Dans les transactions immobilières, la qualité de la photographie est un facteur important qui influe directement sur le taux de conclusion.
D'après mon expérience en tant qu'INA&Associates dans de nombreuses transactions immobilières, une bonne photographie immobilière maximise l'attractivité d'un bien et suscite efficacement l'intérêt des acheteurs et des locataires potentiels.
Sur le marché immobilier actuel, les recherches de biens sont dominées par les recherches sur Internet, et la première chose que voient de nombreuses personnes est une photo du bien.
Cette première impression est un facteur décisif pour déterminer si le bien donnera lieu ou non à une visite.
Dans cet article, nous vous présentons cinq techniques clés qui amélioreront considérablement vos chances de réussite dans la vente ou la location d'un bien immobilier, sur la base du savoir-faire que nous avons développé en tant que professionnels de la photographie immobilière.
En maîtrisant ces techniques, vous serez en mesure de communiquer correctement la valeur de votre bien et d'attirer davantage d'acheteurs potentiels.
Cinq techniques clés pour la photographie immobilière
1. techniques d'éclairage : maximiser l'utilisation de la lumière naturelle
L'éclairage d'une photographie immobilière est l'un des éléments les plus importants de l'attrait d'un bien immobilier.
Une bonne utilisation de la lumière peut rendre les espaces intérieurs plus lumineux et plus ouverts, donnant ainsi une bonne impression aux acheteurs potentiels.
Choisir le meilleur moment de la journée pour la prise de vue
Le choix du moment de la journée est crucial pour une utilisation efficace de la lumière naturelle.
En général, le moment idéal pour prendre des photos se situe entre 10 heures et 14 heures.
À ce moment de la journée, le soleil est plus haut dans le ciel et la lumière est plus homogène et plus douce dans la pièce, ce qui donne des photos plus lumineuses avec moins d'ombres.
Pour les propriétés orientées au sud en particulier, photographier à cette heure de la journée permet à la pièce entière d'être remplie de lumière naturelle, exprimant ainsi efficacement l'étendue de l'espace.
Le choix des heures de début de matinée pour les propriétés orientées à l'est et de fin d'après-midi pour les propriétés orientées à l'ouest vous permet de tirer le meilleur parti des caractéristiques de chaque direction.
Combinaison efficace avec l'éclairage artificiel
Si la lumière naturelle ne suffit pas, l'éclairage artificiel peut être utilisé en complément.
L'allumage de tous les appareils d'éclairage de la pièce peut contribuer à éclaircir les zones d'ombre et à créer un équilibre général.
Toutefois, comme un mélange de sources lumineuses ayant des températures de couleur différentes peut entraîner un brouillage des couleurs, la balance des blancs doit être réglée lors de la prise de photos.
En cas d'utilisation d'un éclairage LED, choisissez la lumière du jour (5000 K à 6500 K) pour l'harmoniser avec la lumière naturelle.
L'utilisation de réflecteurs ou de diffuseurs permet également de contrôler la direction de la lumière et d'obtenir un effet d'éclairage plus homogène.
Traitement des ombres et direction de la lumière
Le traitement des ombres est une technique particulièrement importante pour les conseils en photographie immobilière.
Lorsque la lumière directe du soleil pénètre dans une pièce, le contraste peut être trop fort et il est alors difficile de voir les détails.
Dans ce cas, des effets de lumière douce peuvent être obtenus en ajustant modérément les rideaux ou les stores pour diffuser la lumière.
S'il y a plusieurs fenêtres, la lumière de chaque fenêtre peut être équilibrée et, si nécessaire, certaines fenêtres peuvent être ombragées pour obtenir un éclairage plus homogène.
| Moment de la journée pour le tournage | Caractéristiques de la lumière | Propriétés applicables | Points à noter |
|---|---|---|---|
| 8-10 heures du matin. | Lumière douce et chaude | Propriétés orientées vers l'est | Attention aux ombres sur le côté ouest |
| 10h-14h | Lumière homogène et brillante | Propriétés orientées au sud | Meilleures heures de prise de vue |
| De 14 à 16 heures. | Lumière légèrement plus forte | Propriétés orientées à l'ouest | Attention au contraste |
| Après 16 heures | Lumière chaude | Propriétés avec de beaux couchers de soleil | La température des couleurs doit être ajustée |
2) Composition et angles : techniques photographiques pour maximiser l'attrait d'un espace
La composition d'une photographie immobilière est une technique importante pour donner l'impression qu'un espace limité est plus grand et pour transmettre efficacement les caractéristiques du bien.
En choisissant la bonne composition et le bon angle, on peut donner l'impression que l'espace est plus attrayant qu'il ne l'est en réalité.
Utilisation efficace des objectifs grand angle
Les objectifs grand angle sont un outil essentiel de l'équipement photographique d'un bien immobilier.
En général, les objectifs ultra grand angle de 14 mm à 24 mm (équivalent plein format) peuvent être utilisés pour capturer l'ensemble de la pièce en une seule photo, même dans les petites pièces.
L'utilisation d'un objectif grand angle accentue la profondeur de la pièce et donne l'impression qu'il y a plus d'espace qu'il n'y en a en réalité.
Cependant, en raison de la distorsion inhérente aux objectifs grand angle, il est nécessaire de tenir compte des lignes horizontales et verticales lors de la prise de vue et de corriger la distorsion lors du post-traitement.
En particulier, lors d'une prise de vue dans les angles d'une pièce, l'étendue de l'espace peut être exprimée au maximum en plaçant l'appareil photo sur la ligne diagonale.
Optimiser la hauteur de prise de vue et le point de vue
La hauteur de prise de vue est un facteur important qui affecte grandement l'impression d'un bien immobilier.
En règle générale, il est recommandé de prendre des photos à une hauteur comprise entre 120 et 150 cm du sol.
Cette hauteur est proche du point de vue naturel à partir duquel les gens regardent la pièce et offre un angle de vue confortable pour l'observateur.
Dans les propriétés à hauts plafonds, la prise de vue depuis une position légèrement plus basse peut souligner la hauteur du plafond et créer un sentiment d'ouverture.
Inversement, dans les propriétés à plafond bas, une prise de vue légèrement plus élevée peut réduire le sentiment d'oppression.
En outre, dans les espaces à structure tridimensionnelle tels que les escaliers et les cages d'escalier, il est efficace de photographier depuis plusieurs hauteurs différentes afin d'exprimer les caractéristiques de l'espace sous des angles multiples.
Maintien des lignes horizontales et verticales et de l'équilibre spatial
En tant que technique de photographie immobilière, la représentation précise des lignes structurelles d'un bâtiment est cruciale du point de vue de la fiabilité.
Les lignes penchées sur les murs, les sols et les plafonds peuvent donner à l'observateur un sentiment de malaise et réduire sa confiance dans le bien immobilier.
Lorsque vous prenez des photos, il est nécessaire d'utiliser la fonction de nivellement de l'appareil photo pour s'assurer que les lignes horizontales et verticales sont maintenues avec précision.
Vous pouvez également prendre des photos plus attrayantes en tenant compte de l'équilibre de la disposition des meubles et des équipements dans la pièce, et en gardant à l'esprit le flux de l'œil lors de la composition de vos prises de vue.
Dans les salons et les salles à manger en particulier, il est important de réfléchir à la disposition optimale des meubles lors de la phase de préparation précédant la prise de vue, car l'emplacement des meubles peut grandement influencer l'impression de l'espace.
| Angles de prise de vue | Effets | Situations applicables | Points à noter |
|---|---|---|---|
| Angle bas (100-120 cm) | Accent mis sur la hauteur du plafond | Plafonds voûtés et hauts | Les meubles paraissent plus grands |
| Angle standard (120-150 cm) | Perspective naturelle | Salle de séjour typique | Plus polyvalent |
| Angle élevé (150-180 cm) | Pression réduite | Plafonds bas, espaces étroits | Attention à ne pas être trop haut perché |
| Composition en diagonale | Souligne l'étendue de l'espace | Prises de vue en angle | Correction de la distorsion nécessaire |
3) Préparation de l'intérieur et stylisme : créer de l'espace pour augmenter la valeur de la propriété
L'un des facteurs les plus importants qui déterminent la qualité d'une photographie immobilière est la préparation de la pièce avant la prise de vue.
Un style approprié peut maximiser l'attrait potentiel d'un bien immobilier et augmenter la volonté d'achat des acheteurs potentiels.
Importance du rangement et du nettoyage
Le nettoyage et la mise en ordre avant la prise de vue sont des éléments fondamentaux de la photographie immobilière.
Quelle que soit la qualité de la technique photographique, une pièce en désordre ou un équipement sale ne rendra pas correctement compte de la valeur du bien.
Les sols doivent être débarrassés de tout objet personnel et les comptoirs et tables doivent être parfaitement rangés.
En particulier, les pièces d'eau telles que les cuisines et les salles de bains doivent être soigneusement nettoyées et débarrassées des gouttes d'eau et des résidus de savon, car la propreté est de la plus haute importance.
Le nettoyage des fenêtres est également un aspect important qu'il ne faut pas oublier.
Des vitres sales empêchent la lumière de pénétrer dans la pièce et donnent une impression générale d'obscurité.
Nettoyer l'intérieur comme l'extérieur pour maximiser la transparence permet d'utiliser efficacement la lumière naturelle.
Optimiser l'emplacement des meubles
S'il y a déjà des meubles, modifiez leur disposition pour que l'espace paraisse plus spacieux.
Les meubles peuvent être rapprochés des murs pour créer un sentiment d'ouverture en veillant à ce qu'il y ait suffisamment d'espace au milieu de la pièce.
Les grands meubles, tels que les canapés et les tables, doivent être placés en tenant compte de l'angle sous lequel ils seront photographiés et en veillant à ne pas obstruer la ligne de mire.
L'orientation des meubles est également un facteur important.
Les canapés doivent être orientés vers la pièce afin d'aider le spectateur à visualiser la vie des occupants et de susciter ainsi une réaction émotionnelle de sa part.
De la vaisselle simple et des compositions florales peuvent être placées sur la table à manger pour créer une atmosphère à la fois vivante et élégante.
Utilisation efficace du home staging
Si le bien est vacant, les techniques de home staging peuvent considérablement améliorer l'attrait du bien.
Un ameublement et un décor minimaux peuvent aider les acheteurs potentiels à visualiser les conditions de vie réelles, ce qui permet d'augmenter le nombre de transactions.
Dans le salon, un canapé moderne, une table basse et des plantes décoratives créent une atmosphère chaleureuse et accueillante.
Dans la chambre à coucher, des draps propres, des tables d'appoint et un éclairage indirect contribueront à montrer que l'espace est relaxant.
Dans la cuisine, des accessoires tels que des coupes à fruits et des cafetières peuvent être placés pour exprimer le côté pratique et la richesse de la vie.
| Type de pièce | Préparation requise | Objets recommandés | Éléments à éviter |
|---|---|---|---|
| Salon | Disposition optimale des meubles | Plantes d'intérieur, coussins | Photos personnelles, magazines |
| Cuisine | Nettoyage complet | Fruits, fleurs | Ustensiles de cuisine, ingrédients |
| Chambres à coucher | Préparation du lit | Eclairage indirect, livres | Effets personnels, linge |
| Salles de bains | Nettoyage complet | Serviettes, articles de toilette | Objets personnels, médicaments |
4) Sélection et installation du matériel : la base technique de la photographie professionnelle
Le choix et le réglage adéquat du matériel de photographie immobilière constituent la base technique d'une photographie immobilière de haute qualité.
Investir dans du matériel et acquérir des connaissances techniques vous permettra de vous démarquer de vos concurrents.
Critères de sélection de l'appareil photo et de l'objectif
Le meilleur appareil photo pour la photographie immobilière est un appareil photo DSLR ou sans miroir à capteur plein format, doté d'une haute résolution et d'une excellente plage dynamique.
Le choix d'un appareil photo d'une résolution d'au moins 24 mégapixels garantira des images de haute qualité pouvant être utilisées pour l'impression grand format.
En ce qui concerne les objectifs, un zoom ultra grand angle de 14 à 24 mm est le plus polyvalent et peut être utilisé dans une grande variété d'espaces intérieurs.
Si un objectif à focale unique est utilisé, une longueur focale de 16 ou 20 mm est recommandée.
Le choix d'un modèle doté d'une correction de la distorsion de l'objectif et d'une stabilisation de l'image peut également améliorer l'efficacité de la prise de vue et la qualité de l'image.
L'utilisation d'objectifs à bascule est également intéressante pour photographier des propriétés haut de gamme.
Ces objectifs permettent au photographe de conserver avec précision les lignes verticales du bâtiment, ce qui donne des résultats de grande qualité, plus proches des photographies d'architecture.
Optimiser les paramètres de prise de vue
Les réglages de l'appareil photo doivent être affinés en fonction de l'environnement et de l'objectif de la prise de vue.
La sensibilité ISO doit être réglée aussi bas que possible pour privilégier la qualité de l'image, généralement entre 100 et 400 ISO.
L'ouverture (nombre f) doit être réglée entre f8 et f11 afin d'utiliser les meilleures performances de l'objectif et d'obtenir des images nettes sur l'ensemble de l'image.
Réglez la vitesse d'obturation sur une valeur permettant une exposition adéquate, en supposant qu'un trépied soit utilisé.
En photographie HDR (High Dynamic Range), il est possible de prendre plusieurs photos avec des expositions différentes et de les combiner en post-traitement pour créer une image qui conserve les détails, même en intérieur où il existe de grandes différences de luminosité et d'obscurité.
Utilisation de trépieds et d'équipements auxiliaires
Un trépied est un équipement essentiel pour la photographie immobilière.
Une prise de vue stable produit des images nettes et permet de prendre plusieurs photos dans la même composition.
Le choix d'un trépied léger et rigide en fibre de carbone permet de réduire la charge de transport tout en garantissant la stabilité de la prise de vue.
Un câble de déclenchement ou une télécommande sans fil peuvent être utilisés pour éviter complètement le bougé de l'appareil photo.
Des équipements auxiliaires tels qu'un niveau et un viseur d'angle peuvent également être utilisés pour assurer une composition plus précise de la prise de vue.
Les panneaux LED et les stroboscopes peuvent être préparés en tant qu'équipement d'éclairage et utilisés comme éclairage d'appoint lorsque la lumière naturelle est insuffisante.
| Catégorie d'équipement | Spécifications recommandées | Gamme de prix | Effet |
|---|---|---|---|
| Appareil photo | Plein format, 24 mégapixels ou plus | 150 000-500 000 yens | Qualité d'image élevée, faible bruit |
| Objectif grand angle | 14-24mmF2.8 | 100 000-300 000 yens | Expression de l'espace |
| Trépied | Carbone, capacité de charge de 3 kg ou plus | 30 000-100 000 yens | Stabilité, précision |
| Matériel d'éclairage | Panneau LED, température de couleur réglable | 20 000-80 000 yens | Éclairage d'appoint, réduction des ombres |
5) Techniques de post-traitement et d'édition : améliorer et optimiser la qualité après la prise de vue
L'édition des photos de propriété est un processus important qui détermine en fin de compte la qualité de l'image capturée.
Un post-traitement approprié peut aider à surmonter les contraintes de la prise de vue et à maximiser l'attrait du bien.
Correction des couleurs et ajustement de l'exposition
Les images prises au format RAW peuvent être ajustées plus largement lors du post-traitement afin d'obtenir un résultat de meilleure qualité.
Commencez par ajuster la balance des blancs et réglez la température des couleurs sur une température naturelle.
En photographie d'intérieur, plusieurs sources de lumière sont souvent mélangées, il est donc important de sélectionner la température de couleur la plus naturelle.
Le réglage de l'exposition permet d'améliorer l'équilibre général des tons en supprimant les blancs dans les hautes lumières et en améliorant les noirs dans les ombres.
Les ajustements de contraste peuvent donner à l'image une finition plus frappante en lui donnant plus de corps.
Il est important d'ajuster la saturation avec parcimonie et de conserver des tons de couleur naturels.
Une saturation excessive peut donner une impression irréaliste et créer un décalage avec le bien réel.
Correction de la distorsion de l'objectif et ajustement de la perspective
La distorsion en barillet inhérente aux objectifs grand angle peut être corrigée à l'aide d'un logiciel spécialisé.
Les logiciels professionnels tels qu'AdobeLightroom et CaptureOne intègrent des profils pour les principaux objectifs et peuvent appliquer automatiquement une correction de la distorsion.
La correction de la distorsion verticale (distorsion trapézoïdale) est une autre tâche importante.
Si les lignes verticales d'un bâtiment sont inclinées, elles peuvent être corrigées à l'aide de la fonction de correction du trapèze.
Toutefois, il est important de limiter les ajustements à un niveau modéré, car une correction excessive peut entraîner un étirement non naturel sur les bords de l'image.
L'ajustement de la perspective souligne la profondeur d'une pièce et exprime efficacement l'étendue de l'espace.
Traitement HDR et technologie de composition
Le traitement HDR (High Dynamic Range) est efficace dans les pièces présentant de grandes différences de luminosité et d'obscurité.
En combinant plusieurs images prises à des expositions différentes, il est possible d'obtenir la bonne exposition dans toutes les zones, de la vue à l'extérieur de la fenêtre aux parties les plus sombres de la pièce.
Lors du traitement HDR, il est important de conserver un résultat naturel et d'éviter les images irréalistes dues à un traitement excessif.
En ajustant les paramètres de mappage des tons de manière appropriée et en maintenant un équilibre entre le contraste et la saturation, vous pouvez créer des images d'apparence naturelle qui ne gênent pas l'observateur.
La fonction de suppression des images fantômes peut également être utilisée pour minimiser les effets des objets qui se sont déplacés pendant la prise de vue.
| Processus d'édition | Logiciel utilisé | Éléments de réglage | Points à noter |
|---|---|---|---|
| Correction de base | Lightroom, CaptureOne | Exposition, contraste, saturation | Privilégier les résultats naturels |
| Correction de la distorsion | Photoshop, DxOViewPoint | Distorsion en baril, distorsion en trapèze | Éviter les corrections excessives |
| Traitement HDR | Photomatix,AuroraHDR | Cartographie des tons, suppression des fantômes | Préserver la réalité |
| Ajustements finaux | Photoshop | Netteté, réduction du bruit | Ajustement en fonction du format de sortie |
Résumé : pratique et résultats des techniques de photographie immobilière
Nous avons présenté cinq techniques clés pour la photographie immobilière.
En apprenant et en pratiquant systématiquement ces techniques, vous pouvez maximiser l'attrait de votre bien immobilier et améliorer considérablement vos chances de le vendre ou de le louer.
Avantages spécifiques liés à l'acquisition de ces techniques
Des techniques d'éclairage appropriées peuvent rendre l'espace intérieur plus lumineux et plus ouvert, améliorant ainsi la première impression des acheteurs potentiels.
La composition et les angles peuvent être optimisés pour faire paraître un espace limité plus grand et transmettre efficacement les caractéristiques du bien.
La préparation et le style de l'intérieur peuvent révéler la valeur potentielle du bien et favoriser l'implication émotionnelle du spectateur.
Le choix et les réglages optimisés de l'équipement permettent d'obtenir une qualité d'image de niveau professionnel, ce qui vous différencie de vos concurrents.
Les techniques de post-traitement et d'édition permettent de surmonter les limites de la prise de vue et d'améliorer la qualité de l'image finale.
Importance de l'amélioration technologique continue
La technologie de la photographie de biens s'améliore grâce à un apprentissage et une pratique continus.
Il est important de se tenir au courant des tendances du marché et des avancées technologiques.
L'efficacité de la technologie peut également être évaluée de manière objective en mesurant quantitativement l'efficacité des photographies prises et en analysant les changements dans les taux de conclusion et le nombre de demandes de renseignements.
Prochaines étapes.
En mettant ces techniques en pratique et en améliorant la qualité de vos photographies de biens immobiliers, vous pourrez offrir un meilleur service à vos clients et développer votre activité.
Chez INA&Associates, nous nous engageons à soutenir nos clients dans la réussite de leurs transactions immobilières grâce à ces initiatives technologiques.
Si vous souhaitez discuter d'un aspect quelconque de la photographie immobilière ou d'une transaction immobilière, n'hésitez pas à nous contacter.
Grâce à notre expertise et à notre expérience, nous pouvons vous aider à maximiser la valeur de votre bien.
Questions fréquemment posées
Q1 : Quel est l'équipement minimum requis pour la photographie de biens immobiliers ?
R : L'équipement minimum requis est un appareil photo numérique avec un objectif grand angle et un trépied.
Un smartphone peut fournir un certain niveau de qualité, mais pour des résultats professionnels, il est recommandé d'utiliser un appareil photo doté d'un capteur plein format et d'un objectif grand angle de 14 à 24 mm.
Un trépied est indispensable pour une prise de vue stable et les modèles légers en fibre de carbone sont faciles à transporter.
En guise d'éclairage d'appoint, un panneau lumineux à LED est utile lorsque la lumière naturelle se fait rare.
Q2 : Combien de temps faut-il pour filmer et combien cela coûte-t-il ?
R : Pour une maison typique (environ 3 chambres à coucher), le tournage dure environ 2 à 3 heures.
Le temps standard est d'une heure pour le pré-nettoyage et la préparation, d'une à deux heures pour le tournage proprement dit et d'une à deux heures pour le post-traitement.
En termes de coûts, un investissement initial en équipement (environ 500.000-1.000.000 JPY) est nécessaire pour filmer en interne, tandis que le prix du marché pour engager un professionnel externe est d'environ 30.000-100.000 JPY par propriété.
Dans une perspective à long terme, l'acquisition de la technologie en interne est rentable.
Q3 : Y a-t-il une différence dans la méthode de prise de vue entre les biens vacants et les biens occupés ?
R : L'approche de la prise de vue est très différente selon qu'il s'agit de biens vacants ou occupés.
Dans le cas des propriétés vacantes, le home staging permet de créer l'espace idéal, ce qui offre une plus grande liberté dans le processus de tournage.
Dans les propriétés occupées, l'arrangement du mobilier existant est utilisé, tandis que le tournage est effectué de manière à laisser un espace de vie modéré.
Dans les immeubles occupés, il est plus important d'être organisé avant le tournage, et les objets personnels peuvent devoir être temporairement déplacés ou réarrangés.
Il convient également de veiller au respect de la vie privée des occupants et de s'assurer qu'aucun objet personnellement identifiable ne figure sur les photographies.
Q4 : La saison et le temps ont-ils une incidence sur la photographie ?
R : La saison et le temps peuvent avoir un impact significatif sur la qualité des photographies de biens immobiliers.
Le printemps et l'automne sont les saisons les plus propices à la photographie en raison de la présence d'une lumière naturelle douce.
L'été a tendance à apporter de forts contrastes en raison de la forte lumière du soleil, mais il est possible d'obtenir de bonnes conditions en photographiant tôt le matin ou le soir.
En hiver, les heures de clarté sont généralement courtes et la lumière insuffisante, mais il est possible d'y remédier en utilisant efficacement l'éclairage artificiel.
Par temps pluvieux, la lumière naturelle est rare et il convient soit de reporter la prise de vue, soit de prévoir un éclairage artificiel adéquat.
Le temps nuageux est en fait une bonne condition pour la photographie, car il fournit une lumière uniforme et douce.
Q5 : Qu'en est-il des droits d'auteur et des droits d'utilisation des photographies prises ?
R : En règle générale, les droits d'auteur des photographies prises appartiennent au photographe.
Si la société immobilière a pris les photos en interne, elle conserve les droits d'auteur et peut les utiliser librement dans le cadre de ses activités de marketing.
Si un photographe externe est mandaté, il est important de définir clairement l'étendue du droit d'utilisation au moment du contrat.
En général, le droit d'utilisation est limité aux activités de vente et de location de biens immobiliers, les autres utilisations commerciales étant discutées séparément.
Il est également nécessaire d'obtenir l'accord préalable du propriétaire pour le tournage et l'utilisation du bien.
稲澤大輔
INA&Associates Co., Ltd. Président-directeur général. Basé à Osaka, Tokyo et Kanagawa, il est spécialisé dans la vente, la location et la gestion immobilières. Il offre ses services en s'appuyant sur sa vaste expérience dans le secteur immobilier. Convaincu que « les ressources humaines sont le capital le plus important d'une entreprise », il accorde une grande importance à la formation du personnel. Il continue de relever le défi de la création d'une valeur d'entreprise durable. 【Qualifications (y compris les diplômes obtenus)】 Agent immobilier agréé, agent administratif, responsable de la protection des données personnelles, gestionnaire d'immeubles, responsable des tâches administratives, responsable de la sécurité incendie de type A, responsable des ventes aux enchères immobilières, gestionnaire immobilier locatif, technicien en entretien et réparation d'immeubles, responsable des opérations de prêt, maître consultant immobilier.
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