Comprendiendo el Precio de Referencia del Suelo en Inversiones Inmobiliarias

El precio estándar del suelo es un factor de decisión muy importante en la inversión inmobiliaria y las transacciones de suelo. Sin embargo, muchas personas pueden plantearse preguntas como "¿Qué es el precio estándar del suelo?", "¿Cuál es la diferencia entre el precio estándar del suelo y el precio oficial del suelo?" y "¿Cómo puedo averiguarlo?".

El precio estándar del suelo es un indicador de los precios del suelo publicado a partir de las encuestas prefecturales de precios del suelo realizadas anualmente por cada prefectura.En 2024, el precio estándar del suelo aumentó un 1,4% interanual de media en todo el país, registrando un crecimiento positivo por tercer año consecutivo. Esta tendencia indica un mercado inmobiliario boyante y es una información importante para inversores y propietarios de terrenos.

Este artículo ofrece una visión global de la información que, como profesionales inmobiliarios, debemos compartir con usted, desde los conceptos básicos de los precios estándar del suelo hasta las últimas tendencias y formas específicas de investigarlos. Una comprensión adecuada de los precios del suelo es la base para tomar decisiones acertadas en materia de inversión inmobiliaria. Por favor, lea hasta el final y haga uso de esta información para la construcción de su patrimonio.

Conocimientos básicos sobre los precios estándar del suelo

¿Qué es un precio del suelo de referencia?

Los precios estándar del suelo son los precios estándar del suelo publicados como resultado de las encuestas prefecturales de precios del suelo realizadas por cada prefectura de conformidad con la Ley Nacional de Ordenación del Territorio . Los precios del suelo a 1 de julio de cada año se calculan y publican a finales de septiembre.

La encuesta estándar de precios del suelo cubre aproximadamente 20.000 "lugares de referencia" en todo el país. Estos lugares de referencia son seleccionados por cada prefectura como terrenos estándar de la región, y se fijan en función de su uso, como suelo residencial, comercial e industrial. Los estudios se llevan a cabo sobre la base de tasaciones profesionales realizadas por tasadores inmobiliarios, y al menos un tasador inmobiliario por emplazamiento realiza la evaluación.

La característica más importante del precio estándar del suelo es que la encuesta incluye también las zonas situadas fuera de las zonas de planificación urbana. Esto permite determinar la evolución de los precios del suelo no sólo en las zonas urbanas, sino también en las rurales y suburbanas, lo que lo convierte en un indicador que refleja con mayor exactitud la situación real de los precios del suelo en todo el país.

Diferencias entre los precios estándar y los precios oficiales del suelo

En el sector inmobiliario, los precios oficiales del suelo se utilizan como un indicador importante junto con los precios estándar del suelo. Aunque ambos tienen características similares, existen algunas diferencias importantes.

La diferencia más importante es el periodo de estudio. Mientras que el precio oficial del suelo se basa en el 1 de enero, el precio de referencia del suelo se basa en el 1 de julio. Esta diferencia temporal de seis meses permite combinar ambos y obtener una imagen semestral de la evolución del precio del suelo.

Otra diferencia importante es el ámbito de la encuesta. Mientras que los precios oficiales del suelo cubren principalmente las zonas de planificación urbana y, por lo tanto, se centran en las tendencias de las zonas urbanas, los precios del suelo de referencia incluyen las zonas situadas fuera de las zonas de planificación urbana y, por lo tanto, permiten determinar las tendencias de los precios del suelo en una gama más amplia de zonas. Debido a esta característica, los precios del suelo de referencia desempeñan un importante papel complementario a los precios del suelo oficiales.

Finalidad y función de los precios de referencia del suelo

Los precios de referencia del suelo tienen varios objetivos y funciones importantes en el mercado inmobiliario.

El primero es proporcionar un indicador de las transacciones de terrenos en general. Como información objetiva y fiable sobre el precio del suelo, los precios de referencia del suelo sirven de referencia a particulares y empresas a la hora de determinar los precios en las transacciones de suelo. En particular, son una base importante para determinar el nivel de precios adecuado en zonas donde hay pocos ejemplos de transacciones o terrenos en ubicaciones especiales.

La segunda función es servir de base para calcular el precio de adquisición de terrenos para proyectos de obras públicas. Cuando se adquieren terrenos para proyectos de obras públicas, como la construcción de carreteras y el desarrollo urbano, el precio de referencia del terreno es una base importante para calcular el importe adecuado de la compensación. De este modo se garantiza una adquisición de terrenos justa y transparente.

El tercer objetivo es utilizarlo como base para la tasación de propiedades. Cuando los tasadores evalúan propiedades individuales, los precios de referencia del suelo son una importante fuente de comparación. En particular, las comparaciones con terrenos de referencia en ubicaciones y usos similares permiten realizar tasaciones más precisas.

Además, los precios de referencia del suelo también pueden servir de referencia a las entidades financieras en sus decisiones de préstamo y en sus valoraciones fiscales. En algunos casos, se utilizan como garantía para préstamos garantizados por bienes inmuebles y como referencia para la valoración del suelo en el cálculo de los impuestos de sucesiones y donaciones.

Últimas tendencias del precio base del suelo en 2024

Tendencias nacionales del precio del suelo

Los precios de referencia del suelo en 2024 muestran signos positivos en todo el país. Según la Encuesta de Precios del Suelo de las Prefecturas en 2024, publicada por el Ministerio de Suelo, Infraestructuras, Transporte y Turismo (MLIT) el 18 de septiembre, la media nacional de los terrenos de todo uso, residenciales y comerciales aumentó por tercer año consecutivo, y todos registraron incrementos respecto al año anterior.

El aumento medio de los precios del suelo de uso general fue del 1,4% en comparación con el año anterior, una cifra significativamente superior al 0,8% registrado el año anterior. Esta tendencia al alza se analiza como el resultado de los efectos combinados de la recuperación gradual de la economía japonesa, el mantenimiento de los bajos tipos de interés y la creciente actividad de los proyectos de reurbanización, sobre todo en las zonas urbanas.

En cuanto al suelo residencial, la media nacional aumentó un 0,8% interanual. Se trata de una subida superior al 0,5% del año anterior, y se cree que es el resultado de la firme demanda de viviendas, sobre todo en las zonas urbanas, y del creciente interés por las zonas residenciales suburbanas debido a la difusión del teletrabajo.

La evolución de los locales comerciales fue aún más pronunciada, con una subida media nacional del 2,3% interanual. Esta cifra supone una expansión significativa con respecto a la subida del 1,5% del año anterior, siendo la recuperación del turismo receptor y el aumento de la inversión en inmuebles comerciales en zonas urbanas los principales motores.

Análisis de las tendencias por regiones

La evolución de los precios del suelo en las tres grandes áreas metropolitanas muestra un aumento muy superior a la media nacional. En todas las áreas metropolitanas de Tokio, Osaka y Nagoya, la media para todos los usos, el suelo residencial y el suelo comercial subió, ampliándose el rango de aumento con respecto al año anterior.

En la región de Tokio, la subida de los inmuebles residenciales fue especialmente pronunciada, con un incremento interanual del 3,6%. Esto se debe a la tendencia de retorno al centro de la ciudad y al aumento de la demanda de entornos residenciales de alta calidad. Además, algunas zonas comerciales de los 23 distritos de Tokio registraron un importante aumento interanual del 9,7%, lo que indica una renovada apreciación del atractivo de Tokio como centro comercial internacional.

En las zonas regionales , tanto la media de todos los usos como la de suelo residencial y comercial aumentaron por segundo año consecutivo. Cabe destacar que la media de todos los usos aumentó por primera vez en 32 años, desde 1992, en todas las regiones excepto en las cuatro ciudades regionales (Sapporo, Sendai, Hiroshima y Fukuoka). Se cree que esto es el resultado de los efectos combinados de las políticas de desarrollo regional, la expansión de las empresas en las zonas regionales y la recuperación del turismo.

En las cuatro ciudades regionales, la media de todos los usos, residencial y comercial del suelo ha seguido aumentando durante 12 años consecutivos, pero la magnitud del incremento ha tendido a contraerse en comparación con el año anterior. Esto se debe a que el nivel de precios ha alcanzado un cierto nivel debido a las continuas subidas registradas hasta la fecha, y a que la ventaja relativa ha disminuido debido a la subida del precio del suelo en todo el país.

Factores que explican la subida de los precios del suelo

Varios factores económicos y sociales actúan de forma combinada para impulsar el aumento de los precios del suelo base en 2024.

El factor económico más importante es la actual política de relajación monetaria del Banco de Japón. El mantenimiento de un entorno de bajos tipos de interés ha mantenido bajos los costes de financiación de la inversión inmobiliaria y ha aumentado la disposición de los inversores a invertir en inmuebles. Otro factor importante es la tendencia a la recuperación económica gradual, que ha propiciado la mejora de los resultados empresariales y el aumento de la demanda de oficinas y de la inversión en inmuebles comerciales.

En cuanto a los factores sociales, la recuperación de los efectos de la nueva infección por coronavirus ha tenido un impacto significativo. En particular, la recuperación gradual del turismo receptor ha provocado un resurgimiento de la demanda inmobiliaria en zonas turísticas y comerciales. Otro factor que contribuye a la subida del precio del suelo es la creciente demanda de entornos residenciales y de oficinas de alta calidad debido al desarrollo de nuevas formas de trabajo.

Los factores específicos de cada región también son importantes. Por ejemplo, en las localidades de Kikuyo y Otsu, en la prefectura de Kumamoto, el anuncio de la construcción de una planta por parte de TSMC, un importante fabricante taiwanés de semiconductores, ha provocado un rápido aumento del número de empresas relacionadas y de la demanda de viviendas para sus empleados, y todas las zonas residenciales, comerciales e industriales han registrado importantes incrementos en el precio del suelo.

En Onna Village, prefectura de Okinawa, la tasa de aumento de los precios del suelo residencial fue la más alta del país debido a las características de ubicación de la zona, cerca de puntos de buceo y otros recursos turísticos, y a la demanda de fuera de la prefectura con fines de reubicación. En el pueblo de Hakuba, en la prefectura de Nagano, la recuperación de la demanda turística, incluida la procedente de turistas extranjeros, ha estimulado la inversión en terrenos para hoteles y condominios, lo que ha dado lugar a la cuarta tasa más alta de aumento de los precios de los terrenos comerciales en Japón.

Cómo buscar y utilizar los precios estándar del suelo

Cómo buscar precios base del suelo

La información más fiable y completa sobre cómo comprobar los precios estándar del suelo puede encontrarse en el sitio web oficial del Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte. A continuación se explican detalladamente los principales métodos de búsqueda.

La "Biblioteca de información inmobiliaria " del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo es la herramienta más importante a la hora de buscar precios estándar del suelo. Este sitio le permite buscar de forma centralizada datos tanto de la Encuesta de Precios del Suelo como de la Encuesta Prefectural de Precios del Suelo (precios base del suelo). El procedimiento de búsqueda es el siguiente.

En primer lugar, desde la página superior de la Biblioteca de Información Inmobiliaria, haga clic en "Buscar datos" en "Para ver información sobre precios del suelo". A continuación, seleccione la prefectura y el municipio de la zona que desea buscar y especifique el uso (residencial, comercial, industrial, etc.). También puede establecer criterios más detallados, como la distancia a una estación o zona.

El Mapa Nacional de Precios del Suelo es un sitio web gestionado por el Centro de Investigación de Sistemas de Valoración de Activos, donde pueden consultarse en un mapa cuatro informaciones oficiales sobre valoración del suelo, incluidos los precios estándar del suelo. El sitio se caracteriza por la posibilidad de comprobar intuitivamente en un mapa los precios del suelo de referencia. Al seleccionar en el mapa la zona que se desea comprobar, se muestra el valor de referencia del terreno en esa ubicación, lo que facilita la comparación con las zonas circundantes.

También puede consultar información detallada sobre los precios estándar del suelo en la web oficial de cada prefectura. Algunas prefecturas ofrecen análisis y explicaciones más detallados de las características regionales que el sitio web del Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte. En particular, la información sobre las tendencias del mercado inmobiliario local y las previsiones de futuro suele ser más amplia en los sitios web de las prefecturas.

Cómo leer los datos de referencia sobre el precio del suelo

Para entender y utilizar con precisión los datos de precios de referencia del suelo, es importante comprender el significado y la lectura de las cifras que se muestran.

Los precios de referencia del suelo suelen expresarse en términos de precio por metro cuadrado (yenes/m²). Por ejemplo, si el precio se indica como "150.000 yenes/m2", significa que el precio por metro cuadrado del terreno de referencia es de 150.000 yenes. En las transacciones reales de terrenos, este precio unitario se multiplica por la superficie del terreno para calcular el importe total.

La tasa de variación se muestra en comparación con el mismo periodo del año anterior y se expresa como "+2,5%". Un valor positivo indica un aumento y un valor negativo una disminución; un valor más alto indica una fluctuación mayor. Observando el índice de variación, es posible identificar las tendencias del precio del suelo en una zona.

Los datos estándar sobre el precio del suelo también incluyen condiciones detalladas del terreno. Incluyen información como la distancia a la estación más cercana, la anchura de la carretera, la relación entre edificabilidad y superficie, el entorno, etc. Es importante tener en cuenta estas condiciones y compararlas con el terreno que le interesa.

Al hacer comparaciones entre zonas, es fundamental hacer comparaciones entre zonas con el mismo uso (por ejemplo, residencial, comercial, etc.). También se pueden hacer comparaciones entre lugares con condiciones similares, como la ubicación y la accesibilidad del transporte, para que el análisis sea más significativo.

Uso en la inversión inmobiliaria

Los precios del suelo pueden utilizarse como un indicador importante para la toma de decisiones en la inversión inmobiliaria . Comprender cómo utilizarlos adecuadamente permitirá tomar decisiones de inversión más precisas.

El análisis de las tendencias de los precios del suelo de referencia es extremadamente útil para seleccionar las zonas en las que invertir. Analizando las tendencias de los precios del suelo de referencia en los últimos años, se puede evaluar el potencial de crecimiento y las perspectivas de futuro de una zona. Las zonas con una tendencia al alza continua pueden prever un aumento de la demanda en el futuro y, por lo tanto, se consideran atractivas como objetivos de inversión.

Los precios de referencia del suelo también son una referencia importante para determinar el precio adecuado. Comparando el precio de venta con el precio estándar del suelo en las proximidades de la propiedad considerada, puede determinarse si el precio de venta se sitúa en un nivel adecuado. Sin embargo, dado que los precios de referencia del suelo son precios de suelo para condiciones estándar, es necesario tener en cuenta las diferencias de precio en función de las condiciones de cada propiedad (por ejemplo, parcelas en esquina, parcelas de forma irregular, condiciones de acceso por carretera, etc.).

Desde el punto de vista de la evaluación de riesgos, la estabilidad de precios de una zona puede evaluarse analizando el patrón de fluctuaciones de los precios estándar del suelo. Las zonas con grandes fluctuaciones tienen potencial para obtener altos rendimientos, pero también un alto riesgo de caída de los precios. Se puede considerar que las regiones con una revalorización estable ofrecen una inversión de bajo riesgo.

Los precios del suelo de referencia también son útiles para determinar cuándo vender. Si la tasa de aumento de los precios del suelo de referencia se ralentiza o alcanza un nivel relativamente alto en comparación con las zonas circundantes, es un indicador de cuándo considerar la venta.

Conclusión.

Los precios de referencia del suelo son un indicador esencial para la inversión inmobiliaria y las transacciones de suelo. El indicador, que es encuestado por las prefecturas a partir del 1 de julio de cada año y publicado en septiembre, desempeña un papel complementario a los precios oficiales del suelo y sirve de base para una comprensión precisa de las tendencias de los precios del suelo en todo el país.

En 2024, los precios estándar del suelo aumentaron un 1,4% interanual de media en todo el país, registrando un crecimiento positivo por tercer año consecutivo. Esta subida es el resultado de los efectos combinados de varios factores, incluida una recuperación económica gradual, un entorno continuado de bajos tipos de interés, una recuperación del turismo receptor y un aumento de la inversión de capital empresarial. Se confirma la tendencia al alza de los precios del suelo en todo el país, con las tres grandes áreas metropolitanas registrando subidas especialmente acusadas, e incluso en las áreas regionales, algunas zonas han empezado a subir por primera vez en 32 años.

Para conocer los precios estándar del suelo, puede obtener información fiable de forma eficiente utilizando sitios web oficiales como la Biblioteca de Información Inmobiliaria del Ministerio de Suelo, Infraestructuras y Transporte y el Mapa Nacional de Precios del Suelo. Una comprensión adecuada de cómo leer los datos y un análisis exhaustivo de la tasa de variación y las condiciones del entorno permitirán tomar decisiones de inversión más precisas.

Los cambios en la política monetaria, las condiciones económicas y los cambios demográficos son factores importantes que influyen en las tendencias futuras del precio del suelo. Es importante realizar un seguimiento continuo de las tendencias de los precios del suelo de referencia para tomar decisiones de inversión adecuadas en un mercado inmobiliario cambiante.

A la hora de considerar la inversión inmobiliaria o las transacciones de suelo, recomendamos una combinación de análisis basados en datos objetivos, como los precios de referencia del suelo, y el juicio exhaustivo de expertos. Haremos todo lo posible para apoyarle en la construcción de su patrimonio. No dude en ponerse en contacto con nosotros.

Preguntas más frecuentes

P1: ¿A qué precios debo referirme, a los precios estándar del suelo o a los precios oficiales del suelo?

R1: Los precios base del suelo y los precios oficiales del suelo son complementarios, por lo que se recomienda hacer referencia a ambos. Dado que los precios oficiales del suelo son a 1 de enero y los precios de referencia a 1 de julio, la comparación de ambos le dará una idea de la evolución de los precios del suelo en un periodo de seis meses. Mientras que los precios oficiales del suelo son útiles a la hora de considerar inversiones en zonas urbanas debido al gran número de ubicaciones, los precios de referencia del suelo pueden ser más informativos para terrenos en zonas rurales y suburbanas.

P2: ¿Cuáles son las características de las zonas en las que los precios del suelo de referencia están subiendo?

A2: Las zonas con precios del suelo de referencia al alza en 2024 se caracterizan por la mejora de la accesibilidad del transporte, los proyectos de reurbanización en curso, el éxito en la atracción de empresas y la recuperación de la demanda turística. En particular, se observarán aumentos notables en zonas con concentración de industrias de semiconductores, turismo receptivo y zonas de reurbanización. Las zonas residenciales suburbanas con buenos accesos desde el centro de las ciudades también están atrayendo la atención debido a la difusión del teletrabajo.

P3: ¿Con qué frecuencia deben comprobarse los precios de referencia del suelo?

A3: Los precios estándar del suelo se anuncian una vez al año, por lo que se recomienda comprobarlos al menos una vez al año. Sin embargo, si está invirtiendo activamente en propiedades o considerando la posibilidad de comprar o vender, lo ideal es comprobarlos trimestralmente y, junto con los precios oficiales del suelo, hacer un seguimiento de las tendencias cada seis meses. También es aconsejable comprobarlos cada vez que se produzcan cambios importantes en la política económica o se anuncien grandes desarrollos en la zona.

P4: ¿Cuál es la diferencia entre los precios del suelo estándar y los precios de transacción reales?

R4: Los precios base del suelo son los precios del suelo en condiciones estándar y, por tanto, difieren de los precios reales de transacción. En general, el precio real suele oscilar entre 0,8 y 1,2 veces el precio base del suelo, pero varía mucho en función de las condiciones de ubicación, la forma del terreno, las condiciones de acceso por carretera y el equilibrio entre oferta y demanda en el mercado. En las transacciones individuales, es importante que un especialista realice una evaluación detallada, tomando como referencia el precio base del terreno.

P5: ¿Es posible predecir los futuros precios de referencia del suelo?

R5: Es posible predecir hasta cierto punto los futuros precios de referencia del suelo analizando las tendencias pasadas y examinando los indicadores económicos, pero es difícil predecirlos con certeza. Esto se debe a los efectos combinados de múltiples factores como la política monetaria, las condiciones económicas, las tendencias demográficas y la planificación urbana. A la hora de tomar decisiones de inversión, es importante gestionar el riesgo considerando múltiples escenarios, al tiempo que se hace referencia a los análisis de las tendencias pasadas. Combinados con análisis de mercado realizados por expertos, se pueden tomar decisiones más precisas.