为什么人们选择投资房地产：动机与主要益处分析

近年来，房地产投资作为一种资产积累手段再次引起人们的关注。虽然有股票和投资信托等多种投资工具，但房地产作为一种实物资产，具有其他金融工具所不具备的稳定性和多方面优势。本文将为开始考虑未来进行房地产投资的初学者解释人们投资房地产的原因。从未来生活方式规划和资产保护的角度，总结了投资房地产的主要动机和益处。

老年生活的稳定性和养老金的不安全性

随着日本出生率的下降和人口老龄化的加剧，人们越来越担心仅靠公共养老金可能不足以确保足够的退休资金。事实上，根据生命保险文化中心的调查，82.2%的受访者表示对自己的退休生活感到 "不安"。2019 年，金融厅的一份报告指出，"退休后需要公共养老金以外的约 2000 万日元资产"，这已成为一个重大的社会问题（即所谓的 "退休后的 2000 万日元 "问题）。这也是 2000 万日元养老问题的背景。在这种背景下，越来越多的人开始将房地产投资作为准备养老资金的一种手段。

如果购买房地产并将其出租，就能以月租金收入的形式获得稳定的现金收入。与股票投资的股息不同，这种收入来源受经济波动的影响较小，只要有租户，就可以持续获得收入。如果您贷款购买房产并进行长期管理，那么在还清贷款后，租金收入仍会留在您的口袋里，就像私人养老金一样。尽管人们担心领取公共养老金的年龄会提高，福利会减少，但来自房地产的收入具有在自己的时间内领取的优势。因此，作为应对未来养老金短缺的一种方式，房地产投资有望帮助稳定退休生活。

防范通货膨胀，抵御经济波动

在考虑资产积累时，通胀（物价上涨）风险不容忽视。现金和存款在通胀上升时会失去实际价值，而房地产被视为一种实际资产，即使价格上涨也很容易保值。当物价上涨时，房地产价格一般也会上涨，租金也会随物价上涨而调整（提高）。因此，房地产投资可望发挥通货膨胀对冲（抵御通胀）的作用，许多投资者实际上已选择房地产作为资产防御措施。

另一个优势是，物业租赁管理不像股票市场那样直接受经济波动的影响。即使在经济不景气的情况下，住处也是生活必需品，因此很少会像股票价格那样出现价值暴跌或租户集体失踪的情况。事实上，有人指出，租户不会因为经济衰退而集体搬走，房租价格也不会迅速下跌。事实上，这些稳定的资产能够抵御经济波动的影响，这也是吸引人们为未来的不确定性做好准备的主要原因。

有形资产带来的安全感

房地产是一种有形的实物资产，这给人一种心理上的安全感，这一点不容忽视。与他人管理的公司股票不同，自己拥有的土地和建筑物具有实际价值，不太可能跌至零，但也存在因地价下跌或年久失修而造成损失的风险。事实上，有人说，房地产投资的魅力在于 "拥有实物资产带来的稳定感，这与股票或投资信托不同"。除了建筑物本身具有价值外，土地也不会随着时间的推移而退化，因此，即使长期持有，地基仍是一项资产。由于手头仍有实际的财产，即不动产，因此初学者更容易感觉到他们在未来 "增长自己的财富"，这也是一个令人放心的因素。

税收优势（节省所得税和居民税）

房产投资有很多税收优势，有些人一开始就抱着节税的动机。例如，如果您购买了一处房产并进行租赁管理，那么由于每年都要进行纳税申报，您可能会减轻所得税和居民税的负担。虽然财产收入与其他收入（如工作收入）一起纳税，但如果将财产管理费用记为支出，就可以减少应纳税收入。如果您能通过损益表减少最终应纳税收入，您所缴纳的税款就会比什么都不做的情况下少。可以列入的支出范围很广，如建筑物折旧、贷款利息、管理费用、火灾保险费、财产税和维修费用。折旧（建筑物在其使用年限内按比例计算的价值成本）尤其具有吸引力，因为它是一项不涉及现金支出的费用，因此可以在账面上保持利润并保留手头资金的同时节省税款。

值得注意的是，虽然在财产收支为正且有利可图的情况下，相对的节税效果会减弱，但在贷款利息负担和折旧较高的初期和中期，记录亏损比较容易，在某些情况下，通过与就业收入抵消，可以减轻税负。这些税收优惠是房产投资的优势之一，也是提高资产积累效率的机制之一。

遗产规划和将资产传给家人

如何将资产传给下一代是资产积累的一个重要方面。房地产投资被认为是遗产税规划最有效的手段之一。房地产的评估价值在遗产继承时的计算通常低于现金或存款。土地的评估依据是国家规定的路边地价，而建筑物的评估依据是财产税评估值，通常低于现行价格（市场价值）。

此外，对于用于租赁的房地产，考虑到 "租赁给他人 "的情况，遗产税评估值会进一步降低。由于房产出租后继承人不能立即自由使用，因此要从评估价值中扣除一定比例。利用这种制度，持有房产而非现金可以减轻继承时的税负，并可将更多资产传给其余家庭成员。此外，如果您将房产留给家人，也就等于以租金收入的形式为他们留下了一个持续的收入来源，这样做的另一个好处是为未亡家庭成员的生活提供了保障。

替代人寿保险的担保效应

用于房地产投资的贷款一般都附带有团体信用人寿保险（丹信）。这种团体信用人寿保险确保，如果贷款人在偿还贷款期间死亡或严重残疾，贷款余额将由保险收益偿还。因此，未亡人家庭将拥有一套无负债的房产和相关的月租金收入。这与一次性支付人寿保险死亡抚恤金的效果相同，可以说房产投资可以替代人寿保险。

在人寿保险的情况下，投保人需要定期缴纳保险费，但在房地产的情况下，贷款还款（实际上也包括保险费）可以从租金收入中划拨，因此可以说，利用租金收入偿还贷款可以获得类似人寿保险的保障，但也存在空置和利率上升等风险。不过，空置和利率上升等风险也需要考虑在内。此外，如果房产本身的价值随着时间的推移而增加，资产本身的价值也会随之增加。虽然保险金额在签订合同时是固定的，但在拥有房产期间，房产价值可能会根据市场趋势而增加。许多人选择投资房产，既为家庭提供保障，又能管理自己的资产。

通过杠杆效应实现高效资产增长

即使是想投资但没有大量个人资金的初学者，也可以轻松开始房产投资，原因之一就是他们可以利用金融机构的贷款。房地产是一种昂贵的资产，但可以向银行贷款购置，并以此作为杠杆。例如，用自有资金 500 万日元购买的房产价值约 500 万日元，但如果用 500 万日元作为首付款，再贷款 2,500 万日元购买价值 3,000 万日元的房产，就可以用同样的自有资金获得六倍的租金收入。还有人估计，用同样多的个人资金可以获得六倍的租金收入。这样，就可以利用贷款进入原本遥不可及的大型投资项目，有效地扩大资产规模。

日本长期实行低利率政策，将借贷利率维持在历史最低水平，这也是一个有利因素。由于能够以低利率筹集资金，因此很容易赚取租金收入与房产之间的差额（利差）。即使自有资金很少，也能利用贷款管理大额资产，这是房地产投资的独特优势，也是它吸引那些希望 "加速资产积累 "的人的主要原因。

确保稳定的收入来源，加强资产组合

开始房产投资的最常见动机之一是希望拥有工资以外的稳定收入来源。对于工薪族和其他有固定工作的人来说，房地产的租金收入可以成为第二收入支柱。特别是近年来，随着第二职业的解禁和 FIRE（提前退休）观念的普及，越来越多的人希望通过每月固定的现金流来增加未来的选择。只要租户有保障，租金收入来得并不麻烦，因此它提供了一种不受工作时间限制的收入来源，给人们的生活带来了自由感。事实上，房地产投资被认为是一种省心的资产管理方法，即使你白天有工作，也不需要每天查看价格走势，因此适合忙碌的上班族。

将房地产纳入整体资产组合还能有效提高分散投资的效果。如果你拥有的房地产与股票和债券的价格走势不同，你就可以用其他资产来弥补一个市场的低迷，从而达到降低总资产波动性的效果。特别是，日本城市地区的住房需求稳定，大都市地区的租房需求仍然很高。稳定的收入和资产多样化的双重优势使房地产投资成为资产积累的更坚实基础。

日本房地产市场趋势和未来前景

最后，还应提及日本房地产市场的发展趋势。如上所述，在低利率政策的支持下，个人房地产投资呈上升趋势，但也有其他因素提供了 "顺风"。例如，以东京市中心为主的再开发项目正在陆续展开，城市房地产的价值有望因便利性的改善而提高。在重建后更容易吸引人流的地区，随着租赁需求的增加，这些房地产正吸引着投资者的目光，包括那些以未来价格收益（资本收益）为目标的投资者。

另一个因素是年轻人对资产管理的兴趣日益浓厚，部分原因是新冕下个人投资者的蓬勃发展，以及 NISA 和 iDeCo 等税收激励计划的推广，"通过投资建立资产 "的概念已开始在二三十岁的人群中传播，作为这一概念的延伸，越来越多的人开始对房地产感兴趣。房地产投资正成为 "百年人生 "中一种稳定的资产管理方式，从长远角度来看，它是一种稳定增长资产的手段。

总之，人们选择房地产投资的主要原因是它为未来做准备时所提供的安全性，以及其他类型投资所不具备的各种优势。稳定的租金收入和实物资产的保值性，作为一种应对退休资金和通货膨胀风险的方式，非常具有吸引力。此外，房产投资的优势还包括税收优惠、继承措施、安全保障以及通过杠杆扩大资产规模。当然，作为一种投资，也存在风险和需要注意的事项，但值得初学者首先正确理解这些动机和好处，并考虑将房产投资作为一种适合自己人生规划的资产管理方式。