Ces dernières années, le marché de l'investissement immobilier s'est beaucoup intéressé aux propriétés adaptées aux animaux de compagnie. Selon la dernière enquête de la Pet Food Association, d'ici 2024, le Japon comptera environ 6 796 000 chiens et 9 155 000 chats, soit un total de 15 950 000 animaux de compagnie dans le pays.
Ce chiffre est nettement supérieur à la population des enfants de moins de 15 ans, ce qui montre que les animaux de compagnie sont considérés comme des membres importants de la famille dans la société moderne.
67,2 % des promoteurs immobiliers interrogés dans le cadre de l'enquête LIFULLHOME'S ont déclaré que le besoin de propriétés adaptées aux animaux de compagnie augmentait, ce qui indique clairement une demande croissante sur le marché. La demande croissante sur le marché est une tendance claire.
Cet article détaille les avantages et les inconvénients spécifiques de l'investissement dans des propriétés adaptées aux animaux domestiques et les clés du succès, sur la base des nombreuses années d'expérience d'INA&Associates dans le domaine de l'investissement immobilier.
Tendances du marché et demande réelle de biens immobiliers acceptant les animaux de compagnie
Expansion rapide des ménages possédant un animal de compagnie
Il est extrêmement important de bien comprendre la situation actuelle des propriétaires d'animaux de compagnie au Japon pour prendre des décisions d'investissement. Selon les données statistiques de l'Association des aliments pour animaux de compagnie, le nombre de ménages japonais possédant un animal de compagnie est d'environ un sur cinq, et ce ratio augmente chaque année.
Le besoin croissant de posséder un animal de compagnie depuis la catastrophe de Corona est particulièrement remarquable. Avec l'augmentation du nombre d'heures passées à la maison, le nombre de ménages cherchant à vivre en harmonie avec leurs animaux de compagnie a augmenté de façon spectaculaire. Cette tendance n'est pas temporaire, elle s'impose comme un changement fondamental de mode de vie.
Un écart important entre l'offre et la demande
D'autre part, un examen de la situation de l'offre de logements adaptés aux animaux de compagnie montre que l'offre est nettement inférieure à la demande croissante. Selon les données d'enquête du portail immobilier SUUMO, la proportion de biens immobiliers acceptant les animaux de compagnie répertoriés sur le site web était d'environ 10 % en janvier 2019, mais elle est passée à 18 % en janvier 2024.
Toutefois, ce chiffre de 18 % reste insuffisant par rapport à la demande réelle. Environ 30 % des personnes interrogées ont déclaré que la raison pour laquelle elles ne peuvent pas élever d'animaux de compagnie est qu'il leur est interdit de le faire dans les complexes immobiliers, ce qui montre clairement une structure dans laquelle les restrictions du côté de l'offre de logements suppriment la demande.
Prix de location réels et rentabilité
Pour obtenir des données concrètes sur la rentabilité des logements acceptant les animaux domestiques, il est très utile de comparer les prix des loyers. Selon une étude réalisée par Asahi Kasei Homes, le loyer moyen des propriétés qui n'acceptent pas les animaux de compagnie est de 78 253 yens, tandis que le loyer des propriétés qui acceptent les animaux de compagnie est de 112 771 yens, soit 34 518 yens (environ 44 %) de plus.
| Type de bien | Loyer moyen | Écart | Pourcentage d'augmentation |
|---|---|---|---|
| Propriétés où les animaux domestiques ne sont pas autorisés | 78 253 yens | -¥2,000 | - - - - - - - - - - - |
| Propriétés où les animaux sont autorisés | 112 771 yens | +34 518 YENS | +44% |
La courte période d'emménagement est encore plus remarquable. Les recherches montrent que les locataires emménagent 16,6 jours plus tôt dans les propriétés qui acceptent les animaux de compagnie que dans celles qui ne les autorisent pas. Ce chiffre reflète la rareté des biens immobiliers acceptant les animaux de compagnie et le besoin désespéré des locataires potentiels.
Cinq avantages des biens immobiliers acceptant les animaux domestiques dans le cadre d'un investissement immobilier
1. un effet de différenciation clair par rapport aux biens concurrents
Sur le marché locatif actuel, il existe de nombreux biens immobiliers présentant des conditions de base similaires, telles que l'emplacement, l'âge et l'agencement. Dans un tel environnement concurrentiel, le fait d'accepter les animaux domestiques est un puissant facteur de différenciation.
En particulier, la valeur ajoutée de l'acceptation des animaux domestiques peut augmenter de manière significative la compétitivité des biens immobiliers dont les conditions sont généralement défavorables. Par exemple, même si un bien immobilier est situé à plus de 15 minutes à pied d'une gare ou a plus de 20 ans, pour les propriétaires d'animaux de compagnie, la priorité la plus élevée est donnée à la condition de pouvoir vivre avec leurs animaux, et la priorité des autres conditions est relativement moindre.
2. stabilisation de la gestion grâce à l'occupation à long terme
L'un des principaux avantages des propriétés détenues par des animaux de compagnie est le taux élevé de rétention à long terme des locataires. Les raisons en sont multiples.
Tout d'abord, le changement de cadre de vie est un facteur de stress important pour les animaux eux-mêmes. Le fait de passer d'un environnement familier à un nouvel environnement peut avoir un impact négatif sur la santé et le bien-être mental de l'animal, c'est pourquoi les propriétaires d'animaux veulent éviter de déménager autant que possible.
Un autre facteur qui encourage les locataires à long terme est le fait qu'il est très difficile de trouver un logement adapté aux animaux de compagnie. Les locataires sont moins susceptibles d'envisager activement un déménagement tant qu'ils sont satisfaits de leur environnement de vie actuel, en raison de l'incertitude liée au fait qu'ils ne savent pas quand ils trouveront à nouveau un logement adapté aux animaux de compagnie.
3. un risque d'inoccupation considérablement réduit
Les logements acceptant les animaux de compagnie se caractérisent par un risque d'inoccupation plus faible que les logements locatifs en général. Cela s'explique par le fait que l'équilibre entre l'offre et la demande penche largement du côté de la demande.
Les propriétaires d'animaux de compagnie vérifient toujours les informations relatives aux biens immobiliers en se demandant s'il existe un bien mieux adapté aux animaux de compagnie, et lorsqu'un bien immobilier offrant de bonnes conditions est mis sur le marché, un grand nombre de demandes sont reçues dans un court laps de temps. Les données réelles de l'enquête confirment également que les logements acceptant les animaux sont occupés 16,6 jours plus tôt que les logements ordinaires.
4.Des loyers plus élevés peuvent être fixés.
Les animaux de compagnie sont admis dans les immeubles qui les autorisent, et des loyers plus élevés peuvent être fixés par rapport aux immeubles voisins présentant les mêmes conditions. Les données de l'enquête susmentionnée montrent qu'il est possible d'obtenir une prime de loyer moyenne de 44 %, ce qui entraîne une amélioration significative du retour sur investissement.
Cette prime de loyer est possible parce que la valeur de la "vie avec des animaux de compagnie" pour les propriétaires d'animaux est plus importante que la charge financière.
5. possibilité d'augmenter le revenu initial
Dans les propriétés accueillant des animaux de compagnie, le dépôt de garantie et le pas-de-porte sont généralement fixés à un niveau plus élevé que d'habitude afin de se préparer aux risques futurs. Dans de nombreux cas, un ou deux mois de loyer supplémentaires sont fixés, ce qui permet d'augmenter le revenu initial au moment de la signature.
| Éléments de coût | Propriétés générales | Propriétés pour animaux de compagnie | Différence |
|---|---|---|---|
| Dépôt de garantie | 1-2 mois | 2-3 mois | +1 mois |
| Pas-de-porte | 1-2 mois | 2-3 mois | +1 mois |
| Dépôt de garantie pour animaux | Aucun | 1-2 mois | +1 à 2 mois |
4 inconvénients et risques liés à l'investissement dans des biens immobiliers acceptant les animaux de compagnie
1. opportunités perdues en raison d'un groupe cible limité
L'inconvénient le plus important des biens immobiliers acceptant les animaux de compagnie est le groupe cible limité de locataires. Ceux qui n'élèvent pas d'animaux, en particulier ceux qui sont allergiques aux animaux ou ceux qui ne sont pas à l'aise avec les animaux, sont plus susceptibles de vous exclure des biens immobiliers potentiels.
Statistiquement, seuls 20 % des ménages élèvent des animaux de compagnie, ce qui signifie que les 80 % de ménages restants sont exclus des locataires potentiels.
2. risque de problèmes de voisinage
Le risque de problèmes de voisinage est plus élevé dans les logements occupés par des animaux de compagnie que dans les autres logements. Une analyse du contenu des consultations de troubles reçues par les agences immobilières montre que les problèmes suivants sont fréquemment signalés
| Contenu du trouble | Taux d'incidence | Principales causes |
|---|---|---|
| Bruits d'animaux domestiques | 64.9%. | Aboiements de chiens, miaulements de chats la nuit |
| Détention d'animaux domestiques interdits | 43.2%. | Rupture de contrat, incompréhension des conditions générales |
| Manque de savoir-vivre dans les parties communes | 37.8% | Elimination des excréments, absence de laisse |
3. augmentation des coûts d'entretien
Les coûts d'entretien ont tendance à augmenter dans les propriétés où les animaux sont admis par rapport aux propriétés générales. Cela s'explique par la nécessité de traiter la saleté et l'usure spécifiques causées par la présence d'animaux de compagnie.
Il est important que ces coûts supplémentaires, tels que l'augmentation des frais de nettoyage des parties communes, les frais d'entretien des équipements et les frais d'entretien des installations dédiées, soient pris en compte à l'avance dans le plan des recettes et des dépenses et qu'ils soient reflétés de manière appropriée dans les loyers et les frais de gestion.
4. risque d'augmentation significative des coûts de restauration
L'un des risques les plus sérieux dans les propriétés accueillant des animaux de compagnie est l'augmentation des coûts de restauration. Les dommages causés aux pièces par les animaux domestiques sont d'une nature différente de la détérioration normale liée à l'âge et ont tendance à entraîner des coûts de réparation élevés.
| Zone de dégâts | Coûts de réparation généraux | Coût des dommages causés par les animaux domestiques | Différence |
|---|---|---|---|
| Remplacement du papier peint (6 tatamis) | 30 000-50 000 yens | 50 000 - 80 000 yens | +20 000 - 30 000 yens |
| Remplacement du revêtement de sol | 80 000 - 120 000 yens | 120 000 - 200 000 yens | +40 000-80 000 yens |
| Nettoyage spécial et désodorisation | Aucun | 50 000 - 150 000 yens | + ¥50,000 - ¥150,000 |
Trois points clés pour un investissement réussi dans les propriétés accueillant des animaux domestiques
1. clarifier les conditions de restauration et préparer un contrat
Le facteur le plus important pour la réussite d'un investissement dans une propriété acceptant les animaux domestiques est de définir clairement les conditions de restauration dans le contrat. Des conditions contractuelles ambiguës peuvent entraîner des problèmes au moment du déménagement et des coûts inattendus.
Selon le document "Troubles and Guidelines Concerning Restoration to the Original Condition" du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme, les dommages causés par les animaux domestiques doivent en principe être pris en charge par le locataire, mais il est important que les parties au contrat se mettent d'accord sur les coûts spécifiques et l'étendue de ces derniers.
2.Établir des règles détaillées concernant les animaux domestiques
Afin de maintenir un environnement de vie confortable pour tous les locataires, il est essentiel d'établir des règles claires et efficaces concernant les animaux de compagnie.
La clé du succès réside dans la création de règles complètes, telles que la définition des conditions de détention des animaux de compagnie, des règles détaillées sur l'étiquette de la détention d'animaux de compagnie et la garantie de l'efficacité des règles.
3. l'introduction stratégique d'installations dédiées aux animaux de compagnie
Pour maximiser la valeur ajoutée des propriétés autorisées à accueillir des animaux de compagnie et les différencier des propriétés concurrentes, l'introduction d'installations dédiées aux animaux de compagnie est efficace. Cependant, il n'est pas nécessaire d'introduire toutes les installations en même temps ; il est important de faire des choix stratégiques en fonction des caractéristiques et du budget du bien.
Évolution vers des logements locatifs adaptés aux animaux de compagnie
L'évolution d'un simple "logement adapté aux animaux domestiques" vers une "symbiose avec les animaux domestiques" peut apporter une plus grande valeur ajoutée et des revenus plus stables. De nombreux avantages peuvent être attendus, tels que l'uniformité des locataires, des systèmes de gestion professionnels et la formation de communautés.
Résumé : Points de décision et perspectives d'avenir pour l'investissement dans les propriétés accueillant des animaux de compagnie
Facteurs clés dans les décisions d'investissement
Lorsque l'on envisage d'investir dans des propriétés adaptées aux animaux de compagnie, il est important d'évaluer de manière approfondie les facteurs suivants
L'environnement actuel du marché est très favorable à l'investissement dans des propriétés accueillantes pour les animaux de compagnie. La croissance continue du nombre de ménages possédant un animal de compagnie, la rareté de l'offre et les projections des acteurs du secteur sont autant d'éléments qui indiquent l'existence d'opportunités d'investissement.
La rentabilité élevée démontrée par les chiffres - une prime de loyer moyenne de 44 %, des périodes d'inoccupation courtes de 16,6 jours et des revenus stables provenant d'une occupation à long terme - rend l'immobilier suffisamment attrayant pour constituer un investissement.
Une approche pratique pour réussir
Il est recommandé de commencer par de petites propriétés afin d'acquérir de l'expérience dans l'investissement dans des propriétés adaptées aux animaux de compagnie, plutôt que d'investir soudainement dans un investissement à grande échelle. La pratique permet d'apprendre de nombreux facteurs, tels que l'accumulation de savoir-faire en matière de gestion, la compréhension des caractéristiques locales et des besoins des locataires.
Perspectives du marché et opportunités d'investissement
Les changements dans la structure sociale qui soutiennent la demande d'animaux de compagnie, tels que la baisse du taux de natalité, le vieillissement de la population, l'augmentation du nombre de ménages composés d'une seule personne et la diversification des modes de vie, devraient se poursuivre à l'avenir. En particulier, la possession d'animaux de compagnie par les personnes âgées et la demande d'animaux de compagnie par les célibataires pourraient encore augmenter à l'avenir.
Contactez INA&Associates Ltd pour obtenir des conseils sur l'investissement dans des propriétés adaptées aux animaux de compagnie.
INA&Associates offre un service de conseil complet en matière d'investissement dans des propriétés adaptées aux animaux de compagnie. De l'analyse du marché à la sélection des biens et aux systèmes de gestion, nous aidons les investisseurs à réussir.
Si vous souhaitez investir dans des propriétés accueillantes pour les animaux de compagnie, n'hésitez pas à nous contacter. Notre personnel expérimenté et professionnel sera heureux de vous aider à trouver la meilleure solution pour vos objectifs d'investissement.
Questions fréquemment posées
Q1 : Quel est l'investissement initial requis pour convertir une propriété en propriété accueillante pour les animaux ?
L'investissement initial nécessaire pour convertir une propriété en propriété accueillante pour les animaux domestiques varie fortement en fonction de l'état actuel de la propriété et de l'équipement à installer. Pour des mesures minimales, il se situe entre 100.000 et 300.000 JPY, pour l'introduction d'installations standard entre 500.000 et 1,5 million JPY, et pour des propriétés entièrement adaptées aux animaux de compagnie entre 2 et 5 millions JPY. La période d'amortissement de l'investissement est généralement de 3 à 5 ans, en fonction de l'effet du loyer supplémentaire.
Q2 : Quels sont les lieux propices à l'investissement dans des propriétés accueillantes pour les animaux de compagnie ?
Les endroits propices à l'investissement dans des propriétés adaptées aux animaux de compagnie sont les parcs et les sentiers de randonnée à proximité, les hôpitaux vétérinaires et les animaleries, ainsi que les installations adaptées aux animaux de compagnie. Les zones où l'offre de propriétés adaptées aux animaux de compagnie est faible et les zones où le taux d'inoccupation des propriétés locatives générales est élevé offrent également des opportunités d'investissement.
Q3 : Quels sont les points les plus importants à garder à l'esprit lors de la gestion de biens immobiliers acceptant les animaux de compagnie ?
L'aspect le plus important de la gestion des biens immobiliers acceptant les animaux de compagnie est l'action préventive. Des explications détaillées au moment de l'emménagement, une communication régulière et un dépannage rapide peuvent permettre d'éviter des problèmes majeurs en traitant les problèmes lorsqu'ils sont mineurs.
Q4 : Quelles sont les mesures à prendre en cas de vacance dans une propriété acceptant les animaux de compagnie ?
En cas de vacance dans une propriété acceptant les animaux de compagnie, il est efficace de prendre des mesures telles que la révision des conditions de recrutement, la diversification des méthodes de recrutement et l'amélioration de l'attractivité de la propriété. Étant donné que les biens immobiliers acceptant les animaux de compagnie ont généralement une courte période d'inoccupation, des mesures appropriées peuvent être prises pour trouver des locataires à un stade précoce.
Q5 : Est-il possible de rendre un logement non accueillant pour les animaux à l'avenir ?
Il est techniquement possible de transformer une propriété acceptant les animaux de compagnie en propriété n'acceptant pas les animaux de compagnie, mais vous devrez tenir compte de la manière dont vous traiterez avec les locataires actuels, de la remise en état de la propriété et de l'impact sur la valeur marchande. Toutefois, le fait que le bien ait fait ses preuves et qu'il dispose d'installations en tant que bien autorisé aux animaux de compagnie est un avantage s'il doit être à nouveau autorisé aux animaux de compagnie à l'avenir.
稲澤大輔
INA&Associates Co., Ltd. Président-directeur général. Basé à Osaka, Tokyo et Kanagawa, il est spécialisé dans la vente, la location et la gestion immobilières. Il offre ses services en s'appuyant sur sa vaste expérience dans le secteur immobilier. Convaincu que « les ressources humaines sont le capital le plus important d'une entreprise », il accorde une grande importance à la formation du personnel. Il continue de relever le défi de la création d'une valeur d'entreprise durable. 【Qualifications (y compris les diplômes obtenus)】 Agent immobilier agréé, agent administratif, responsable de la protection des données personnelles, gestionnaire d'immeubles, responsable des tâches administratives, responsable de la sécurité incendie de type A, responsable des ventes aux enchères immobilières, gestionnaire immobilier locatif, technicien en entretien et réparation d'immeubles, responsable des opérations de prêt, maître consultant immobilier.
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