¿Por qué invertir en inmuebles? Claves y ventajas para principiantes

La inversión inmobiliaria ha atraído una renovada atención en los últimos años como medio de creación de activos. Aunque existen diversos instrumentos de inversión, como las acciones y los fondos de inversión, los bienes inmuebles, un activo físico, ofrecen estabilidad y ventajas polifacéticas que no se encuentran en otros instrumentos financieros. Este artículo explica por qué se invierte en bienes inmuebles para principiantes que han empezado a considerar la inversión inmobiliaria en el futuro. Se resumen las principales motivaciones y ventajas en términos de planificación del estilo de vida futuro y protección del patrimonio.

Estabilidad en la vejez e inseguridad de las pensiones

A medida que disminuye la natalidad en Japón y envejece la población, crece la preocupación por la posibilidad de que las pensiones públicas no basten por sí solas para garantizar unos fondos suficientes para la jubilación. De hecho, según una encuesta del Centro Cultural del Seguro de Vida, el 82,2% de los encuestados dijo sentirse "intranquilo" respecto a su propia jubilación, y en 2019 un informe de la Agencia de Servicios Financieros señaló que "se necesitan aproximadamente 20 millones de yenes en activos distintos de las pensiones públicas para la jubilación", lo que se convirtió en un problema social de primer orden (el llamado "problema de los 20 millones de yenes en la vejez"). Este es el trasfondo del problema de los 20 millones de yenes en la vejez. En este contexto, cada vez más personas recurren a la inversión inmobiliaria como medio de preparar fondos para la jubilación.

Si se compran propiedades inmobiliarias y se alquilan, se pueden obtener unos ingresos en efectivo constantes en forma de rentas mensuales. A diferencia de los dividendos de la inversión en acciones, esta fuente de ingresos está menos sujeta a fluctuaciones extremas debidas a las oscilaciones económicas y puede obtenerse de forma continua mientras haya inquilinos. Si pide un préstamo para comprar una propiedad y la gestiona a largo plazo, los ingresos por alquiler permanecerán en su bolsillo una vez pagado el préstamo, actuando como una pensión privada. Incluso en medio de la preocupación por el aumento de la edad para percibir pensiones públicas y la reducción de las prestaciones, los ingresos procedentes de la propiedad inmobiliaria tienen la ventaja de percibirse en el propio tiempo. Así pues, se espera que la inversión inmobiliaria contribuya a estabilizar la jubilación como forma de prepararse para futuros recortes de las pensiones.

Protección contra la inflación y solidez frente a las fluctuaciones económicas

El riesgo de inflación (subida de precios) no puede ignorarse al considerar la construcción de activos. Mientras que el efectivo y los depósitos pierden su valor real cuando sube la inflación, los bienes inmuebles se consideran un activo real que conserva fácilmente su valor incluso cuando suben los precios. Cuando los precios suben, los precios inmobiliarios tienden generalmente a subir y los alquileres pueden revisarse (aumentarse) en función de los precios. Por lo tanto, cabe esperar que la inversión inmobiliaria funcione como una cobertura contra la inflación (contramedida contra la inflación), y de hecho muchos inversores han elegido la propiedad inmobiliaria como medida de defensa de sus activos.

Otra ventaja es que la gestión del alquiler de inmuebles no se ve tan directamente afectada por las fluctuaciones económicas como el mercado de valores. Incluso en una recesión económica, un lugar donde vivir es necesario para vivir, por lo que es raro que los valores caigan en picado o que los inquilinos desaparezcan en masa, como ocurre con las cotizaciones bursátiles. De hecho, algunos señalan que los inquilinos no se marchan en masa sólo por una recesión, y los precios de los alquileres no caen rápidamente. El hecho de que se trate de activos estables y resistentes a las fluctuaciones económicas constituye un gran atractivo como motivación para prepararse ante la incertidumbre futura.

Sensación de seguridad debido a la naturaleza física del activo

La propiedad inmobiliaria es un activo tangible, físico, y no se puede pasar por alto que esto da una sensación de seguridad psicológica. A diferencia de las acciones de una empresa gestionada por otra persona, los terrenos y edificios de su propiedad tienen un valor real y es poco probable que caigan a cero, pero existe el riesgo de pérdida debido a la caída de los precios del suelo o al deterioro. De hecho, hay quien dice que el atractivo de la inversión inmobiliaria reside en la "sensación de estabilidad que da poseer un activo físico, a diferencia de las acciones o los fondos de inversión". Además de que el valor permanece en el propio edificio, el terreno no se deteriora con el tiempo, por lo que los cimientos siguen siendo un activo aunque se conserven durante mucho tiempo. El hecho de que sea la propiedad real, el inmueble, lo que permanece a mano facilita que los principiantes sientan que están "haciendo crecer su propio patrimonio" en el futuro, lo que también es un factor tranquilizador.

Ventajas fiscales (ahorro en el impuesto sobre la renta y en el impuesto de estancia)

La inversión inmobiliaria tiene muchas ventajas fiscales, y algunas personas empiezan con el motivo de ahorrar en impuestos. Por ejemplo, si compra un inmueble y se encarga de la gestión del alquiler, puede reducir su carga fiscal en el impuesto sobre la renta y en el impuesto sobre la estancia al no tener que presentar la declaración de la renta todos los años. Aunque los ingresos inmobiliarios se gravan junto con otros ingresos, como los laborales, la base imponible puede reducirse registrando como gastos los costes de la gestión inmobiliaria. Si puede reducir su base imponible final a través de esta cuenta de pérdidas y ganancias, el impuesto que pagará será menor que si no hiciera nada. Se puede incluir una amplia gama de gastos, como la depreciación del edificio, los intereses del préstamo, los gastos de gestión, las primas del seguro contra incendios, el impuesto sobre bienes inmuebles y los gastos de reparación. La depreciación (el coste del valor de un edificio prorrateado a lo largo de su vida útil) resulta especialmente atractiva porque es un gasto que no implica un desembolso en efectivo, por lo que es posible ahorrar impuestos al tiempo que se mantienen los beneficios en los libros y se conservan los fondos disponibles.

Es importante señalar que, aunque el efecto relativo de ahorro fiscal disminuye si los ingresos y gastos inmobiliarios son positivos y rentables, es más fácil registrar una pérdida durante el periodo inicial o intermedio, cuando la carga de los intereses del préstamo y la depreciación son elevadas, lo que en algunos casos da lugar a una reducción de la carga fiscal por compensación con los ingresos laborales. Estos beneficios fiscales se cuentan entre las ventajas de la inversión inmobiliaria como uno de los mecanismos para hacer más eficiente la acumulación de activos.

Planificación de la herencia y transmisión de activos a los miembros de la familia

La forma en que los activos se transmiten a la siguiente generación en el futuro es un aspecto importante de la creación de activos. La inversión inmobiliaria se considera uno de los medios más eficaces para planificar el impuesto de sucesiones. El valor de tasación de los bienes inmuebles se calcula característicamente más bajo en el momento de la herencia que el del dinero en efectivo o los depósitos. Los terrenos se tasan sobre la base de los precios de los terrenos de carretera fijados por el Estado y los edificios se tasan sobre la base del valor de tasación del impuesto sobre bienes inmuebles, que suele ser inferior al precio vigente (valor de mercado).

Además, en el caso de los bienes inmuebles en arrendamiento, se tiene en cuenta la situación de "arrendamiento a terceros" y el valor de tasación del impuesto de sucesiones se reduce aún más. Dado que los herederos no pueden utilizar inmediatamente el bien de forma gratuita cuando está arrendado, se deduce un determinado porcentaje del valor catastral. Al acogerse a este sistema, la tenencia de bienes en lugar de efectivo puede reducir la carga fiscal en el momento de la herencia y permitir que pasen más bienes a los restantes miembros de la familia. Además, si deja una propiedad a su familia, también les deja una fuente continua de ingresos en forma de rentas de alquiler, lo que tiene la ventaja añadida de proporcionar seguridad para el sustento de los miembros supervivientes de la familia.

Efecto de garantía como sustituto del seguro de vida

Los préstamos destinados a la inversión inmobiliaria suelen ir acompañados de un seguro de vida de crédito colectivo (danshin). Este seguro de vida de crédito colectivo garantiza que si el propietario fallece o queda gravemente discapacitado mientras se está reembolsando el préstamo, el saldo del préstamo se pagará con el producto del seguro. Como resultado, la familia superviviente se queda con una propiedad libre de deudas y con los ingresos mensuales por alquiler asociados. Se trata del mismo efecto que el pago de una suma a tanto alzado en una prestación por fallecimiento del seguro de vida, y se dice que la inversión inmobiliaria puede actuar como alternativa al seguro de vida.

En el caso de los seguros de vida, los asegurados deben pagar primas periódicas, pero en el caso de los bienes inmuebles, los reembolsos de los préstamos (que de hecho también incluyen las primas de seguro) pueden asignarse a partir de los ingresos por alquiler , por lo que se dice que es posible obtener una seguridad similar a la de los seguros de vida utilizando los ingresos por alquiler para reembolsar los préstamos, pero riesgos como la desocupación y el aumento de los tipos de interés también Sin embargo, también hay que tener en cuenta riesgos como la desocupación y el aumento de los tipos de interés. Además, si el valor del inmueble aumenta con el tiempo, cabe esperar que el propio activo aumente de valor. Mientras que el importe de la prestación del seguro se fija en el momento de la contratación, el valor del inmueble puede aumentar durante la propiedad, en función de las tendencias del mercado. Muchas personas optan por invertir en bienes inmuebles como medio tanto de proporcionar seguridad a sus familias como de gestionar su patrimonio.

Crecimiento eficiente de los activos gracias al efecto palanca

Una de las razones por las que incluso los principiantes que desean invertir pero no disponen de una gran cantidad de fondos personales pueden iniciarse fácilmente en la inversión inmobiliaria es que pueden recurrir a préstamos de entidades financieras. Los bienes inmuebles son un activo caro, pero es posible pedir dinero prestado a un banco para adquirirlos y utilizarlo como apalancamiento. Por ejemplo, una propiedad que se puede comprar con sólo ¥5 millones de fondos propios vale unos ¥5 millones, pero si se utilizan ¥5 millones como pago inicial y se piden prestados otros ¥25 millones para comprar una propiedad de ¥30 millones, se pueden obtener ingresos por alquiler seis veces mayores con la misma cantidad de fondos propios . También se calcula que se pueden obtener seis veces más ingresos por alquiler con la misma cantidad de fondos propios. De este modo, los préstamos pueden utilizarse para emprender grandes proyectos de inversión que de otro modo estarían fuera de nuestro alcance, y ampliar los activos de forma eficiente.

La prolongada política de bajos tipos de interés de Japón, que ha mantenido los tipos de interés de los préstamos en niveles históricamente bajos, es también un viento de cola. La capacidad de obtener fondos a tipos de interés bajos facilita la obtención de la diferencia (margen de interés) entre los ingresos por alquiler y la propiedad. La capacidad de gestionar grandes activos mediante préstamos, incluso con pocos fondos propios, es una ventaja única de la inversión inmobiliaria y una de las principales razones por las que atrae a quienes desean "acelerar la creación de activos".

Garantizar una fuente estable de ingresos y reforzar las carteras de activos

Una de las motivaciones más comunes para iniciarse en la inversión inmobiliaria es la idea de disponer de una fuente estable de ingresos distinta del salario. Para los trabajadores asalariados y otras personas con un trabajo diario, los ingresos por alquiler de bienes inmuebles pueden ser un segundo pilar de ingresos. Especialmente en los últimos años, con el levantamiento de la prohibición de los segundos empleos y la difusión de la orientación FIRE (jubilación anticipada), cada vez más personas quieren aumentar sus opciones de futuro disponiendo de un flujo de caja mensual regular. Los ingresos por alquiler se obtienen sin demasiadas complicaciones siempre que se asegure la presencia de inquilinos, por lo que proporcionan una fuente de ingresos que no está ligada a las horas de trabajo y aporta una sensación de libertad a la vida de las personas. De hecho, la inversión inmobiliaria se considera un método de gestión de activos sin complicaciones, incluso si se tiene un trabajo diurno, y se dice que es adecuada para trabajadores ocupados, ya que no es necesario comprobar los movimientos de los precios a diario.

La inclusión de bienes inmuebles en una cartera global de activos también es eficaz para aumentar el efecto de diversificación. Si se poseen bienes inmuebles, que tienen movimientos de precios diferentes a los de las acciones y los bonos, se puede compensar un descenso en un mercado con otros activos, lo que cabe esperar que tenga el efecto de reducir la volatilidad total de los activos. En particular, la demanda de vivienda en las zonas urbanas de Japón es estable y las necesidades de alquiler siguen siendo elevadas en las áreas metropolitanas. La doble ventaja de unos ingresos estables y la diversificación de los activos hacen de la inversión inmobiliaria una base más sólida para la creación de activos.

Tendencias del mercado inmobiliario y perspectivas de futuro en Japón

Por último, cabe mencionar las tendencias del mercado inmobiliario japonés. Como ya se ha dicho, la inversión inmobiliaria individual está en alza, apoyada por la política de bajos tipos de interés, pero hay otros factores que también están proporcionando un viento de cola. Por ejemplo, se están llevando a cabo proyectos de reurbanización uno tras otro, principalmente en el centro de Tokio, y se espera que el valor de los inmuebles urbanos aumente debido a la mayor comodidad. A medida que aumenta la demanda de propiedades de alquiler en zonas donde la reurbanización facilita la atracción de gente, estas propiedades están atrayendo la atención de los inversores, incluidos los que aspiran a futuras ganancias de precio (plusvalías).

Otro factor es el creciente interés por la gestión de activos entre los jóvenes, debido en parte al auge de los inversores particulares a raíz de la nueva Corona, y a la difusión de planes de incentivos fiscales como NISA e iDeCo, en los que el concepto de "creación de activos mediante la inversión" ha empezado a extenderse entre los veinteañeros y treintañeros, y cada vez más personas se interesan por los bienes inmuebles como una extensión de este concepto. La inversión inmobiliaria se está convirtiendo en una opción estable de gestión de activos en el "periodo de vida de 100 años" como medio de hacer crecer el patrimonio de forma constante desde una perspectiva a largo plazo.

En resumen, las principales razones por las que la gente elige la inversión inmobiliaria son la seguridad que proporciona a la hora de prepararse para el futuro y sus diversas ventajas que no se encuentran en otros tipos de inversión. Los ingresos estables por alquiler y el mantenimiento del valor de los activos inmobiliarios resultan muy atractivos como forma de hacer frente a las preocupaciones sobre los fondos de jubilación y el riesgo de inflación. Además, las ventajas de la inversión inmobiliaria incluyen beneficios fiscales, medidas sucesorias, beneficios en materia de seguridad y expansión de los activos mediante el apalancamiento. Por supuesto, como inversión, existen riesgos y aspectos a tener en cuenta, pero merece la pena que los principiantes comprendan primero adecuadamente estas motivaciones y ventajas y consideren la inversión inmobiliaria como una forma de gestión de activos que se adapta a su propio plan de vida.