La Expo Osaka-Kansai 2025 (Exposición Internacional de Japón) se celebrará en Yumeshima, una isla artificial en Konohana-ku, Osaka, durante aproximadamente seis meses, del 13 de abril al 13 de octubre de 2025. El tema es "Diseñar una sociedad futura en la que la vida brille intensamente ". Unos 150 países participarán en la Expo, que mostrará las últimas tecnologías e intercambios culturales, y se espera que atraiga a unos 28 millones de visitantes. Se espera que tenga un impacto significativo en la economía japonesa y en la región de Osaka, ya que el gobierno estima que tendrá un efecto dominó económico de aproximadamente 2,9 billones de yenes.
La celebración de la Expo situará a Osaka y a la región de Kansai en el punto de mira mundial y brindará una gran oportunidad para mejorar la marca urbana de Osaka como ciudad anfitriona.
Infraestructuras y desarrollo urbano de Osaka como resultado de la celebración de la Expo Osaka-Kansai
Tras la decisión de acoger la Expo Osaka-Kansai, se está llevando a cabo un desarrollo de infraestructuras a gran escala en Yumeshima y sus alrededores. Lo más destacado es la ampliación de la línea Chuo del metro de Osaka hasta Yumeshima. La línea se ha ampliado desde la estación de Cosmosquare, actual terminal de la línea Chuo, hasta la estación de Yumeshima, con una nueva estación, la de Yumeshima, que abrirá en enero de 2025. Esta extensión subterránea permitirá el acceso desde el centro de Osaka (por ejemplo, la estación de Hommachi) al recinto de la Expo en un solo tren, convirtiéndose en una arteria principal para el transporte de visitantes durante la Expo.
También se está reforzando la red de transporte por carretera. Se están ampliando las carreteras de acceso al recinto, incluido el puente Yumemai que conecta Yumeshima con la vecina Maishima y el puente Konohana que conecta con el continente, que ha pasado de dos carriles por lado a tres. Dentro de la isla de Yumeshima se han ampliado las carreteras principales para reforzar la capacidad de transporte y aliviar la congestión del tráfico.
Además de las infraestructuras, se están llevando a cabo varios proyectos de desarrollo urbano en vísperas de la Expo. Está en marcha la construcción de la propia Yumeshima (unas 155 hectáreas), con la construcción de pabellones y grandes instalaciones cubiertas, y se está desarrollando toda la isla como campo de pruebas para la ciudad del futuro. También está previsto construir nuevos hoteles y abrir instalaciones comerciales en las inmediaciones del recinto de la Expo, y hay planes en marcha para ampliar las funciones de alojamiento y turismo. En la ciudad de Osaka, la reurbanización también ha progresado en varias partes de la ciudad, con el suministro de las últimas instalaciones de oficinas, comerciales y hoteleras en vísperas de la Expo. Con semejantes infraestructuras urbanas y un desarrollo vertiginoso, se espera que Osaka experimente una importante mejora de sus funciones urbanas con motivo de la Exposición Universal.
Además, como gran proyecto post-Expo, está prevista la apertura de un complejo turístico integrado (IR) en Yumeshima en 2029, una instalación turística a gran escala que incluye un casino, y que forma parte del plan para utilizar el emplazamiento tras la Expo '70. Está previsto que el IR sea un gran centro turístico con hoteles, instalaciones de ocio y un centro internacional de conferencias, con MGM Resorts (EE.UU.) y ORIX como principales operadores. El desarrollo de infraestructuras de la Expo servirá de base para el futuro desarrollo de Osaka.
Impacto a corto plazo de la Expo Osaka-Kansai en el mercado inmobiliario de Osaka
En el corto plazo transcurrido entre la decisión de acoger la Expo y el acontecimiento, el mercado inmobiliario de Osaka ya ha empezado a experimentar un claro impacto positivo. En primer lugar, en términos de transacciones inmobiliarias y precios, los precios del suelo en la ciudad de Osaka han seguido una tendencia al alza en los últimos años. Según un estudio del Gobierno de la Prefectura de Osaka, en 2024, los precios oficiales del suelo residencial en la ciudad de Osaka habrán aumentado significativamente en un +5,8% interanual, con una tasa de incremento que se amplía con respecto al año anterior (+3,7%). La subida del precio del suelo es especialmente notable en la zona de la bahía de Osaka, directamente relacionada con la celebración de la Expo, y en la zona de Minami (Namba y Shinsaibashi), muy popular entre los visitantes de Japón. De hecho, los terrenos comerciales de Dotonbori (barrio de Chuo) registraron un aumento interanual del 22,6% en el precio del suelo, encabezando la lista de la prefectura de Osaka. La combinación de una rápida recuperación de la demanda entrante y las expectativas de la Expo demuestra que el valor de las zonas turísticas y comerciales se ha disparado.
El mercado de inversión inmobiliaria en Osaka también ha experimentado un auge desde que se tomó la decisión de celebrar la Expo: según el análisis de JLL, el alquiler medio de oficinas de Grado A en Osaka era de 20 267 yenes por tsubo al mes en septiembre de 2018, con una situación de oferta y demanda extremadamente ajustada con una tasa de vacantes del 1,1 %, y los alquileres registraron un aumento de dos dígitos del +11 % interanual. Esto fue resultado de la inversión en el Grupo Mazda inmediatamente después de la decisión sobre la Expo '70. Esto se debió a que el sentimiento de los inversores se volvió alcista inmediatamente después de la decisión sobre la Expo y a un fuerte aumento del número de transacciones inmobiliarias a gran escala. En el tercer trimestre del mismo año, el valor de las transacciones de inmuebles comerciales en la zona de Osaka alcanzó un máximo histórico, lo que confirma la afluencia de dinero inversor en previsión de la Expo. El mercado de oficinas de Osaka está tenso, en parte debido a la escasez crónica de nueva oferta, y hay indicios de que los alquileres seguirán subiendo gracias a la actividad económica en vísperas de la Expo '70.
A corto plazo, también se observa un notable aumento de la demanda de alojamiento y locales comerciales. Se espera que decenas de millones de visitantes nacionales y extranjeros visiten la ciudad durante la Expo, y se espera que tanto las tasas de ocupación como los precios de las habitaciones aumenten en los hoteles de la ciudad de Osaka. Ya hay una oleada de construcción de hoteles en la ciudad en previsión de la Expo, con nuevas aperturas una tras otra. Esta ola de desarrollo se está extendiendo a zonas que no habían atraído la atención anteriormente, lo que indica que la demanda inmobiliaria está aumentando en toda la ciudad. En general, puede decirse que en la fase a corto plazo, desde antes hasta durante la Expo, la tensa situación de oferta-demanda inmobiliaria ha provocado un aumento de precios y alquileres y un auge del mercado de inversión.
Impacto a medio y largo plazo de la Expo de Osaka/Kansai (legado y perspectivas de futuro)
Se espera que el impacto de la Expo de Osaka se extienda más allá de la duración del evento y provoque cambios en el mercado inmobiliario de Osaka a medio y largo plazo. En primer lugar, es importante señalar que las infraestructuras e instalaciones desarrolladas a raíz de la Expo permanecerán en la región como legado. Yumeshima había sido un terreno de "legado negativo" que no se había utilizado durante mucho tiempo tras el colapso de la economía de burbuja, pero la decisión de acoger la Expo brindó la oportunidad de crear nuevo valor para toda la zona de la bahía de Osaka. Después de la Expo, se espera que la construcción del mencionado complejo turístico integrado (IR) en Yumeshima comience en serio y transforme la zona en un centro turístico internacional representativo de Osaka, con el que se espera que el IR atraiga a unos 20 millones de visitantes al año y que el casino, los grandes hoteles y las instalaciones MICE (centro internacional de conferencias, etc.) sigan atrayendo gente e inversiones después de la Expo. Se espera que la explotación de casinos, grandes hoteles e instalaciones MICE (centro internacional de conferencias, etc.) siga atrayendo gente e inversiones después de la Expo. En otras palabras, la inversión en infraestructuras realizada en la Expo no se desperdiciará, sino que se heredará directamente al desarrollo mediante la apertura de las IR.
La Expo de Osaka también ha supuesto una excelente oportunidad para mostrar al mundo la marca de ciudad de Osaka. Esto elevará el perfil internacional de Osaka y proporcionará un viento de cola para atraer turistas extranjeros y negocios internacionales. En el futuro, Osaka puede posicionarse como "una de las principales áreas metropolitanas de Asia", y la inversión y los recursos humanos que antes se concentraban en Tokio pueden dispersarse y fluir hacia Osaka y la región de Kansai.
En cuanto a las tendencias demográficas, el estímulo económico de la Expo también puede fomentar la afluencia de personas a Osaka. Mientras que Japón en su conjunto se enfrenta a un descenso de la población debido a la caída de la natalidad y al envejecimiento de la población, la ciudad de Osaka ha experimentado un ligero aumento de población en los últimos años a medida que los más jóvenes y los que están criando a sus hijos regresan al centro de la ciudad. Si los proyectos de IR y reurbanización siguen creando puestos de trabajo después de la Expo, esto podría crear un flujo de personas de otras regiones hacia Osaka, lo que llevaría a un aumento de la población permanente y de la población de oficinistas. En particular, si la zona de la bahía de Osaka se convierte en un importante centro de ocio y turismo, surgirán las necesidades de vivienda de las personas que trabajen allí, lo que creará una nueva demanda en el mercado inmobiliario de la zona de la bahía y el centro de la ciudad.
Una repercusión a medio y largo plazo en el mercado inmobiliario que no puede pasarse por alto es la propagación de proyectos de desarrollo a gran escala. La remodelación de los centros urbanos de Umeda y Namba y la construcción de infraestructuras de transporte (por ejemplo, el proyecto de la línea Naniwa-suji), que han avanzado junto con los preparativos de la Expo, se completarán secuencialmente después de la Expo, elevando el nivel de comodidad de la ciudad. Además, vastas extensiones de terreno en la costa de la bahía de Osaka, como Yumeshima, Sakishima y Maishima, podrían utilizarse para atraer a más empresas y desarrollar centros logísticos, utilizando la Expo y las IR como trampolín. La iniciativa "Remodelación de Osaka" impulsada por la Expo brindará oportunidades de crecimiento sostenible a la estructura urbana y al mercado inmobiliario de Osaka en los próximos 10 a 20 años.
Impacto específico de la Expo por zonas
La celebración de la Expo y el desarrollo que la acompañará afectarán a cada zona de Osaka de forma diferente. A continuación se resumen las características de cada una de las zonas principales.
Zona de Yumeshima y Konohana Ward (área de la Bahía de Osaka)
Yumeshima y sus alrededores (Konohana Ward) son las zonas que se beneficiarán más directamente de la Expo. Como ya se ha mencionado, el desarrollo del recinto de la Expo y la inversión en infraestructuras se concentrarán en la isla de Yumeshima, que será el escenario que visitarán personas de todo el mundo durante los Juegos. Como resultado, se espera que el valor de la propiedad en la zona de la bahía, incluyendo Konohana-ku y los distritos vecinos de Minato y Suminoe (Nanko), aumente considerablemente. De hecho, en los alrededores de Yumeshima, donde está previsto que se celebren la Expo y la RI, se están desarrollando infraestructuras a gran escala y construyendo nuevas instalaciones residenciales y comerciales, y la demanda de suelo está aumentando rápidamente. Especialmente en las clases de activos como edificios de oficinas, condominios de lujo y hoteles, ya se están realizando inversiones previas en previsión de los Juegos.
Se espera que la zona de Yumeshima siga creciendo después de la Expo con la apertura del IR, que también ofrecerá funciones de conferencias y exposiciones internacionales (MICE), lo que creará demanda empresarial y potencialmente provocará un aumento de la demanda de espacio para oficinas en la zona de la bahía. Si el desarrollo residencial para empleados y la apertura de instalaciones comerciales relacionadas continúan en y alrededor del emplazamiento del IR, el mercado inmobiliario de Konohana-ku se mantendrá firme a medio y largo plazo.
Centro de Osaka (Kita-ku y zona de Umeda)
La demanda inmobiliaria en la zona central de Kita (Kita-ku, centrada en Umeda) también es sólida, beneficiándose del viento de cola de la Expo '70. La reurbanización, incluida la finalización de la 2ª fase de Umekita (Gran Green Osaka) en el lado norte de la estación de Osaka, ha reforzado aún más la concentración de oficinas en Umeda. Además, se espera que la afluencia de dinero de expansión e inversión empresarial provocada por la Expo siga impulsando el aumento de los alquileres de oficinas y las bajas tasas de vacantes en la zona de Umeda. De hecho, tras la decisión sobre la Expo, la tasa de vacantes de oficinas de grado A en Osaka cayó al 1% y los alquileres siguen una tendencia al alza. Se espera que Umeda siga experimentando un crecimiento estable como centro de la economía de Kansai y es una zona que está atrayendo la atención de los inversores inmobiliarios.
Zonas de Chuo y Minami (Namba, Shinsaibashi, etc.)
Minami (zonas de Namba y Shinsaibashi centradas en Chuo Ward) es el centro del turismo receptor, donde los efectos de la Expo son evidentes. El aumento del número de visitantes a Japón ha provocado un incremento de los alquileres de locales comerciales en Dotonbori y Shinsaibashi, registrando Dotonbori el mayor crecimiento de la prefectura de Osaka, con un aumento interanual del 22,6% en los precios oficiales del suelo para 2024. Durante la Expo, se espera que los hoteles e instalaciones comerciales de Namba y Shinsaibashi estén llenos y que toda la ciudad esté en auge. Sin embargo, una vez finalizada la Expo, podría producirse un descenso temporal si la demanda turística vuelve a niveles normales. Para los propietarios de la zona de Minami, será importante vincular la demanda especial de la Expo a mejoras a largo plazo en el atractivo de la ciudad y mantener unos ingresos estables tras la Expo.
Preocupaciones y factores de riesgo de una burbuja de la Expo de Osaka/Kansai
Aunque el mercado inmobiliario está en auge como consecuencia de la Expo, también es necesario analizar las preocupaciones y los riesgos. La primera preocupación es el recalentamiento del mercado inmobiliario debido a la creciente demanda relacionada con la Expo. Existe el riesgo de una burbuja superior a la demanda real debido a la subida de los precios del suelo y a las transacciones especulativas en previsión de una demanda especial en torno a la época de los Juegos. Otra preocupación es el exceso de oferta de hoteles y condominios. La gran oferta de propiedades suministradas para coincidir con la Expo podría provocar un aumento de las tasas de desocupación debido a la intensificación de la competencia una vez finalizada la Expo. De hecho, en la Expo de Aichi de 2005 también se produjo un deterioro de los resultados comerciales debido a la excesiva competencia, ya que la demanda de alojamiento volvió a niveles normales tras los Juegos.
Otro factor de riesgo son los cambios en el entorno financiero mundial. Preocupa que la reciente subida de los tipos de interés reduzca el flujo de fondos de inversión inmobiliaria, y se ha señalado que los desarrollos que dependen de la economía de la Expo pueden encontrarse con dificultades financieras. La Expo es un acontecimiento temporal, y se requiere un cuidadoso análisis del mercado para evitar un exceso de optimismo ante problemas estructurales como el descenso de la población.
Puntos a vigilar desde la perspectiva de los ricos y los inversores
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Potencial de crecimiento de la zona de la bahía de Osaka: se espera que la zona de la bahía centrada en Yumeshima dé grandes pasos en el futuro con dos grandes proyectos, la Expo y el IR. En la zona queda una gran cantidad de terreno sin urbanizar, lo que significa que hay mucho margen para el crecimiento, y cabe esperar grandes beneficios si la zona se sube a la ola. La zona de la bahía, que incluye los distritos de Konohana y Minato, tiene potencial para transformarse mediante la reurbanización y se considera un prometedor centro turístico y de negocios.
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Oportunidades de inversión en oficinas y comercios en el centro de la ciudad: se espera que la demanda de inquilinos se mantenga firme en zonas céntricas como Umeda y Namba debido al efecto Expo. Las tasas de desocupación de oficinas en la ciudad de Osaka siguen siendo bajas y los alquileres continúan subiendo en medio de una oferta limitada. Es probable que las inversiones en edificios de oficinas y locales comerciales de primera categoría proporcionen una fuente estable de ingresos. Además, los precios inmobiliarios en Japón se consideran infravalorados en comparación con las principales ciudades extranjeras, y se espera que el dinero de las inversiones extranjeras fluya hacia Osaka gracias a la Expo.
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Estrategias para el periodo posterior a la Expo: a pesar del auge económico, es importante gestionar el riesgo con vistas al periodo posterior a la Expo. Asumiendo que las condiciones del mercado cambiarán después de que la demanda especial haya seguido su curso, se requiere prudencia en el momento de tomar ganancias a corto plazo y en la selección de propiedades para mantener a largo plazo. Será vital que los particulares con grandes patrimonios y los inversores identifiquen ubicaciones y usos (por ejemplo, instalaciones que se beneficiarán de la apertura de una IR) que probablemente mantengan su valor después de la Expo 2025, y que adopten una estrategia sólida, como evitar un endeudamiento excesivo durante el periodo de sobrecalentamiento.
Lo anterior es una visión multifacética del impacto de la Expo Osaka-Kansai 2025 en el mercado inmobiliario de Osaka, desde el corto al medio y largo plazo. La Expo es un gran acontecimiento único en la vida de una ciudad, y su impacto económico será enorme. Osaka está aprovechando esta oportunidad para lograr un crecimiento urbano sostenible y aumentar el valor de sus bienes inmuebles. También para los inversores, la Expo de Osaka es un momento importante de riesgos y oportunidades. No debemos dejarnos llevar por el entusiasmo, sino evaluar con calma el mercado y seguir de cerca la dinámica transformación de la ciudad de Osaka y del mercado inmobiliario.
