Administração de Propriedades: Terceirizada ou Autogerenciada? Comparação Completa

No investimento imobiliário, a compra de uma propriedade é apenas a primeira etapa do processo de investimento. O verdadeiro sucesso depende do gerenciamento subsequente da propriedade.

Como INA & Associates Ltd, tive a oportunidade de conversar com muitos investidores imobiliários. Ao fazer isso, fiquei muito ciente do impacto significativo que a escolha do método de gerenciamento tem sobre o retorno do investimento.

A gestão adequada pode manter e melhorar o valor do ativo de uma propriedade e garantir uma renda de aluguel estável. Por outro lado, a gestão negligente pode levar a problemas sérios, como aumento das taxas de vacância, custos de reparo mais altos e, por fim, um declínio no valor da propriedade.

Há duas opções principais de gerenciamento de propriedades :gerenciamento terceirizado eautogerenciamento. Dependendo da opção escolhida, a lucratividade, o esforço e os riscos para os investidores podem variar muito.

Neste artigo, usamos nosso conhecimento como profissionais de administração de propriedades para fazer uma comparação detalhada das diferenças entre a administração de propriedades terceirizada e a autogerenciada e sugerir a melhor opção para sua estratégia de investimento.

Diferenças básicas entre gestão de propriedades terceirizada e autogerenciada

Entender as diferenças entre a administração de propriedades terceirizada e a autogerenciada é o primeiro passo para fazer a escolha certa.

O que é consignação de gerenciamento?

A administração terceirizada é um método de solicitar serviços de administração de propriedades a uma empresa de administração de propriedades. A empresa de administração lida com as tarefas envolvidas na administração da propriedade em seu nome, desde o recrutamento de novos inquilinos até a manutenção de rotina e a solução de problemas.

As principais tarefas da administração terceirizada são as seguintes

Gerenciamento de inquilinos

• Recrutamento e triagem de inquilinos
• Celebração de contratos de aluguel
• Cobrança e lembretes de aluguel
• Acompanhamento da saída dos inquilinos e liquidação dos depósitos de segurança

Administração do edifício

• Limpeza diária e periódica
• Inspeção e manutenção das instalações
• Organização e supervisão de reparos
• Gerenciamento de áreas comuns

Outras operações

• Tratamento de reclamações de locatários
• Resposta a emergências
• Preparação de vários relatórios
• Suporte para procedimentos legais

O que é autogestão?

A autogestão é um método em que o proprietário do imóvel realiza o trabalho de gerenciamento por conta própria. Eles não envolvem uma empresa de administração, mas lidam diretamente com os inquilinos e mantêm e administram a propriedade.

As principais tarefas realizadas na autogestão são as seguintes

Relações diretas com os inquilinos

• Entrevistas e triagem de possíveis inquilinos
• Elaboração e assinatura de contratos
• Cobrar e lembrar os inquilinos do aluguel
• Testemunhar e acertar contas quando os inquilinos se mudam

Manutenção e gerenciamento de propriedades

• Organização ou execução de trabalhos de limpeza
• Providenciar a inspeção e o reparo das instalações
• Negociação com empresas de reparos e supervisão das mesmas
• Gerenciamento de áreas comuns

Papelada

• Organização dos documentos necessários para a declaração de impostos
• Gerenciamento de vários contratos
• Registro e gerenciamento de receitas e despesas

A diferença mais significativa entre os dois é a entidade que realiza o trabalho e onde está a responsabilidade. Na gestão terceirizada, o trabalho é realizado por uma empresa de gestão com conhecimento especializado e experiência, enquanto na autogestão, os próprios proprietários assumem toda a responsabilidade.

Vantagens, desvantagens e custos da administração terceirizada

Vantagens da administração terceirizada

Uso de conhecimento e experiência profissional

As empresas de administração de propriedades têm muitos anos de experiência e conhecimento. Elas podem utilizar conhecimentos difíceis de serem adquiridos por indivíduos, como conhecimento jurídico, compreensão das tendências do mercado e processos de trabalho eficientes.

O conhecimento jurídico dos contratos de aluguel é particularmente importante. As leis relevantes, como a Lei de Locação de Terrenos e Prédios, a Lei de Transações Comerciais de Lotes e Prédios e a Lei de Contratos com Consumidores, são complexas e podem causar problemas se não forem tratadas adequadamente.

Economia de tempo e esforço

A maior vantagem da administração terceirizada é que ela economiza muito tempo e esforço dos proprietários de imóveis. Os locatários são contatados pela empresa de administração e as emergências são tratadas 24 horas por dia.

Para investidores com um trabalho diário, essa economia de tempo é extremamente valiosa. Em vez de ficarem sobrecarregados com tarefas de gerenciamento, eles têm mais tempo para se concentrar em seu negócio principal ou para considerar novas oportunidades de investimento.

Garantia de uma base estável de locatários

As empresas de administração têm sua própria rede de recrutamento de locatários. Elas podem desenvolver atividades de recrutamento que seriam difíceis de serem realizadas por conta própria, como a publicação em portais de imóveis, a cooperação com corretores e o desenvolvimento de estratégias eficazes de publicidade.

Elas também podem realizar processos de triagem profissional para inquilinos, como verificar informações de crédito, examinar comprovantes de renda e entrar em contato com empresas de garantia.

Gerenciamento de riscos aprimorado

As empresas de administração têm medidas em vigor para lidar com uma variedade de riscos. Elas podem responder rápida e adequadamente a problemas que possam surgir, como atrasos no aluguel, avarias em equipamentos e problemas com inquilinos.

Desvantagens da administração terceirizada

Custos de gerenciamento

A maior desvantagem da administração terceirizada são os custos de administração envolvidos. Em geral, é necessária uma taxa de administração de 3 a 8% da receita do aluguel, o que afeta diretamente a lucratividade.

Dependência da empresa de administração

Como todas as operações dependem da empresa de administração, a qualidade da empresa de administração determinará em grande parte a qualidade da administração da propriedade. Se a empresa de administração for escolhida incorretamente, os resultados esperados poderão não ser alcançados.

Redução do envolvimento do proprietário.

A terceirização da administração da propriedade reduz a oportunidade de monitorar diretamente as condições da propriedade e dos inquilinos. Isso pode resultar na perda de problemas e melhorias na propriedade.

Custos de gerenciamento terceirizado

Esses custos variam de uma empresa de gerenciamento para outra, portanto, é importante obter cotações de várias empresas e compará-las com suas ofertas de serviços.

Vantagens e desvantagens da autogestão e conhecimento necessário

Vantagens da autogestão

Redução dos custos de gerenciamento

A maior vantagem da autogestão é que não há necessidade de pagar comissões à empresa de gestão. Isso economiza as taxas de administração, que são equivalentes a 3-5% da receita do aluguel, e leva diretamente ao aumento da lucratividade.

Por exemplo, se você terceirizar a administração de uma propriedade com um aluguel mensal de JPY 1 milhão, a taxa de administração anual ficará entre JPY 360.000 e JPY 600.000. Ao tornar a propriedade autogerenciada, esse custo pode ser garantido diretamente como receita.

Conhecimento detalhado das condições da propriedade

Com a autogestão, você pode entender diretamente a situação da propriedade. É mais fácil perceber até mesmo as menores mudanças, como as condições de vida dos inquilinos, a deterioração das instalações e a condição das áreas comuns.

Esse conhecimento detalhado permite detectar e responder a problemas em um estágio inicial, resultando em custos de reparo reduzidos e mantendo o valor da propriedade.

Construção de relacionamentos diretos com os locatários

A comunicação direta com os locatários ajuda a criar confiança. A construção de um bom relacionamento pode levar a um contrato de aluguel de longo prazo, reduzindo o risco de desocupação e os custos de restauração.

Resposta flexível

Como não há nenhuma empresa de administração envolvida, você pode responder de forma rápida e flexível às solicitações e aos problemas dos locatários. Os proprietários podem agir imediatamente, a seu próprio critério, em caso de emergências ou quando for necessária atenção especial.

Desvantagens da autogestão

Carga de tempo e esforço

Com a autogestão, o proprietário precisa realizar todas as tarefas de gerenciamento por conta própria. São necessários tempo e esforço consideráveis para responder às comunicações dos inquilinos, patrulhar a propriedade e realizar reuniões com empreiteiros.

Em particular, os serviços de emergência estão disponíveis 24 horas por dia, o que pode afetar seu tempo pessoal.

Falta de conhecimento especializado

A administração de propriedades requer uma ampla gama de conhecimentos especializados, incluindo conhecimentos jurídicos, de construção e tributários. A falta desse conhecimento pode impedi-lo de tomar as decisões certas, o que pode gerar problemas.

Dificuldades no recrutamento de inquilinos

Os recrutadores de inquilinos individuais são limitados em sua capacidade de recrutar inquilinos em comparação com as empresas de administração. Há o risco de períodos prolongados de vacância devido ao número limitado de locais para colocar anúncios e à dificuldade de trabalhar com corretores.

Ônus de lidar com riscos

Os proprietários precisam lidar com vários riscos por conta própria, como atrasos no aluguel, quebra de equipamentos e problemas com inquilinos. A falta de resposta adequada pode fazer com que os problemas se tornem mais graves.

Conhecimentos e habilidades necessários para a autogestão

A aquisição desses conhecimentos e habilidades exige tempo e esforço consideráveis. O aprendizado contínuo também é essencial para acompanhar as mudanças na legislação e nos sistemas.

Comparação detalhada entre terceirização e autogerenciamento

Comparação de custos

*Supondo uma propriedade com aluguel mensal de 1 milhão de ienes

Comparação de tempo e mão de obra

Comparação de riscos

Simulação comparativa de lucratividade

Premissas

• Valor da propriedade: ¥30 milhões
• Aluguel mensal: ¥100.000 (¥1,2 milhão por ano)
• Taxa de administração: 5% (¥60.000 por ano)

Essa comparação mostra que a autogestão tem uma vantagem anual de +£30.000 e um rendimento de 0,1%. Entretanto, esses números não levam em conta os custos de tempo.

Métodos de gerenciamento recomendados por tamanho de investimento

Como escolher o melhor método de gerenciamento para você

A escolha do método de gerenciamento de propriedades depende da situação e das metas do investidor. Esperamos que os critérios de decisão a seguir o ajudem a fazer a melhor escolha.

Casos em que você deve escolher a gestão terceirizada

Aqueles que estão ocupados com seu negócio principal

A gestão terceirizada é recomendada para aqueles que querem se concentrar em seu negócio principal e têm pouco tempo disponível. Você evita o risco de ter seu negócio principal interrompido pelo tempo gasto com tarefas de gerenciamento.

Aqueles que possuem propriedades em áreas remotas.

Se você mora longe de sua propriedade, as restrições físicas dificultam a autogestão. Como é difícil responder a emergências e realizar patrulhas regulares, a gestão terceirizada é uma opção realista.

Aqueles que possuem mais de uma propriedade.

Geralmente, aqueles que possuem mais de 10 propriedades têm uma carga de trabalho de gerenciamento maior. A consignação da administração é mais adequada para a eficiência e o profissionalismo.

Pessoas com pouca experiência em gerenciamento de propriedades.

Aqueles que acabaram de começar a investir em propriedades ou têm pouca experiência em gestão de propriedades são aconselhados a começar com a gestão terceirizada.

Casos em que a autogestão deve ser escolhida

Pessoas com mais tempo disponível.

Os aposentados e as pessoas com mais tempo livre podem aproveitar os benefícios da autogestão. Você também pode aprofundar seus conhecimentos sobre investimento imobiliário por meio da administração.

Aqueles que possuem propriedades na vizinhança.

Se a propriedade estiver próxima de sua casa, será mais fácil patrulhar e responder a emergências. O tempo de deslocamento e os custos de transporte podem ser minimizados.

Investimentos menores com uma ou duas unidades.

Se o número de propriedades for pequeno, a carga de trabalho de gerenciamento será limitada. A redução nas taxas de gerenciamento também é relativamente grande.

Pessoas com amplo conhecimento e experiência em gerenciamento de propriedades.

Aqueles com experiência no setor de construção ou de propriedades podem utilizar seus conhecimentos para uma autogestão eficiente.

Abordagem proposta em fases

Estágio inicial: comece com a administração terceirizada

Ao iniciar o investimento em propriedades, recomendamos começar com a administração terceirizada. Ao observar o trabalho da empresa de administração, você pode aprender sobre o conteúdo e o fluxo das tarefas de administração.

Fase de médio prazo: autogerenciamento parcial

Depois de se familiarizar com as tarefas de gerenciamento, considere a possibilidade de transferir algumas delas para o autogerenciamento. Por exemplo, você pode pedir à empresa de administração para recrutar locatários, enquanto você gerencia a administração diária por conta própria.

Fase de longo prazo: autogestão completa ou terceirização profissional

Depois de adquirir experiência e conhecimento suficientes, você pode optar por passar para a autogestão total ou terceirizar para uma empresa de administração mais especializada.

Resumo: estratégias de investimento bem-sucedidas com base na escolha do método de gerenciamento de propriedade

Há vantagens e desvantagens claras tanto na gestão de propriedades terceirizada quanto na autogerida. A chave é fazer a escolha que melhor se adapte à sua situação e às suas metas de investimento.

Características da administração terceirizada

• Foco no profissionalismo e na eficiência
• Economiza tempo e esforço
• Pode-se esperar uma administração estável
• Custos de gerenciamento incorridos

Características da autogestão

• Redução de custos e aumento da lucratividade
• Conhecimento detalhado das condições da propriedade
• Construção de relacionamento direto com os locatários
• Elevado ônus de tempo e esforço

A chave para um investimento imobiliário bem-sucedido é selecionar o método de gerenciamento mais adequado com base em uma avaliação abrangente do tamanho do investimento, da localização e das circunstâncias pessoais.

Além disso, os métodos de gerenciamento não são estáticos. É importante revisá-los com flexibilidade à medida que a experiência de investimento se acumula, o número de propriedades muda e os estágios de vida mudam.

Nós, da INA&Associates Ltd., podemos sugerir o método de gerenciamento mais adequado para a situação de cada investidor. Se tiver alguma dúvida sobre gerenciamento de propriedades, não hesite em entrar em contato conosco. Estamos aqui para apoiar seu investimento imobiliário bem-sucedido.

Perguntas frequentes (FAQs)

P1: É possível mudar da gestão terceirizada para a autogestão?

Sim, é possível. No entanto, um período de aviso prévio de cerca de três meses geralmente é estabelecido no contrato de administração. Você deve verificar o conteúdo do contrato e seguir os procedimentos apropriados. Além disso, quando forem feitas alterações, você precisará notificar os locatários, assumir o controle de vários documentos e alterar o contrato com a empresa contratada.

P2: Quais são as tarefas mais difíceis na autogestão?

A2: As tarefas mais difíceis são lidar com as reclamações dos locatários e lidar com emergências. Em particular, atender a emergências à noite ou em feriados pode ser mental e fisicamente desgastante. Exigir o pagamento de aluguéis atrasados e procedimentos legais também são tarefas difíceis que exigem conhecimento e experiência especializados.

P3: Quais são os principais pontos na escolha de uma empresa de administração?

R3: Os principais pontos na escolha de uma empresa de administração são os seguintes

• Verificar o histórico e a reputação da administradora
• Equilíbrio entre as taxas de administração e o conteúdo do serviço
• Disponibilidade de um sistema de resposta 24 horas por dia
• Força do recrutamento de locatários
• Sistema de relatórios regulares
• Conhecimento especializado e capacidade de resposta da pessoa responsável

Recomendamos que você obtenha cotações de várias empresas e tome uma decisão depois de entrevistá-las pessoalmente.

P4: Há alguma qualificação especial necessária para a autogestão?

R4: Não são necessárias qualificações especiais para a autogestão. No entanto, você pode aprender sistematicamente o conhecimento especializado adquirindo qualificações, como comerciante de edifícios de lotes, administrador-chefe ou gerente de negócios de imóveis para locação. Essas qualificações ajudam a melhorar a qualidade da autogestão.

P5: É possível usar a administração terceirizada e a autogestão juntas?

R5: Sim, é possível. Por exemplo, você pode pedir a uma empresa de administração que cuide do recrutamento e da contratação de inquilinos, enquanto você administra sua própria propriedade no dia a dia. Se você possui várias propriedades, também é possível alterar o método de administração de cada propriedade. Recomendamos que você combine os dois de forma flexível, dependendo de sua própria situação.