérée, présente des avantages et des inconvénients évidents. L'essentiel est de faire le choix qui convient le mieux à votre situation et à vos objectifs d'investissement.

Caractéristiques de la gestion externalisée

• Accent mis sur le professionnalisme et l'efficacité
• Gain de temps et d'efforts
• On peut s'attendre à une gestion stable
• Coûts de gestion encourus

Caractéristiques de l'autogestion

• Réduction des coûts et augmentation de la rentabilité
• Compréhension détaillée de l'état de l'immeuble
• Établissement de relations directes avec les locataires
• Charge importante en termes de temps et d'efforts

La clé d'un investissement immobilier réussi consiste à choisir la méthode de gestion la plus appropriée, sur la base d'une évaluation complète de la taille de l'investissement, de la localisation et des circonstances personnelles.

En outre, les méthodes de gestion ne sont pas statiques. Il est important de les revoir avec souplesse au fur et à mesure que l'on acquiert de l'expérience en matière d'investissement, que le nombre de biens immobiliers change et que les étapes de la vie évoluent.

INA&Associates Ltd. est en mesure de proposer la méthode de gestion la plus adaptée à la situation de chaque investisseur. Si vous avez des questions concernant la gestion immobilière, n'hésitez pas à nous contacter. Nous sommes là pour vous aider à réussir votre investissement immobilier.

Questions fréquemment posées (FAQ)

Q1 : Est-il possible de passer d'une gestion externalisée à une gestion autonome ?

Oui, c'est possible. Toutefois, un délai de préavis d'environ trois mois est généralement prévu dans le contrat de gestion. Il convient de vérifier le contenu du contrat et de suivre les procédures appropriées. En outre, lorsque des changements sont apportés, vous devez en informer les locataires, reprendre divers documents et modifier le contrat avec le contractant.

Q2 : Quelles sont les tâches les plus difficiles dans l'autogestion ?

R2 : Les tâches les plus difficiles sont la gestion des plaintes des locataires et la gestion des urgences. En particulier, répondre aux urgences la nuit ou les jours fériés peut être mentalement et physiquement éprouvant. Les arriérés de loyer et les procédures juridiques sont également des tâches difficiles qui requièrent des connaissances et une expérience spécialisées.

Q3 : Quels sont les points clés dans le choix d'une société de gestion ?

R3 : Les points clés du choix d'une société de gestion sont les suivants

• Vérification des antécédents et de la réputation de la société de gestion
• Équilibre entre les frais de gestion et le contenu des services
• Disponibilité d'un système de réponse 24 heures sur 24
• La force du recrutement des locataires
• Système de rapports réguliers
• Expertise et réactivité du responsable

Nous vous recommandons de faire établir des devis par plusieurs sociétés et de prendre une décision après les avoir rencontrées personnellement.

Q4 : L'autogestion nécessite-t-elle des qualifications particulières ?

R4 : Aucune qualification particulière n'est requise pour l'autogestion. Toutefois, vous pouvez acquérir systématiquement des connaissances spécialisées en obtenant des qualifications telles que celles de négociant en terrains à bâtir, d'administrateur en chef ou de gestionnaire d'immeubles locatifs. Ces qualifications contribuent à améliorer la qualité de l'autogestion.

Q5 : Est-il possible de combiner la gestion déléguée et l'autogestion ?

R5 : Oui, c'est possible. Par exemple, vous pouvez demander à une société de gestion de s'occuper du recrutement des locataires et de la conclusion des contrats, tandis que vous gérez votre propre bien au jour le jour. Si vous possédez plusieurs biens immobiliers, il est également possible de modifier la méthode de gestion pour chaque bien. Nous vous recommandons de combiner les deux de manière flexible, en fonction de votre situation.