¿Quién debe pagar por la sustitución de las mosquiteras en alquileres?

Una de las cuestiones más enojosas para los propietarios en la gestión de viviendas de alquiler es el reparto de los gastos de reparación. En particular, son muchas las consultas de los inquilinos sobre la sustitución de las puertas mosquiteras, y se trata de una cuestión importante que requiere una respuesta adecuada.

Aunque las puertas mosquiteras son equipos que se utilizan a diario, muchos propietarios no tienen claro quién asume el coste de su reparación. No tomar las decisiones adecuadas puede acarrear problemas con los inquilinos y cargas de gastos innecesarios.

En este artículo, basado en los muchos años de experiencia de INA&Associates en la gestión de propiedades, ofrecemos una explicación detallada de la base jurídica y los puntos prácticos relativos a las categorías de carga para la sustitución de pantallas en los gastos de reparación de propiedades en alquiler. Proporcionaremos orientación sobre cómo entender con precisión el alcance de la carga del propietario y realizar una reparación y gestión adecuadas de la propiedad en alquiler.

Ideas básicas sobre las categorías de carga para la sustitución de puertas mosquiteras

Directrices de restauración como base jurídica

Para entender las categorías de cargas de la sustitución de la puerta mosquitera, es importante comprender primero el contenido de las "Directrices y problemas relativos a la restauración al estado original" formuladas por el Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte. Estas directrices proporcionan pautas claras sobre el tratamiento de las mamparas de restauración cuando se desaloja una vivienda de alquiler.

A grandes rasgos, las directrices de restauración dividen los costes de reparación en dos categorías: el desgaste causado por actos intencionados o negligentes del inquilino, y el desgaste natural y el deterioro relacionado con la edad. Este principio básico también se aplica a las puertas mosquiteras. Concretamente, el inquilino corre con los gastos si la puerta mosquitera ha sido dañada intencionadamente por el inquilino o si el daño se debe a un uso indebido. Por otro lado, en principio, el propietario, que es el arrendador, corre con los gastos del deterioro causado por los rayos ultravioleta y el desgaste natural causado por los elementos.

Sin embargo, a diferencia de otros equipamientos, las puertas mosquiteras tienen la particularidad de que a menudo se tratan como "consumibles". Este es un factor importante que complica el reparto de cargas para la sustitución de las mamparas. Si se considera un elemento consumible, suele ser el inquilino quien corre con los gastos, aunque los daños se deban a un deterioro causado por la edad.

La distinción entre "consumibles" y "equipamiento" de las puertas mosquitera

A la hora de considerar la obligación de reparación en un contrato de arrendamiento, la consideración de una puerta de mosquitera como "consumible" o como "equipo" es un criterio sumamente importante. Esta distinción viene determinada por el contenido del contrato de arrendamiento.

Si se trata como un consumible, la puerta mosquitera se sitúa en la misma posición que una bombilla o un fluorescente, y el inquilino es responsable de sustituirla o repararla durante el arrendamiento. El razonamiento que subyace a este planteamiento es que las puertas mosquitera son relativamente baratas, fáciles de sustituir y tienen tendencia a deteriorarse con el uso diario. Muchas propiedades de alquiler adoptan este tratamiento como un artículo consumible.

Si, por el contrario, se tratan como equipos, el arrendador corre con los gastos de reparación de cualquier avería o daño causado por el deterioro propio de la edad, como ocurre con los aparatos de aire acondicionado y los calentadores de agua. En este caso, sólo correrán a cargo del inquilino los daños causados por sus acciones intencionadas o negligentes.

Importancia del contenido del contrato

El aspecto más importante del mantenimiento de la vivienda de alquiler es la descripción del tratamiento de las mamparas en el contrato de alquiler. Si el contrato incluye una cláusula que establece que "las reparaciones menores, como la sustitución de las mamparas, correrán a cargo del arrendador", éste asumirá el coste de cualquier daño causado por el deterioro relacionado con la edad.

Por el contrario, si el contrato estipula que "la sustitución de los elementos consumibles correrá a cargo del arrendatario" y la puerta de la mosquitera está incluida en el ámbito de dichos elementos consumibles, entonces, en principio, el arrendatario corre con los gastos. Por ello, es importante que el propietario entienda perfectamente el contenido del contrato y considere la posibilidad de revisarlo si es necesario, ya que el contenido del contrato es el criterio decisorio final.

Si no hay una declaración clara en el contrato, la decisión se tomará de acuerdo con las prácticas comerciales generales y las costumbres locales. En estos casos, se recomienda acordar claramente el tratamiento de las puertas mosquiteras con el inquilino por adelantado para evitar problemas.

Vida útil de las puertas mosquiteras y prácticas de clasificación de cargas

Vida útil de las puertas mosquiteras

Conocer con exactitud la vida útil de una puerta mosquitera es esencial para determinar la clasificación de cargas adecuada. La vida útil de una puerta de malla depende de los materiales utilizados y del entorno en el que esté instalada, pero, en general, pueden utilizarse como guía los siguientes periodos

La vida útil estándar de la parte de malla de una puerta mosquitera es de unos cinco a ocho años para el polipropileno y el poliéster, y de ocho a diez años para el acero inoxidable, más duradero. Por otro lado, la parte del marco de la puerta mosquitera (hoja de aluminio) tiene una vida útil típica de unos 15 años.

Estas vidas útiles se fijan teniendo en cuenta factores naturales como el deterioro debido a los rayos ultravioleta, el desgaste debido a la intemperie y los cambios en los materiales debidos a los cambios de temperatura. Las puertas mosquiteras instaladas en ventanas orientadas al sur suelen tener una vida útil más corta, ya que se ven especialmente afectadas por los rayos ultravioleta.

Relación entre la vida útil y la clasificación de la carga

Un aspecto importante de las puertas mos quiteras para la gestión de la propiedad es la relación entre la vida útil y la clasificación de la carga. El enfoque de la clasificación de la carga difiere si la puerta mosquitera se daña antes del final de su vida útil o si se utiliza más allá de su vida útil.

En el caso de daños dentro de la vida útil, debe determinarse cuidadosamente si el daño ha sido causado por la intención o negligencia del inquilino o por el desgaste natural. Por ejemplo, si aparece un gran agujero en la red unos tres años después de su instalación, es poco probable que el daño se deba al uso normal y, por lo tanto, es más probable que se considere que ha sido causado por la negligencia del arrendatario.

En cambio, una mosquitera que se ha utilizado más allá de su vida útil suele considerarse dañada debido al deterioro causado por la edad. En este caso, aunque el contrato la considere un bien consumible, el arrendador es cada vez más responsable del coste de los daños. Esto se basa en la idea de que no es razonable imponer a los inquilinos la obligación de sustituir un equipo que ha superado su vida útil.

Detalles de las categorías de cargas específicas de cada caso

Veamos las categorías de carga para casos concretos que se dan en las reparaciones reales de la gestión de alquileres.

Casos en los que el inquilino soporta la carga

Los daños causados intencionadamente por el inquilino son claramente responsabilidad de éste. Ejemplos de estos casos son los daños en las mamparas causados por golpes con objetos, animales domésticos que las arañan con las uñas y daños en las mamparas causados por métodos de limpieza inadecuados. Además, el deterioro debido al uso normal, que se especifica como elemento consumible en el contrato y dentro de la vida útil de la unidad, suele correr a cargo del inquilino.

En muchos casos, la decoloración de las mamparas y los olores causados por el tabaco también corren a cargo del inquilino como desgaste causado por la forma en que el inquilino utiliza la vivienda. En particular, el desgaste causado por fumar en viviendas para no fumadores también puede considerarse un incumplimiento de contrato.

Casos en los que el arrendador soporta la carga

El desgaste natural debido al deterioro por el paso del tiempo corre a cargo del arrendador. En concreto, esto se aplica al deterioro de la red debido a los rayos ultravioleta, al desgaste natural debido a la intemperie y al deterioro del material debido a los cambios de temperatura. También es conveniente que el arrendador corra con los gastos de sustitución de las mallas que hayan superado su vida útil.

La sustitución de las mamparas para garantizar la seguridad del siguiente inquilino también se establece claramente como responsabilidad del propietario en las directrices de restauración. Esto se basa en la idea de que la reparación está destinada a mejorar la estética de la propiedad tras un cambio de inquilinos y no es responsabilidad del inquilino anterior.

Los daños causados por catástrofes naturales, como terremotos, también corren a cargo del propietario como desgaste del que no es responsable el inquilino. Además, los problemas estructurales del edificio (por ejemplo, daños en las mamparas por deformación de los marcos de las ventanas) también son responsabilidad del arrendador, que debe correr con los gastos de reparación.

Medidas prácticas y tarifas

Costes de sustitución de las puertas mosquitera

Un conocimiento adecuado de los costes de sustitución de las puertas mosquitera es un factor determinante a la hora de decidir la categoría de carga. En la tabla siguiente se resumen los costes generales de la sustitución de puertas mosquiteras.

Teniendo en cuenta estas tarifas de costes, es razonable suponer que la sustitución de sólo las mosquiteras es un coste relativamente pequeño y, por tanto, debe correr a cargo del inquilino como artículo consumible. En cambio, si hay que sustituir la propia puerta mosquitera, el coste será elevado, por lo que en muchos casos es más apropiado que el propietario corra con los gastos.

Establecer un flujo de respuesta

En la gestión inmobiliaria de puertas mosquitera, es importante establecer un flujo de respuesta claro para evitar problemas. El siguiente es un procedimiento de respuesta estándar cuando un inquilino solicita reparaciones en una puerta mosquitera.

En primer lugar, compruebe los daños. Si es posible, debe realizarse una inspección in situ para determinar el alcance y la causa del daño. También es importante la documentación fotográfica. A continuación, compruebe el contrato y aclare si la puerta mosquitera se considera un bien de consumo o un equipo.

A la hora de determinar la causa del daño, hay que determinar cuidadosamente si se debe a una acción intencionada o negligente del inquilino o al desgaste natural por el paso del tiempo. Si resulta difícil determinarlo, se tiene en cuenta de forma exhaustiva el momento de la instalación, la duración del uso y los daños.

Una vez determinada la clasificación de la carga, se da una explicación clara al residente. Si la carga recae en el inquilino, se discute el método de reparación (bricolaje o solicitud al contratista); si la carga recae en el propietario, se organizan las reparaciones lo antes posible.

Medidas preventivas y política de gestión a largo plazo

Desde el punto de vista del mantenimiento de los inmuebles de alquiler, también es importante tomar medidas para prevenir los problemas relacionados con las puertas de mosquitera. Las inspecciones periódicas para comprobar el estado de las puertas mosquitera y la sustitución planificada antes de que lleguen al final de su vida útil pueden reducir los costes de reparaciones inesperadas.

También es eficaz explicar el uso y la limpieza adecuados de las puertas mosquitera en las instrucciones de ocupación. En particular, las instrucciones específicas sobre la manipulación con vientos fuertes y las precauciones al limpiarlas pueden evitar daños por negligencia de los inquilinos.

También se recomienda revisar periódicamente los contratos. Si hay declaraciones ambiguas sobre la manipulación de las puertas mosquiteras, añadir una cláusula clara puede evitar problemas futuros.

Consideración de las diferencias regionales y las características de los inmuebles

Las prácticas comerciales locales y las características de los inmuebles también deben tenerse en cuenta a la hora de clasificar la carga que supone la sustitución de las puertas mosquitera. En propiedades situadas en entornos especiales, como zonas costeras o industriales, las mamparas pueden deteriorarse con mayor rapidez. Es importante tener en cuenta estas condiciones de ubicación a la hora de fijar la vida útil y determinar la categoría de carga.

En los inmuebles de alquiler de gama alta, las puertas de mosquitera suelen ser de alta calidad y, en este caso, suelen tratarse como equipamiento. En cambio, en los pisos de estudiantes, por ejemplo, suelen tratarse como artículos consumibles desde el punto de vista de los costes.

La antigüedad del inmueble también es un factor importante. En los inmuebles más antiguos, los equipos distintos de las puertas de mosquitera suelen envejecer, por lo que resulta eficaz considerar cuándo sustituir las puertas de mosquitera en el contexto de un plan integral de reparaciones.

Conclusión.

La clasificación de la carga que supone la sustitución de las mamparas en los inmuebles de alquiler debe determinarse en función de una evaluación exhaustiva del contrato, la causa del daño y la vida útil de las mamparas. Los propietarios deben tener en cuenta los siguientes puntos importantes.

En primer lugar, debe definirse claramente la posición de la puerta mosquitera en el contrato. La clasificación de la carga variará mucho en función de si se tratan como consumibles o como equipos. Es importante que las cláusulas sean claras, ya que las descripciones ambiguas pueden causar problemas en el futuro.

En segundo lugar, hay que determinar correctamente la vida útil de la puerta de malla y planificar su sustitución. Es habitual que las puertas mosquiteras que han superado su vida útil deban ser sustituidas debido al deterioro causado por la edad a expensas del propietario, por lo que esto debe tenerse en cuenta en el plan presupuestario.

En tercer lugar, debe determinarse correctamente la causa de los daños. Distinguir con precisión entre los daños causados por el inquilino de forma intencionada o negligente y el desgaste natural y lograr un reparto justo de las cargas ayudará a mantener una buena relación de alquiler.

INA&Associates presta apoyo en estas pequeñas tareas administrativas con el objetivo de reducir la carga de los propietarios y aumentar la rentabilidad. INA&Associates también proporciona apoyo para estas tareas administrativas detalladas con el objetivo de reducir la carga de los propietarios y mejorar la rentabilidad.

En el futuro, esperamos que la renovación sistemática de diversos equipos, incluidas las pantallas, y la clara división de las cargas en el mantenimiento y la gestión de las propiedades de alquiler garanticen una gestión de alquiler estable y sin problemas. Si tiene alguna pregunta, no dude en ponerse en contacto con nosotros.

Preguntas más frecuentes

P1: Si un inquilino sustituye la puerta mosquitera sin permiso, ¿quién corre con los gastos?

La decisión sobre quién corre con los gastos si el inquilino sustituye la puerta mosquitera sin consulta previa depende de lo que se establezca en el contrato y de la necesidad de la sustitución.

Si el contrato considera la puerta mosquitera como un bien consumible y es necesario sustituirla, el inquilino es responsable de los gastos. Sin embargo, si la sustitución se lleva a cabo sin consulta previa, puede exigirse al inquilino que devuelva las mamparas a sus especificaciones originales al restaurar la propiedad a su estado original.

En cambio, si se sustituye una puerta mosquitera que aún puede utilizarse para comodidad del inquilino, los gastos correrán a cargo de éste. Si la puerta de mosquitera sustituida no se ajusta a las especificaciones de la propiedad, el inquilino puede solicitar que se sustituya la puerta de mosquitera por una de especificaciones adecuadas en el momento de la mudanza.

Para evitar problemas, es importante indicar en el contrato que debe consultarse a la empresa de gestión o al propietario antes de sustituir la puerta mosquitera.

P2: Si sólo se rompe una parte de la puerta mosquitera, ¿es necesario sustituirla por completo?

En el caso de daños en una sola parte de la puerta mosquitera, el método para tratar los daños depende de la extensión y gravedad de los mismos.

En el caso de pequeños agujeros o desgarros parciales, pueden realizarse reparaciones parciales con cinta adhesiva o parches. El coste en este caso suele ser de unos cientos de yenes y suele correr a cargo del inquilino si el daño se trata como un artículo consumible.

Sin embargo, si el daño es importante o hay daños en más de un lugar, se requiere la sustitución completa. También se recomienda la sustitución completa si las reparaciones parciales resultan estéticamente poco atractivas o si existe el riesgo de que se extiendan más daños desde la zona reparada.

En caso de duda, conviene consultar a un contratista especializado y comparar la rentabilidad de la reparación y la sustitución.

P3: ¿Qué debe hacerse si una vivienda no tiene puerta mosquitera y el inquilino desea instalarla?

Si una vivienda no tiene puerta mosquitera y el inquilino desea que se instale una, es necesario acordar de antemano el coste de la instalación y cómo se gestionará cuando el inquilino se mude.

Si el inquilino paga la instalación, es importante aclarar cómo se gestionará cuando se mude. Por lo general, una puerta mosquitera instalada por el inquilino debe retirarse y restaurarse a su estado original cuando el inquilino se mude. Sin embargo, si resulta beneficiosa para el siguiente inquilino, puede dejarse en su sitio.

Si se instala a expensas del propietario, puede considerarse un valor añadido a la propiedad y utilizarse como punto de atracción a la hora de captar futuros inquilinos. En este caso, el propietario también es responsable del mantenimiento tras la instalación.

En ambos casos, es importante llegar a un acuerdo por escrito antes de la instalación para evitar problemas posteriores.

P4: ¿Cambian las categorías de cargas en el caso de las puertas mosquiteras de alto rendimiento (insecticida, corte UV, etc.)?

En el caso de las puertas mosquiteras de alto rendimiento, el concepto de clasificación de la carga puede variar dependiendo de la función y el propósito de la instalación.

Si se instala una puerta mosquitera de altas prestaciones como especificación estándar de la propiedad, la clasificación de la carga se determina de la misma manera que para una puerta mosquitera normal, según la descripción del contrato. Sin embargo, como las puertas mosquiteras de alto rendimiento son más caras que las puertas mosquiteras normales, suelen tratarse como equipamiento.

Si, a petición del inquilino, se sustituye la puerta mosquitera por una de alto rendimiento, el inquilino suele hacerse cargo de la diferencia. Cuando el inquilino se muda, es necesario discutir si se devuelven las mosquiteras a sus especificaciones originales o se dejan las mosquiteras de alto rendimiento en su lugar.

La vida útil de las mamparas de alto rendimiento suele ser más larga que la de las mamparas normales, por lo que es necesario juzgar cuidadosamente cuándo ha llegado el momento de sustituirlas.

P5.¿Quién es responsable de la limpieza de las puertas mosquitera?

La limpieza rutinaria de las puertas mosquitera suele ser responsabilidad del residente. Esto se debe a que las puertas mosquiteras son equipos que mejoran el confort de los ocupantes y la eliminación de la suciedad del uso diario se considera una tarea de gestión que deben realizar los ocupantes.

Sin embargo, si la estructura o ubicación del edificio provoca manchas difíciles de eliminar con una limpieza normal, puede ser necesaria una limpieza especializada a cargo del propietario. Algunos ejemplos son las manchas de hollín en zonas industriales y la corrosión causada por la sal en zonas costeras.

En cuanto a la limpieza en el momento de la salida, se hace una distinción entre las manchas causadas por el uso normal, que son responsabilidad del inquilino, y la decoloración y el deterioro causados por la edad, que son responsabilidad del arrendador. La decoloración y los olores causados por el tabaquismo son generalmente a cargo del inquilino, ya que son atribuibles a la forma en que el inquilino ha utilizado la propiedad.