부동산 투자: 안정성과 자산 증식의 이유와 이점

부동산 투자는 최근 자산형성 수단으로 다시금 주목받고 있다. 주식, 투자신탁 등 다양한 투자 수단이 있지만, 실물자산인 부동산은 다른 금융상품에는 없는 안정성과 다면적인 장점이 존재한다. 이번 기사에서는 부동산 투자를 처음 고려하는 초보자들을 위해 왜 사람들이 부동산 투자를 하는지에 대해 설명하고자 한다. 미래 생활 설계와 자산 방어라는 관점에서 주요 동기와 이점을 정리해 보겠습니다.

노후 생활 안정과 연금 불안 해소

일본에서는 저출산 고령화가 진행되면서 공적 연금만으로는 충분한 노후자금을 확보할 수 없다는 불안감이 확산되고 있다. 실제로 생명보험문화센터 조사에서 자신의 노후생활에 '불안감이 있다'고 답한 사람이 82.2%에 달했으며, 2019년에는 금융청의 보고서에서 '노후에 공적연금 외에 약 2,000만 엔의 자산이 필요하다'고 지적하며 큰 사회적 이슈가 되기도 했다(이른바 '노후 2,000만 엔 문제). 경위도 있습니다. 이러한 배경에서 노후 생활자금을 마련하기 위한 수단으로 부동산 투자에 주목하는 사람들이 늘고 있다.

부동산을 구입해 임대하면 매월 임대료 수입 이라는 형태로 안정적인 현금 수입을 얻을 수 있다. 주식 투자 배당금과 달리 경기 변동에 따른 극단적인 증감이 적고, 세입자가 있는 한 지속적으로 얻을 수 있는 수입원이다. 대출을 받아 부동산을 구입하고 장기 운용하면, 완납 후에도 임대료 수입이 그대로 남아있어 사적 연금 과 같은 역할을 할 수 있다. 공적연금의 수급연령 인상과 수급액 감소가 우려되는 가운데, 부동산을 통한 소득이라면 원하는 시기에 수령할 수 있다는 강점이 있다. 이처럼 부동산 투자는 미래 연금 부족에 대비하여 노후 생활 안정에 도움이 될 것으로 기대되고 있다.

인플레이션 대비와 경기변동에 대한 강점

자산 형성을 고려할 때 무시할 수 없는 것이 인플레이션(물가 상승) 위험이다. 현금이나 예금은 인플레이션이 진행되면 실질가치가 떨어지지만, 부동산은 물가 상승 국면에서도 가치를 유지하기 쉬운 실물자산으로 알려져 있습니다. 물가가 오르면 일반적으로 부동산 가격도 상승하기 쉽고, 임대료도 물가에 맞춰 조정(가격 인상)할 수 있는 경향이 있습니다. 따라서 부동산 투자는 인플레이션 헤지(인플레이션 대책) 역할을 기대할 수 있으며, 실제로 많은 투자자들이 자산 방어 수단으로 부동산을 선택하고 있습니다.

또한 부동산 임대경영은 주식시장과 같은 경기변동의 직접적인 영향을 덜 받는다는 점도 장점이다. 경기가 나빠져도 살 곳은 생활에 필요한 것이기 때문에 주가처럼 가치가 급락하거나 임차인이 한꺼번에 빠져나가는 경우는 드물다. 실제로 '불황이라고 해서 입주자가 한꺼번에 퇴거하는 것도 아니고, 급격하게 임대료가 하락하는 것도 아니다'라는 지적도 있다. 이러한 경기 변동에 강한 안정적 자산이라는 점은 미래의 불확실성에 대비할 수 있는 큰 매력으로 작용하고 있다.

자산의 실물성에 따른 안정감

부동산은 형태가 있는 실물 자산이며, 이 점이 심리적 안정감을 주는 것도 빼놓을 수 없다. 타인이 경영하는 회사에 투자하는 주식과 달리 자신이 소유한 토지나 건물은 실체적 가치가 있어 가치가 제로가 될 가능성은 낮지만, 지가 하락이나 노후화로 인한 손실 위험도 존재한다. 실제로 '주식이나 투자신탁과 달리 실물 자산을 보유함으로써 얻을 수 있는 안정감'이 부동산 투자의 매력이라는 의견도 있다. 건물 자체에 가치가 남는 것은 물론이고, 토지는 장기 보유해도 노후화되지 않기 때문에 자산으로서의 기반이 남는다. 부동산이라는 실물이 손에 남는다는 점에서 '내 재산을 키워나가고 있다'는 느낌을 가질 수 있다는 점도 초보자에게는 안심할 수 있는 요소라고 할 수 있습니다.

세제상의 이점(소득세, 주민세 절세)

부동산 투자에는 세제상의 혜택도 많기 때문에 절세를 목적으로 시작하는 사람도 있다. 예를 들어, 부동산을 매입해 임대 경영을 하게 되면 매년 확정신고를 통해 결과적으로 소득세와 주민세 부담을 줄일 수 있다. 부동산 소득은 급여소득 등 다른 소득과 합산하여 과세되는데, 부동산 경영에 소요된 비용을 비용으로 계상함으로써 과세 대상 소득을 압축할 수 있다. 이 손익통산으로 최종 과세소득을 줄일 수 있다면, 아무것도 하지 않았을 때보다 세금을 적게 낼 수 있습니다. 비용으로 처리할 수 있는 것은 건물 감가상각비, 대출이자, 관리비, 화재보험료, 재산세, 수선비 등 다양합니다. 특히 감가상각비(건물의 가치를 내용연수로 나눈 비용)는 현금 지출을 수반하지 않는 비용이기 때문에 장부상 이익을 억제하고 여유자금을 남기면서 절세할 수 있다는 점이 매력적이다.

주의할 점은 부동산 손익이 흑자라면 상대적으로 절세 효과가 떨어지지만, 초기~중기 대출이자 부담이나 감가상각이 큰 기간에는 적자를 기록하기 쉬우며, 결과적으로 급여소득과 상쇄하여 세금 부담을 줄일 수 있는 경우도 있습니다. 이러한 세제 혜택은 자산 형성을 효율적으로 할 수 있는 하나의 구조로서 부동산 투자의 장점으로 꼽힌다.

상속 대책 및 가족에게 자산을 물려주기

앞으로 쌓은 자산을 어떻게 다음 세대에 물려줄 것인가도 자산 형성의 중요한 관점이다. 부동산 투자는 상속세 대책으로 효과적인 수단 중 하나로 꼽힌다. 부동산의 평가액은 현금이나 예금에 비해 상속 시 낮게 산정되는 특징이 있다. 토지는 국가가 정한路線価, 건물은 고정자산세 평가액을 기준으로 평가되는데, 이는 보통 실거래가(시가)보다 낮게 책정됩니다.

또한, 임대용 부동산의 경우 '타인에게 임대하고 있다'는 사정이 고려되어 상속세 평가액이 한층 더 낮아지는 구조로 되어 있습니다. 부동산을 임대하고 있는 상태라면 상속인이 즉시 자유롭게 사용할 수 없기 때문에 그 만큼 평가액에서 일정 비율 공제되는 것입니다. 이러한 제도를 활용하면 현금으로 보유하는 것보다 부동산으로 보유하는 것이 상속 시 세금 부담을 줄일 수 있고, 남은 가족에게 더 많은 자산을 물려줄 수 있습니다. 또한, 부동산을 가족에게 물려주면 임대료 수입이라는 지속적인 수입원도 함께 남길 수 있기 때문에 유족의 삶을 지탱하는 보장적 의미도 있다.

생명보험을 대체하는 보장 효과

부동산 투자 시 이용하는 대출에는 일반적으로 단체신용생명보험(단신)이 부 수되는 것이 일반적이다. 이 단체신용생명보험은 대출금 상환 중 소유주에게 만일의 사태(사망이나 고도장애)가 발생하면 보험금으로 대출 잔액이 완납되는 구조로 되어 있다. 결과적으로 남겨진 가족에게는 빚 없는 부동산과 그에 따른 월세 수입이 남게 된다. 이는 마치 생명보험의 사망보험금과 같은 효과로, 부동산 투자가 생명보험의 대안으로 작용할 수 있다고 한다.

생명보험의 경우 계약자는 정기적으로 보험료를 납부해야 하지만, 부동산의 경우 임대료 수입으로 대출 상환(사실상 보험료도 포함)을 충당할 수 있기 때문에 임대료 수입을 대출 상환에 충당함으로써 생명보험과 같은 보장을 받을 수 있지만, 공실이나 금리 상승 등의 리스크도 고려해야 합니다. 고려가 필요합니다. 또한 부동산 자체의 가치가 시간이 지남에 따라 상승하면 자산 자체의 가치 상승도 기대할 수 있습니다. 보험금은 계약 시 금액이 정해져 있지만, 부동산은 시장 동향에 따라 보유 중 자산 가치가 상승할 가능성도 있다. 가족에 대한 보장과 자산운용의 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있는 수단으로 부동산 투자를 선택하는 사람도 적지 않다.

레버리지 효과로 효율적인 자산 증식 가능

'투자는 하고 싶은데 자기 자금이 부족하다'는 초보자도 부동산 투자를 쉽게 시작할 수 있는 이유 중 하나는 금융기관의 대출을 활용할 수 있다는 점이다. 부동산은 고가의 자산이지만, 그 취득을 위해 은행에서 자금을 빌려 레버리지 효과를 활용할 수 있다. 레버리지 효과란 '적은 자기 자금으로 큰 수익을 얻는 것'으로, 예를 들어 자기 자금 500만 원으로 구입할 수 있는 부동산은 500만 원 정도이지만, 500만 원을 계약금으로 추가적으로 2,500만 원을 빌려 3,000만 원짜리 부동산을 구입하면 같은 자기 자금으로 6배나 큰 규모의 임대 수익을 얻을 수 있습니다. 수 있다는 추산도 있습니다. 이처럼 대출을 활용하면 본래 손이 닿지 않는 큰 투자처에도 진입할 수 있고, 효율적으로 자산을 확대할 수 있습니다.

특히 일본은 오랜 기간 저금리 정책이 지속되고 있어 차입금리가 역사적으로 낮은 수준으로 유지되고 있는 것도 호재다. 저금리로 자금을 조달할 수 있어 임대료 수입과의 차액(이자)을 쉽게 얻을 수 있는 환경이다. 적은 자기자금으로도 대출을 통해 큰 자산을 운용할 수 있는 것은 부동산 투자만의 장점이며, 이것이 '자산 형성을 앞당기고 싶은' 사람들을 끌어들이는 큰 이유가 되고 있다.

안정적인 수입원 확보와 자산 포트폴리오 강화

부동산 투자를 시작하는 동기로는 '월급 이외의 안정적인 수입원을 원한다'는 생각도 자주 언급된다. 직장인 등 본업이 있는 사람들에게 부동산 임대수익은 제2의 수입원이 될 수 있다. 특히 최근에는 부업 금지와 FIRE(조기 은퇴)의 확산으로 매월 정기적으로 들어오는 현금흐름을 통해 미래의 선택지를 늘리고자 하는 사람들이 늘고 있다. 임대수익은 세입자만 확보할 수 있다면 큰 어려움 없이 들어오는 수입이기 때문에 노동시간에 얽매이지 않는 수입원으로 생활에 여유를 가져다준다. 실제로 부동산 투자는 본업이 있으면서도 번거롭지 않은 자산 운용법으로 꼽히며, 매일 시세를 확인할 필요가 없다는 점에서 바쁜 직장인들에게도 적합한 투자라고 할 수 있다.

또한, 자산 포트폴리오 전체로 봤을 때 부동산을 편입하는 것은 분산 효과를 높이는 데에도 효과적이다. 주식이나 채권과 다른 가격 움직임을 보이는 부동산을 보유하면 한 시장이 침체되더라도 다른 자산으로 보완할 수 있어 전체 자산의 변동성을 억제하는 효과를 기대할 수 있다. 특히 일본의 도시지역 주택 수요는 어느 정도 견조한 편이며, 대도시권에서는 임대수요가 높은 수준으로 유지되고 있습니다. 안정적인 수입과 자산 분산이라는 두 가지 장점으로 자산 형성의 기반을 더욱 탄탄하게 다질 수 있는 것이 부동산 투자의 매력이라고 할 수 있습니다.

일본 국내 부동산 시장 동향과 향후 전망

마지막으로 일본 부동산 시장 동향에 대해 언급하겠습니다. 앞서 언급했듯이 저금리 정책에 힘입어 개인 부동산 투자는 증가 추세에 있지만, 그 외에도 호재로 작용하는 요인이 있습니다. 예를 들어, 도쿄 도심을 중심으로 재개발 프로젝트가 잇따르고 있어 편의성 향상에 따른 도심 부동산 가치 상승이 기대되고 있습니다. 재개발로 사람이 모이기 쉬운 지역에서는 임대 수요도 증가하기 때문에 향후 시세차익을 노리는 투자자들의 관심이 집중되고 있다.

또한 코로나19 이후 개인투자자 붐이 일면서 젊은 층의 자산운용에 대한 관심이 높아진 것도 한 요인으로, 개인종합자산관리계좌(NISA), 개인형퇴직연금(iDeCo) 등 세제혜택 제도의 확산으로 '투자로 자산을 형성한다'는 개념이 20~30대까지 확산되기 시작했고, 그 연장선상에서 부동산에 관심을 갖는 계층이 늘고 있다. 부동산 투자는 장기적인 관점에서 꾸준히 자산을 키워나가는 수단으로 '인생 100세 시대'의 안정적 자산 운용의 대안으로 떠오르고 있다.

요약하자면, 부동산 투자가 사람들에게 선택받는 가장 큰 이유는 미래에 대한 대비책으로서의 안정성과 다른 투자에는 없는 다양한 장점에 있습니다. 노후자금에 대한 불안감과 인플레이션 리스크에 대한 대응책으로 안정적인 임대수익과 실물자산의 가치 유지가 큰 매력으로 작용한다. 여기에 세제 혜택, 상속 대책, 보장 효과, 레버리지를 통한 자산 증식 등 자산 형성에 유리하게 작용할 수 있는 구조가 많이 갖춰져 있다는 점도 부동산 투자의 장점이라고 할 수 있습니다. 물론 투자인 만큼 리스크와 유의점도 존재하지만, 초보자들은 이러한 동기와 장점을 제대로 이해하고 자신의 라이프 플랜에 맞는 자산운용의 하나로 부동산 투자를 고려해 볼 가치가 있지 않을까.